bakırköy 8. asliye ticaret mahkemesinde görülen, emlak satış komisyonculuk sözleşmesi ihlaliyle ilgili alacak talebi ve borç karşılığı tapu devri savunmasına dair dava.

Bakırköy 8. Asliye Ticaret Mahkemesinde görülen, emlak satış komisyonculuk sözleşmesi ihlaliyle ilgili alacak talebi ve borç karşılığı tapu devri savunmasına dair dava.

Özet: Davacı emlak şirketi, davalı ile imzaladığı münhasır emlak satış sözleşmesi uyarınca, müvekkilin alıcı bulma çabalarına rağmen davalının taşınmazları üçüncü bir kişiye satması veya farklı gerekçelerle satışı engellemesi nedeniyle sözleşmede belirtilen komisyon bedeli ve masrafların tahsilini talep ederken; davalı şirket ise, taşınmazların bedelsiz olarak, önceki hak sahibinin borcunu ödemek amacıyla üçüncü bir kişiye devredildiğini, dolayısıyla bir satış bedeli oluşmadığını ve komisyon ödeme yükümlülüğü bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

T.C. BAKIRKÖY 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

: ████████ Esas

KARAR NO

: ████████

DAVA

: Alacak (Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ

: █████/2024

KARAR TARİHİ

: █████/2025

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH

: █████/2025

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; muhatap şirket ile müvekkili şirket arasında İstanbul ili .... ilçesi ... Mah ... Ada 8 Parsel sayılı 59-60-61-62 BB numaralı 4 adet dükkanın satışı ile ilgili olarak █████/2023 başlangıç tarihli emlak satış sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede “müvekkilin şirketin tek yetkili aracı olduğu” “sözleşme uzama süresince sözleşmede yer alan satılık emlak için ... tarafından alıcı bulunmasına rağmen müşteri herhangi bir sebepten dolayı satışı engellerse, koşulları değiştirirse ... dışında her ne şekilde olursa olsun satışı gerçekleştirirse yukarıda yazılı satış bedelinin ( 549.000 ABD dolar) % 6 + KDVyi ...’a ödemeyi kabul ve taahhüt eder” hükmünü ihtiva ettiğini, sözleşme konusu olan taşınmazlar/dükkanlarla ilgili olarak müvekkili tarafından müşteriler getirildiğini, sözleşmede belirtilen rakamın üstündeki bedellerle müşteri bulunmasına rağmen muhatap şirket tarafından her defasında ya rakamın artırıldığını yahut da satış işlemi ile ilgili olarak bahaneler üretildiğini, bu kapsamda da satış sözleşmesine istinaden müvekkili şirketin üzerine düşen yüküm ve sorumlulukları yerine getirdiğini, taraflar arasındaki sözleşme devam ederken, muhatap şirket tarafından sözleşme konusu olan taşınmazın tapuda 3 kişi adına satış işlemi yapıldığını, muhatap şirket ile bir çok defa müvekkili tarafından sözleşme gereği komisyon ile ilgili ödeme yapılması ile ilgili görüşmeler yapılmış ise de olumlu bir netice alınamadığını, taraflarınca Gaziosmanpaşa .... Noterliği █████/2024 tarih ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davalı tarafa emlak satış sözleşmesi gereği ödenmesi gereken bedelin müvekkili şirkete ödenmesi hususunun █████/2024 tarihinde tebliğ edildiğini, yine davalı tarafından Bakırköy ... Noterliği █████/2024 tarih ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile ihtarnameye cevap verilmişse de müvekkili şirkete mezkur emlak satış sözleşmesinde belirtilen bedelin ödenmediğini, tapudaki satış bedeli- akit tablosu- vergisel bağlamda düşük satış olması halinde de müvekkili tarafından ayrıca ilgili yerlere de gerekli olan müracaatların yapılacağı belirtilmiş olup bu konudaki haklarını saklı tuttuklarını beyan ederek sözleşme gereğince belirsiz alacak davası olarak şimdilik 1.000 TL’nin dava tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yapılan masraflarla ilgili olarak da belirsiz alacak davası olarak şimdilik 1.000 TL’nin (yapılan masrafların dosya kapsamında keşif yapılarak bilirkişi raporu alınmak suretiyle tespit edildikten sonrasında artırılmak kaydıyla ) dava tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davacı şirket arasında her ne kadar emlak satış sözleşmesi imzalanmış ise de; müvekkili şirketin bahsi geçen taşınmazı bir bedel karşılığında satmadığını, müvekkili şirketin yapımını üstlenmiş olduğu daireyi .... isimli kişiye taşınmaz satış vaadi sözleşmesi karşılığında devretmek üzere bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, daha sonraki süreçte işbu davaya konu gayrimenkullerin devrinin yapılacağı .... isimli şahıs tarafından müvekkili şirket ile iletişime geçildiğini ve bahsi geçen İstanbul ili ... ilçesi ... Mah ... Ada 8 Parsel sayılı 59-60-61-62 BB numaralı 4 dükkanın kendisine devrini değil başka bir alıcı bulunarak satılmasını talep ettiğini ve karşılığında satış bedelinin ise bizzat tarafına ödenmesini istediğini, bunun üzerine müvekkili şirket tarafından davacı şirket ile emlak satış sözleşmesi imzalandığını, fakat bir süre sonra işbu davaya konu İstanbul ili ... ilçesi ... Mah ... Ada 8 Parsel sayılı 59-60-61-62 BB numaralı 4 adet dükkanın asıl hak sahibi ....'nın müvekkili şirket ile iletişime geçtiğini, talebi üzerine şahsi borçlarının olduğu ... isimli şahsa olan borcuna karşılık olarak işbu gayrimenkullerin devrinin yapılmasını talep ettiğini, müvekkili şirketin bunun üzerine bahsi geçen taşınmazı hiç bir bedel almaksızın ....'nın bildirdiği ... isimli şahsa devrettiğini, müvekkili şirketin bu satış işleminden en ufak bir karı dahi olmadığını, kaldı ki işbu taşınmazların devredildiği şahsın da herhangi bir bedel ödemeksizin taşınmazları daha önceki bir süreçte ....'ya vermiş olduğu borcun karşılığı olarak tapuda devredildiğini, davacı şirketin iddia ettiği bir satış bedeli dahi alınmadığını, davacı tarafın tamamen kötü niyetli şekilde hareket ettiğini, davacı tarafça iddia edilen 15.000-TL cam giydirme, ilan, vs. masrafların ödenmediği iddia edilse de bu hususun gerçeği yansıtmadığını, müvekkili şirket tarafından tamamen iyi niyetle hareket ederek davacı şirketin yapmış olduğu reklam masraflarını da arabuluculuk sürecinde davacı şirkete ödediğini, müvekkili şirket tarafından davacı şirkete emeklerinin ve masraflarının bedeli olan 16.300-TL komple cam giydirme, ilan, vs. için yapılan masraflar ödendiğini, davacı şirket tarafından bahsi geçen masrafların ödenmesine rağmen işbu dava ile mükerrer masraf taleplerinde bulunulması dahi davacı şirketin tamamen kötüniyetli şekilde hareket ettiğinin göstergesi olduğunu, tüm bu nedenlerle haksız davanın reddini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLER VE GEREKÇE

Dava; emlak komisyon sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili istemine ilişkindir.,

Tanık ... Mahkememizin █████/2025 tarihli duruşmasındaki beyanında özetle; "ben 2022 ağustos ayından beri davacı firmada danışman olarak çalışıyorum, davalı firma ile 2023 nisan ayında dükkanlarının satışı için süresiz sözleşme yapıldı, bu sözleşme kapsamında davalıya birçok müşteri götürdük, bazılarına ilişkin yer gösterme belgesi düzenledik, sözleşmede belirlenen ücretin üstüne çıktığımız bir müşteri ile davalının birden fazla kez görüşmesine vesile olduk, müşterimiz satın almak istediğini söylemesine rağmen davalı bizi oyaladı, daha sonrasında yaklaşık 15 gün sonra taşınmazların başkasına satıldığını öğrendik, Benim olaya dair bilgim ve görgüm bu kadardır, " şeklinde beyanda bulunmuştur.

Tanık ... Mahkememizin █████/2025 tarihli duruşmasındaki beyanında özetle; "ben davacı firmanın ortağıyım, tanıklık yapmak istiyorum, davacı firmanın aynı zamanda müşteri temsilcisi olarak da çalışmaktayım, davalı firma taşınmazlarını satmak istediğini bize bildirdi, bunun üzerine bizde taşınmazların giydirmelerini yaptık, satılması için gerekli çalışmaları ve hazırlıkları tamamladık, satın almak isteyen 3. Kişilere taşınmazları gösterdik, taşınmazları gösterdiğimizde olabildiğince yer gösterme belgesi düzenlemeye çalıştık, müşterileri davalı ile görüştürdük, bir müşterimizi taşınmazları satın almak istemesi üzerine davalının iş yerinde görüştürdük, davalı birkaç gün süre istedi ve bu süre sonucunda da taşınmazları satmaktan vazgeçtiğini bize bildirdi, kısa bir süre sonra taşınmazları başkalarına sattıklarını öğrendik, Benim olaya dair bilgim ve görgüm bu kadardır, " şeklinde beyanda bulunmuştur.

Tanık ... Mahkememizin █████/2025 tarihli duruşmasındaki beyanında özetle; "ben bu motaman inşaattan 4 adet dükkan satın almıştım, ancak tapuda devirler yapılmamıştı, noterde satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştı, diğer tanık olan ... isimli şahıs benim arkadaşım olur, ben kendisinden yaklaşık 1.800.000,00 TL borç almıştım ve bu borcu ödeyemediğim için karşılığında almış olduğum dükkanları ...'a devrettim, öncelikle motaman firması ve turyaptan sözlü olarak taşınmazları devretmesini istedim ancak daha sonra kendim devrettim, karşılığında bir ücret almadım, borcuma karşılık verdim,

"şeklinde beyanda bulunmuştur.

Tanık ... Mahkememizin █████/2025 tarihli duruşmasındaki beyanında özetle; "15 yaşından beri ... ile arkadaş oluruz, 2023 yılının başlarında yaklaşık 1.800.000,00 TL civarında bir borç para vermiştim, kendisi bu borcu yaklaşık 7-8 ay sonra ödeyeceğini beyan etmişti ancak ödeyemedi, borcumu ödeyemediği için 4 tane dükkanı bana vermeyi teklif etti bende yapmış olduğum fiyat araştırmasından sonra teklifi kabul ettim, herhangi bir aracı olmaksızın doğrudan ... isimli kişi ile görüştüm, ben taşınmazları devraldıktan sonra motaman/... firması bana ulaşarak taşınmazları satabileceğini söyledi ancak ben ...'da olduğumu ve işlemleri oradan yürütemeyeceğimi, imza atamayacağımı belirterek teklifi kabul etmedim,"şeklinde beyanda bulunmuştur.

Davacı vekili bilirkişi incelemesi yapılması talebinde bulunmuş ise de; dava konusu uyuşmazlığın çözümünün özel veya teknik bilgiyi gerektirmediği, mahkememizce yapılacak hukuki değerlendirme kapsamında kaldığı, değerlendirilerek bilirkişi incelemesi yapılmaksızın yargılamaya devam olunmuş; taraflar arasındaki "satıcı/kiraya veren sözleşmesi" kapsamında davacının talep edebileceği tutar ve davacının yaptığını belirttiği masraflara ilişkin tutar belirlenebilir nitelikte olduğundan işbu dava belirsiz dava olarak görülemeyeceğinden davanın kısmi dava olduğunun tespitine karar verilmiştir.

Davacı vekili █████/2025 tarihli beyan dilekçesinde; fazlaya ilişkin dava ve talep hakkı saklı kalmak kaydıyla, dava dilekçesinde belirtilen bedel doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

Tüm dosya kapsamı bir bütün halinde değerlendirildiğinde; taraflar arasında İstanbul ili .... ilçesi ... Mah ... Ada 8 Parsel sayılı 59-60-61-62 BB numaralı 4 adet dükkanın 549.000,00-USD bedelle satışı konusunda █████/2023 tarihli sözleşmenin imzalandığı, sözleşme ile davacı komisyoncunun söz konusu dükkanların satışına aracılık etmeyi üstlendiği, davalının sözleşme süresi içerisinde 4 adet dükkanın satışını gerçekleştirmesi üzerine sözleşme uyarınca cezai şart alacağının ve yapılan masrafların tahsili için işbu davanın açıldığı anlaşılmıştır. Somut olayda, tarafların dava konusu dükkanların davacı aracılığıyla satışının yapılması hususunda sözleşme yaparak anlaşmalarına rağmen davalının, haksız ve sözleşmeye aykırı davrandığı, tanık beyanlarından da anlaşılacağı üzerine haklı bir gerekçesinin olmadığı, davalı taraf her ne kadar sözleşmeye konu dükkanları bir bedel karşılığında satmadığını beyan ederek davacının kötü niyetli hareket ettiğini belirtmiş ise de taşınmazları ne şekilde başkasına devretmiş olduğu hususunun, sözleşmenin karşı tarafı olan davacıya karşı ileri sürülemeyeceği, bedelsiz devredilmiş olmasının haklı bir sebep olarak değerlendirilemeyeceği, davacı tarafa yer göstermeye ilişkin delillerini sunması için verilen sürede yer gösterme belgeleri sunduğu, Mahkememizce dinlenilen davacı tanıklarının da davacının sözleşme kapsamında dükkanları başkalarına gösterdiği hususunu doğruladıkları, taraflar arasındaki sözleşmede, sözleşmeye konu emlak için ... tarafından alıcı bulunmasına rağmen müşteri herhangi bir sebepten dolayı ... dışında her ne şekilde olursa olsun satışı gerçekleştirirse alıcıdan alması gereken komisyon hakkı saklı kalmak kaydıyla satış halinde sözleşmede yazılı satış bedelinin %6+KDV'sini ...'a ödeyeceği hususunun kararlaştırıldığı, sözleşmede simsarlık ücreti bedelinin %3+KDV olarak belirlendiği, akde aykırı davranış hâlinde ayrıca taşınmazların satış bedeli üzerinden %6 oranında ücret cezai şart ödeneceğinin öngörüldüğü, cezai şartın tenkisinde temel kriterleri belirleyen emsal Yargıtay kararında tespit edilen ilkeler ışığında; davacı simsarın emeği, temel ilişkinin kuruluş şekli, alacaklının asıl borcun ifa edilmesi hâlinde elde edeceği yarar ile cezai şartın ödenmesinin sağlayacağı yarar arasındaki makul ve adil ölçü dikkate alındığında, davacı, sözleşme kendi aracılığıyla yapılsaydı %3 oranında ücret alacağı, kalan %3'lük kısmın ceza koşulunu oluşturduğu, buna göre davalının borcunu yerine getirmemiş olması nedeniyle sağladığı menfaat, kusur derecesi ve borca aykırı davranışın ağırlığı ölçü alınarak cezai şartta tenkise gidilmesine gerek olmadığı, TBK'nın 182/son maddesi uyarınca, somut olayda sözleşmedeki toplam % 6 oranındaki ceza koşulunun fahiş olmadığı,(İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14 HD ████████ E., ████████ K sayılı ve █████/2025 tarihli ilamı) bu bakımdan sözleşme hükmünün uygulanmasının gerektiği, davalının, satım sözleşmesini yapmaktan kendisinin vazgeçtiği, vazgeçme sebebi olarak sözleşmeye konu dükkanların bedelsiz olarak başkasına devretmesi gerekliliğini göstermiş ise de belirtilen bu sebebin hukuki anlamda haklı bir vazgeçme sebebi olarak kabul edilemeyeceği ve davalının sözleşmede yer alan cezai şart alacağını ödemekle yükümlü olduğu anlaşılmıştır. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede yer alan satış bedelinin 549.000,00-USD olduğu, sözleşme uyarınca bu bedelin %6+KDV tutarında alacağa hak kazandığı anlaşılmış olup, davacı tarafça 1.000,00-TL üzerinden dava açıldığından taleple bağlı kalınarak 1.000,00-TL yönünden davanın kabulüne karar vermek gerekmiştir.

Davacı ayrıca yapmış olduğu reklam masraflarının tazminini talep etmiş ise de; yapılan masrafların belgelendirilmediği, ayrıca yapılan masrafların davacı tarafça verilen emlak hizmetinin bir parçası olduğu ve sözleşmede ayrıca düzenlenmediği göz önünde bulundurulduğunda, davacının bu yöndeki isteminin reddine karar vermek gerekmiştir. Davacı vekili her ne kadar yapılan masrafların tespiti için keşif yapılmasını talep etmiş ise de, sözleşmeye konu dükkanların başkasına devredildiği ve aradan geçen süre göz önünde bulundurularak, keşif yapılmasında bir yarar görülmemiştir.

Netice itibari ile davacının talebi ile bağlı kalmak sureti ile davanın kısmen kabulüne karar vermek gerekmiş, aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

HÜKÜM

: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davanın KISMEN KABULÜ ile sözleşmeden kaynaklı 1.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin isteminin REDDİNE,

2-Harçlar tarifesi uyarınca alınması gereken 615,40-TL harçtan davacı tarafça peşin yatırılan 427,60-TL peşin harcın mahsubu ile bakiye 187,8‬0-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat KAYDINA,

-Davacı tarafından yatırılan toplam 916,00-TL harcın davalıdan tahsil edilerek davacıya ödenmesine,

3-Davacı tarafından yatırılan tebligat, müzekkere gideri, bilirkişi ücreti toplamı 3.172,50-TL'nin davanın kabul ve red oranı dikkate alındığında 1.586,25‬-TL'sinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, bakiye yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,

-Davalı tarafından yatırılan 3.000,00 TL yargılama giderinin davanın kabul ve red oranı dikkate alındığında 1.500,00-TL'sinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine, bakiye yargılama giderinin davalı üzerinde bırakılmasına,

4-Davanın kabul miktarı dikkate alınarak karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca tayin ve takdir olunan 1.000,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

-Davanın red miktarı dikkate alınarak karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca tayin ve takdir olunan 1.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

5-Arabuluculuk sonuç tutanağı tarihi itibariyle yürürlükte bulunan tarifeye göre tahakkuk eden 3.600,00-TL arabuluculuk ücretinin davanın kabul ve red oranı dikkate alındığında 1.800,00-TL'sinin davalıdan, 1.800,00-TL'sinin davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,

6-Taraflarca yatırılıp harcanmayan masrafın karar kesinleştiğinde taraflara iadesine,

7-HMK'nin uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara tebliğine,

Dair; miktar itibariyle KESİN olmak üzere taraf vekillerinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.█████/2025

Katip ...

¸e-imza

Hakim ...

¸e-imza