istanbul 16. asliye ticaret mahkemesinde kooperatifin ortak alan işgaliye alacağı iddiasına karşı kiracılık savunması ve faturaların geçerliliği üzerine itirazın iptali davası.

İstanbul 16. Asliye Ticaret Mahkemesinde kooperatifin ortak alan işgaliye alacağı iddiasına karşı kiracılık savunması ve faturaların geçerliliği üzerine itirazın iptali davası.

Özet: Bu itirazın iptali davası, davacı kooperatifin davalı şirketin ortak alanları izinsiz işgal ettiğini ileri sürerek düzenlediği işgaliye bedeli faturalarına dayalı icra takibine yapılan itirazın iptalini talep etmesi üzerine açılmıştır; davalı şirket ise, geçerli bir kira sözleşmesiyle meşru kiracı olduğunu, düzenli kira ödemesi yaptığını ve faturalardaki borca yasal süresi içinde noter aracılığıyla itiraz ettiğini savunmuş, bilirkişi raporu davalının kira ödemelerinin düzenli olduğunu ve işgaliye faturalarına itiraz edildiğini tespit etmiş olup, mahkemece faturaların hukuki niteliği ve delil gücü değerlendirilmeye alınmıştır.

T.C.

İSTANBUL

16. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

:████████ Esas

KARAR NO

:████████

DAVA

:İtirazın İptali (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ

:█████/2021

KARAR TARİHİ

:█████/2025

....Asliye Hukuk Mahkemesinin ... sayılı, █████/2022 tarihli görevsizlik kararı istinaf edilip, İstanbul BAM'nin ████████ esas ████████ karar sayılı █████/2022 tarihli kararı ile mahkememize tevzi edilen İtirazın İptali (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin davalı borçlu şirketten olan ortak alan işgaliye alacağının tahsili amacı ile ....İcra Müdürlüğü'nün ... takip sayılı dosyası ile icra takibi başlattığını, davalı yanın borca, faize ve tüm ferilerine itiraz ettiğini ve bu itirazı üzerine takibin durduğunu, davalı şirketin , müvekkili kooperatifte bulunan ... iş yeri nolu taşınmaza ait ortak alana yaptığı işgaliye için kendisine müvekkili tarafından bildirim yapıldığını ve kendisine icra takibi başlatılmasına rağmen borcunu ödenemediğini beyanla davanın kabulüne, itirazın iptaliyle takibin devamına, alacağın %20'sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı yana tahmiline karar verilmesini arz ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili şirketin gıda toptancısı olduğunu, davalı kooperatif üyesi mal sahibi olarak kooperatif adresinde faaliyet gösterdiğini, davacı kooperatifin bünyesinde birden fazla blok bulunduğunu ve her bir blokun kooperatif yönetiminden ayrı bir yönetimi bulunduğunu, müvekkilinin bir süreliğine ekstra depo alanına ihtiyaç duyması nedeni ile bağlı bulunduğu C-29 blok yönetimi kullanım ve tasarrufunda olan "... Gıda Sitesi , ... Meydana Sk, C-29 Blok No:3 Bodrum Kat , ... ..." adresinde bulunan depo vasıflı taşınmazı hak sahibi ... C-29 Blok Yönetimi ile imzaladığı 01.02.2017 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kullandığını, müvekkilinin kira ödemelerini aksatmadan ödediğini, davacı yanın, C Blok ortak alanını işgal ettiğinden bahisle müvekkiline 2021 yılı 4.,5.,6., aylar için işgaliye bedeli talebi ile 7.500-TL bedelli fatura tanzim ettiğini, ancak müvekkilinin herhangi bir işgali söz konusu olmadığını ve söz konusu faturaları noter vasıtası ile iade ettiğini, iadeler üzerine müvekkili hakkında haksız icra takibi başlatıldığını , müvekkilinin kiracı sıfatı ile kullandığı yere ait sözleşmesi var iken işgalci olduğunun ileri sürülmesinin son derece kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini , yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı yana tahmiline karar verilmesini arz ve talep etmiştir.

TAHKİKAT, DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;

Dava; işgaliye bedelinden kaynaklı olduğu belirtilen faturalara dayalı olarak başlatılan takibe yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

Mahkememizce celp edilen ....İcra Müdürlüğü'nün ... takip sayılı icra dosyasının yapılan tetkikinde; takibin davacı tarafça davalı aleyhine fatura alacağına istinaden toplam 7.500,00-TL alacağın yasal faizi ile birlikte tahsili için yapılan ilamsız icra takibinden ibaret bulunup davalı şirketin vekili marifetiyle yasal süre içerisinde sunduğu itiraz dilekçesi ile; ödeme emrine, borca, ferilerine itiraz ettiği, takibin durduğu ve davanın yasal süre içerisinde açıldığı anlaşılmıştır.

Bilirkişiler... ve ... tarafından düzenlenen █████/2023 tarihli anılı bilirkişi raporunda;

Yönetim tarafından ibraz edilen yasal defterlerin e-defter olduğu, defter beratlarının yasal süresi içinde verilmiş olduğu ve sahibi lehine delil olma özelliğine haiz olarak değerlendirilebileceği,

Davalı kiracının düzenli olarak kira bedellerini ödediği ve tarafların bu yönde mutabık oldukları,

Davacı yönetim tarafından davalı şirkete " işgaliye " adı altında aylık 2.500-TL bedelli faturaların düzenlendiği ve huzurdaki davaya konu ███████,05,06 dönemlerine ait toplam fatura bedelinin 7.500-TL olduğu ve davacı yönetim kayıtlarına göre davalının kaydi olarak 7.500-TL borçlu olduğu,

Söz konusu ecrimisil faturalarına davalı yanca yasal süresi içerisinde noter kanalı ile itirazda bulunarak itiraz edildiği görülmektedir.

Fatura ,213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 229 maddesinde düzenlenmiş olup, " fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesikadır." şeklinde tanımlanmıştır. Fatura, Vergi Usul Kanunu 230.maddesinde belirtilen hükümlerine göre düzenlenmiş Maliye Bakanlığı ile anlaşmalı matbaalar tarafından matbu olarak hazırlanan tek cilt halinde kırtasiyelerde satılan, düzenleyenin bilgilerini içeren , sıra numarası takip eden ve noter tarafından onaylatıldıktan sonra kullanılabilen belgelerdir.

Esasen düzenlenen bir faturanın hüküm ifade edebilmesi için karşı tarafa tebliği zorunlu olup, bu tebliğin posta yolu ile ya da elden yapılması mümkündür. Düzenlenen bir faturanın geçerli olabilmesi için alt nüshasının faturayı alan tarafından imzalanması gerekir. Zira bu husus faturayı alanın faturadan haberdar olduğunu gösterdiği için önem arz eder. Karşı tarafa tebliğ edilmeyen yani ulaştırılmayan faturanın içeriğinin kesinleştiğinden söz edilemez. Faturanın karşı tarafa tebliğ edilip , TTK'nın 21/2 maddesine göre itiraz edilmemesi halinde içeriğinin kesinleşmesi söz konusu olur. Keza, İrsaliyeli fatura da " sevk irsaliyesi " ve " fatura" yerine geçen , her ikisinin bir arada düzenlendiği resmi bir belge olup, aynı fatura gibi karşı tarafa ulaştığında hüküm ifade etmektedir.

Somut olayda ise davacı tarafından düzenlenmiş olan faturalara davalının yasal süresinde itiraz ettiği,

Davacı yönetim kayıtlarında davalının 31.08.2021 tarihinde 12.500-TL yönetime borçlu olduğu görülmektedir.

Takdiri sayın Mahkemeye ait olmak üzere arz ederiz. "şeklinde mütalaada bulunmuşlardır.

Akabinde mahkememizce keşif yapılmıştır.

Bilirkişiler ..., ... ve ... tarafından düzenlenen █████/2024 tarihli bilirkişi raporunda;

Davacı işletme kooperatifinde bulunan davalıya ait dükkanın ortak alana yapmış olduğu işgali nedeniyle ecri misil talep edilmiş, davalı ise kooperatif üyesi mal sahibi olarak kooperatif adresinde faaliyet gösterdiğini, işgal edildiği iddia olunan depo vasıflı taşınmazı kiraladığını, işgal söz konusu olmadığını savunmuştur. Tarafımızdan yapılan inceleme neticesinde özet ile görüş ve kanaatler;

Kira sözleşmesine göre; ... Gıda Sitesi ... Meydanı C29 Blok 3. Bodrum Katın ... C29 Blok Yönetimi tarafından davalıya 01.02.2017 tarihinde kiralanmış olduğu görülmüştür.

Davalı işletmenin 3. Bodrum katta ortak alan olan kazan dairesi isimli mahalde 400,00 m2 alanı depo olarak kullanmakta olduğu tespit edilmiştir.

Dava konusu yer C Blok 3.Bodrum katta ortak alan olan kazan dairesi isimli mahal olduğu, bulunduğu yer itibarıyla onaylı yönetim planına tabi olduğu, tapu müdürlüğünün yazısına göre ... ... Sitesinin 44/1 parsel, 44/4 parsel, 44/5 parsel ve 20619 parsel sayılı parsellerin üzerinde toplu yapı olarak kurulu olduğu, kooperatif üyeleri adına ferdileşme iktisabıyla kat mülkiyeti kurulduğu, mülkiyetler değişse de aynı yönetim planını kullandıkları, tüm bu parseller için tek bir yönetim planı düzenlendiği ve buna göre yönetildiklerinin, aynı yönetim planı içinde olmakla birlikte adi mülkiyete dönüşen 45 ada 5 parselin durumundan dolayı toplu yapı olarak kurulmuş taşınmazlardan birinin adi mülkiyete dönüşmesi halinde toplu yapının halen devam edip etmediğinin ve toplu yapının bozulup bozulmadığının taraflarınca bilinemediğinin, bildirildiği,

Onaylı yönetim planında “Ana Taşınmaz” deyimi bahis konusu blok ve binaların tüm üniteleri ile ortak mahallerinden oluşan bir bütünü ifade etmek üzere kullanılmıştır. Bu sözleşmedeki “Bölüm” tabiri her biri müstakil nitelikteki üniteleri ifade etmektedir.”(3.md), Ana taşınmaz kapsamındaki ortak yer, bölüm, yapı ve tesisler, ana taşınmaz Genel Kurulu tarafından yönetilir. Bunlara ilişkin tasarrufi işlemlerde, (ifraz, tevhid cins tashihi, mülkiyet devri, ayni hak ve irtifak tesisi) ve her düzeydeki idari tasarruflarda (bakım, koruma, onarım, yenileme, işletme yönetim gibi) genel kurul yetkilidir. Ana taşınmaz Genel Kurulu, Bölüm Maliklerinin ayrı ayrı yapacakları bölüm Malikleri Kurulunda seçilmiş olan başkan veya başkan vekillerinden oluşur(5.md.), Yönetim yetkisi uzun süreli bir sözleşmeyle bir Profesyonel Yönetici ye devredilmiş ise (işbu Yönetim Planında İşletme Kooperatifi dir) genel kurul yapılması zorunluluğu ortadan kalkar, her türlü karar alma ve uygulama yetkisi Profesyonel Yönetici” ye devredilir(7.md.), Ana taşınmaz genel kurulu bağımsız bölüm malikleri arasından veya dışarıdan 1 veya 3 yıl için bir yönetim kurulu seçer(11.md.), Ana taşınmaz Yönetim kurulu genel kurulun 4/5 ekseriyeti ile muvafakatini alarak yönetim işlerinin yürütülmesini, düzenleyeceği bir sözleşme ile bir tüzel işletmeciye bırakabilir. O halde tüzel kişi ana taşınmaz genel kurulunun aldığı kararlar çerçevesinde ve denetiminde işi yürütür... Yönetim İşlerinin ayrı ayrı veya bir bütün olarak devri konusunda öncelik tüm arsaların maliki olan ... ... tarafından oluşturulan İşletme Kooperatifi'ne aittir. İşletme Kooperatifi'nin yazılı olarak aksi yönde kararı ve başvurusu olmadıkça herne surette olursa olsun yönetim devri yapılamaz. ...Yapı Kooperatifi tarafından oluşturulan İşletme Kooperatifi teklifi kabul etmez ise yönetimi profesyonel idarecilere devredilebilir, Ana taşınmazın korunması, bakımı ve işletmesi için gereken sözleşmeleri akdetmek görevinin bulunduğu(Yönetim Planı 13.md.), Bölüm Malikleri kurulu, bölümü yönetmek ve malikler kurulu kararı ile yönetim planında yer alan görevleri yerine getirmek üzere kendi aralarından (dışarıdan bölüm yöneticisi seçilmez.) sayı ve arsa payı çoğunluğu İle üç asıl iki yedek kişiden oluşan yönetim kurulunu seçer(16.md.)., ortak alanların yapısını,(ortak alan olup olmadığı da dahil), kullanımı ve bunlardan yararlanma şeklini ANA TAŞINMAZ YÖNETİMİ ve/veya Yönetimce tayin edilen kişi veya kuruluşların belirler düzenlemesi bulunduğu(19.md), yazılıdır.

Kooperatiflerde yönetim kurulu kanun ve anasözleşme hükümleri içinde kooperatifin faaliyetini yöneten ve onu temsil eden icra organıdır. 03 Temmuz 2021 tarihli genel kurula bakıldığında kayıtlı 377 ortaktan 373 ünün toplantıya katılma hakkı bulunduğu, asaleten ve vekaleten toplam 127 ortağın toplantıda hazır bulunduğu, toplantı yeter sayısının mevcut olduğulortakların en az 4 ünün toplantıda hazır bulunması şartının fazlasıyla sağlandığı), gündemin 5.maddesinde “Ayrıca ortak alan işgallerine karşı yapılacak eylem, alınacak önlemler ve işgaliye bedellerinin tespitinde, önceki genel kurullarımız doğrultusunda gerekli kararları almak ve uygulamak üzere yönetim kuruluna yetki verilmesi”nin oybirliği ile kabul edildiği görülmüştür.

Anasözleşme 6.md göre İşletme Kooperatifinin amaçlarından birisi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yetki verildiğinde site yönetimini üstlenmek, siteyi geliştirmek ve güzelleştirmektir. Dolayısıyla İşletme Kooperatifinin site yönetimini üstlenmesi yetki verildiğinde mümkündür. Yönetim Planında yönetim devrinin Anataşınmaz yönetim kurulunun bir sözleşme yaparak yönetimi devredebileceği düzenlenmiştir. Bu bağlamda bölüm malikleri genel kurulu tarafından kiraya verilen ortak alanın işgali nedeniyle işletme kooperatifi tarafından tasarrufta bulunulabilmesi için site yönetim yetkisinin işletme kooperatifine devrine ilişkin sözleşme yapılması ve işletme kooperatifinin de kabul etmesi gerekmektedir. Dolayısıyla İşletme kooperatifi genel kurulunda alınan kararla yönetim kuruluna verilen yetkinin ana 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu esaslarına göre teşkil edilen ana taşınmaz yönetim kurulunca işletme kooperatifine yönetim yetkisinin devriyle uygulanabilir olacağı, böyle bir sözleşme bulunmaması halinde ise ortak alan olarak tespit edilen kazan dairesinin tasarrufunun ana taşınmaz yönetim kurulunda olacağı görüş ve kanaati oluşmuştur.

Takdiri sayın Mahkemeye ait olmak üzere arz ederiz. "şeklinde mütalaada bulunmuşlardır.

Yargılama kapsamında toplanan tüm delillerin değerlendirilmesi sonucunda; Davacı tarafın İşletme Kooperatifinde bulunan ... iş yeri no'lu taşınmaza ait ortak alanı davalının haksız olarak işgal ettiğinden bahisle düzenlenen faturalara dayalı olarak eldeki davanın açıldığı, dava sırasında davaya konu yerin aslında A blokta değil C29 blokta yer aldığının ancak ayrıca A blokta da davalı mülk sahibi olduğu için dava dilekçesinde A blok olarak geçtiğinin davacı vekilince 12.09.2023 tarihli duruşmada beyan edildiği, davalı tarafın da C29 blok yönetimi ile kira sözleşmesi yaptığını ve haksız bir işgalinin bulunmadığını savunduğu, davaya konu yerin keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda görüldüğü üzere sığınak değil kazan dairesi olduğu, tarafların defter kayıtlarının incelendiği bilirkişi raporunda davacı kendi ticari defterleri uyarınca alacaklı görünse de davalı tarafın davaya konu edilen faturaları yasal süresi içinde davacı yana iade ettiğinin belirlendiği, bu durumda hizmet verdiğini ve faturaya konu alacağın varlığını davacı yanın ispat etmesi gerektiği, davalı yanca sunulan ve dava dışı C29 blok yönetimi ile yapılan kira sözleşmesi ve davalının blok yönetimine kira ödemelerini yaptığına ilişkin dekontlar nazara alındığında davalı yanın kullanmış olduğu yere ilişkin kira bedellerini ödemiş olduğu, davanın ihbar edildiği C29 blok yönetiminin de davalı ile kira sözleşmesi yaptıklarını beyan ettiği, bu sebeple artık davalıdan mükerrer olacak şekilde ödeme istenemeyeceği ancak C29 blok yönetimi hakkı ve yasal bir dayanağı yok iken bu kira bedellerini tahsil etmiş ise davacının ancak o zaman dava dışı blok yönetiminden talepte bulunabileceği değerlendirilmekle davanın reddine, davalının takipte kötüniyetli olduğu sabit olmadığından şartları oluşmayan kötüniyet tazminatı talebinin de reddine, dair miktar itibari ile kesin olmak üzere aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.

H Ü K Ü M

: Gerekçesi açıklandığı üzere;

1-Davanın REDDİNE,

Şartları oluşmayan kötüniyet tazminatı talebinin reddine,

2-Alınması gereken 615,40-TL karar ve ilam harcından, davacı tarafça peşin olarak yatırılan 128,09-TL harcın düşümü sonucu kalan 487,31‬-TL harcın davacıdan tahsili ile Hazineye gelir kaydına,

3-Davacı tarafça yapılan yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına,

4- Davalı tarafça yapılan 457 TL yargılama giderinin, davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine,

5-Davalı kendisini vekille temsil ettirmiş olmakla, karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. göre hesaplanan 7.500,00-TL ücreti vekaletin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,

6-Yargılama giderlerinden sayılan 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin davacıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,

7-Taraflarca yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmın karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran tarafa iadesine,

Dair, tarafların yüzüne karşı miktar bakımından KESİN olarak verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.█████/2025

Katip ...

e-imzalıdır

Hakim ...

e-imzalıdır