12. Hukuk Dairesinden: Ekonomik bütünlük arz eden bitişik fabrika parsellerinin tek ihalede satışında, ihalenin feshi talebinin reddedilmesi gereği.
Özet: Yüksek Mahkeme, borçluların ekonomik bütünlük arz etmediği iddiasıyla tek ihalede satılan bitişik dört parselin (üzerinde fabrika binaları ve ortak tesisler bulunan) ihalesinin feshine yönelik şikayetini incelemiş; Gebze gibi ticari yoğunluğu olan bir bölgede tek bir işletme alanı olarak kullanılan, ortak giriş-çıkışa ve yardımcı işletme hizmetlerine sahip bu taşınmazların aslında ekonomik bütünlük oluşturduğunu ve bir bütün olarak satışının ayrı ayrı satışına göre daha yüksek gelir sağlayacağını belirterek, alt mahkemelerin ihalenin feshine yönelik kararlarını hatalı bulup bozmuştur.
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davalı/ihale alıcısı/alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:Temyiz incelemesinin duruşmalı yapılmasına işin ivediliği ve niteliği nedeniyle 5311 Sayılı Kanunla değişik İİK'nın 366. maddesi hükmü uygun bulunmadığından bu yöndeki isteğin reddine oy birliği ile karar verildikten sonra işin esası incelendi:Şikayetçi borçluların, icra mahkemesine başvurularında, sair fesih nedenleri ile birlikte .......... Mah., 370 ada 675 parsel sayılı taşınmaz ile üzerinde bulunan fabrika binaları ve deponun; 676 parsel sayılı taşınmaz ile üzerinde bulunan fabrika binası ve su deposunun; 677 parsel sayılı taşınmaz ile üzerinde bulunan fabrika binasının; 678 parsel sayılı taşınmaz ile üzerinde bulunan fabrika binasının, ekonomik bütünlük arz etmemesine rağmen tek bir taşınmaz gibi birlikte satılmasının yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek ihalenin feshi talebinde bulundukları, İlk Derece Mahkemesince, ihale konusu taşınmazlar arasında ekonomik bütünlük bulunmaması nedeniyle taşınmazların birlikte satılmasının usule aykırı olduğu gerekçesi ile ihalenin feshine hükmedildiği, davalı alacaklı/ihale alıcısı tarafından istinaf yoluna başvurması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği, kararın davalı alacaklı/ihale alıcısı tarafından temyiz edildiği görülmektedir.Dava, İİK'nın 134. maddesi kapsamında ihalenin feshine yönelik şikayettir.Gebze İcra Müdürlüğünün █████████ Talimat sayılı dosyasının incelenmesinde;İstanbul 10. İcra Müdürlüğünün █████████ Esas sayılı icra dosyasının alacaklısının temlik alan ......... A.Ş., borçluların......... A.Ş., ... Kimya San. ve Tic. A.Ş., ......... Oto Boya Ve Gereçleri A.Ş.,........Pazarlama Ve Boya Yatırım A.Ş., ........Mikronize Tozlar San. A.Ş. ile ipotek borçlusu... Oto Boyaları San. ve Tic. A.Ş. olduğu, ipotek borçlusu... Oto Boyaları San. Ve Tic. A.Ş.'ye ait "............, Mah., 370 ada, 675-676 ve 677 parsel sayılı taşınmazlar" ile borçlu ......... Mikronize Tozlar San. A.Ş.'ye ait "........... Mah., 370 ada, 678 parsel sayılı taşınmazın" satışının yapılması için talimat yazıldığı, taşınmazların 338.186.621,77 TL muhammen bedel üzerinden 02.09.2022 tarihinde yapılan ihalede 170.000.000,00 TL bedelle alacağa mahsuben takip alacaklısı ......... A.Ş.'ye ihale edildiği anlaşılmıştır.İİK’nın 128/5. maddesinde; “Ticari ve ekonomik bütünlük arz eden ya da bir bütün hâlinde satıldığı takdirde daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mal ve haklar bir bütün olarak paraya çevrilir.“ hükmüne yer verilmiştir.Aralarında ekonomik bütünlük bulunmayan mahcuzların birlikte satılması, eş söyleyiş ile tek bir ihalede satılması kural olarak mümkün değildir. Ancak bir arada bulunması ticari ve ekonomik açıdan faydalı olan, teknik açıdan birbirlerine bağlı ve birbirlerine sağladıkları menfaatin yüksek olması nedeniyle birbirine bağımlı olan, ayrıca bir bütün halinde satılmaları durumunda daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mahcuzların aralarında ekonomik bütünlük bulunduğunun kabulü ile birlikte satılmaları gerekir. 7101 Sayılı Kanun’un 1 maddesi ile İcra İflas Kanunu’na eklenen 128/son maddesinin hükümet gerekçesinde de belirtildiği üzere borçluya ait hacizli malların birlikte satılmasının talebi arttıracağı, ayrı ayrı satımına göre daha yüksek bedel elde edilmesinin beklendiği hallerde, bu malların birlikte satılmasına izin verilmesi alacaklı ve borçlu yararına olacaktır.Somut olayda; 675, 676, 677 ve 678 parsellerin sınırdaş (yan yana) olduğu, üzerlerindeki fabrika, bina ve müştemilatlarıyla birlikte etrafının duvarla çevrili olduğu, kapısında... tabelası ve güvenlik kulübesinin bulunduğu, tüm parsellere tek bir noktadan giriş çıkış yapılabildiği ve Trafo, .......... Kazan dairesi gibi üretim süreçlerinin bir parçası olarak düşünülebilecek yardımcı işletme hizmetlerinin ortak olduğu hususlarının bilirkişi raporları ile tespit edildiği, Gebze ilçesi gibi jeopolitik olarak ticari işletmelerin yoğun olarak bulunduğu bir mevkide bulunan dava konusu taşınmazların, 4 ayrı parsel olarak ayrı ayrı ihale edilmesinin E-5 yoluna cephesi bulunan 675 sayılı parsel ile diğer parseller bakımından kıymet değeri farkı yaratacağı, bu şekilde büyük metrekareye sahip bir işletme alanının o mevkide bulunmasının zor olduğu hususları dikkate alındığında, ihale konusu taşınmazlar arasında ekonomik bütünlük bulunduğu ve birlikte satılmasının daha yüksek gelir getireceği gerekçesiyle ihalenin feshi isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi ve davalı alacaklı/ihale alıcısının istinaf başvurusunun Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddi isabetsiz olup, Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.SONUÇ
: Davalı alacaklı/ihale alıcısının temyiz isteminin kısmen kabulü ile yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesinin 21.04.2025 tarih ve █████████ E.-████████ K. sayılı kararının KALDIRILMASINA, Gebze 1. İcra Hukuk Mahkemesinin 19.09.2024 tarih ve ████████ E. ████████ K. sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 25.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.