blok vaadi parseldeki noterliğinde sanayi yevmiye bakırköy ili ilçesi mahallesi

Anahtar kelimeler: Blok Vaadi Parseldeki Noterliğinde Sanayi Yevmiye Bakırköy İli İlçesi Mahallesi

7. Hukuk Dairesi █████████ E. , ████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI

: █████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Bakırköy 8. Tüketici Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., ███████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili ve davalı ... Teknik Yapılar Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkil ile davalı yüklenici ... A.Ş. arasında ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 13 86... No.lu parseldeki B1 Blok, 35. Kat, 281 No.lu bağımsız bölümle ilgili olarak ... 25. Noterliğinde 11.02.2016 tarihli ve ... yevmiye No.lu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılarak belirlenen 330.000,00 TL satış bedelinin davalıya eksiksiz ödendiğini, bağımsız bölümün 30.09.2016 tarihinde teslimi gerekirken teslim ve tescilin yapılmadığını, taşınmazın tapu kaydında ise davalı ...Ş. lehine 15.01.2016 tarih ve 1656 yevmiye No.lu 39.351.000,00 TL bedelli birinci dereceden ipotek bulunduğunu belirterek; dava konusu taşınmazın her türlü ipotek ve takyidattan ari şekilde tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, dava konusu taşınmazın her türlü ipotek ve takyidattan ari şekilde tescilinin mümkün olmaması durumunda, satış vaadi sözleşmesinin imzalanma tarihi göz önünde bulundurarak, sözleşme tarihinden sonraki ipotek ve takyidatların terkin edilerek taşınmazın müvekkili adına tesciline, yine taşınmazın takyidattan ari şekilde tescilinin mümkün olmaması durumunda davalı ... A.Ş'ye taşınmaz bedeli olarak ödenen 330.000,00 TL'nin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 107. maddesi uyarınca sonradan artırılmak üzere şimdilik belirsiz olarak "sebepsiz zenginleşme hükümleri nedeniyle iadenin talep edildiği andaki paranın denkleştirici adalet kuralları gereği reel değeri (aynı özelliklerde ölçülerde emsal bir taşınmaz alınmasının günümüz şartlarında belirlenerek) tespit edilerek" ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte ödenmesine, sözleşmenin 21. maddesi gereğince geciken her ay için satım bedelinin binde beşi oranındaki tazminatın, bilirkişi incelemesinden sonra ve 6100 sayılı Kanun'un 107. maddesi uyarınca bedel arttırım dilekçesi sunulmak kaydıyla şimdilik belirsiz olarak- taşınmazın teslim tarihi olan 30.09.2016 tarihinden karar tarihine kadarki yasal faiziyle birlikte davalı ... A.Ş den tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölümü davacının kiraya vererek fayda sağladığını, tüm yükümlülüklerin zamanında ve sözleşmeye uygun olarak müvekkilince yerine getirildiğini, müvekkili şirketin tapu devrini tek başına yapabilmesinin mümkün olmayıp müvekkili şirkete sözleşme ekinde de yer alan ve tapu devir işlemlerini yapabilmesini sağlayacak yetkileri içeren bir vekâletnamenin davacı tarafından verilmediğini, taşınmaz üzerindeki ipoteğin tapudaki devir işlemleri ile eş zamanlı olarak kaldırılmakta olup gerekli vekâletnameyi vermeyen ve tapudaki resmi merasime katılmayan davacının iddialarının gerçeğe aykırı olduğunu, sözleşme gereği tapu devri için davacı tarafından ödenmesi gereken masrafların da ödenmediğini, imzalanan sözleşmenin 21. maddesinde devir ve teslim borcunun yerine getirilmemesi hâlinde uygulanacak hükümlerin yasal mevzuata uygun olarak belirlendiğini, davacının terditli taleplerinin hukuka aykırı olduğunu, taşınmazı ihtirazı kayıt olmaksızın teslim alıp o tarihten beri ikamet eden davacının taşınmaza ilişkin bedel isteme hakkı olmadığını, dava konusunun taraflar arasındaki sözleşmeye göre belirlenmesinin gerektiğini, özel kanunda ön ödemeli konut satışlarında da sözleşmenin feshi hâlinde ödenen bedelin iadesinin düzenlenmiş olduğu da dikkate alınarak dava tarihindeki güncel değerinin talep edilmesinin mümkün olmadığını, daha önce temerrüte düşürülmediğinden dava tarihinden önceki bir tarihten itibaren faiz işletilmesi ve avans faizi talep edilmesinin hukuken mümkün olmadığını belirterek; davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı ... Banka A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili banka lehine 15.01.2016 tarihinde ipotek tesis edildikten sonra davacı ile davalı arasında 11.02.2016 tarihinde sözleşme imzalandığını, davacı tarafın taşınmazın her türlü ipotek ve takyidattan ari olarak tescil talebinin kabulünün mümkün olmadığı gibi taleplerinin muhatabının da müvekkili banka olmadığını, diğer davalı ... A.Ş.'ye ödenen bedelin faizi ile birlikte iadesine ilişkin talebinin de muhatabının müvekkili banka olmayıp müvekkili bankanın diğer davalı ve davacılar arasındaki hukuki ilişkinin bir tarafı olmadığı gibi bu ilişkiyi bilebilecek bir konumda da olmadığını, müvekkili Bankanın tapuya güven ilkesi çerçevesinde iyi niyetli olarak ipotek tesis etiğini, taşınmazda davacı tarafın oturmadığının tespit edilmesi hâlinde dosyada görevsizlik kararı verilmesi gerektiğini, davacı ile müvekkili banka arasında herhangi bir kredi ilişkinin dahi mevcut olmadığını, müvekkili banka ile diğer davalı ... A.Ş. arasında imzalanmış genel kredi sözleşmeleri çerçevesinde çeşitli krediler kullandırıldığını bu krediler sebebiyle müvekkili Bankaya karşı davalı Şirketin borçlarının hâlen devam etmekte olup kredi borçlarının teminatı olarak müvekkili banka lehine dava konusu ipoteğin tesis edildiğini, tapu siciline güven ilkesi gereğince müvekkili bankanın ayni hak kazanımının korunmasının amir hüküm olduğunu, bu nedenlerle davacı tarafa taşınmazın tapu kaydında takyidat sahibi olarak görünen diğer haciz alacaklılarının da davaya dâhil edebilmesi maksadıyla dava açıp huzurdaki dava ile birleştirilmesi için süre verilmesi gerektiğini belirterek; davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; "... █████/2016 tarihinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanırken ipotek kaydının var olduğu, davalı bankanın taşınmazın satışından haberi olamayacağı, ipoteki şerh ederken davalı bankanın iyiniyetli olmadığı, basiretli davranmadığı yönündeki davacı iddialarının yerinde olmayıp ipotek şerhinin kaldırılmasının mümkün olmadığı, davacılar vekilinin tescil talebi bakımından ipotek şerhinin kaldırılması mümkün olmadığından terditli alacak taleplerinin incelenmesi gerektiği; taraflar arasındaki noterlikçe düzenlenme şekilde imzalanarak geçerli şekilde kurulmuş sözleşme uyarınca tarafların edimlerini sözleşmeye uygun olarak yerine getirmeleri, edimin ifasını imkansız hâle getiren her türlü davranıştan kaçınmaları zorunlu olup Türk Borçlar Kanununun 112 inci maddesi hükmüne göre; “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” ve edimin ifasını kusuruyla imkansız hâle getirmesi TBK. m. 112 anlamında borca aykırı bir davranış olmakla borcun nedeninin yüklenicinin taahhüdünü ihlal etmesi olduğu, davalı şirketin ise sözleşmenin ifasını kendi kusurlu eylemiyle imkansız hâle getirdiğinden ifanın imkansız hâle geldiği tarihteki güncel müspet zarara hükmedilmesi gerektiği, bu zararın da davacıların ödediği tutarın taşınmazın rayiç değerine oranı olacağı, taşınmazın tamamlanmadığı, davacılara teslim edildiği, ancak tapu kayıtlarında davacılar adına tescilin sağlanmadığı, tescil isteminin reddi ile terditli alacak talebi bakımından TBK 112. maddesi gereğince sözleşmenini ifa edilmemesi nedeniyle müspet zararın taşınmazın rayiç bedeli olan 710.000,00 TL olabileceği, davacıların ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca karşılığının tahsili talebinin yerinde olmadığı, sözleşmede yazılı en geç teslim tarihinin █████/2016 olup ancak bu tarihten önce █████/2016 tarihinde davacılara teslim edilip fiili teslimde gecikme bulunmadığı anlaşılığından geç teslim nedeniyle tazminat talebinin reddi gerektiği, davalı şirketin dava tarihinde temerrüde düşmüş olduğu, aradaki ilişkinin tüketici işlemi olması dikkate alınarak yasal faiz talebinin kabulü ile davanın kısmen kabul kısmen reddine ve davacıların alacak talebinin kısmen kabulü ve davalı bankanın ipoteğin kaldırılması talebinin reddi bakımından (taşınmaz rayiç bedeli ile sorumlu bulunması dikkate alınarak) bir vekille temsil edilmeleri nedeniyle taşınmaz rayiç değeri üzerinden ayrı ayrı vekâlet ücretine hak kazanıldığı, ayrıca geç teslim iddiası (gecikme tazminatı) bakımından 500,00 TL kısmi dava değerinin arttırılmadığı ve alacak talebine dair 258,00 TL kısmı ret değeri de dikkate alınarak davalı ... A.Ş.nin kendisini bir vekille temsil ettirdiği..." gerekçesiyle; davacının terditli olarak açtığı davasında ipotek kaldırılarak tescil şartları mümkün olmadığından tapu iptal ve tescil talebinin reddine, terditli alacak talebi açısından davanın kısmen kabulü kısmen reddi ile; 710.000,00 TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle davalı ... A.Ş.'den tahsili ile davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin talebinin reddine, davacının geç teslim iddiasına dayalı maddi tazminat isteminin reddine, karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalı ... A.Ş. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı Şirketin istinaf başvurusunun reddine, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne karar verilerek esas hakkında yeniden hüküm kurmak suretiyle;

"...Davacıların ilk talebinin ipoteksiz tescil olduğu, davalı banka lehine tesis edilen ipoteğin ise yüklenici ile yapılan sözleşmeden önceki tarihli olup yüklenici davalının kredi borcunu ödemeksizin terkininin mümkün olmadığı, buna göre davacıların terditli taleplerinin değerlendirilmesinin gerektiği, davacıların bedel taleplerini HMK 107. maddesine göre istedikleri, ödedikleri bedelin denkleştirilmiş adalet ilkesine göre güncel değerini talep ettikleri, alınan bilirkişi raporunun denetime ve hüküm kurmaya elverişli olduğu, terditli talep yönünden tam kabul kararı verilmesi gerektiği, bedelin 710.285,00 TL olduğu fakat hüküm fıkrasında hatalı olarak 710.000,00 TL olarak belirtildiği, mahkeme harcının ise 48.520,00 TL olması gerektiği, gecikme tazminatı yönünden ret kararı verildiği için alınan yargılama giderlerinde oranlama hatası olmadığı, tapu kaydındaki takyidatların hukuki ayıp niteliğinde olduğu ve lehtarı lehine maktu vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiği, bunun da 2022 yılı itibarıyla 2.550,00 TL olduğu" gerekçesiyle;

1. Davalı ... A.Ş. vekilinin istinaf başvurusunun reddine,

2. Davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne,

3. Bakırköy 8. Tüketici Mahkemesinin 08.02.2022 tarihli ve ████████ Esas, ███████ Karar sayılı kararının kaldırılmasına,

4. Davacıların terditli olarak açtığı davasında ipotek kaldırılarak tescil şartları mümkün olmadığından tapu iptali ve tescil yönünden talebin reddi, terditli alacak talebi açısından davanın kısmen kabulü kısmen reddi ile; 710.285,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalı ... A.Ş.'den tahsili ile davacılara ödenmesine, fazlaya ilişkin talebinin reddine,

5. Davacıların geç teslim iddiasına dayalı maddi tazminat isteminin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; davalı Banka lehine nispi oranda vekâlet ücreti takdirinin hatalı olduğunu, yapılan işlemlerin bankanın bilgisi dâhilinde olduğunu, tüm borç bittiği hâlde tescil isteminin reddedilmesinin doğru olmadığını, davanın açıldığı tarihteki taşınmaz değerine hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu, terditli talebin kabul edilmesinin davanın kısmen kabulü anlamına gelmeyip tam kabul olduğunu, ipotek kaldırılarak müvekkili lehine tescil hükmünün kurulması gerekirken müvekkilinin mülkiyet hakkından mahrum bırakıldığını, sözleşmeden kısa bir süre önce ipoteğin şerh edilmiş olup satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verilmemesinin davalı bankayı iyiniyetli hâle getirmeyeceğini, hatta salt satış vaadi sözleşmesinden önce ipotek şerh edilmiş olmasının da ipoteğin iyiniyetle şerhedildiği yönünde değerlendirme yapmaya yetmeyeceğini, bağlı (zincirleme) kredilendirme sonrası ipotek tesisinin tüm bankalarca bilinmekte olduğunu, denkleştirici adalet ilkesine göre hesap edilen bedele göre Mahkemece karar verilmesi gerekirken dava konusu dairenin dava tarihindeki rayiç değerine göre tazminat kararı verilmesinin de hukuka aykırı olduğunu, zira karar tarihine en yakın tarih dikkate alınarak yeniden bir değerlendirme yapılması gerektiğini belirterek; kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı ... A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde; müvekkili Şirketin dava konusu taşınmazı sözleşme hükümlerine uygun olarak inşaa ve teslim ettiğini, denkleştirici adalet ilkesine göre hesap yapılmasının hukuki dayanağının bulunmadığını zira, geçerli sözleşme bulunmaması veya sözleşmenin hiç yerine getirilmemesi hâlinde uygulanabilecek bir ilke olduğunu, özel bir kanun olan Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'da ön ödemeli konut satışlarında sözleşmenin feshi hâlinde ödenmiş bedelin iadesi hâli düzenlenmiş olup denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek tutar bir yana dava tarihindeki güncel değerine göre dahi bedelin iadesinin istenemeyeceğini, davacının ödediği bedel dışında başka bir bedel isteyemeyeceğini, hesaplamaların fahiş ve hatalı olduğunu, müvekkili şirkete tapu devir işlemlerini yapabilmesini sağlayacak yetkileri içeren bir vekâletnamenin davacı tarafından verilmemesi sebebiyle tapuda devrin yapılamadığını, sözleşmenin 21. maddesinde devir ve teslim borcunun yerine getirilmemesi hâlinde uygulanacak hükümler bulunmakta olup bu nedenle terditli taleplerin hukuka aykırı olduğunu, ihtirazı kayıt olmaksızın teslim alıp o tarihten beri dava konusu taşınmazda ikamet eden davacının taşınmaza ilişkin bedel isteme hakkı olmadığını, Covid 19 döneminin mücbir sebep teşkil etmesi sebebiyle teslim borcu askıda olmakla bu dönemde işlem yapılmamış olmasında müvekkili şirketin sorumluluğu bulunmadığını belirterek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; yüklenicinin (yap-satçı) temliki iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, takyidatların terkini, ikinci kademede bedelin tahsili ve gecikme tazminatı istemlerine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Davacı tüketici harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden ... A.Ş.'ye yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

20.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.