Davacı tarafından taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle satın alınan villanın tapu tescil talebi ve davalı şirketler arasındaki adi ortaklık ilişkisinin hukuki niteliğinin değerlendirilmesi.
Özet: Davacı, davalı yükleniciden taşınmaz satış vaadiyle satın aldığı villanın tapusunun devredilmemesi üzerine, tapu tescili veya ödediği satış bedelinin güncellenmiş değerinin tahsili talebiyle dava açmış; davalı yüklenici, arsa sahibiyle adi ortaklık içinde olduğunu ve davacının edimlerini yerine getirdiğini savunurken, arsa sahibi davalı ise kendisiyle davacı arasında hukuki ilişki olmadığını, yüklenicinin ödemelerini yapmadığı için sözleşmenin feshedildiğini iddia etmiş; ilk derece mahkemesi ise arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeyi hasılat paylaşımına dayalı bir adi ortaklık olarak kabul etmiştir.
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI
: █████████ E., ████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ
: Bakırköy 11. Tüketici MahkemesiSAYISI
: █████████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 25.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.Belli edilen günde temyiz eden davalı adına gelen olmadı. Karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldi. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin “... Vadisi 3. Faz” projesi kapsamında, davalı ... Yapı Sanayi ve Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ile yaptığı 22.05.2018 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle bir adet villa satın aldığını ve sözleşmeden kaynaklanan tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, villanın fiilen teslim edilmesine rağmen tapusunun henüz devredilmediğini, söz konusu projenin davalı şirketlerin iş birliği ile yapıldığını, davalılar arasında adi ortaklık ilişkisi bulunduğunu, villanın tapuda davalı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. adına kayıtlı olduğunu belirterek, dava konusu 236 ada 1 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı 260 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescline, bu talebin kabul görmemesi halinde, ödenen satış bedelinin denkleştirici adelet ilkesi gereğince güncellenmiş değeri tespit edilerek bu değerin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAP1. Davalı ... Yapı Sanayi ve Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davacının sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiğini ve villanın kendisine teslim edildiğini, tapu devrinin diğer davalı arsa sahibi şirketten kaynaklanan nedenlerle yapılamadığını, davalı şirketlerin hasılat paylaşımı esasına dayalı olarak bu projeyi yürüttüklerini, bu kapsamda satış ve pazarlama yetkisinin müvekkili şirkete bırakıldığını, projenin tanıtımının birlikte yapıldığını, aralarında adi ortaklık ilişkisi bulunduğunu, davacıya tapusunun verilmesi gerektiğini ifade ederek, müvekkili şirket yönünden davanın reddine karar verilmesini istemiştir.2. Davalı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davanın tüketici mahkemesinin görevine girmediğini, davacı ile müvekkili şirket arasında hiçbir hukuki ilişki bulunmadığını, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, davalı ... Şirketi müvekkiline olan borcunu ödeyerek dava konusu taşınmazın mülkiyetini iktisap etmediğinden, ondan satın alan davacının da talepte bulunamayacağını, davalı şirketler arasında adi ortaklık ilişkisi bulunmadığını, müvekkili şirketin arsa sahibi olduğunu, davalı ... Şirketinin villaları inşaa ederek sözleşmede kararlaştırılan bedeli müvekkiline ödemekle, bunun karşılığında müvekkilinin de villaların tapularını devretmekle yükümlü olduğunu, ayrıca davalı ... Şirketinin öngörülen satış bedelinin üzerinde net bir hasılat elde etmesi durumunda bundan müvekkili şirkete de belirli bir oranda (%40) pay vereceğinin kararlaştırıldığını, bu haliyle davalı şirketler arasındaki ilişkinin taşınmaz satış vaadi ilişkisi olduğunu, davalı ... Şirketi ödemesi gereken tutarı müvekkiline ödemediğinden sözleşme ilişkisinin daha sonra müvekkilince feshedildiğini, müvekkilinin ... Şirketinden daire alan kişilere karşı bir sorumluluğu bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı şirketler arasındaki ana sözleşme ve ek sözleşmelerin ilgili hükümleri değerlendirildiğinde, arsa sahibi ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ile yüklenici ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasındaki sözleşmenin bir satış vaadi sözleşmesi değil, iş görme sözleşmesi temeline dayalı, yani, yüklenicinin iş sahibinin arsasında bir inşaat meydana getirmeyi ve bu inşaatta yer alacak bağımsız bölümlerin satışını sağlamayı yükümlendiği ve tarafların satıştan elde edilecek geliri paylaşmayı amaçladıkları hasılat paylaşımı esasına dayalı bir adi ortaklık sözleşmesi olduğunun kabulü gerektiği, arsa sahibi ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.’nin arsasını yüklenici ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş.'ye teslim ederek adi şirket ilişkisine taşınmaz sermayesi, sözleşmenin diğer tarafı olan ... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin de yapım, tanıtım ve satış işlerini üstlenerek emek ve nakdi sermayesini koyduğu, böylelikle inşa edilecek villaların satışından elde edilecek geliri paylaşmayı hedefledikleri, gelir paylaşımlı inşaat sözlemelerinde ve uyuşmazlık konusu olayda, gerçek satıcının yüklenici değil arsa sahibi olduğu, arsa sahibinin, alıcı olan üçüncü kişilere karşı devir yükümlülüğü altında bulunduğu, Yargıtay’ın pek çok emsal kararında, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki bu şekilde yapılan sözleşmeyi adi ortaklık olarak nitelediği ve alıcı durumundaki üçüncü kişilere karşı arsa sahibinin de müteselsilen sorumlu olduğuna hükmettiği (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24.04.2013 tarihli ve ███████-798 Esas, ████████ Karar sayılı kararı) gerekçesiyle, davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı şirketler arasında hasılat paylaşımı esasına dayalı konut yapımı ve satımı konusunda adi ortaklık ilişkisi bulunduğu, adi ortalıkta iştirak halinde mülkiyet hükümleri söz konusu olmakla ortakların davacıya karşı müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları, İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde; mahkemenin görevsiz olduğunu, müvekkili şirketin, davacının dayandığı sözleşmenin tarafı olmadığını, davacı tarafça müvekkiline hiçbir ödeme yapılmadığını, davacıya taşınmazın müvekkili tarafından teslim edilmediğini, davacının müvekkiline husumet yöneltemeyeceğini, müvekili şirket ile diğer davalı ... Şirketi arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ilişkisi bulunduğunu, bu sözleşme ile belirlenen bedel mukabilinde taşınmazların davalı şirkete devrinin taahhüt edildiğini, ortak amaç ve ortak çaba unsurları ile kâra ve zarara katılma iradesinin bu sözleşmede mevcut olmadığını, sözleşmede yer alan hasılat paylaşımına dair hükmün, gelir paylaşımı değil, şarta bağlı ek bir bedel hükmü olduğunu, öte yandan, sözleşmede edimini yerine getirmemesi halinde davalı diğer şirket aleyhine cezai şart hükmüne yer verildiğini ve müvekkiline fesih hakkı tanındığını, sözleşmede tarafların menfaatlerinin birbirine zıt olduğunu, bu itibarla davalı şirketler arasındaki ilişkinin adi ortaklık ilişkisi olarak kabulünün mümkün olmadığını, bir an için adi ortaklık hükümleri uygulanacak olsa dahi davacının tek muhatabının akidi olan davalı diğer şirket olduğunu, somut uyuşmazlıkta müvekkili şirketin hiçbir sıfat ve sorumluluğu bulunmadığını, bugüne kadar diğer davalının hiçbir müşterisine taşınmaz devretmediğini; bunun yanında, tüketici mevzuatından kaynaklanan davalar harçtan muaf olduğundan müvekkili aleyhine nispi harca hükmedilemeyeceğini, İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi ████████ Esas sayılı dava dosyasının sonucunun beklenmesi gerektiğini beyan ederek kararın bozulmasını istemiştir.B.Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, davalı arsa sahibi ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ile diğer davalı yüklenici ... Yapı Sanayi ve Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. arasında adi ortaklık ilişkisi bulunup bulunmadığı, davalı firmalar arasında akdedilen sözleşmenin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi niteliğinde olup olmadığı, davacı ile davalı arasında noterde ... Yapı Sanayi ve Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi nedeniyle davalı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. sorumluğunun bulunup bulunmadığı ve davalı şirketler arasında ticaret mahkemesinde görülmekte olan davanın bekletici mesele yapılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.VI.KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,Yargıtay duruşma vekalet ücreti 28.000,00 TL'nin davalı ... ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,25.02.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.