Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan daire tescili ve rayiç değer farkı talebinde, dubleks dairelerin fiziki durumu için eksik inceleme ve bilirkişi keşfi yapılması gerektiği.
Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği kendisine teslim edilecek dubleks dairelerin tescili, bedel farkı veya kira alacağı talebiyle açılan davada, ilk derece ve istinaf mahkemelerinin taşınmazın imar durumu, kat irtifakı/mülkiyeti yokluğu ve inşaatın durumu nedeniyle tescil talebini eksik incelemeyle reddettiği tespit edilmiştir. Yüksek mahkeme, taraflar arasındaki sözleşmeler, onaylı projeler ve imar mevzuatı çerçevesinde, uzman bilirkişi incelemesiyle mahallinde keşif yapılarak eksik ve kusurlu işlerin belirlenmesi, giderim bedelinin depo ettirilmesi ve taşınmazın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin belediyeden sorularak tüm sözleşmenin yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir.
MAHKEMESİ
: Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk DairesiSAYISI
: ████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ
: Kayseri 4. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI
: ███████ E., ███████ K.Davacı vekili, davalı ile Kayseri 7. Noterliği 28.06.2004 tarihli 21975 Sayılı Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sonrasında müvekkili ile yine davalı arasında Kayseri 7. Noterliği 22.04.2005 tarihli 13546 yevmiye numaralı ek sözleşme yapıldığını, davalının sözleşmeden kaynaklanan edimleri yerine getirmemesi nedeniyle Kayseri 7. Noterliği 07.03.2011 tarihinde 06234 yevmiye numarası ile ikinci ek bir sözleşme yapıldığını, bu sözleşmeye göre müvekkiline teslim edilmeyen 3 adet brüt 150 m² daire yerine 4997 ada, 3 parsel B Blok 150 m²'lik 13. kat 38 ve 39 numaralı dubleks dairelerinin verileceğinin hüküm altına alındığını, ayrıca davalı ile 08.03.2011 tarihinde adi yazılı ek protokol imzalandığını, ek protokole göre ek sözleşmede taahhüt edilen daireler için davacı tarafa kira bedelinin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, bu kapsamda yapılan ek sözleşmeye göre verilmesi kararlaştırılan dairelerin tapularının müvekkili adına tescilini, sözleşme gereği 38 ve 39 numaralı dairelerin fiziki imkansızlık nedeniyle dubleks yapılmamış olması halinde normal daire arasındaki rayiç değer farkının ödenmesini, bu taleplerinin kabul edilmemesi halinde de 38 ve 39 no.lu dubleks dairelerin rayiç değerini ve taraflar arasında yapılan sözleşmeler gereğince kira bedellerinin ödenmesini talep etmiştir.Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.İlk Derece Mahkemesince, davacının talebine konu edilen taşınmazların tapuda kayıtlı olmadığı, bağımsız bölümlerin dubleks olarak yapılıp yapılmadığının belirlenemediği gerekçesi ile tapu iptali ve tescil ile fark taleplerinin reddine, tazminat ve kira bedeline ilişkin taleplerinin ise kısmen kabulüne karar verilmiştir.İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.Bu kararına karşı davacı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve meni mevzuata uygun imal edilmesidir. Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde, yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Yüklenicinin arsa sahibine gerek eksik ve ayıplı işlerden, gerekse sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa, yükleniciye bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek, depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakların sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.Somut olay incelendiğinde; mahkemece her ne kadar davacının tapu iptal ve tescil talebine esas olan dubleks dairelere ilişkin olarak, yapının bulunduğu taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulu olmadığı, söz konusu bağımsız bölümlerin dubleks olarak yapılıp yapılmadığı konusunda, taşınmazın inşaat halinde olması, inşaatın kapısının kilitli olması nedeniyle belirlenemediği gerekçesiyle tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmişse de, eksik inceleme ve değerlendirme ile karar verildiği anlaşılmıştır.Mahkemece yapılması gereken iş; taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili ait olduğu belediyeden işlem dosyası ve projeler de getirtildikten sonra yeniden oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişi marifeti ile mahallinde keşif de yapılmak suretiyle, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ekleri, teknik şartnamesi, tasdikli projesi, yapı ruhsatı, imar mevzuatına göre tüm sözleşmenin değerlendirilmesi, eksik ve kusurlu işler var ise eksik ve kusurlu işler ile giderim bedelinin belirlenmesi ve bedelin depo ettirilmesi, eksik ve kusurlu işlerin imar mevzuatına aykırı olduğunun tespit edilmesi halinde ise, dava konusu taşınmazın yasal hale getirilip getirilmeyeceğinin değerlendirilmesi, bunun için gerekli iş ve işlemlerin ilgili belediyeden sorularak hiçbir kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmesi, alınacak cevaba göre mümkün olması halinde eksik ve kusurların imar mevzuatına uygun şekilde giderilmesi için davalıya makul süre ve yetki verilmesi, süresinde imara aykırılıkların giderilmesi halinde davacının tapu iptal tescil talebinin değerlendirilmesi, dava konusu taşınmaz yasal hale getirilemiyorsa davacı arsa sahibinin ancak yükleniciye vermiş olduğu arsa payını talep edebileceğinin değerlendirilerek sonucuna göre hüküm kurulmasından ibaret olup, eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile mevcut şekilde karar verilmesi doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.Bozma nedenine göre davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.SONUÇ
: Yukarıda açıklanan nedenlerle, İlk Derece Mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle HMK'nın 373/1. maddesi gereğince Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi kararı KALDIRILARAK; Kayseri 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin ███████ Esas, ███████ Karar,20.03.2023 tarihli kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 25.11.2024 gününde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.