kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ruhsat yenileme muvafakatı, fesih ve tapu iptali tescil talepli karmaşık hukuk uyuşmazlığı

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Ruhsat Yenileme Muvafakatı, Fesih ve Tapu İptali Tescil Talepli Karmaşık Hukuk Uyuşmazlığı

Özet: Bu hukuki metin, 1991 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan karmaşık bir uyuşmazlığı ele almaktadır; zira davacı kooperatif arsa sahiplerinden inşaat ruhsatı yenileme muvafakati ile tamamlanan projedeki hissesinin tescilini talep ederken, arsa sahipleri ise müteahhidin temerrüdü, imara aykırı ve riskli yapılar nedeniyle sözleşmenin feshini, tazminat ödenmesini ve mevcut binaların kalini istemektedir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

BİRLEŞEN BÜYÜKÇEKMECE 5.ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ ████████ ESAS ███████ KARAR SAYILI DOSYASINDA BİRLEŞEN BÜYÜKÇEKMECE 5.ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ 2016/6 ESAS ███████ KARAR SAYILI DOSYASINDA

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen 2016/6 Esas sayılı davada davacı-birleşen ████████ Esas sayılı davada davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü :

I. DAVA

1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalılar arsa maliki ... ve ... arasında ....Noterliğinde düzenlenmiş 15.08.1991 tarih ve .... yevmiye nolu Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca davacı ve diğer arsa maliki tarafından verilen ... Noterliğinden onaylı 15.08.1991 tarih ve .... yevmiye nolu muvafakatnamenin belediye imar müdürlüğüne ibraz edildiğini, inşaat ruhsatların alındığını, inşaatlara başlandığını, ancak davacı ...'nın 15.02.2005 tarihli ihtarname ile davalı ...'ın ise ... Noterliğinin 14.12.2005 tarihli ihtarnamesiyle vermiş olduğu muvafakatlerini geri aldıklarını, ayrıca bu durumu belediyeye yazı ile bildirdiklerini, arsa maliki ... tarafından .... Belediye Başkanlığına, 08.06.2006 tarihli ihtarnamenin keşide edildiğini, ... Belediye Başkanlığının, toprak sahiplerinden davacıya ve diğer malik ...'a ruhsatların yenilenmesi hususunda 21.07.2011 tarihli yazı gönderdiğini, buna rağmen davacı ve diğer arsa maliki ... ve ... tarafından kooperatife ve .... Belediye Başkanlığına keşide edilen 13.07.2012 tarihli ihtarname ile ruhsat yenilenmesine muvafakat verilmediğini, ancak davalı tarafın inşaatların tamamlanmasını istediğini, davalıların bugüne kadar sözleşmeyi feshetmediğini belirterek, fazlaya dair tüm talep ve her türlü dava hakları saklı kalmak kaydıyla; .... Belediye Başkanlığından....Noterliğinde düzenlenmiş 15.08.1991 tarih ve .... yevmiye nolu Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesine konu inşaatla ilgili yapı ruhsatı yenilemesini alabilmek için davalıların inşaat yapı ruhsatı yenilemesinin yazılı muvafakat verme edimini yerine getirmeye mahkemece zorlanmalarına veya davalıların yazılı muvafakatı gerekmeksizin yenileme inşaat yapı ruhsatını .... Belediye Başkanlığından davacı kooperatif olarak almalarına mahkemece izin ve karar verilmesini talep etmiştir.

2.Birleşen 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esas sayılı dosyasında davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu taşınmaza ilişkin iştirak halinde maliki olan davacı ile zorunlu dava arkadaşlığı nedeni ile davacı yanında davaya dahil edilmesi istenen diğer davacı ... ile davalı arasında satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, arsanın aynı gün davalıya teslim edildiğini, akit tarihinden itibaren iki ay içerisinde temel ruhsatını alıp 40 ayda inşaatı bitirmesine ilişkin sözleşme yapıldığını belirterek, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalının temerrüdü, binaların imara aykırı olması ve kesin riskli yapı ve yıkım kararı nedeni ile feshine, davalının temerrüdü nedeniyle feshi ve sözleşmenin ifa edilememesinden dolayı davacının yaptığı masrafların, uğradığı zararın ve yıkımına karar verilen riskli yapıların yıkımı, molozların atılması masraflarının tahsiline, müdahalenin önlenmesine ve binaların kaline karar verilmesini talep etmiştir.

3.Birleşen 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/6 Esas sayılı dosyasında davacı vekili dava dilekçesinde, davacı ile arsa sahibi ... ve ... arasında ... Noterliği'nin 15.08.1991 tarih ve .... yevmiye sayılı Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, inşaatın ruhsatlarının alınarak tamamlandığı halde parsel maliklerinin kooperatife karşı olan edimlerini yerine getirmeyerek tapuyu vermediklerini ve temerrüde düştüklerini, davalılar tarafından muvafakatlerin geri alındığını belirterek, sözleşme gereğince İstanbul ili, .... ilçesi, ....mevkiinde kain 210 ada, 1 parsel ve 211 ada 1 parsel sayılı taşınmazın .... Noterliğince düzenlenen 15.08.1991 tarih ve ....yevmiye nolu Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca, taraflarına düşen %60 oranındaki hissesinin davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı kooperatif adına tesciline ve davalıdır şerhinin tapu sicil kayıtlarına işlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacı ... ile davalılar arasında 15.08.1991 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre İstanbul ili, .... ilçesi, .... Yolu 10 pafta, 526 nolu parselde 40 daireli, 4 bloktan ve 8 adet bitişik nizam dubleks dairelerden oluşan toplam 168 daireli inşaatın davacı tarafından yapılacağını, karşılığında kendilerine C Bloktan 30 daire ve 1 dubleks daire verileceğini, yapılan sözleşmeye göre işe başlama tarihinden itibaren 40 ay içinde inşaatın tamamlanacağını ve anahtar teslimi olarak teslim edileceğini, dava tarihi itibariyle sözleşmenin üzerinden 24 yıl 5 ay, teslim edilmesi gereken tarihten itibaren de 21 yıl 1 ay geçmesine rağmen bu süre içinde inşaatların bitirilemediğini, davalının sözleşmenin imzalanmasından sonra diğer davalı ile birlikte üzerine düşen tüm görevleri yerine getirdiğini ve inşaat ruhsatları için gerekli izinleri aldığını, inşaatın bitirilmesi için 2005 yılına kadar beklediklerini, inşaatta ilerleme olmayınca da davacıya ihtarnameler gönderdiklerini, inşaat halen bitirilmediğinden ve durduğundan, ruhsat yenilenmesine izin verilmediğini, davacı kooperatifin inşaatın hiçbir aşamasında tapu devri için kendilerini davet etmediğini, inşaatın hiçbir zaman zamanında tapu devredecek aşamaya gelmediğini, bu aşamada da yıkılması muhakkak olan binaların bulunduğu arazinin tapusunun devredilmesini istenmesinin sadece kötü niyet ve kendisini sorumluluktan kurtarma çabası olduğunu, .... Belediyesi tarafından verilen 2008 tarihli ruhsattan sonra da aradan geçen 8 senede inşaatın yine bitirilmediğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili, davalı ve diğer hissedarların muvafakatini geri almasına rağmen davacının 2006 yılında .... Belediyesi tarafından usulsüz olarak inşaat yapım ruhsatını yenilediğini, ruhsat süresi olan 2011 yılına kadar ruhsatlı olarak inşaatı yapma hakkına sahip olduğunu, ancak son ruhsat tarihi itibariyle 20 yıl ve dava tarihi itibariyle 25 yıldır inşaatı yapıp teslim edemediğini, davacının yaptığı bir kısım imalatların da çürük olduğunu ve bu sebeple riskli yapı kapsamına alındığını, çürük olduğu için riskli yapı kapsamına alınan inşaatlarla ilgili davacının ruhsat yenileme talebinin hukuki temeli bulunmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

3. Birleşen 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esas sayılı dosyasında davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının tek başına kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshetmesi ve fesih davası açmasının mümkün olmadığını, davacının geçmişe yönelik sözleşmenin feshini isteyemeyeceğini, davacının açmış bulunduğu sözleşmenin feshi davasının haksız ve hukuka aykırı olduğundan reddinin gerektiğini beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

4. Birleşen 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/6 Esas sayılı dosyasında davalı ... vekili cevap dilekçesinde; Büyükçekmece 5. Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen işbu kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasının aynı sözleşmeden kaynaklanan ve tarafları aynı olan Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı sözleşmeye müdahale - ifaya icbar davası ile birleştirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, "taraflar arasında....Noterliğince .... yevmiye nolu 15.08.1991 tarihli "Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi tanzim edildiği, yüklenicinin edimini süresinde ifa etmediği, yapının imara aykırı nitelik taşıdığı ve bir kısmının da belediyece yıktırıldığı anlaşılmıştır. Davalı deprem nedeniyle yapının tamamlanamadığı, sözleşme tarihindeki deprem yönetmeliğine uygun olduğunu, arsa sahiplerinin tapu devirlerinin yapmaması nedeniyle gecikme olduğunu ileri sürse de binanın sözleşmede kararlaştırılan zamanının 1995 yılına denk geldiği, dolayısıyla deprem nedeniyle binanın zarara uğramasında yüklenicinin kusurlu olduğu aşikardır. Ayrıca bina mevcut bina deprem yönetmeliğine aykırı olup, risk kapsamında olduğundan blokların önemli bir kısmı yıktırılmıştır. Yüklenici oluşan duruma arsa sahibinin neden olduğunu, kötü niyetli olduğunu beyan etse de, bu husus yüklenicinin edimini süresinde ifa etmediği sonucunu değiştirmeyecektir. Sözleşmeye konu yapının tamamlanma oranı %90 ve üzeri oranına ulaşsa dahi binanın riskli yapı olması davacının sözleşmede amaçlanan kullanımına engel oluşturduğu dikkate alındığında, arsa sahibinin fesih imkanı doğmuş bulunmaktadır. Burada eğer yüklenici arsa sahibinin de kusuru olduğunu ileri sürüyorsa, bu husus sözleşmenin devamını sağlamaya yetmeyecek, ispatlaması halinde zararının tazmini yoluna gidebilecektir. Sonuç olarak yüklenici tarafça kat karşılığı inşaat sözleşmesinde doğan edim yerine getirilmediğinden ve binanın bir kısmının yıkıldığı, kalan kısmının ise alınan raporlar doğrultusunda imara ve yönetmeliğe aykırı olduğu, iskan alınmaya elverişli olmadığı ve bu durumun binalar tamamen yıkılmadan telafi edilmesinin mümkün olmadığı,birleşen 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esas sayılı dosyasında davalı ... vekilinin de muvafakati olduğu" gerekçesiyle, birleşen 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esas sayılı dosyasında ,davanın kabulü ile ... ve ... ile davalı ... arasında düzenlenen 15.08.1991 tarihli "Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin" geriye dönük olarak feshine, davalı kooperatifin el atmasının önlenmesine ve yapının kaline, birleşen ████████ Esas ve birleşen 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/6 Esas sayılı dosyasında davacı kooperatifin açmış olduğu davaların reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen 2016/6 Esas sayılı davada davacı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "Asıl dava yönünden; inşaat yapı ruhsatı alınmasına yetki verilmesine yönelik talepleri itibariyle, inşaatın dava tarihinde geldiği aşama ve sözleşmede belirlenen süreler itibariyle, mahkemece davanın reddine karar verilmiş olması doğru olmuştur.Yine davacı ... tarafından açılan 2016/6 Esas sayılı davada, 15.08.1991 tarihli sözleşme uyarınca davacı tarafa düşen %60 oranındaki hissenin davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı kooperatif adına tesciline ve davalıdır şerhinin tapu sicil kayıtlarına işlenmesine karar verilmesi talebi itibariyle, davacı yüklenicinin, edimlerini tamamlamadığı anlaşıldığından, kendi edimini tamamlamadan tapu iptali talep edilemeyecek olması sebebiyle, mahkemece davanın reddine karar verilmesi doğru olmuştur. Davacı ... tarafından açılan birleşen ████████ Esas sayılı dava yönünden, davacı yüklenici sözleşmede belirlenen sürede inşaatı tamamlayıp bağımsız bölümleri teslim etmediği, dava tarihi itibariyle ve bilirkişi raporu doğrultusunda yapılan inşaatların kullanılamayacak olması dikkate alındığında, davacının sözleşmenin feshi talebinde haklı olduğu, mahkemece sözleşmenin geriye etkili fesih kararı ile davalı yüklenici tarafından yapılan inşaatların yıkılarak yeniden yapılması zorunlu bulunduğu anlaşıldığından, davalının müdahalenin meni ve inşaatların kal'ine ilişkin kararı ve birleşen dosya kapsamında, davacının sözleşme sebebiyle yaptığı masraflar, zarar ve molozların atılmasına dair taleplerinin feragat nedeniyle reddine ve tapu kaydı üzerinde bulunan şerhin kaldırılmasına ilişkin kararı doğru olmuştur" gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Asıl ve birleşen 2016/6 Esas sayılı davada davacı-birleşen ████████ Esas sayılı davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Yüklenicinin kusurundan kaynaklanmayan inşaatın uzama süresinin dikkate alınması gerektiğini, özellikle arsa sahibinin alanından doğan bir nedenle teslim süresinin kendiliğinden uzadığı durumlarda arsa sahibinin yükleniciyi temerrüde düşürmesine gerek kalmaksızın teslim süresinin belirleneceğini,

b. Sözleşmeye göre aşamalarda verilmesi gereken arsa paylarının müvekkiline verilmediğini ve arsa malikleri tarafından davacının finans kaynağının yokedildiğini,

c. Arsa sahiplerinin sözleşmedeki borçlarını yerine getirmediğini, sözleşme süresinin uzamasına sebebiyet verdiklerini, uzayan süre nedeniyle de yapılmış olan inşaatın eskimesine ve yıpranmasına,oluşmuş ve oluşacak zararın büyümesine neden olduklarını, kimsenin kendi kusurundan ve temerrüdünden yararlanarak haksız kazanç elde edemeyeceğini,

d. Kooperatifin inşaatlarının proje ve uygulama yapıldığı tarihteki deprem yönetmeliğine uygun olarak yapıldığını, imalatların her seviyede belediye imar dosyası içeriğinden de anlaşılacağı üzere kontrol edildiğini, inşaatların deprem performans değerlendirmesiyle ilgili hesapların tamamen yanlış olduğunu, betonarme taşıyıcı sistemleri sağlam olan binaların yönetmeliğe uygun olarak güçlendirilebileceği üzerinde hiç durulmadığını,

e. İnşaatların %95 oranında müvekkili kooperatifçe tamamlandığını, dolayısıyla eğer sözleşmenin feshine karar verilecekse bu feshin geçmişe değil ileriye etkili sonuç doğurması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı, sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil, alacak, tazminat ve müdahalenin meni istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, hükme esas alınan bilirkişi raporunun olaya uygun, içerik itibariyle yeterli, ayrıntılı, gerekçeli ve inandırıcı olduğu, bilirkişi raporu içeriğinden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine ilişkin koşulların oluştuğu anlaşıldığından, asıl ve birleşen 2016/6 Esas sayılı davada davacı-birleşen ████████ Esas sayılı davada davalı ... vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı harcın temyiz eden asıl ve birleşen 2016/6 Esas sayılı davada davacı-birleşen ████████ Esas sayılı davada davalı ... Kooperatifinden alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

02.10.2025 tarihinde oy birliğiyle kabul edildi.