Kira sözleşmesinin izinsiz devri, haksız işgal, ecrimisil, tahliye ve bina statiğine müdahale iddialarıyla elbirliği mülkiyetindeki dükkan davası.
Özet: Davacı hissedar, mülk sahibinin onayı olmaksızın kira sözleşmesine aykırı olarak dükkanların üçüncü bir şirkete devredilerek haksız işgal edildiğini ve yapıda statiğe zarar verildiğini iddia ederek, hem asıl kiracı hem de yeni işgalci şirketin tahliyesi ile ecrimisil ödenmesini talep etmiş; davalılar ise devrin işletme devri kapsamında olduğunu, onay gerekmediğini ve zorunlu dava arkadaşlığı eksikliği bulunduğunu savunmuş; ilk derece mahkemesi ise onaysız devir nedeniyle yeni occupying şirketin tahliyesine hükmederken, asıl kiracı hakkındaki akde aykırılık nedeniyle tahliye ve her iki davalıya yönelik ecrimisil taleplerini farklı usul ve esasa ilişkin gerekçelerle reddetmiştir.
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI
: █████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ
: Antalya 5. Sulh Hukuk MahkemesiSAYISI
: ████████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve tereke temsilcisi tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili; müvekkilinin . İli, .. İlçesi, .. Mahallesi, 4287 Ada, 15 Parselde bulunan dükkan niteliğindeki 6 adet taşınmazda hissedar olduğunu, murisinin söz konusu dükkanları 01.09.2005 tarihli kira sözleşmesi ile davalı .. Market İşletmeciliği şirketine kiraladığını, sözleşmenin (11.) ve (12.) maddelerine göre devir ve temlik için mülk sahibinin onayının gerektiğini, onay ve muvafakat bulunmadığı halde davalı kiracı şirket tarafından kiralananların diğer davalı .. şirketine devredildiğini ve kiralananların haksız olarak işgal edildiğini, binanın statiğinde oynama yapıldığını, kolon ve kirişleri kırarak yapının statiğine zarar verdiklerini, davalı kiracı şirketin sözleşmeye aykırılık nedeniyle, diğer şirketin hem sözleşmeye aykırılık hem de fuzuli işgal nedeniyle tahliyesine karar verilmesi gerektiğini, 11.06.2015 tarihli ihtarname ile durumun davalıya bildirildiğini ancak itibar edilmediğini, bundan ayrı davalıların haksız işgal tazminatı da ödemeleri gerektiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, meni müdahale yönünden şimdilik 5.000,00 TL, ecrimisil yönünden dükkanlardaki hissesi karşılığı 5.000,00 TL olmak üzere toplam 10.000,00 TL, şimdilik 15.000,00 TL'nin geriye dönük olarak her ay sonundan itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ayrı ayrı hesaplanarak davalılardan tahsiline ve taşınmazın boş olarak müvekkiline teslimine karar verilmesini talep etmiş; kiralananların elbirliği mülkiyetine tabi olduğu anlaşılması karşısında terekeye temsilci atanarak yargılamaya devam edilmiştir.II. CEVAP1. Davalı ... şirketi vekili; davacı ile diğer mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunu, davacının kiraya verenin mirasçısı olup sözleşme ile bağlı olduğunu, sözleşmenin devri işletme devrinden kaynaklandığından davacının rızasına ihtiyaç bulunmadığını, murisin vefatından sonra kiracının kullanımına da ses çıkarılmadığını, kiracı şirket ile müvekkili şirket arasında 29 mağazanın devredilmesi amacıyla İşletme Devri Sözleşmesi imzalandığını, bu itibarla sözleşmede kiracı yerine geçtiğini, haksız işgal iddiasının yerinde olmadığını, kira bedellerinin ödendiğini ancak davacı tarafça iade edildiğini, kanunen davacının devre onay vermeme hakkı bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.2. Davalı kiracı şirket vekili; davacının murisi kiraya veren ..., dava dışı hissedar ... ile müvekkili arasında imzalanan 01.09.2005 tarihli kira sözleşmesinin 01.03.2015 tarihinde son bulmasından sonra sözleşmenin belirsiz süreli hale geldiğini, ...'ın 25.06.2011 tarihinde vefatından sonra da yenilenen dönemde 01.03.2015 tarihli Aynur, Ayten ile ...'nın kiraya veren olarak yer aldığı sözleşmenin imzalandığını, işletme devri sözleşmesi kapsamında kiralananlarda kiracı olarak diğer davalı şirketin bulunduğunu, davacının zorunlu dava arkadaşlığı şartını yerine getirmeden eldeki davayı açtığını, devir nedeniyle husumete ehil olmadıklarını, kira bedellerinin vefattan sonra davacının hesabına yatırıldığını, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 11/3 maddesi uyarınca işletmenin bir bütün olarak devredildiğini ve bunun kiracılık ilişkisini de kapsadığını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun) uyarınca işyeri kiralarında kiraya verenin, haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin başkasına devrine ... vermekten kaçınamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmazın tüm mirasçıların oy birliği ile kiralanabileceği, buna göre 01.03.2015 tarihli kira akdinin geçersiz olduğu, 01.09.2005 tarihli sözleşmenin (11.) maddesinde, kiraya verenlerin onayı olmaksızın kiralananın devredilemeyeceği düzenlendiği halde devir yasağına rağmen kiralanan davalı ... şirketine devredildiğinden haksız şagil olduğu, muhatap kiracı olduğundan haksız işgal nedeniyle kira bedeli ya da ecrimisil bedeli talep edilemeyeceği gerekçesiyle; davalı ... şirketi yönünden kiralananın tahliyesi davasının kabulüne, ecrimisil talebinin reddine; davalı kiracı yönünden, 6098 sayılı Kanun'un 316. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri niteliğinde olan dava konusu kiralanan taşınmazda kiracıya en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesinin talep edilmediği, bu haliyle akde aykırılık nedeni ile tahliye davası açma koşullarının oluşmadığı, kira bedeline ilişkin talebin 01.09.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesi hükümlerine göre değerlendirilmesi gerektiği, denetime ve hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporunda 73.051,90 TL asıl alacak, 987,10 TL işlemiş faiz alacağı hesap edildiği, davacı hissesine düşen bu miktarın taleple bağlılık ilkesine göre ödendiğine dair belge ibraz edilmediği, davanın harçlandırılan alacak istemi üzerinden kabulü gerektiği gerekçesiyle; tahliye talebinin reddine, alacak talebinin kabulüne, taleple bağlılık ilkesi gereğince 15.000,00 TL asıl alacağın davalı kiracı şirketten tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili, tereke temsilcisi ve davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 2005 tarihli ilk sözleşme ve protokolün halen ayakta olduğu, işletme devri sözleşmesi ile külli halefiyet gereği 29 ayrı süpermarketten müteşekkil işletmenin davalı ... şirketine geçtiği, davacının dava konusu ettiği kiralananda faaliyet gösteren süpermarketin de bunlardan biri olduğu, işletme devir sözleşmesi ayakta olduğundan davalı ... şirketinin kiralananda kendi markası altında market işletmeye devam etmesinde hukuka ve taraflar arasındaki sözleşmeye aykırı bir yön bulunmadığından geçerli bir kira sözleşmesi kapsamında kiralananı kullanmakta olan ... şirketi yönünden gerek tahliye gerekse ecrimisil istemli davanın reddine karar verilmesi gerektiği; ilk kira sözleşmesi ve protokol geçerli ve ayakta olduğundan ve davacının kiraya veren sıfatı bulunduğundan kira alacakları ile ilgili olarak her zaman dava açabileceği, diğer davalı kiracı şirketin ise, işletme devir sözleşmesi ile kiracılık sıfatının sona erdiği, kiralanan ile herhangi bir ilişkisi kalmadığı gerekçesiyle, davacı vekili ve tereke temsilcisinin istinaf başvurusunun reddine, davalılar vekillerinin istinaf başvurusunun kabulüne; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davalı kiracı şirket yönünden davanın pasif husumet yokluğu sebebi ile usulden reddine, davalı ... şirketi yönünden tahliye ve ecrimisil istemleri yönünden davanın ayrı ayrı reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili ve tereke temsilcisi tarafından süresi içinde temyiz edilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri1. Tereke temsilcisi; derece mahkemelerinin kararlarının gerekçelerinde çelişki bulunduğunu, davacı ile davalılar arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmadığını, sonraki sözleşmenin geçersiz olduğunu, işgal tazminatına hükmedilmesi gerektiğini, sözleşmenin (11.) maddesinde yer verilen düzenlemenin gözetilmediğini, 6098 sayılı Kanun'un 323. maddesinin değerlendirilmediğini, 03.06.2024 tarihli karar ile 02.04.2021 tarihli kaldırma kararını yok sayarak tam aksi yönde hüküm kurmalarının kabul edilemeyeceğini, tahliyeye yönelik kararın onanmasını, diğer kararın bozularak kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.2. Davacı vekili; kararlar arasında çelişki bulunduğunu, sözleşmenin (11.) maddesinin ve 6098 sayılı Kanun'un 323. maddesinin gözetilmesi gerektiğini, devir hususunun kiraya verenin mülkiyet hakkının ihlaline neden olacağını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.B. Gerekçe ve DeğerlendirmeUyuşmazlık; kiralanana vaki müdahalenin meni, tahliye ve ecrimisil istemine ilişkindir.Davalılardan Antalya Market işletmesi ile ... ... Ticaret Merkezi A.Ş. arasında 14. madde 19 sayfadan ibaret "İşletme Devir Sözleşmesi" başlıklı sözleşme yapılarak Antalya Market İşletmeciliği San. Tic. AŞ.'nin toplam 29 adet Süpermarket işletmesini kira sözleşmeleri ve tüm sabit değerleri ile birlikte diğer davalıya devretmiştir.Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kira ilişkisinin devri TBK.m.323/I’ de "Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz." şeklinde düzenlenmiştir.Ticari işletme devri 6102 sayılı TTK.m.11/3 de “Ticari işletme, içerdiği malvarlığı unsurlarının devri için zorunlu tasarruf işlemlerinin ayrı ayrı yapılmasına gerek olmaksızın bir bütün hâlinde devredilebilir ve diğer hukuki işlemlere konu olabilir. Aksi öngörülmemişse, devir sözleşmesinin duran malvarlığını, işletme değerini, kiracılık hakkını, ticaret unvanı ile diğer fikrî mülkiyet haklarını ve sürekli olarak işletmeye özgülenen malvarlığı unsurlarını içerdiği kabul olunur. Bu devir sözleşmesiyle ticari işletmeyi bir bütün hâlinde konu alan diğer sözleşmeler yazılı olarak yapılır, ticaret siciline tescil ve ilan edilir” şeklinde düzenlenerek ticari işletme devrinde bütünlük ilkesi benimsenmiştir.Davalılardan ... Market İşletmeciliği San. Tic. A.Ş.'nin kiracısı olduğu taşınmazda faaliyet gösteren ticari işletme bir bütün olarak diğer davalı ... ... Ticaret Merkezi A.Ş. 'ne devredilmiştir. Bu devir davacı kiracı ile devreden şirket arasındaki kira sözleşmesi ile meydana gelen kira ilişkisininde devrini kapsamına alır. Ticari işletmenin bir bütün halindeki devrinde kanundaki düzenlemeye göre kiracılık ilişkisinin devri TTK m.11/3 maddesi gereği olup kiraya veren tarafından davalılar arasındaki ticari işletme devrinin hukuki bir sonucu olarak kira ilişkisinin devrine ... vermemek için haklı bir sebebin varlığı da iddia edilmediği gibi kanıtlanamamıştır.Bu durumda, 2005 tarihli ilk sözleşme ve protokol halen ayakta olduğundan ve işletme devri sözleşmesi ile külli halefiyet gereği 29 ayrı süpermarketten müteşekkil işletmenin davalı ...'ya geçtiği, davacının dava konusu ettiği kiralananda faaliyet gösteren süpermarketin de bunlardan biri olduğu, işletme devir sözleşmesi de ayakta olduğundan davalı ...'nın kiralananda kiracı olarak kendi markası altında market işletmeye devam etmesinde hukuka ve taraflar arasındaki sözleşmeye aykırı bir yön bulunmadığı,Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, özellikle ticari işletmenin devri durumunda, kiracılık hakkı da kiraya verenin rızasına gerek olmaksızın, ticari işletmeye dahil diğer malvarlığı unsurlarıyla birlikte devredilmiş olacağı anlaşılmakla, davacı vekili ve tereke temsilcisinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,01.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.