antalya ticaret mahkemesinde emlak aracılık sözleşmesinden kaynaklanan komisyon alacağı itirazının iptali davası inceleniyor.

Antalya Ticaret Mahkemesinde emlak aracılık sözleşmesinden kaynaklanan komisyon alacağı itirazının iptali davası inceleniyor.

Özet: Bir emlakçı, davalı ile imzalanan aracılık sözleşmesine istinaden satılan bir taşınmazdan kaynaklı alacağını tahsil etmek amacıyla başlattığı icra takibine yapılan itirazın iptalini talep ederken, davalı ise sözleşmedeki parsel numarasının yanlışlıkla yazıldığını, emlakçının bu hatalı taşınmaz için herhangi bir pazarlama çabası göstermediğini ve satış gerçekleştikten sonra hatanın fark edildiğini savunarak, tanık beyanlarının sözleşmedeki taşınmazın doğruluğu, satışın kim tarafından yapıldığı ve hizmet bedelinin hak edilip edilmediği konularında çelişkili bilgiler sunduğu bir hukuki uyuşmazlık dava dosyasının özetidir.

T.C.

ANTALYA

1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

: ████████ Esas

KARAR NO

: ████████

DAVA

: İtirazın İptali (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ

: █████/2023

KARAR TARİHİ

: █████/2025

Antalya ... Tüketici Mahkemesi'nin ... tarih ve .../... E, .../... Karar sayılı görevsizlik kararı ile Mahkememize tevzi edilen dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin emlakçılık işiyle iştigal olduğunu, davalı ile müvekkili arasında aracılık sözleşmesi ve yetki belgesi düzenlendiğini, sözleşme olmasına rağmen dava konusu taşınmazın satıldığını, bunun üzerine davalı hakkında sözleşme hükümlerinin ihlali nedeniyle Antalya Genel İcra Dairesinin .../... Esas sayılı dosyası ile takip başlatıldığını ancak davalının itirazı üzerinde takibin durdurulduğunu, bu nedenlerle davalarının kabulü ile davalının Antalya Genel İcra Dairesinin .../... Esas sayılı dosyasına vaki tüm itirazlarının iptali ile takibin devamını, davalının tacir olduğunu ve altında imzasının bulunduğunu sözleşmeye rağmen alacaklının tahsil etmesini geciktirme eve güncel enflasyonist ortamda alacağı eritme maksatlı itirazda bulunduğunu gözetilerek %20 oranından az olmak üzere icra inkar tazminatına mahkum edilmesini, tüm yargılama giderleri ve vekalet ücretinin de davalıya yükletilmesine ve davalıdan alınarak davacıya ödenmesini, HMK 329/2. Maddesi uyarınca kötüniyet sahibi davalı hakkında disiplin para cezasına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili ... tarihli cevap dilekçesinde özetle: yapılan sözleşmede satacağı değilde alacağı parsel sözleşmeye yanlışlıkla yazıldığını, yapılan satışta sözleşmeye hatalı yazıldığını, davacının yanlışlıkla sözleşmeye yazılan taşınmazı dahi pazarlamak için bir emek ve harama yapmadığını, bu hata fark edilinceye kadar taşınmaza hiçbir müşteri getirmediğini, müvekkilini aramadığını, bu nedenlerle davanın reddini yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı tarafça ödenmesine karar verilmesini beyan etmiştir.

Davacı tanığı ...'ın ... tarihli celse beyanında; "ben ... de 3 yıldır çalışıyorum. Çalışmaya da devam ediyorum. Davacı ilgili gayrimenkul firmasının işletmecisidir. Biz de onun adına çalışırız. Ben ofis müdürü pozisyonundayım. Satış sorumlumuz ... bey sözleşmeyi yaptı. Bütün yapılan sözleşmeler de bana bilgi verilir. ... bey bana ... hanımın bir yer aldığını ancak arkadaşının üzerine yaptığını söyledi ve arkadaşının üzerine aldığı yeri satmak istediğini söyledi. Ancak bizim sözleşmemiz devam ederken hukuken mülk sahibi olan ... hanımın arkadaşı ... hanımdan habersiz burayı satıyor. Biz sonradan teklif gelince bu durumlardan haberdar olduk. ... hanım arkadaşını arayarak satış işleminin gerçekleştiğini öğreniyor. Taşınmaz satıldığı için biz de ... hanımdan hizmet bedelini istedik o da taşınmazın kendinden habersiz satıldığından bahisle vermek istemedi." dediği anlaşıldı.

Davacı tanığı ...'in ... tarihli celse beyanında; " ben ...da muhasebeciyim. Ben her iki tarafı da tanımıyorum. Dava konusu arsayı ben aldım. Halen benim adıma kayıtlıdır. Ben burayı ... isimli kişiden aldım. Parasını da ... ya ödedim. Ben dava konusu arsayı ...-TL ye satın aldım," dediği anlaşıldı.

Davalı tanığı ...'nun ... tarihli celse beyanında: " ben dava konusu olay olduğunda ...de çalışıyordum. Dava konusu taşınmazın satış işlemleri ile ben ilgilenecektim. Biz öncelikle ... hanımla sözleşmeyi imzaladık. Biz sonrasında taşınmazın ilanlarını girdik, ilanlardan 1,5 ay sonra birisi beni aradı. Kendisinin taşınmazı satın aldığını söyledi. Ofis sahibine durumu söyledim. Beni arayan ve taşınmazı satın alan kişi bana taşınmazı 3. Bir kişiden aldığını söyledi. Bu sözleşme imzalandığı andan itibaren tapunun fotoğrafı geldi. Tapu sahibinin bilgileri geldi. Bizde bunun üzerine ilana çıktık. Zaten bu bilgiler girilmeden ... sistemine girilemiyor. Fakat tapu sahibi ile sözleşme yaptığımız kişi aynı kişi olmak zorunda değildir. Tapunun fotoğrafını ... Hanım kendi telefonundan bana gönderdi,... hanım ile yüz yüze geldik. Masanın üzerinde toplamda 3 adet başka tapularda vardı. ... hanım ... nolu parsel ile sözleşme yapıldıktan sonra beni taşınmazı satın alan kişi aradıktan sonra ... hanım arayarak parsel numarasının yanlış olduğunu, doğru parsel numarasının ... olduğunu söyledi. Ancak bu satış gerçekleştikten sonra bize durumu söyledi," dediği anlaşıldı.

Davalı tanığı ...'nın ... Asliye Hukuk Mahkemesinde alınan talimat beyanında; "Benim Davacı ... ve Davalı ... ile bir akrabalığım yoktur. Davalı ...'i kendisine 4-5 tane arazi satışı yapmam ve daha sonra bu sattığım arazilerden iki tanesini geri almam, birini de abim ...'nın geri satın alması nedeniyle tanıyorum. Davacıyı tanımıyorum. Ben emlakçılıkla uğraşırım taşınmaz alım satımı yaparım. ... İlçesi ... Mahallesinde birkaç yıl önce ada parselini hatırlayamadığım iki tane taşınmazı satın aldım. Taşınmazları aldıktan bir iki ay sonra da sattım. ... Mahallesindeki bu taşınmazları hatırladığım kadarıyla davalı dışında başka birilerine sattım. Taşınmazları kaça sattığımı, bankadan mı elden mi aldığımı şu an hatırlayamıyorum ama büyük ihtimalle elden almış olduğumu düşünüyorum. Emlakçılık yapmam sebebiyle çok fazla alım satım yaptığımdan şu anda taşınmazları kaça sattığımı ya da bedelini nasıl aldığımı hatırlayamıyorum. Benim davalı ...'dan satın aldığım taşınmazlar ve ona sattığım taşınmazların tamamı ... İli ... İlçesi ... Mahallesindeki taşınmazlardı ancak alım satım yaptığımız taşınmazların ada parsel numaralarını hatırlamıyorum. Davalıya taşınmazları satalı 5-6 yıl kadar olmuştur. Davalıdan geri aldığım iki taşınmazı ise hatırladığım kadarıyla iki yıl kadar önce aldım daha sonra o taşınmazları da başkasına sattım. Bana sorduğunuz ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel sayılı taşınmazı ... isimli kişinin kız kardeşinden aldım ancak satın aldığım kişinin ismini hatırlayamıyorum. Daha sonra da çok bir zaman geçmeden bu taşınmazı sattım ancak taşınmazı aldığım kişi de sattığım kişi de davalı ... değildir. Sattığım kişiyi de tam olarak ismini hatırlamıyorum ama bir erkekti. Davalı ... ile bir ilgisi olup olmadığını bilmiyorum. Ben satın almak isteyen kişiye sattım. Benim taraflar arasındaki icra dosyasına ilişkin bir bilgim yoktur. Tanıklık ücreti talebim yoktur. Bilgim görgüm bundan ibarettir," dediği anlaşıldı.

Delillerin Değerlendirilmesi ve Gerekçe ;

Dava taşınmaz ticaretinden doğan simsarlık ücretinin tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali davasıdır.

6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 4.maddesine göre, bir davanın ticari dava sayılması için uyuşmazlık konusu işin taraflarının her ikisinin birden ticari işletmesiyle ilgili olmalı ya da tarafların tacir olup olmadıklarına veya işin tarafların ticari işletmesiyle ilgili olup olmamasına bakılmaksızın, Türk Ticaret Kanunu veya diğer kanunlarda o davaya Asliye Ticaret Mahkemesi'nin bakacağı yönünde düzenleme olmalıdır. Somut olayda, Antalya ...Tüketici Mahkemesinden .../... E. .../... K. Sayılı ... tarihli görevsizlik kararı ile mahkamemize tevzi edildiği celbedilen Ticaret Sicil Müdürlüğü , Esnaf ve Sanatkarlar Odası ve Vergi Dairesi kayıtlarından davalının tacir olduğu, davacının da da emlak komisyon işi yaptığı ve tacir olduğu görülmüştür. Tarafların her ikisinin de tacir olduğundan mahkememizin görevli olduğu kabul edilerek yargılamaya devam olunmuştur.

Uyuşmazlığın çözümü için tellallık (simsarlık) sözleşmesinin hukuki niteliği üzerinde durulmasında yarar vardır:

Tellallık (simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) 100 vd. maddelerinde düzenlenmiş bulunan ticari işler tellallığı 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) tarafından ele alınmamıştır. Böylelikle konuya ilişkin olan özel hüküm genel hüküm ikiliği ortadan kalkmıştır. TBK. m. 520/1'e göre simsarlığın (tellallığın) tanımı şu şekilde yapılmıştır: "Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir". Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesi, 818 sayılı BK'nun 404 vd maddelerinde, "tellallık" olarak adlandırılıp, düzenlenmiş bulunuyordu.

Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. TBK. m. 521-525 arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, TBK. m. 520/2'nin yollaması gereği vekalete ilişkin TBK. m. 502 vd. hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağı TBK. m. 521 'e göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1); "simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir" (521/2); "simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir" (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar, söz konusunu hizmeti yerine getirmezse, ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.

BK. m. 521 vd. düzenleme içinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175'in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.

b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.

c) TBK. m. 523'de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd).

Somut olayda; davacı, davalı ile aralarında ... tarihli tellallık sözleşmesi düzenlendiğini,davalı sözleşmeye konu satım yapılan taşınmazın davalı adına kayıtlı olmadığını, başka bir şahıs adına kayıtlı olduğunu, davalının aslında satın almak istediği yerin tapu bilgilerini sözleşmeye yazdığını, satmak istediği taşınmazın ise başka bir taşınmaz olduğunu iddia etmiş , taraflar arasında imza edilen gayrimenkul aracılığına dair ... tarihli sözleşmesinin taşınmaz satışına dair olduğu ve ... ..., ... ... ada/ ... Parselde kayıtlı taşınmaza dair olduğu, sözkonusu taşınmazın tapu kayıtları celbedilmişş, incelenmesinde taşınmazın ... adına kayıtlı iken ... tarihinde satış sureriyle ... adına devir edildiği, sözleşmeye konu taşınmazın devir tarihi taraflar arasında imza edilen sözleşme içerisinde olduğu, davalının cevap dilekçesinde satma istediğni belirttiği taşınmaz olan ... ..., ... Mah. ... ada ... parsel(eski parsel ...) taşınamzın davalının ... tarihinde satış suretiyle devraldığı ve halen davalı adına kayıtlı olduğu, tanık ... beyanında emlak alım satım işi ile uğraştığını, davalıyı daha evvel taşınmaz satışı yapıp geri alması nedeniyle tanıdığını , sözleşmeye konu ... ada/ ... parsalde kayıtlı taşınmazı davalı dışında birinden aldığı ve sattığını, alım satım yapan kişi ile davalı arasında bir ilişki olup olmadığını bilmediğini, davacı tanıkları da emlak ofis firmasında çalışan kişiler olduğu, davalının satım istediği taşınmazın sözlemeye konu ... ada/ ... parsalde kayıtlı taşınmaz olduğunu, davalı emlak ofisine başvurduğunda satmak istediği taşınmazın arkadaşı adına kayıtlı olduğunu , davalının almak istediği taşınmaz olmadığını, olağan olanın da kişinin satmak istediği taşınmazın tapu kaydını emlakçıya verdiğini, ... yazışmalarında da dava konusu sözleşmeye konu olan taşınmazın tapu kayıtları olduğunu beyan ettiği, taşınmazı satın alan yeni malikin beyanında da taşınmazı ...'dan satın aldığı ve parasının da ona ödediğini beyan ettiği,

Yukarıda belirtildiği üzere tellallık(simsarlık) ilişkisi, tellal(davacı) ile iş sahibi(davalı) arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Gayrimenkul tellallık sözleşmesinde taşınmaz maliklerinin imzasının bulunmasına gerek bulunmamaktadır. (Bknz: YHGK ███████-859 E. ████████ K. Sayılı ve yargıtay 3. Hukuk Dairesinin ████████-████████K. Sayılı ilamı) Eldeki davada taraflar arasındaki ... tarihli gayrimenkul aracılık sözleşmesi “tellallık sözleşmesi” imzalanmış olup, davalı sözleşmedeki imzaya itiraz etmemiştir. Taraflar arasındaki tellallık sözleşmesinde ... ..., ... ... ada/ ... Parselde kayıtlı taşınmazın satışı hususunda anlaşmaya varıldığı, taşınmazın satış bedeli olarak ... tarihli yetki belgesinde ... TL belirlendiği, davalının yetki belgesinin altında imzasının bulunduğu, sözleşmenin 4.6 maddesinde müşterinin sözleşmenin 4.1,4.3,4.4,4.5,4.6, maddelerindeki taahhütlerini yerine getirmesi halinde satış bedeli olarak belirlenen alacağın %4+KDV'sinin cezai şart olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğinin yazılı olduğu, sözleşmenin süresinin 5.1 maddesi uyarınca 3 aylık olduğu belirtilmekle, dava konusu sözleşmeye konu ... ada/ ... Parselde kayıtlı taşınmazın sözleşme süresi içerisinde satıldığı, sözleşmeden caymaya veya fesih edildiğinde dair bir kayıt olmadığı, sözleşmedeki imzanın da davalıya ait olduğu, aksi yönde bir iddia bulunmadığı, he ne kadar davalı almak istediği yerin tapu kayıtlarını sehven sözleşmeye yazdığını beyan etmiş ise de tüm tanık beyanları sözleşme kapsamı hep birlikte değerlendirildiğinde, davalının emlakçılık işi yapan ... ile daha evvel de taşınmaz alım satım işi yaptığı, davalının emlakçıya başvuru esnasında taşınmazın arkadaşı adına kayıtlı olduğunun beyan ettiği, kaldı ki telallık sözleşmesinde iş sahibinin taşınmazın maliki olma zorunluluğu bulunmadığı, davalının emlak ofisine başvurması esnasında taşınmazın kayıtlarının da sunması, tarafların tacir olup basiretli tacir olması gereği sözleşme tanzimi sırasında gerekli özeni göstermesi gerektiği, olağan uygulama gereği kişinin kendisine ait(tapuda kendi adına kayıtlı olsun veya olmasın) satacağı taşınmazın tapu kayıtlarını satış yapmak istediği emlak ofisine sunacağı hep birlikte değerlendirildiğinde davalının taşınmazın tapu kayıtlarının sehven hatalı yazıldığı iddiasına itibar edilmemiştir, sözleşmenin şekil şartlarının yerine geldiği, taraf imzalarının bulunduğu, cezai şartın sözleşmede yazılı olduğu, cezai şartın da sözleşmeye konu taşınmazın dava dışı üçüncü kişiye sözleşme süresi içerisinde satılmakla,yetki sözleşmesinde taşınmazın satış bedeli olarak belirlenen ... TL üzerinden hesap edilen %4'lük cezai şartın sözleşmenin 4.6 maddesinden kaynaklı meydana geldiği kanaatiyle, sözleşme uyarınca belirlenen cezai şartın tahsili için başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali davasının kabulüne, takip konusu alacağın likit olmadığı, sözleşmede açıkça net açık bir miktar cezai şart olarak yazmadığı, boçlunun borcun miktarını tereddütsüz şekilde bilmesi ya da belirleyebilmesi beklenemeyeceğinden sözleşmenin yorumlanarak hesap yapılması gerektiği kanaatiyle, şartları oluşmadığından davacının icra inkar tazminatı talebinin reddi gerekmiştir.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davanın KABULÜ ile, Antalya Genel İcra Müdürlüğünün .../... Esas sayılı dosyasına davalının yaptığı vaki itirazının iptali ile, takibin devamına,

Davacının icra inkar tazminat talebinin şartlar oluşmadığından reddine,

2-Alınması gerekli ... TL harçtan peşin alınan ... TL harcın mahsubu ile bakiye ... TL harcın davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,

3-Davacı tarafından yatırılan ... TL peşin, ... TL başvuru harcının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

4-Davacı tarafından yapılan tebligat-posta-müzekkere masrafı olmak üzere toplam ... TL yargılama giderlerinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

5-A.A.Ü.T. uyarınca hesaplanan ... TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

6-Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği ve Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen ... TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,

7-Sarf edilmeyen gider avansının HMK 333.maddesi uyarınca davacıya iadesine

Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, miktar itibariyle kesin olarak verilen karar açıkça okundu. Anlatıldı.█████/2025

Katip ...

¸e-imzalıdır

Hakim ...

¸e-imzalıdır