seçeceği temlikname tanesini devretmeyi vaadi bölümden murisi gayrimenkul noterliğinin taahhüt

Anahtar kelimeler: Seçeceği Temlikname Tanesini Devretmeyi Vaadi Bölümden Murisi Gayrimenkul Noterliğinin Taahhüt

7. Hukuk Dairesi █████████ E. , ████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalıların murisi ...'ün 7 33... parsel sayılı taşınmaza ilişkin yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre kendisine verilecek olan 5 adet bağımsız bölümden ...'ın seçeceği bir tanesini .. . Noterliğinin 27.04.1998 tarih ve ... yevmiye numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Temlikname Sözleşmesi ile ...'a devretmeyi taahhüt ettiğini, ...'ın da aynı taşınmazı .. . Noterliğinin 03.08.2000 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile 250.000,00 TL bedel karşılığında davacıya satmayı vaat ettiğini, satış bedelinin peşin ödendiğini, satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edildiğini, ... mirasçılarının bu devre yanaşmadığını ileri sürerek davalılar tarafından seçim hakkının kullanılması suretiyle 5 bağımsız bölümden bir tanesinin davacı adına kayıt ve tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalılar, davaya cevap vermemiştir.

2. Dava dışı ... vekili davaya müdahale dilekçesinde; ...'ın, ...'ten almış olduğu yetkiye dayanarak dava konusu edilen bağımsız bölümlerden birinin satışını 07.07.2000 tarihinde müvekkiline vaat ettiğini, davacının bu nedenle taşınmazın adına tescilini isteyemeyeceğini beyan ederek müdahale yoluyla davacının tapu iptali ve tescil yönündeki talebinin reddine karar verilmesini savunmuştur.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 28.01.2015 tarihli kararı ile ...'in satış vaadindeki hakkı davacıdan önce elde ettiği, ikinci satışta ...'ın satmaya hakkı olmadığı gerekçesiyle davacının tapu iptali isteminin reddine, satış vaadinin ifasının mümkün olmadığı hâllerde alıcının dava tarihindeki rayiç değer itibarıyla satış vaadinde ödediği meblağı satıcıdan talep edebileceği, yapılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporuna göre 3. Blok, Zemin 1. Katta bulunan bağımsız bölümün dava tarihindeki değerinin 60.000,00 TL olduğu, davalıların davaya cevap vererek seçim hakkını kullanmadıkları ve davacının da bağımsız bölümlerden değeri en düşük olanı talep ettiği gözetilerek 60.000,00 TL alacağın ... mirasçısı davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Mahkemenin 28.01.2015 tarihli kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 03.02.2020 tarihli ilâmıyla, davacı ... ...'in Söke Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esas ve ████████ Karar sayılı dosyasında davalı konumunda olduğu, Mahkemece anılan hükümde davalı ... ile davalı ... arasında yapılan 03.08.2000 tarih ve ... yevmiye numaralı .. . Noterliğince düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin iptaline karar verildiği gözetilerek Söke Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esas, ████████ Karar sayılı dosyasının kesinleşmesinin beklenilmesi, anılan dosyanın bozulması hâlinde dosyanın birleştirilmesinin düşünülmesi, yine davacının alacak talebinde bulunduğu 02.08.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesinin tarafının ... olduğu da gözetilerek, taraf sıfatını değerlendirerek oluşacak sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.

2. Mahkemece, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararda eldeki davada davacının alacak talebinde bulunduğu 02.08.2000 tarihli Satış Vaadi Sözleşmesinin tarafının ... olduğu, bu nedenle muris ... mirasçıları olan davalılara husumet yöneltilemeyeceği gerekçesiyle davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; karar ve gerekçesinin açıkça usul ve yasaya aykırı olduğunu, Söke 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esas, ███████ Karar sayılı ilâmına göre düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğini koruduğunu, satış vaadi sözleşmesinin mülkiyeti nakledici bir sözleşme olması nedeniyle bu hususa riayet edilmesi gerekirken aksine hüküm kurulmasının usul ve kanuna aykırı olduğunu, taşınmazın başka bir şahsa daha satışının vaad edildiğini müvekkilinin bilmesinin mümkün olmadığını, dava konusu olan taşınmazın aşırı derece tahrip edilmesi sebebi ile ayni hak talebini maddi tazminat talebine dönüştürmeleri sebebi ile maddi tazminat talebinin kabulünün

gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil, ikinci kademede tazminat istemlerine ilişkindir.

1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Kanun'un 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Kanun'un Kanun'un 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

2. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden 6098 sayılı Kanun'un 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

3. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak hâlinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi hâlinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

4. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, kararın bozmaya uygun olmasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

5. Somut olayda, davacının dava dilekçesinde dava konusu satış vaadi sözleşmesini yaptığı ...'a da husumet yönelttiği, Mahkemenin de bu kişiye tebligat çıkardığı ancak tebliğin yapılamadığı, davacı tarafından ... yönünden davadan feragat ya da davanın geri alınması yönünde bir işlem gerçekleşmediği, ne var ki yargılamanın devamı sırasında ...'a tebligat yapılmaya çalışılmadığı gibi Mahkemece karar başlığında da gösterilmeyip hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmediği anlaşılmaktadır. Oysa ki taraf teşkili kamu düzeninden olup, hâkimce resen dikkate alınması gerektiğinden davalı ...'a usulüne uygun tebliğ yapılarak bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekilinin 4. bentte yazılı nedenlerle sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Davacı vekilinin 5. bentte yazılı nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile; temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,

15.01.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Temyize konu karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup kararın onanması görüşünde olduğumdan Sayın Çoğunluğun bozma kararına katılamıyorum.