Taşınmaz kıymet takdir raporları arasındaki fahiş farkın eksik incelenmesi nedeniyle ihale feshi talebinin reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması.
Özet: Borçluların, taşınmazın değerinin gerçek durumu yansıtmadığı gerekçesiyle ihalenin feshini talep ettiği uyuşmazlıkta; satışa esas alınan kıymet takdiri raporu ile aynı taşınmaz için farklı bir icra dosyasında tespit edilen değer arasında fahiş farklar bulunduğu halde, bölge adliye mahkemesinin, bu değerlendirme farklılıklarının kaynağını araştırmadan ve konusunda uzman bir bilirkişi heyetiyle yeniden keşif yaparak taşınmazın satışa esas alınan tarihteki gerçek değerini belirlemeden eksik incelemeyle hüküm kurması isabetsiz bulunarak, kararın bozulmasına hükmedilmiştir.
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacılar/borçlular tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:Temyiz incelemesinin duruşmalı yapılmasına işin ivediliği ve niteliği nedeniyle 5311 Sayılı Kanunla değişik İİK'nın 366. maddesi hükmü uygun bulunmadığından bu yöndeki isteğin reddine oy birliği ile karar verildikten sonra işin esası incelendi:Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;Borçluların, sair fesih nedenleri ile birlikte satışa esas alınan kıymet takdiri raporunun taşınmazın gerçek özelliklerini ve değerini yansıtmadığını, rapora süresinde itiraz ettiklerini ileri sürerek ihalenin feshi istemiyle icra mahkemesine başvurduğu, İlk Derece Mahkemesince; şikayetin reddi ile borçlular aleyhine para cezasına hükmedildiği, şikayetçi borçlular tarafından bu karara karşı istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile mahkemece ihalenin feshi isteminin reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı, borçlular aleyhine ihale bedelinin %3’ü oranında para cezasına hükmedilmesinin yerinde olacağı gerekçesi ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verildiği anlaşılmaktadır.İİK’nın 128/2. maddesi gereğince, satışa hazırlık işlemleri sırasında icra dairesi taşınmazın kıymetini ehil bilirkişiler aracılığıyla tayin ve tespit ettirir, kıymet takdirine ilişkin rapor, borçluya, haciz koydurmuş alacaklıya ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak suretiyle tebliğ edilir. İİK'nın 128/a maddesine göre, ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesinin kıymet takdiri işlemine karşı şikayet yolu ile icra mahkemesine başvurarak düzenlenen raporun gerçeği yansıtmadığını ileri sürebilirler. Yasanın öngördüğü bu olanağı kullanmayanlar, kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini talep edemezler.Kıymet takdirine itiraz üzerine mahkemece verilecek kararlar kesin olmakla beraber süresinde şikayet hakkının kullanıldığı hallerde icra mahkemesi kararının, ihalenin feshinin istenmesi sırasında incelenmesi mümkündür. Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, borçlunun fesih nedeni olarak ileri sürülen kıymet takdirine ilişkin itirazları konusunda uzman bilirkişi marifeti ile keşif yapılmak suretiyle incelenerek taşınmazın değerinin belirlendiği tarih esas alınarak bilirkişi tarafından tespit edilen değerin ihalede esas alınan muhammen bedelin üzerinde olması halinde ihalenin feshine karar verilmesi, muhammen bedelin altında olması halinde ise ihalenin feshi isteminin reddine karar verilmesinden ibarettir. (HGK'nın 16.06.2020 tarih, ███████-742 E. - ████████ K.)Somut olayda; icra müdürlüğünce aldırılan kıymet taktir raporunda, ihaleye konu taşınmazın değerinin keşif tarihi 23.5.2023 itibariyle 2.535.480 TL. olarak tespit edildiği, borçluların kıymet taktirine itirazı üzerine ... İcra Hukuk Mahkemesinin 2023/9 Esas sayılı dosyasından aldırılan kıymet taktir raporunda ihaleye konu taşınmazın değerinin icra müdürlüğü keşif tarihi 23.5.2023 itibariyle 3.189.700,00 TL olarak tespiti üzerine ... İcra Hukuk Mahkemesinin 14.09.2023 tarih, 2023/9 Esas ███████ Karar sayılı kararı ile Isparta ili ... ilçesi ... Mahallesi 63... parsel sayılı taşınmazın değerinin 3.189.700,00 TL olduğunun tespitine karar verildiği ve ihaleye konu taşınmazın bu muhammen bedel üzerinden ihaleye çıkarıldığı anlaşılmakla beraber dosya arasında alacaklısı farklı olan başka bir icra dosyasından aynı taşınmaz için aldırılan kıymet taktir raporunda ise, 15.05.2024 keşif tarihi itibariyle taşınmazın değerinin 16.573.200 TL olarak tespit edildiği görülmüş olup kıymet takdir raporlarında, ihale konusu taşınmazın tespit edilen değerleri arasında fahiş fark bulunduğu değerlendirilmiştir.O halde; Bölge Adliye Mahkemesince, raporlar arası farklı değerlendirmelerin neden kaynaklandığının tespiti ile taşınmazın değerine yönelik itirazlar doğrultusunda uzman bilirkişilerden oluşturulacak bir bilirkişi heyeti vasıtasıyla mahallinde keşif ve satışa esas alınan kıymet takdirinin yapıldığı tarih itibariyle (icra müdürlüğü keşif tarihi 23.5.2023) kapsamlı bir inceleme yaptırılarak denetime elverişli ayrıntılı bir rapor alınmak suretiyle oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.SONUÇ
: Borçluların temyiz isteminin kısmen kabulü ile Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesinin 02.07.2025 tarihli ve ████████ E.-█████████ K. sayılı kararının yukarıda yazılı nedenlerle, 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/2. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 14.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.