arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonrası vekalet kötüye kullanılarak yükleniciye devredilen parselin tapu kaydının iptali ve arsa sahipleri adına tescili davası temyiz incelemesi.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonrası vekalet kötüye kullanılarak yükleniciye devredilen parselin tapu kaydının iptali ve arsa sahipleri adına tescili davası temyiz incelemesi.

Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında imar işlemleri için verilen vekalet yetkisinin kötüye kullanılarak, arsa sahiplerinin bilgisi ve rızası dışında oluşan yeni bir parselin yüklenici şirkete devredildiği iddiasıyla açılan tapu iptali ve tescil davasında; ilk derece ve istinaf mahkemeleri, vekalet yetkisinin kötüye kullanılması ve arsa sahiplerinin gerçek iradesiyle bağdaşmaması gerekçeleriyle davayı kabul etmiş, davalı yüklenici ise taahhüt edilen dairelerin teslim edildiğini, davanın zamanaşımına uğradığını ve ifa edilen adi sözleşmenin geçerli sayılması gerektiğini belirterek kararı temyiz etmiştir.

6. Hukuk Dairesi ████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI

: █████████ E., █████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Ordu 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 16.09.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalılar vekili Avukat ... ile davacılar vekili Avukat ...’ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan Avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin, davalı yüklenici şirket ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması konusunda anlaşmaya vardıklarını, bu anlaşma kapsamındaki 103 ada 5 nolu parselin imar parseli olmaması nedeniyle, inşaat öncesi kanuni terklerin yapılması ve diğer tüm resmi işlemler için diğer davalı ...'a vekalet verdiklerini, imar işlemleri sonrası parselin 103 ada 10 ve 11 nolu parsel olarak imara uygun hale getirildiğini, davalıların 11 nolu parselden hiç bahsetmeden, müvekkilleri ile 10 nolu parsel için noterde resmi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini, müvekkillerinin haberi olmadan 11 nolu parselin vekalet yetkisi kötüye kullanılarak yüklenici şirkete devredildiğini, taraflar arasında 11 nolu parsel için yapılmış bir anlaşma bulunmadığını, davalı şirkete yapılan devrin kötüniyetli ve hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, dava konusu 103 ada 11 nolu parselin tapu kaydının iptali ile müvekilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davacı arsa sahiplerinin kendilerine 10 adet daire verilmesi karşılığında arsanın geriye kalan kısmını müvekkili yüklenici şirkete devretmeyi taahhüt ettiklerini, yapılan bu anlaşma uyarınca imar ve ifraz işlemleri sonucu oluşan 103 ada 10 nolu parselde 40 adet daire inşa edilerek davalılara taahhüt edilen 10 dairenin teslim edildiğini, geriye kalan dairelerin ve inşaat yapılmaya elverişli olmayan dava konusu 11 nolu parselin ise yüklenici şirkete kaldığını, vekaletin kötüye kullanılması gibi bir durumun söz konusu olmadığını, davanın zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu 103 ada 5 nolu parselin ifraz edilerek ayrı bir parsel oluşturulacağından ve bu parselin yüklenici şirkete devredileceğinden davacı arsa sahiplerinin haberdar olmadıkları, bu taşınmaza ilişkin satış yetkisi verdiklerinin farkında olmadıkları, kaldı ki taraflar arasındaki sözleşmede de bu hususun düzenlenmediği, vekaletname ile devri yapan davalı ...'ın, davalı yüklenici şirketin çalışanı olduğu, davacı tarafın deneyimsizliği ve devrin gerçek iradeleri ile bağdaşmadığı nazara alındığında yapılan devir işleminin hukuken sakat olduğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile hisseleri oranında davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar vekili temyiz dilekçesinde;

a. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davacı arsa sahiplerine verilmesi gereken 10 adet dairenin teslim edildiğini, bunun dışında kalan dairelerin ve dava konusu 103 ada 11 nolu parselin yüklenici şirkete ait olduğunu, arsa sahiplerinin tek isteklerinin 10 adet daire olduğunu, tüm ifraz işlemlerinden haberdar olduklarını, verdikleri vekaletnamenin anlamını bilmediklerine dair iddiaların dinlenme olanağı bulunmadığını,

b. Davalı ...'ın, yüklenici şirketin çalışanı olmadığını,

c. Mahkemece, ilk olarak yapılan 11.08.2015 tarihli adi yazılı sözleşmenin geçerliliğinin tartışılmadığını, bu sözleşmeye konu parselin imara elverişli olmayan 103 ada 5 nolu parsel olduğunu, bu parselde yapılacak inşaattan arsa sahiplerine 10 adet daire verileceğinin belirlendiğini, söz konusu sözleşme her ne kadar adi yazılı olsa da ifa edildiğinden artık geçerli kabul edilmesi ve tarafların hak ve yükümlülüklerin bu adi yazılı sözleşmeye göre değerlendirilmesi gerektiğini,

d. Vekalet akdinin kötüye kullanıldığından bahsedilemeyeceğini, bu iddiaya dayalı açılan davanın zamanaşımına uğradığını, davanın sözleşme ifa edildikten 8 yıl sonra açıldığını, aradan uzun yıllar geçtikten sonra dava açılmasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu,

e. Tapunun iptali gerektiği sonucuna varılması halinde ancak sözleşmedeki paylaşım oranına göre kısmen iptal karar verilebileceğini, dolayısıyla parselin 3/4 hissesinin yüklenici şirket uhdesinde bırakılması, yargılama harç ve giderlerinin de buna göre belirlenmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden Türk Medeni Kanununun 706/1, Türk Borçlar Kanunun 237, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşulu olup sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Ancak adi yazılı şekilde yapılmış olmakla birlikte, bu sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devrinin yapılması ya da edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde artık şekil eksikliğini ileri sürmek Türk Medeni Kanununun 2 . maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılacağından, sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek sözleşme geçerli kabul edilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir (Yargıtay Kapatılan 15. Hukuk Dairesinin 10.06.2003 gün ████████ Esas, █████████ Karar, 12.05.2009 gün █████████ Esas, █████████ Karar, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.01.2013 gün ███████-592 Esas, ███████ Karar sayılı ilamları).

Somut olayda, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... İnşaat Tic. Ltd. Şti. arasında, adi yazılı olarak düzenlenen 11.08.2015 tarihli “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” başlıklı sözleşmede; arsa sahiplerine ait 103 ada 5 parsel üzerinde 10 katlı bir bina yapılacağı, bu binadan arsa sahiplerine katları belirlenmiş 10 adet daire verileceği ve yapılacak işlerin neler olduğu düzenlenmiştir. Arsa sahiplerince bu sözleşmeye dayalı olarak, yüklenici şirket adına hareket ettiği anlaşılan davalı ...’a 103 ada 5 paselle ilgili, satış yetkisi de dahil tüm resmi işlemleri yapmak üzere 11.08.2015 tarihli ve ... yevmiye nolu vekaletname verilmiştir. Davalı ... arsa sahiplerinden aldığı bu vekaletname ile parselin yola terk ve imar işlemlerini tamamlanmış, parsel 103 ada 10 ve 11 nolu parseller olarak ifraz edilmiş, 17.12.2015 tarihinde 11 nolu parselin tamamı yüklenici şirkete devredilmiş, 10 nolu parselin ise ¼ hissesi arsa sahiplerinin uhdesinde bırakılarak, kalan ¾ hissesi yine yüklenici şirkete devredilmiştir. Bu imar ve ifraz işlemleri sonrasında arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasında bu kez 10 nolu parsel için noterde düzenleme şeklinde ayrı bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir.

Davalı yüklenici şirket tarafından 10 nolu parsel için 31.12.2015 tarihinde yapı ruhsatı alınarak, inşaatlara başlanmış ve parsel üzerinde A ve B bloklarda toplam 40 daire inşa edilerek 25.06.2020 tarihinde iskân ruhsatları alınmış ve arsa sahiplerine sözleşme uyarınca verilmesi gereken 10 adet daire teslim edilmiştir.

Davacı arsa sahipleri işbu davada, ifraz sonucu oluşan 11 nolu parselin, vekâlet yetkisi kötüye kullanılarak yüklenici şirket yetkilisine devredildiğini, bu devirden haberdar olmadıklarını, bu parsel için yapılmış bir anlaşma bulunmadığını, devrin kötüniyetli olduğunu ileri sürerek, parselin tapu kaydının iptali ile adlarına tescilini talep etmektedirler.

Az yukarıda açıklandığı üzere, 11 nolu parsel 11.08.2015 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yine bu sözleşme ile aynı tarihte davalı ...’a verilen vekaletname ile yüklenici şirket yetkilisine devredilmiş olup, bu devrin kötüniyetli olarak yapıldığı ispat edilememiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 11.08.2015 tarihli sözleşme, adi yazılı olarak düzenlenmesi ve düzenlendiği tarihte, sözleşmeye konu 103 ada 5 nolu parselin imara elverişli olmaması sebebiyle geçersiz ise de daha sonra imar ve ifraz işlemlerinin tamamlanması ve yüklenici tarafa tapu devri yapılmış olması nedeniyle, artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olup sözleşme geçerli kabul edilerek, tarafların hak ve yükümlülüklerinin bu sözleşmeye göre belirlenmesi gerekir.

11.08.2015 tarihli sözleşmede inşa edilecek binadan 10 dairenin arsa sahiplerine, kalan dairelerin yükleniciye ait olacağı düzenlenmiştir. Yüklenici tarafça toplam 40 daire inşa edilerek arsa sahiplerine 10 daire teslim edilmiştir. Buna göre, sözleşmede ¼ arsa sahiplerine, ¾ yükleniciye ait olacak şekilde paylaşım oranı belirlendiği açıktır. Sözleşmeye konu 103 ada 5 nolu parsel, ifraz edilen 10 ve 11 nolu parsellerin tamamını kapsadığından, tarafların, her iki parselde, sözleşmedeki paylaşım oranına göre, hak sahibi olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda, mahkemece, dava konusu 103 ada 11 nolu parselin ¾ hissesi davalı yüklenici şirket uhdesinde bırakılarak, kalan ¼ hissesinin tapu kaydının iptali ile hisseleri oranında davacı arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi gerekirken, parselin tamamının arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

1.Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. 2. Bentte açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davalılar yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan alınıp davalılara verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

16.09.2025 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescil talebine ilişkindir. Davacı arsa sahipleri açtıkları davada kendilerine ait olan 103 ada 5 nolu parselde kat karşılığı inşaat yapılması için davalı şirket ile anlaştıklarını,diğer davalı ...’a yasal terklerin yapılması ve diğer tüm işlemlerin yapılması için vekaletname verdiklerini, taşınmazın ifraz edilerek 10 ve 11 nolu parsel numarasını aldığını, bu aşamadan sonra 10 nolu parsel için kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini,11 nolu parselin ise vekil olan davalı ... tarafından vekalet görevinin kötüye kullanılarak davalı yüklenici şirkete devredildiğini belirterek 11 nolu parselin tapusunun iptaline karar verilmesini istemişlerdir.

Taraflar arasında 11.08.2015 tarihinde adi şekilde 103 ada 5 nolu parsel üzerinde inşaat yapılması için kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup bu sözleşmenin düzenlendiği tarih itibariyle 103 ada 5 nolu parsel üzerinde inşaat yapılamamış, inşaat yapımı ifraz işleminden sonra mümkün hale gelmiştir. Taraflar ancak ifraz işleminden sonra 23.12.2015 tarihinde resmi sözleşme düzenlemişler, bu sözleşmede inşaatın 103 ada 10 nolu parselde yapılacağı açıklanmış 11 nolu parselden bahsedilmemiştir.

Adi şekilde düzenlenen sözleşmede yapılacak binanın 10 katlı olacağı arsa sahiplerine 10 daire verileceği açıklanmış olup bu sözleşmede yapılacak toplam daire sayısı belli olmadığından tarafların paylaşım oranı belli değildir. Paylaşım oranı 23.12.2015 tarihli resmi sözleşmede belirlenmiştir. Bu durumun tarafların iradesinin ifrazdan sonra oluşan 10 nolu parsel üzerinde inşaat yapılmasıyla ilgili olduğunu açıkça ortaya koyduğu, adi sözleşmenin düzenlendiği 11.08.2015 tarihinde 10 ve 11 nolu parselin henüz oluşmadığından adi sözleşmenin sonradan ortaya çıkan 10 ve 11 nolu parselin tümünü kapsadığı şeklinde yorumlanamayacağı ve bu nedenle mahkemece verilen kararın yerinde olup onanması gerektiği kanaatinde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma görüşüne katılamıyorum.