İstanbul Ticaret Mahkemesinde görülen, ticari gayrimenkullerin geç tesliminden kaynaklanan kira kaybı tazminat davası.
Özet: Bir gayrimenkul şirketi, davalı yüklenici firma ve bir kamu kurumundan satın aldığı ticari dükkan ve ofislerin sözleşmede taahhüt edilen tarihlerden (2020-2021) çok daha geç (Ocak 2022) teslim edilmesi nedeniyle oluşan kira geliri kaybının tazminini talep etmiştir; davacı, ödemeleri eksiksiz yapmasına rağmen gecikme yaşadığını iddia ederken, davalı kamu kurumu, davanın ticari bir dava olmadığını, projedeki gecikmelerin pandemi ve benzeri haklı nedenlerle verilen süre uzatımlarından kaynaklandığını ve kendi kusurlarının bulunmadığını savunmaktadır.
T.C.
İSTANBUL20. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİESAS NO
:████████ EsasKARAR NO
:████████DAVA
:Tazminat (Ticari Satımdan Kaynaklanan)DAVA TARİHİ
:█████/2023KARAR TARİHİ
:█████/2025Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
:TALEP
: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: Müvekkili olan ... Gayrimenkul Ticaret Limited Şirketinin dükkanlarının ticaret amacıyla, İstanbul ...'de ... ... projesinde bulunan 791 ada 2 parsel A-122 Nolu bağımsız bölümü almak hususunda davalı ... İnşaat ve ... ile 21.04.2019 tarihinde, D1-135 Nolu bağımsız bölümü almak hususunda davalı ... İnşaat ve ... ile 19.07.2020 tarihinde, D1-136 Nolu bağımsız bölümü almak hususunda davalı ... İnşaat ve ... ile 19.07.2020 tarihinde, D1-171 Nolu bağımsız bölümü almak hususunda davalı ... İnşaat ve ... ile 21.04.2019 tarihinde, D1-172 Nolu bağımsız bölümü almak hususunda davalı ... İnşaat ve ... ile 21.04.2019 tarihinde, D2 - 9 Nolu bağımsız bölümü almak hususunda davalı ... İnşaat ve ... ile 28.12.2019 tarihinde anlaştığını, müvekilinin, davalıların Türkiye'de yüksek güven kurumlarından olmalarından ötürü tamamen güvene dayanarak alışveriş gerçekleştirdiğinden taahhütlerin tümünün yerine getirileceğini düşündüğünü, Bahse konu A-122 Nolu dükkan için müvekkilim 2.320.000,00 TL bedel ödeyeceğini, D1-135 Nolu dükkan için 3.930.000,00 TL bedel ödeyeceğini, D1-136 Nolu dükkan için 1.820.000,00 TL bedel ödeyeceğini, D1-171 Nolu dükkan için 2.390.000,00 TL bedel ödeyeceğini, D1-172 Nolu dükkan için 2.510.000,00TL bedel ödeyeceğini, D2- 9 Nolu Ofis için 970.000,00 TL bedel ödeyeceğini, yapılan sözlü görüşmeler, tanıtım broşürleri ve yazılı anlaşma gereği davalıların A-122 Nolu dükkanı en geç 30 Ekim 2020 tarihinde, D1-135 nolu dükkanı en geç 30 Nisan 2021 tarihinde, D1-136 nolu dükkanı en geç 30 Nisan 2021 tarihinde, D1-171 nolu dükkanı en geç 30 Ekim 2020 tarihinde, D1-172 nolu dükkanı en geç 30 Ekim 2020 tarihinde, D2 - 9 nolu dükkanı en geç 30 Nisan 2021 tarihinde eksiksiz vaziyette teslim edeceğini taahhüt ettiğini, müvekkilinin , sözleşmeye güvenerek, sözleşmenin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, ancak, davalıların müvekkilinin iyi niyetine rağmen kararlaştırdığı tarihte söz konusu taşınmazı devretmediklerini, davalıların müvekkiline tüm taşınmazların Ocak 2022 Tarihinde anahtar teslimini gerçekleştirdiklerini, sözleşmede teslim tarihi olarak kararlaştırılan █████/2019 tarihinden dava tarihine kadarki rayiç kira bedellerinin bilirkişi aracılığıyla hesaplanarak davalıdan tahsiline karar verilmesi, taşınmazların eksiksiz devredileceği tarihten bu yana davalıların kusuru sebepli, müvekkilin geç teslimden dolayı kira bedeli olarak şimdilik 12.000,00 TL kira bedelinin dava tarihinden itibaren hesaplanacak kanuni faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.CEVAP
: Davalı ... ... vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkilinin İdare Özel Büteçli bir Kamu Kurumu olup Türk Ticaret Kanunu kapsamında Tacir olmadığını, işbu nedenle Asliye Ticaret Mahkemeleri değil Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli olduğunu, davacı ile diğer davalı yüklenici ... A.Ş. Arasında imzalanmış olan .... Noterliğinin değişik tarihli Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinin kimi sözleşmelerin 16.9. Maddesinde ve kimi sözleşmelerin ise 16.11 maddesinde İhtilaf Halinde İstanbul Mahkemelerinin ve icra dairelerin yetkili olacağı kararlaştırıldığını, bu nedenle davada İstanbul Mahkemelerinin yetkili olduğundan yetki itirazında bulunduklarını, Davaya konu dükkanların yer aldığı; İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesinde yer alan yaklaşık 41.000,00 m² yüzölçümlü alanda, üzerinde gecekondular ve çarpık yapılaşma bulunan yerleşme alanlarının tasfiye edilerek çağdaş özelliklere sahip modern standartlarda kentsel bir alan oluşturulması amacı ile İdarelerinin ve ... Belediye ... arasında kentsel dönüşüm çalışmaları yürütüldüğünü, bu kapsamda İdareleri tarafından 15.02.2017 tarihinde ihalesi yapılan, "İstanbul İli ... İlçesi ... Mahallesi Arsa Satış Karşılığı Gelir Paylaşım İşi" diğer davalı ... İnş. Ve Yatırım A.Ş. uhdesinde kalmış olduğunu, yüklenici ile İdareleri arasında 14.04.2017 tarihinde Sözleşme imzalandığını, 01.06.2018 tarih ve 73470 sayılı Başkanlık Makam Olur'u ile 360 günlük 1.süre uzatımı ile iş bitim tarihi 04.10.2020 olarak belirlenmiş, devam eden süreçte 22.10.2019 tarih ve 119874 sayılı Başkanlık Makam Olur'u ile 240 günlük 2.süre uzatımı ile iş bitim tarihi 01.06.2021 olarak belirlendiğini, müteakiben 07.06.2021 tarih ve 69071 sayılı Başkanlık Makam Olur'u ile pandemi nedeniyle 82 günlük 3.süre uzatımı ile iş bitim tarihi 22.08.2021 olarak belirlendiğini, son olarak 02.09.2021 tarih ve 108094 sayılı Başkanlık Makam Olur'u ile pandemi nedeniyle 38 günlük süre uzatımı verilerek iş bitim tarihi 29.09.2021 olarak belirlendiğini, belirtilen süre uzatımları pandemi ve benzeri şartlar nedeniyle ortaya çıkmış durumlar olup geç teslim olgusundan söz edilebilecek bir durum bulunmadığını, davacıya bağımsız bölümlerin tesliminin gecikmesi Mücbir Sebepler nedeni ile ortaya çıktığını, davacı ile diğer davalı yüklenici şirket arasında imzalanmış olan sözleşmelerden D2 Blok 9 Nolu işyeri için imzalanan .... Noterliğinin 30.12.2019 tarih ve ... Yevmiye numaralı Geyrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde işyeri teslim süresi sözleşmenin imzalanmasından itibaren 36 ay olarak kararlaştırıldığını, bu taşınmaz için geç teslim sözkonusu olmadığını, diğer taşınmazlar için ise; imzalanan sözleşmelerin 11. Maddesinde teslim süreleri belirtilmiş olup A Blok 122, D1 Blok 171 ve 172 Nolu 3 Adet Bağımsız bölüm için teslim tarihi 30 Ekim 2020 olarak, D1 Blok 135 ve 163 Nolu 2 Adet Bağımsız bölüm için ise teslim tarihi 30 Nisan 2021 olarak kararlaştırıldığını, ancak sözleşmelerin 11. Maddesinde; "Satıcı Mücbir Sebep Olağansütü Hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin sözkonusu olması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar teslimle mükellef olmayacaklarını, bu halde teslim tarihine mücbir sebep veya engelin devam ettiği süre eklendiğini, bu durumda alıcının herhangi bir hak talep etmeyeceğini Gayrikabili Rücuu kabul ve taahhüt eder." şeklinde hükmün mevcut olduğunu, bu nedenle davacının bu süreler nedeni ile geç teslimden kaynaklı tazminat talep etme hakkı bulunmadığını, müvekkil idareye ait arsa üzerinde diğer davalının inşaa edeceği ... E-5 Projesinin inşaası, pazarlaması, satışı ve sair tüm işlemlerden diğer davalı yüklenici sorumlu olduğunu bu hususta müvekkilinin herhangi bir sorumluluğu olmadığını, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın öncelikle görev yönünden, aksi takdirde yetki yönünden, davanın müvekkili yönünden Pasif Husumet Ehliyeti Yokluğu nedeni ile reddine, aksi takdirse davanın esastan reddini talep etmiştir.CEVAP
: Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkilinin, ... karayoluna cepheli 20.776 m² alanlı arsanın ihalesini de kazanarak “... ...” adı verilen projesi kapsamında onlarca dükkân, mağaza ve rezidansın üretimini de profesyonel bir süreçle yöneterek tamamladığını ve satışını gerçekleştirdiğini, ... ... projesi kapsamında müvekkili ile davacı arasında; D1 blok 171 numarada yer alan dükkan niteliğindeki taşınmaza yönelik düzenlenen .... Noterliğinin 20.05.2019 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, D1 blok 172 numarada yer alan dükkan niteliğindeki taşınmaza yönelik düzenlenen, .... Noterliğinin 20.05.2019 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, A blok 122 numarada yer alan dükkan niteliğindeki taşınmaza yönelik düzenlenen .... Noterliğinin 20.05.2019 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, D2 blok 9 numarada yer alan ofis niteliğindeki taşınmaza yönelik düzenlenen .... Noterliğinin 30.12.2019 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, D1 blok 135 ve 136 numarada yer alan dükkan niteliğindeki taşınmaza yönelik düzenlenen .... Noterliğinin 20.08.2020 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzaladığını, Taraflar arasındaki sözleşmelerin ilgili maddelerinde sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda İstanbul Mahkemelerinin yetkili olduğu bahsederek mahkememizin yetkisizliğine karar verilmesini, davanın, maddi yükümlülüklerinden kaçınmak niyetiyle düşük miktar gösterilerek açılmış olduğunu sırf düşük miktarda harç yatırmak için belirsiz alacak davasının niteliğine aykırı olarak dava açılarak dava açma hakkının kötüye kullanıldığını, taşınmazların inşası sırasında taraflar arasındaki sözleşmeler uyarınca mücbir sebep ve geçici ifa imkansızlığı olarak kabul edilebilecek gelişmelerin yaşanmasına rağmen davacı tarafından gecikme tazminatı talebinde bulunulmasının hukuka aykırı olduğunu, ülkemizde etkileri 2020 yılının ilk çeyreğinden beri devam eden küresel Covid-19 salgın hastalığının pek çok Sözleşme açısından tarafların yükümlülüklerini önemli ölçüde zorlaştırdığı göz ardı edilemeyeceğini, salgın hastalığın beraberinde getirdiği ekonomik kriz tüm dünyayı etkilediğini ve etkilemeye devam ettiğini, bu salgın hastalığın mücbir sebep olarak nitelendirilmesinin ispata muhtaç olmadığını, zaten idari ve yargısal süreler dahil yasal ertelemelerin gerçekleştirildiğini, projenin yapılacağı yerdeki işgallerin ve kullanımların kaldırılmaması, arsanın inşaat yapmaya elverişli bir şekilde teslim edilmemesi, 791/1 parselin sahibi tarafından açılan dava neticesinde yıkımın durdurulması nedeniyle yapım sürecinde ilerleme sağlanamaması, metro projelendirmesinde yaşanan aksaklıklar ve yapı izninin geç alınması nedenleri müvekkilinin teslim tarihi hususunda ...'den süre uzatım talep ettiği, dava konusu işin bitim tarihi 29.09.2021 tarihine ötelendiğini, mahkememizin yetkisizliği nedeniyle davanın usulden reddini, belirsiz alacak davasının niteliğine ve usul ekonomisi ilkesine aykırı olarak ikame edilen davanın kötü niyetle açıldığının tespiti ile usulden reddini, maddi ve hukuki dayanaktan yoksun huzurdaki davanın faiz de dahil olmak üzere tüm talepler yönünden esastan reddini talep etmiştir.DELİLLER
:Arabuluculuk son tutanağı, ... Mahallesi 791 Ada 2 Parsel A-122 Nolu bağımsız bölüm,D1-135 Nolu bağımsız bölüm, D1-136 Nolu bağımsız bölüm, D1-171 Nolu bağımsız bölüm, 72 Nolu bağımsız bölüm, D2 - 9 nolu bağımsız bölüm sayılı taşınmazların tapu kayıtları, projeler, ticari gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz teslim tutanakları, keşif, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
:Mahkememizce yapılan yargılama ve tüm dosya kapsamına göre; Dava, taraflar arasında imzalanan "Ticari Gayrimenkul Satış Vaadi Satış Sözleşmesi" uyarınca davaya konu taşınmazların geç teslim edildiği iddiasına karşılık davacının kira kaybı tazminat davalılardan talep edip edemeyeceği, mücbir sebep koşullarının oluşup oluşmadığı hususlarından ibaret olduğu anlaşılmaktadır..... Asliye Ticaret Mahkemesinin █████/2024 tarihli ... sayılı yetkisizlik kararı verilerek dosyanın Mahkememize tevzi edildiği ve Mahkememizin yukarıda belirtilen esas numarasına kaydedildiği anlaşılmıştır.Dava zorunlu arabuluculuğa tabi davalardan olup davacı tarafça dosyaya sunulan █████/2023 tarihli arabuluculuk son anlaşmazlık tutanağı ile davacı tarafça zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine getirildiği ve tarafların anlaşamadığı anlaşılmıştır.Davalı ... vekili görev itirazında bulunmuşsa da davacı ve davalı ... A.Ş'nin tacir olduğu ve uyuşmazlığın ticari işletmesini ilgilendirdiği, diğer davalı ... yönünden ticari dava bulunmasa da özel ihtisas mahkemesi gereğince tüm davalılar yönünden uyuşmazlığın mahkememizde görülmesi gerektiği anlaşıldığından Mahkememizin görevli olduğu anlaşıldığından görev itirazının reddine karar verilerek yargılamaya devam olunmuştur.Taraflar arasında ....Noterliğinin █████/2019 tarihli, ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin konusunun İstanbul İli, ... İlçesi, 791 ada 2 parsel A Blok 122 kapı numaralı dükkan nitelikli taşınmaz olduğu, davalının işbu taşınmazı davacıya satmayı vaad ettiği, taşınmazın satış bilgisi ve ödeme planına göre, taşınmazın teslim tarihinin █████/2020 olarak belirlendiği ve taşınmazın satış bedeli ve ödeme koşullarının da taraflar arasında belirlendiği anlaşılmıştır. Davacının teslim tarihinin █████/2020 tarihi olarak belirlenmesine rağmen teslimatın █████/2022 tarihinde gerçekleştiğini iddia ederek geç teslimden kaynaklı olarak kira alacağı olduğunu talep ettiği anlaşılmıştır.Taraflar arasında ....Noterliğinin █████/2020 tarihli, ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin konusunun İstanbul İli, ... İlçesi, 791 ada 2 parsel D1 Blok 135 kapı numaralı ve İstanbul İli, ... İlçesi, 791 ada 2 parsel D1 Blok 136 kapı numaralı dükkan nitelikli taşınmazlar olduğu, davalının işbu taşınmazları davacıya satmayı vaad ettiği, taşınmazın satış bilgisi ve ödeme planına göre, taşınmazın teslim tarihinin █████/2021 olarak belirlendiği ve taşınmazların satış bedeli ve ödeme koşullarının da taraflar arasında belirlendiği anlaşılmıştır. Davacının teslim tarihinin █████/2021 tarihi olarak belirlenmesine rağmen teslimatın █████/2022 tarihinde gerçekleştiğini iddia ederek geç teslimden kaynaklı olarak kira alacağı olduğunu talep ettiği anlaşılmıştır.Taraflar arasında ....Noterliğinin █████/2019 tarihli, ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin konusunun İstanbul İli, ... İlçesi, 791 ada 2 parsel D1 Blok 171 kapı numaralı dükkan nitelikli taşınmaz olduğu, davalının işbu taşınmazı davacıya satmayı vaad ettiği, taşınmazın satış bilgisi ve ödeme planına göre, taşınmazın teslim tarihinin █████/2020 olarak belirlendiği ve taşınmazın satış bedeli ve ödeme koşullarının da taraflar arasında belirlendiği anlaşılmıştır. Davacının teslim tarihinin █████/2020 tarihi olarak belirlenmesine rağmen teslimatın █████/2022 tarihinde gerçekleştiğini iddia ederek geç teslimden kaynaklı olarak kira alacağı olduğunu talep ettiği anlaşılmıştır.Taraflar arasında ....Noterliğinin █████/2019 tarihli, ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin konusunun İstanbul İli, ... İlçesi, 791 ada 2 parsel D1 Blok 172 kapı numaralı dükkan nitelikli taşınmaz olduğu, davalının işbu taşınmazı davacıya satmayı vaad ettiği, taşınmazın satış bilgisi ve ödeme planına göre, taşınmazın teslim tarihinin █████/2020 olarak belirlendiği ve taşınmazın satış bedeli ve ödeme koşullarının da taraflar arasında belirlendiği anlaşılmıştır. Davacının teslim tarihinin █████/2020 tarihi olarak belirlenmesine rağmen teslimatın █████/2022 tarihinde gerçekleştiğini iddia ederek geç teslimden kaynaklı olarak kira alacağı olduğunu talep ettiği anlaşılmıştır.Taraflar arasında ....Noterliğinin █████/2019 tarihli, ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin konusunun İstanbul İli, ... İlçesi, 791 ada 2 parsel D2 Blok 9 kapı numaralı dükkan nitelikli taşınmaz olduğu, davalının işbu taşınmazı davacıya satmayı vaad ettiği, taşınmazın satış bilgisi ve ödeme planına göre, taşınmazın teslim tarihinin █████/2021 olarak belirlendiği ve taşınmazın satış bedeli ve ödeme koşullarının da taraflar arasında belirlendiği anlaşılmıştır. Davacının teslim tarihinin █████/2021 tarihi olarak belirlenmesine rağmen teslimatın █████/2022 tarihinde gerçekleştiğini iddia ederek geç teslimden kaynaklı olarak kira alacağı olduğunu talep ettiği anlaşılmıştır.Mahkememizce █████/2024 tarihinde dava konusu taşınmazların bulunduğu mahalde keşif icra edildiği, keşif sonucunda Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Bilirkişi ... ve Sözleşme Konusunda Nitelikli Hesaplama Konusunda Uzman Bilirkişi ... tarafından düzenlenen █████/2024 tarihli bilirkişi heyet raporunda özetle; Davacının taşınmazları sözleşmede kararlaştırılan sürede iktisap edemediği ve dolayısıyla bu nedenle geç teslim sebebiyle zarara uğradığının düşünüldüğü, nitekim heyetimiz teknik üyesince yapılan incelemeler neticesinde teslim tarihine kadar geç teslim nedeniyle toplam kira bedeli 1.025.000 TL olarak hesaplandığı, ancak bu noktada davalılar tarafından gerek pandemi gerekse de muhtelif sebeplerle inşa süresince elde olmayan sebeplerle gecikme yaşandığının ileri sürüldüğü, bu nedenle pandemi sebebiyle mücbir sebep koşullarının mevcut olup olmadığı ve dolayısıyla uzamanın davalılara izafe edilebilecek bir kusura dayanıp dayanmadığının tespitinin gerektiği, Dünya geneline yayılan COVID-19 salgınının Türkiye'de tespit edilen ilk vakası Sağlık Bakanlığı tarafından 11.03.2020 tarihinde açıklandığı, bu yönü ile sözleşmelerde 30.10.2020 ve 30.04.2021 olarak öngörülen teslim tarihlerinin pandemide yaşanan ilk vakanın ülkemizde görüldüğü tarihten sonra olduğunun tespit edildiği, ancak dosyaya mübrez belgelerden pandemi sebebiyle yaşanan gecikmenin 12.01.2022 tarihine kadar devam edip etmediği etti ise hangi tarihe kadar devam ettiği tespit edilemediği, öte yandan taşınmazların tamamının 12.01.2022 tarihinde teslim edildiği ve fakat sözleşmedeki teslim tarihleri üzerinden 30.10.2020 tarihi için 440 gün, 30.04.2021 tarihi içinse 258 gün geçtiği hususu nazara alındığında, pandemi ve sair gecikmeler sebebiyle kaç günlük uzama yaşandığının da tespit edilemediği, ancak davalı ... tarafından dosyaya sunulan cevap dilekçesinde uzamalar neticesinde iş bitim tarihinin 20.09.2021 uzamaların davalılara izafe edilemeyecek sebeple uzadığı ve uzatmaların geçerli olduğu ihtimalinde dahi son iş bitim tarihi 29.09.2021 iken; taşınmazların teslim tarihi 12.01.2022 yani bu uzamalar durumunda dahi 106 günlük gecikmenin söz konusu olduğu, bu ihtimalde ise 29.09.2021 tarihinden teslim tarihine kadar (12.01.2022) hesaplanan toplam kira tutarının 368.771,82 TL olarak hesaplandığı, hâl böyle olunca nihai takdir ve kanaat Muhterem Mahkemeye ait olmak üzere Şayet Sayın Mahkemece davalılar tarafından ileri sürülen uzama sebeplerinin kendilerinden kaynaklanmadığı ve gerek pandemi gerekse de sair sebeplerle yaşanan gecikmelerin 440 gün veya üzerinde olduğu tespit ve kanaatinde olunması ihtimalinde davacının davalılardan gecikme sebebiyle kira kaybı talebinde bulunmasının mümkün olmadığının ifade edilebileceği" şeklinde rapor düzenlenmiştir.Davacı vekilinin █████/2025 tarihinde ıslah dilekçesi sunduğu ve 12.000,00 TL olan dava değerini 1.025.000,00 TL olarak ıslah ettiği, ıslah harcını yatırdığı ve ıslah dilekçesinin davalılara tebliğ edildiği anlaşılmıştır.Tüm dosya kapsamında toplanan delillerden; Taraflar arasında düzenlenen düzenleme şeklinde ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine göre A Blok 122 bağımsız bölüm numaralı zemin katta kain dükkan vasıflı taşınmazın sözleşme kapsamında teslim tarihi 30.10.2020, D1 Blok 135 bağımsız bölüm numaralı bodrum katta kain dükkan vasıflı taşınmazın sözleşme kapsamında teslim tarihi 30.04.2021, D1 Blok 136 bağımsız bölüm numaralı bodrum katta kain dükkan vasıflı taşınmazın sözleşme kapsamında teslim tarihi 30.04.2021,D1 Blok 171 bağımsız bölüm numaralı zemin katta kain dükkan vasıflı taşınmazın sözleşme kapsamında teslim tarihi 30.10.2020, D1 Blok 172 bağımsız bölüm numaralı zemin katta kain dükkan vasıflı taşınmazın sözleşme kapsamında teslim tarihi 30.10.2020, D2 Blok 9 bağımsız bölüm numaralı normal katta kain ofis vasıflı taşınmazın sözleşme kapsamında teslim tarihi 30.04.2021 olarak kararlaştırılmışken taşınmazların tesliminin 12.01.2022 tarihinde gerçekleştirildiği, davaya konu sözleşmeler incelendiğinde, sözleşmenin hükümlerinin genel işlem koşulu mahiyetinde, tek tip ve matbu olarak hazırlandığı, sözleşmelerin önünde kapak olarak yer alan taşınmazın satış bilgisi ve ödeme planı başlıklı sayfasında sözleşmenin konusunu oluşturan bağımsız bölüm bakımından ödeme koşullarının, ödeme miktarlarının ve teslimat tarihlerinin ayrı ayrı açıkça düzenlendiği, sözleşmeye konu taşınmazın teslim tarihlerinin belirlenmesinde genel işlem koşulu mahiyetinde olmayan taşınmazın satış bilgisi ve ödeme planı başlıklı sayfasının dikkate alınması gerektiği, anlaşılmıştır. Yüklenicinin asli edim yükümlülüğü; bütünlük arz eden bir yapı inşa etmek ve sözleşme ile belirlenen bağımsız bölümleri davacı alıcıya teslim etmektir. Yüklenicinin inşaatı yapma borcu, inşaatın tamamlanıp alıcısına teslim edilmesiyle yerine getirilmiş olur. Yüklenicinin yapıyı teslim ettiğinden söz edilebilmesi için, kural olarak sözleşmeyle taahhüt etmiş olduğu veya iş değişiklikleri sonucu yapmak zorunda olduğu iş görme faaliyetlerinin tamamını yerine getirmiş olması, başka bir deyişle inşaatı tamamlamış olması gerekir. Sözleşmeye göre taşınmazların geç teslim edildiği anlaşılmış olup davalı tarafından mücbir sebepler öne sürülmüş ise de; pandeminin etkilerinin azalmasından sonra sözleşmelerin imzalanmış olması ve imza tarihinden sonra pandemi nedeniyle inşaat işleri durmadığından davalının mücbir sebep savunması dikkate alınmamıştır. TBK 125 maddesi gereğince taşınmazların geç teslimi nedeniyle davacının kira kaybı tazminatı talep edebileceğinden ve düzenlenen bilirkişi raporunda taşınmazlar keşif ile yerinde görülerek taşınmazların konumu, kullanım alanı büyüklüğü, bulunduğu kat, cephe durumu dikkate alınarak mimari projeler incelenerek emsal taşınmaz kiraları da gözetilerek geç teslimden kaynaklı kira alacağı hesaplandığından ve denetime elverişli olduğundan hükme esas alınmış olup davacının dava konusu taşınmazların geç tesliminden kaynaklı olarak 1.025,000,00 TL kira kaybından kaynaklı alacağının bulunduğu Mahkememizce kabul edilmiştir.Davacı vekilinin dava dilekçesi ile yasal faiz talebinde bulunduğu, ıslah dilekçesi ile birlikte faiz türünü değiştirerek avans faizi talebinde bulunmuşsa da Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin ████████ Esas █████████ Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere faiz türünün ıslahla değiştirilmesi mümkün olmadığından yasal faize hükmedilmiştir.Davalılar ile davacı arasında imzalanan ....Noterliğinin █████/2019 tarihli, ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, ....Noterliğinin █████/2020 tarihli, ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, ....Noterliğinin █████/2019 tarihli, ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, ....Noterliğinin █████/2019 tarihli, ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 18. maddesinde ve ....Noterliğinin █████/2019 tarihli, ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 20. maddesinde " Satıcı sıfatı ile her türlü sorumluluk ve keyfiyet satıcıya ait olup, ... satıcı sıfatı ile sorumluluğu bulunmadığı ve sözleşmenin yürürlükte olan tüm konuları ve Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun hükümlerine uygun düzenlenmemesinden ... sorumlu tutulmayacaktır." hükmüne yer verildiği anlaşılmakla adı geçen davalı ... ... yönünden pasif husumet ehliyeti yokluğundan davanın reddine karar verilmiştir.KARAR
: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davacı tarafından davalı ... A.Ş'ye yönelik açılan KABULÜ ile; davacının 1.025,000,00 TL kira kaybından kaynaklı alacağının 12.000,00 TL'sinin dava tarihinden, 1.013,000,00 TL'sinin █████/2025 ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,2-Davacı tarafından davalı ... yönelik açılan davanın PASİF HUSUMET YOKLUĞU NEDENİYLE REDDİNE,3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan harçlar kanunu gereğince dava değeri üzerinden alınması gereken 70.017,75-TL harçtan daha önceden ödenen toplam 17.569,36-TL harç düşüldükten sonra eksik kalan 52.448,39-TL harcın davalı ... A.Ş.'den tahsili ile HAZİNEYE GELİR KAYDINA,4-Tarafların zorunlu arabuluculuk sürecinde anlaşamamaları nedeniyle 6325 Sayılı Kanunun 18/A-13 maddesi uyarınca zorunlu arabuluculuk gideri olan 3.200,00-TL'nin davalı ... A.Ş.'den tahsil edilerek hazineye gelir kaydedilmesine,5-Davacı lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hükmolunan kısım üzerinden hesaplanan 155.500,00-TL nisbi vekalet ücretinin davalı ... A.Ş.'den tahsili ile davacı tarafa verilmesine,6-Davalı ... lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT 7/2 Madde gereğince hesap olunan 30.000,00-TL maktu vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ... verilmesine,7-Davacı tarafça yatırılan 269,85-TL başvuru harcı, 269,85 peşin harç, 3.030,30-TL keşif harcı ve 17.299,51-TL ıslah harcı olmak üzere toplam 20.869,51-TL harcın davalı ... A.Ş.'den tahsili ile davacı tarafa verilmesine,8-Davacı tarafından yapılan 12.000,00-TL Bilirkişi ücreti, 3.300,00-TL ATGV araç ücreti ve 1.069,50-TL posta giderinden ibaret toplam 16.369,50-TL yargılama giderinin davalı ... A.Ş.'den tahsili ile davacı tarafa verilmesine,9-Taraflarca yatırılan ve bakiye kalan gider avansının kararın kesinleşmesi ve talep edilmesi halinde yatıran tarafa iadesine,Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı HMK'nın 345. maddesi gereğince gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkca okunup usulen anlatıldı. █████/2025Katip ...e-imzalı*Hakim ...e-imzalı*