Kentsel Dönüşümde Taahhüt Edilen 2+1 Daire Yerine 1+1 Tahsisiyle Mülkiyet Hakkı İhlali İddiası ve Yargının İdare Takdirine Müdahale Sınırları
Özet: Davacı, kentsel dönüşüm kapsamında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kendisine taahhüt edilen 2+1 daire yerine, değeri daha düşük olan 1+1 daire tahsis edilmesini ve bu yöndeki talebinin zımnen reddini hukuka aykırı bularak iptalini istemiş; ilk derece mahkemesi, mülkiyet hakkı ve hukuki belirlilik ilkelerinin ihlal edildiği gerekçesiyle işlemi iptal ederken, bölge idare mahkemesi, tahsisin hakkaniyete uygun olduğunu ve ilk mahkemenin idarenin takdir yetkisine müdahale ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.
T.C.
D A N I Ş T A YDÖRDÜNCÜ DAİREEsas No
: ████████Karar No
: █████████TEMYİZ EDEN (DAVACI)
: ...VEKİLİ
: Av. ...KARŞI TARAF (DAVALI)
: ... BakanlığıVEKİLİ
: Av. ...İSTEMİN KONUSU
: ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.YARGILAMA SÜRECİ
:Dava konusu istem
: Davacının hak sahibi olduğu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6/A maddesi uyarınca İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parsel sayılı taşınmazda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca gerçekleştirilen re'sen uygulama projesi kapsamında davacının arsa payı değerinin (hak ediş değerinin) 753.079,28-TL olması nedeniyle kendisine değeri 730.000,00-TL olarak belirtilen ... Blok ... numaralı 99,51 metrekare büyüklüğündeki bağımsız birim tahsis edilen ve 23.079,28-TL alacaklandırılması üzerine, 1+1 daire tipli yerine, re'sen uygulama kararı öncesinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörüldüğü üzere 2+1 daire tipli bağımsız birim tahsis edilmesi istemiyle yapılan █████/2021 tarihli başvurunun zımnen reddine ilişkin işlemin iptali istenilmiştir.İlk Derece Mahkemesi kararının özeti
: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; her ne kadar davacıya önceki projeye göre 99,22 metrekare büyüklüğündeki bağımsız birimin verilmesi yeni projede ise 99,51 metrekare büyüklüğündeki bağımsız birimin verilmesi nedeniyle davacıya verilen konutun metrekare bakımından büyüklüğünde az da olsa bir artış meydana gelmiş olsa da, proje ile çok sayıda yeni konutun inşa edilmesi dolayısıyla, davacının arzdaki mülkiyet hakkının etkilendiği ve davalı idare tarafından dağıtılacak dairelerin değer tespiti konusunda görevlendirilen şirket tarafından davacının yeni projeden aldığı dairenin değerinin 730.000,00-TL olarak tespit edilmiş olması, davacıya arsa payı değerine göre hesaplanan 753,079,00-TL hak ediş değerinden daha az değerli bir daire verildiği, "Bağımsız Birim Dağıtım Model Rapor'unun" 13. ve 14. sayfalarında, hak sahiplerinin eski projede sahip oldukları dairelerin sayısının genel olarak korunduğu, fakat Bakanlık tarafından yapılan yeni projede, 1+0 daire tipli bağımsız birim bulunmadığı için projeler arasındaki farklılıklar nedeniyle bazı hak sahiplerine 1+0 yerine 1+1 daire tipli bağımsız birimlerin dağıtıldığı belirtildiği, davacıya re'sen uygulama kararı öncesinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörüldüğü üzere 2+1 daire tipli bağımsız birim tahsis edilmesi yerine, 1+1 daire tipli daire tahsis edilmesi ile hukuki belirlilik ilkesinin ihlal edildiği ve bunun da hukuk devleti ilkesi ile bağdaşmadığı gibi, mülkiyet hakkının özüne dokunduğu kanaatine ulaşıldığından, davacının borçlandırılmak suretiyle 2+1 daire tipli bağımsız birimin tahsis edilmesi yönündeki talebinin zımnen reddedilmesi işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti
: Bölge İdare Mahkemesince; davacıya önceki projeye göre 99,22 metrekare büyüklüğündeki bağımsız birimin verildiği, yeni projede ise 99,51 metrekare büyüklüğündeki bağımsız birimin verilmesi nedeniyle davacıya verilen konutun metrekare bakımından büyüklüğünde artış olduğu, ayrıca SPK lisanslı kuruluş tarafından yapılan dağıtım sonucunda davacı ile aynı durumda bulunan 40 metrekare ile 40,65 metrekare aralığında benzer arsa payı ve taşınmaz değerine sahip yedi hak sahibinin bulunduğu, söz konusu hak sahiplerine proje kapsamında yaklaşık olarak aynı büyüklükte 1+1 tipte bağımsız bölüm verildiği, dolayısıyla davalı idare tarafından hak sahipliği çalışmalarının hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut değeri gözetilerek belirlendiği, hakkaniyete uygun davranıldığı; öte yandan, her ne kadar bidâyet mahkemesi tarafından proje kapsamında hak sahibi olan davacının borçlandırılarak kendisine 2+1 daire tipli bağımsız bölüm tahsis edilmesi yönünde değerlendirmede bulunulmuş ise de, söz konusu değerlendirmenin yerindelik denetimi niteliğinde olacağı, idari eylem ve işlem niteliğinde veya idarenin takdir yetkisini kaldıracak biçimde yargı kararı verilemeyeceğinden, dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.Belirtilen gerekçelerle, davalının istinaf başvurusu kabul edilerek, dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesinin kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.TEMYİZ EDENİN İDDİALARI
: Davacı tarafından, dava dışı ... Yapı Sanayi ve Ticaret Anonim şirketi ile Kadıköy 32. Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde 2+1 nitelikli konutun devri taahhüt edilmiş, sonrasında gelişen süreçte idarenin kentsel dönüşüm sürecini re'sen yürütmesi sonrasında 1+1 nitelikte konut + 23.079,00-TL davacının alacaklı olarak belirlenmesi üzerine, söz konusu işlemin geri alınması talebiyle yapılan başvurunun zımnen reddi üzerine görülmekte olan davanın açıldığı, paylaştırmaya konu taşınmazda yüzlerce yeni taşınmaz bulunduğu, idarenin 2+1 nitelikte konutlardan tahsis etmesinin önünde bir engel bulunmadığı, idarenin ekonomik değeri düşük olan 1+1 konutları hak sahiplerine paylaştırarak, daha yüksek değeri olan 2+1 konutları satışını yapmak üzere kendi mülkiyetinde tutmasında hukuka uyarlık bulunmadığı, arsa sahipleri ile yükleniciler arasında akdedilen önceki sözleşmeler feshedilmiş sayılsa da, idarenin paylaştırmada önceki taahhütlere mümkün olduğunca riayet etmesi gerektiği; belirtilen nedenlere dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı davalı tarafından yapılan istinaf başvurusunun kabulü ile İdare Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddi yolunda verilen temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.KARŞI TARAFIN SAVUNMASI
: Temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur.TETKİK HÂKİMİ
: ...DÜŞÜNCESİ
: Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.TÜRK MİLLETİ ADINAKarar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:İNCELEME VE GEREKÇE
:Bölge idare mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.KARAR SONUCU
:Açıklanan nedenlerle;1. Temyiz isteminin reddine,2. Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının ONANMASINA,3. Temyiz giderlerinin istemde bulunan üzerinde bırakılmasına,4. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 50. maddesi uyarınca, kararın taraflara tebliğini ve bir örneğinin de İdare Dava Dairesine gönderilmesini teminen dosyanın İdare Mahkemesine gönderilmesine, █████/2024 tarihinde oyçokluğuyla kesin olarak karar verildi.(X) KARŞI OY
:Dava; davacının hak sahibi olduğu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6/A maddesi uyarınca İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz bakımından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca gerçekleştirilen re'sen uygulama projesi kapsamında arsa payı değerinin(hakediş değerinin) 753.079,28-TL olması nedeniyle kendisine değeri 730.000,00-TL olarak belirtilen ... Blok ... numaralı 99,51 metrekare büyüklüğündeki bağımsız birim tahsis edilen ve 23.079,28-TL alacaklandırılması üzerine, 1+1 daire tipli yerine, re'sen uygulama kararı öncesinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörüldüğü üzere 2+1 daire tipli bağımsız birim tahsis edilmesi istemiyle yapılan █████/2021 tarihli başvurunun zımnen reddine ilişkin işlemin iptali istemiyle açılmıştır.6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un "Amaç" başlıklı 1. maddesinde "Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir." düzenlemesine yer verilmiştir.Aynı Kanun'un "Uygulamaların resen yapılması" başlıklı 6/A maddesinde:"(...)(4) Tapuda yapılacak satış, devir, ipotek tesisi işlemleri ile tapu kaydındaki hakların ve şerhlerin terkini işlemleri de dâhil olmak üzere bütün tapu ve kadastro işlemleri, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri, diğer idareler nezdinde yürütülecek iş ve işlemler, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlığın talebine istinaden yapılır(...)(6) Uygulama yapılacak alan sınırları içerisinde bulunan taşınmazlarla ilgili daha önce imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, bu sözleşmelerin taraflarının ve diğer ilgililerin muvafakati aranmaksızın, uygulamaların Bakanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır(...)(7) Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü Bakanlıkça belirlenir. Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek yürütülür. Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, hak sahibine verilecek bağımsız birim üzerine borç miktarı oranında birinci dereceden ipotek tesis edilir. Hak sahibine düşecek bağımsız birimin/bölümlerin Bakanlıkça belirlenen süreler içerisinde teslim alınmaması durumunda, hak sahibinin bu bağımsız birim/bölümler üzerindeki hakkı sona erer; dönüşümden önceki taşınmazının değeri güncellenerek hak sahibi adına açılacak vadeli bir hesaba yatırılır(...)" hükümlerine yer verilmiştir.Uyuşmazlıkta;ava konusu işlem ile ilgili taşınmazın da içinde bulunduğu alanın █████/2013 tarihli ve █████████ sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile "riskli alan" ilan edildiği, Kadıköy 32. Noterliğinde ...A.Ş. ile davacı arasında yapılan ... tarihli ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca özel teşebbüs olan ...A.Ş. tarafından İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz bakımından kentsel dönüşüm faaliyetlerinin yürütülmeye başladığı, █████/2015 tarihinde proje devam ederken davacıya "Renovia Projesi bağımsız birim Seçme Tutanağı"na göre 13. katta E-... sayılı 99,22 metrekare büyüklüğünde ve 2+1 daire tipli bağımsız birimin verilmesinin kararlaştırıldığı ancak ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici tarafı olan dava dışı ...A.Ş. tarafından kentsel dönüşüm faaliyetlerine devam edilmediği, yüklenici firma tarafından inşai faaliyetlerin devam edilmemesi üzerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının ... tarihli, ... sayılı ve re'sen uygulama konulu işlemi ile kentsel dönüşüm işlerinin 6306 sayılı Kanun'un 6/A maddesi uyarınca anılan Bakanlık tarafından gerçekleştirilmesi yönünde karar alındığı ve 6306 sayılı Kanun'un 6/A maddesi uyarınca ...A.Ş. ile davacı arasında yapılan düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmiş sayıldığı, inşaat faaliyetlerinin ..., ... Bankası A.Ş. ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı arasında kabul edilen çerçeve protokol kapsamında tamamlanarak dairelerin dağıtımına başlanıldığı, davacının ... ada ve ... parselde bulunan 40 metrekarelik arsa payı için proje kapsamındaki hakediş tutarının 753.079,28-TL olarak hesaplandığı ve davacıya projedeki ... numaralı 13. katta bulunan ve değeri 730.000,00-TL olarak belirtilen bağımsız birimin ve ek olarak 23.079,28-TL'nin verilmesinin öngörüldüğü anlaşılmaktadır.Davacı tarafından, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6/A maddesi uyarınca İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca gerçekleştirilen re'sen uygulama projesi kapsamında davacının arsa payı değerinin (hak ediş değerinin) 753.079,28-TL olması nedeniyle kendisine değeri 730.000,00-TL olarak belirtilen ... Blok ... numaralı 99,51 metrekare büyüklüğündeki bağımsız birim tahsis edilen ve 23.079,28-TL alacaklandırılması üzerine, 1+1 daire tipli yerine, re'sen uygulama kararı öncesinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörüldüğü üzere 2+1 daire tipli bağımsız birim tahsis edilmesi istemiyle yapılan █████/2021 tarihinde başvuru yapılmış, söz konusu başvurunun zımnen reddi üzerine bakılan dava açılmıştır.Dava dosyasına sunulan "Bağımsız Birim Dağıtım Model Raporu'na göre, proje kapsamında üretilen konutlar açısından 1+1 niteliğindeki dairelerin büyüklüklerinin 62,36 ile 99,51 metrekare arasında; davacının kendisine tahsis edilmesini istediği 2+1 dairelerin büyüklüklerinin ise 105,28 ile 262,46 metrekare arasında değiştiği, davacıya tahsis edilen 99,51 metrekarelik 1+1 daire tipli bağımsız birim yerine, 2+1 daire tipli ve 105,28 metrekare büyüklüğündeki bir bağımsız birimin tahsis edilmesi halinde, ilgili raporda arsa birim metrekare kıymet takdir değerinin 28.330,00-TL olarak gösterilmiş olması nedeniyle, davacının borçlanması gereken tutarın [28.330,00-TLx(105,28-99,51)= 163.464,10-TL] 163.464,10-TL olacağı, davalı idare tarafından dava dosyasında sunulan "Bağımsız Birim Dağıtım Model Rapor'unun" 18. sayfasında, konutlar açısından hak sahiplerine uygulanan azami borçlanma tutarının 227.917,00-TL olması nedeniyle, davacıya 2+1 daire tipli bağımsız birim tahsis edildiği varsayımında davacı tarafından ödenmesi gerekecek olan 163.464,10-TL'nin, anılan rapora göre hak sahiplerinden bazılarına yönelik gerçekleştirilen azami borçlandırma tutarı olan 227.917,00-TL'yi aşmayacağı hususu dikkate alındığında; davacının borçlandırılmak suretiyle 2+1 daire tipli bağımsız birimin tahsis edilmesi yönündeki talebinin zımnen reddedilmesi işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmakta olup; dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı davalı idare tarafından yapılan istinaf başvurusunun kabulü ile İdare Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddi yolunda verilen temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği görüşüyle, aksi yöndeki Dairemiz çoğunluk kararına katılmıyorum.