gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şekil şartı, zilyetlik ve zamanaşımı çerçevesinde tapu iptal ve tescil davasının temyiz incelemesi.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şekil şartı, zilyetlik ve zamanaşımı çerçevesinde tapu iptal ve tescil davasının temyiz incelemesi.

Özet: Davacı, 1999 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış ve zilyetlik devri sözleşmesiyle satın alıp zilyetliğini devraldığı taşınmazın, muris adına tescilli tapusunun iptaliyle kendi adına tescilini talep etmiş; ilk derece mahkemesi, sözleşmenin üzerinden uzun süre geçmesi ve davacının edimlerini yerine getirerek taşınmazın zilyetliğini elinde tutması sebebiyle dürüstlük kuralı gereğince davanın kabulüne karar verirken, bölge adliye mahkemesi, tapulu taşınmazların devrine yönelik sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartı olduğundan, adi yazılı sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil talebinin esasen reddedilmesi gerektiği gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararını kaldırarak davayı reddetmiştir.

7. Hukuk Dairesi █████████ E. , ████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Erbaa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile ... ... arasında 08.06.1999 tarihli gayrimenkul satış ve zilyetliğin devri sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye göre müvekkilinin davalıların murisinin hissedar olduğu taşınmazın toplamda 408,01 m2’lik kısmını 700.000.000 TL bedelle satın aldığını ve aynı tarihte zilyetliğin devredildiğini, sözleşmede taşınmaz imara açıldığında ve ifraz mümkün hale geldiğinde tapuda devir işlemlerinin yapılacağının taahhüt edildiğini, daha sonra taşınmazın 1292 ada 14 parsel olarak ... ... adına tescil edildiğini belirterek tapunun iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalılar vekili; dava konusu talebin zamanaşımına uğradığını, dosyaya sunulan satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartını sağlamadığını, satış sözleşmesi resmi yapılmadığından geçerli kabul edilemeyeceğini, davalıların davacının zilyetliğinden haberdar olmadığını, ispatlanamayan haksız davanın reddini istemiştir.

2. Tasfiye memuru; mirasın iflas hükümlerine göre tasfiyesine karar verildiğini, davacının talebinin zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile muris ... ... arasında 08.06.1999 tarihli 700.000.000 TL bedelli, adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığı, sözleşme tarihi itibariyle dava konusu taşınmazın zilyetliğinin davacıya geçmiş olduğu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanacağı ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlayacağı, ancak taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunmasının Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağı, dava konusu taşınmazın tapu kaydına bakıldığında muris adına 10.01.2022 tarihinde imar uygulaması ile tescil edildiği, dinlenen tanık beyanlarından sözleşmenin yapıldığı tarihten bu yana dava konusu taşınmazın davacının zilyetliğinde olduğu, davacının taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde üzerine düşen edimi yerine getirdiği, davacı, dava dilekçesinde husumeti ilk başta muris ... ... mirasçılarına yöneltmişse de sonrasında mirasçıların mirası reddettiklerinden dolayı murisin terekesine, tereke temsilcisi atandığı anlaşıldığından husumeti tereke temsilciliğine yönelttiği, bu hali ile davalı mirasçılar açısından pasif husumet ehliyeti bulunmadığı, davacı taraf resmi kayıtlara güvenerek husumeti mirasçılara yönelttiği, murisin terekesine temsilci atandığını bilmesi mümkün olmadığından murisin mirasçıları lehine vekalet ücreti takdir edilemeyeceği gerekçesiyle davanın tasfiye memuru açısından kabulü ile 1292 ada 14 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, davalılar ..., ... (...), ... ve ... açısından pasif husumet yokluğundan usulden reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı mirasçılar vekili ve davalı tasfiye memuru tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ilk derece mahkemesince muris ... ...'in mirasçılarına yönelik açılan davanın HMK 114/1-d maddesi gereğince pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi ve davalılar lehine vekalet ücretine hükmedilmemiş olmasının yerinde olduğu, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşulu olduğu, somut olayda adi yazılı anlaşma yapıldığı açıklanarak tapu iptal ve tescil isteğinde bulunulmuş olup geçersiz şekilde yapıldığı iddia edilen sözleşmeye dayalı olarak talep edilen tapu iptal ve tescil isteğinin reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesinin isabetsiz olduğu belirtilerek davalıların istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu taşınmazda 24 yılı aşkın süredir zilyet olduğu, adi yazılı sözleşmedeki edimlerin taraflarca yerine getirildiği ve tarafların ahde vefa ilkesine göre davranması gerektiği, pay satışının çok eski olduğu, pay satışı sırasında taşınmaz bölünemediği için tapuda devir işleminin yapılamadığı, resmi işlemleri yerine getirme hususunda fiili imkansızlık olması nedeniyle bu şekilde sözleşme yapıldığı, hakkın kötüye kullanılması niteliğindeki satışın resmi şekilde yapılmadığı yönündeki savunmaya değer verilmesinin isabetli olmadığı yönünde Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi’nin █████████ Esas- █████████ Karar ve █████████ Esas- ████████ Karar sayılı ilamlarının bulunduğu ileri sürülerek kararın bozulmasını istemiştir.

B.Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.02.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.