Kira sözleşmesinde "kiralayan" kavramının yorumu ve kiracının yaptığı tadilat masraflarının kiraya verenden tahsili davası temyiz incelemesi.
Özet: Bir kiracı, kira sözleşmesindeki tadilat ve ruhsat masraflarının kiraya veren tarafından karşılanması gerekirken kendisi tarafından ödendiği iddiasıyla eski ev sahibine karşı alacak davası açmış; ancak ilk derece ve istinaf mahkemeleri, sözleşmedeki "kiralayan" ibaresinin belirli maddelerde kiracıyı ifade ettiğini, harcamaların davacı kiracının kendi talepleri doğrultusunda yapıldığını ve taşınmaza ilişkin olduğunun ispatlanamadığını belirterek, ayrıca davalının taşınmazı elden çıkarması nedeniyle davalı sıfatının bulunmadığına da hükmederek davayı reddetmiş, davacı tarafça bu karar temyiz edilmiştir.
MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI
: █████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ
: Konya 4. Sulh Hukuk MahkemesiSAYISI
: ████████ E., █████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili; müvekkilinin davalı ile imzaladığı 01.07.2014 tarihli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazı kiraladığını, kiralama sırasında binanın birçok eksiği bulunduğunu, bu nedenle sözleşmenin (22.) maddesi ile davalı kiraya verene bir kısım yükümlülüklerin yüklendiğini, yine bunların maliyetlerine katlanma külfetinin de kiraya verene ait olduğunu, söz konusu işlemlerin kiraya veren tarafından yapılmaması nedeniyle müvekkil şirket tarafından yapılmak zorunda kalındığını, 21.04.2017 tarihinde KDV dahil 60.000,00 TL bedelli fatura ile "proje tadilat ve iskan ruhsatı yenileme" bedelini ödemek zorunda kaldıklarını ileri sürerek; davalı adına katlanmak zorunda kaldığı masraflar karşılığı olarak şimdilik 61.000,00 TL'nin tahsilini talep etmiş, 22.06.2020 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini 275.650,66 TL olarak artırmıştır.II. CEVAPDavalı vekili; müvekkilinin taşınmazı 23.05.2017 tarihinde başka birisine satması nedeniyle söz konusu davanın yeni malike açılması gerektiğini, müvekkilinin kira sözleşmesi kapsamında yüklendiği edimleri yerine getirdiğini, bu nedenle davacıya borcunun bulunmadığını, 11.06.2013 tarihinde inşaat yapım ruhsatı aldıklarını, 31.03.2017 tarihinde kullanım ruhsatını aldıklarını, söz konusu taşınmazın OSB olması nedeniyle yapılması istenilen tamiratlar olmadan kullanım ruhsatı alınamayacağını, davacının sunduğu faturaların işbu davaya konu taşınmaz için yapıldığının belirli olmadığından kabulünün mümkün olmayacağını, sözleşmede kullanılan kiralayan ifadesinin sözleşmenin (10) ve (11.) maddelerine göre kiracıyı ifade ettiğinin açık olduğunu, davacının sözleşme dışı yaptığı mimari proje değişikliği nedeniyle yapı tadilat bedelinin ödendiğini ve davacıdan işbu bedelin tahsil edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan sözleşmenin (22/I) maddesinde sayılan ve 'ilgili yapılar kiralayan tarafından tamamlanacaktır' cümlesinde belirtilen 'kiralayan' tabirinin kiracı olarak kabul edilmesi gerektiğini, yine kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün (9.) ve (10.) maddelerinde "kiralayan" ibaresinin "kiracı" şeklinde kullanıldığının açık olduğunu, ayrıca tacir olan davacının basiretli davranma yükümlülüğü bulunduğunu, yine davacı tarafça sunulan faturalar incelendiğinde; bu faturaların dava konusu taşınmaz için yapıldığına ilişkin herhangi bir bilgi ve belge bulunmadığı gibi, Konya Organize Sanayi Bölgesi tarafından verilen müzekkere cevabında gönderilen mimari tadilat projesine göre tadilatın nedeni olarak "idari binanın büyütülmesi, Nizamiye yerinin değiştirilmesi ve nizamiyenin büyütülmesi, asansör eklenmesi, fabrika alanı duvar bölmeleri eklenmesi ve kapı açılması cephenin değiştirilmesi" olarak gösterildiğini, bu durumda sözleşmenin (22.) maddesinin VI-VII-X bentlerinde belirtilen ve mülk sahibi tarafından yapılması gerekli işlemlerin mülk sahibi tarafından yapıldığının kabulü gerektiğini, yine söz konusu tadilatları davacı/kiracının kendi istek ve iradesi doğrultusunda yapılmış değişiklikler olduğundan, bu değişiklikler nedeniyle oluşan tadilat bedelinin de davacı tarafından karşılanması gerektiğini, davacı tarafından yapıldığı iddia edilen harcamaların faydalı ve yararlı masraf olarak düşünülmesi halinde ise; alacağın muaccel hale gelebilmesi için öncelikle kira ilişkisinin bitmesi gerektiğini, ancak söz konusu taşınmaz davacı/kiracı tarafından tahliye edilmediğinden bu yönden de davanın kabulünün mümkün olmadığını, ayrıca davalı tarafından 2017 yılında söz konusu taşınmazın bir başkasına satıldığından davalı şirketin davalı sıfatı da bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili; dava konusu taşınmazın davalı tarafından üçüncü bir kişiye satılması nedeniyle müvekkili ile arasındaki kira ilişkisinin sona erdiğini ve bahse konu alacağın muaccel hale geldiğini, kira sözleşmesinin (22/I) maddesinde geçen “kiralayan” kavramından “kiracının” kastedildiğinin kabul edilmesinin hatalı olduğunu, aksinin kabulü halinde dahi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereği kiraya verene rücu imkanı bulunduğunu, bahse konu imalatların kiracı müvekkil tarafından yapıldığının bilirkişi raporu ile de doğrulandığını, kira sözleşmesinde bu bedele müvekkilinin katlanmasını gerektirecek özel bir düzenleme bulunmadığını, müvekkilinden haksız ve hukuka aykırı şekilde tahsil edilen 60.000,00 TL’nin iade edilmesi gerektiğini, (22.) maddenin yorumu konusunda Mahkemenin kendi içinde çelişkili olduğunu, davalı tarafından hiçbir zaman belirtilen masrafların kendisi tarafından üstlenildiğinin iddia edilmediğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, kira sözleşmesine dayalı alacak istemine ilişkindir.1. Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlıdır.2. Temyizen incelenen karar, kararda belirtilen gerekçeye ve dava konusu kira sözleşmesinin (22.) maddesinde kiraya verenin taahhütlerinin konu başlığı yapıldığı, yapılacak tüm işlerin mimari proje ve düzenlemesinin kiraya verenin kabulü ve rızası ile yapılacağı, yapılacak işler sonunda taşınmazın iskan ruhsatına başvurulacağı ve iskan ruhsat alım aşamasında herhangi bir eksik ya da hata tespit edilmesi durumunda bu hususların giderilmesi noktasında yükümlülüğün kiracıya ait olacağının ifade edildiği, bu bağlamda bahsi geçen işlerin tamamlanarak 31.03.2017 tarihi itibariyle iskan ruhsatının alındığı, bu haliyle kiraya verenin sözleşme ile üstlendiği yükümlülükleri yerine getirdiğinin kabulünde bir isabetsizlik bulunmadığı, kaldı ki davacı tarafça akde aykırı davranmak suretiyle edimlerini yerine getirmediği iddia edilen davalıya bu hususta herhangi bir bildirim yapılmadığı, yine davacı tarafça kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalatların bulunması halinde kiralanın satımının kira ilişkisini sona erdirmediğinden bunların tahliye halinde değerlerinin sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca ve yansıma bedeli oranında davalı eski malikten talep edilebileceğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,15.01.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.