imarlı alanlı almaya lik gayrimenkul parseldeki beri ruhsatı hissesine izni

Anahtar kelimeler: İmarlı Alanlı Almaya Lik Gayrimenkul Parseldeki Beri Ruhsatı Hissesine İzni

T.C. İstanbul Anadolu 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

: ████████

KARAR NO

: ████████

DAVA

: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ

: █████/2020

KARAR TARİHİ

: █████/2026

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesi özetle ; davalı ---- Şirketinin bir gayrimenkul şirketi olduğunu ve müvekkil ---- ise bu şirketin % 50 hissesine sahip bulunduğunu, şirketin tek varlığının,-----pafta, O ada, 981 parseldeki imarlı arsa niteliğindeki (6.214 m2 alanlı, 36.000 m2 lik inşaat yapılması için imar izni ve inşaat ruhsatı bulunan) taşınmaz olduğunu, şirketin bu taşınmaza 01.06.2012 tarihinden beri malik bulunduğunu, ---- Şirketi' ne ait gayrimenkul üzerinde şirketin tek başına imza yetkilisi olan --- tarafından, ---- adına yapılan ilk işlemle 03.11.2020 tarihinde, diğer davalı ---- Şirketi lehine kat karşılığı sözleşme düzenlendiğini, 05.11.2020 tarihinde de davalılardan --- Şirketine, gerçek değerinin çok altında (gerçek değeri 100.000.000 TL olan arsanın sadece 7.670.000 TL bir satış değeriyle) muvazaalı bir işlemle satılmış olup ---- Şirketi'nin içinin muvazaalı bir işlemle boşaltıldığını ve şirketin kasten zarara uğratıldığını,

... ile ----- Şirketinin (farklı ortakları olmasıyla birlikte esas olarak) ---- adlı şahsa ait bulunduğunu, bu iki şirketin, şirket merkezlerinin tamamen aynı adreste kayıtlı ve birbirleriyle organik ilişki içinde bulunan grup şirketler olduğunu, satış işleminin tek amacının, müvekkilinin --- Asliye Ticaret Mahkemesi ---- esas sayılı davayı kazanarak şirketteki ortaklığını tescil ettirerek şirket yönetimine ortak olmasının fiili sonuçlarını ortadan kaldırmak olduğunu, davayı kazansa bile müvekkilinin tüm mal varlığının satıldığını ve içi boşaltılmış bir şirkete ortak olmasının hedeflendiğini belirterek---- pafta, 0 ada, 981 parseldeki gayrimenkul ile ilgili olarak davalılardan ... ile akdedilen 03.11.2020 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve diğer davalı ----Şirketi ile düzenlenen 05.11.2020 tarihli satış sözleşmesinin muvazaa sebebiyle butlanla malul olmasına dayanılarak iptaline karar verilmesini ve tapu kaydının iptali ile davalı ----- Şirketi adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının, müvekkili şirket ortağı olmadığını, bir an için davacının, şirket ortağı olduğu kabul edilse bile muvazaa iddiasının dayanaksız olduğunu, şöyle ki; müvekkili ...'nin % 50 hissesinin --- tarafından, % 50 hissesinin ise ---- tarafından 12.09.2017 tarihinde satın alındığını, ---- satın aldığı % 50 şirket hissesini, 18.11.2017 tarihinde, (satın aldığı bedel karşılığında) 1.100.000 USD bedelle --- sattığını, bu suretle ---- müvekkil şirketin % 100 hissedarı ve tek pay sahibi haline geldiğini,

17.10.2017 tarihinde --- % 50 hisseyi satın aldığını iddia eden davacı ...'un oğlu --- , 2019 Ekim-Kasım döneminde, müvekkil şirketin tek hissedarı --- 2017 yılında ----- satın aldığı % 50 hisseyi satın almak amacıyla müzakerelere başladığını, planlanan pay devri için çeşitli belgeler hazırladığını, sözleşme taslakları ve belgelerin bir kısmının 20.10.2019 tarihinde, bir kısmının ise 04.11.2019 tarihinde müvekkil ----şirketi muhasebecisinin telefon hattına ---- yazışması yoluyla iletildiğini, ancak--- tarafından payların ----- satılmadığını, aradan bir süre geçtikten sonra bu --- babası (davacı) ... tarafından hisseleri satın alma talebinin --- iletildiğini, ----- ait % 50 hissenin davacıya devrini amaçlayan sözleşme taslakları ve belgelerin davacı tarafından 05.03.2020 tarihinde müvekkili --- Şirketi'nin muhasebecisinin telefon hattına iletildiğini,

Müvekkili şirketin tek hissedarı --- ile davacı arasındaki görüşmelerin olumsuz sonuçlandıktan yaklaşık 10 gün sonra (17.03.2020 tarihinde) davacının ----satın almaya çalıştığı bu payları, yıllar önce 17.10.2017 tarihinde ---- 1.100.000 USD bedelli satın aldığı iddiasıyla ortaya çıktığını ve huzurdaki davayı açtığını,

Davacının muvazaa ve hile iddialarının dayanaksız olduğunu, bu iddiasına dayanak olarak da 100.000.000 TL değerindeki bir arsayı 7.670.000 TL bedelle satıldığı iddiasını öne sürdüğünü, bu satış bedelinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davalılar ---- ve --- şirketler arasındaki organik bağın, muvazaanın kanıtı olamayacağını savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalılar -----Şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili her iki şirket arasında organik bağ olduğunun iddia edildiğini, müvekkili her iki şirket, grup şirketleri olup, her iki şirketin aynı adreste faaliyet gösterdiğini, yetkililerinin de aynı kişi olduğunu, tapu devrinin ... adına yapılması finansal sebeplerden kaynaklanmakta olup satın alma tarihinde ...nin finansal olarak dava konusu arsayı satın almaya müsait olduğundan bu işlemin yapıldığını, müvekkili her iki şirketin ortağı ve yetkilisi olan --- ile diğer davalı --- Şirketi yetkilisi ---- arasında yakın dostluk ilişkisi olduğu iddiasının tamamen hayal ürünü olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE

Dava

: şirket yöneticilerinin temsil görevlerini kötüye kullanmaları sonucu davalı şirketin tek gelir kaynağı olan taşınmazı gerçek değerinin altında kötü niyetli ve muvazaalı olarak satıldığı iddiasına dayalı olarak tapu kaydının iptali ile taşınmazın yeniden davalı şirket adına tescili ve taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin muvazaa nedeniyle iptaline ilişkindir.

Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları resen belirlenerek, kanıtlar toplanmak ve keşfen bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle sonuçlandırılmıştır.

Düzenlenen bilirkişi raporu gerekçeli ve denetime elverişli bulunmakla hükme esas alınmıştır.

Bu itibarla toplanan deliller, mahkememizce benimsenen bilirkişi raporu, tarafların iddia ve savunmaları hep birlikte değerlendirildiğinde;

Davacı ...---. Asliye Ticaret Mahkemesinin ---- esas sayılı dava doyasında----Şirketinin ortağı olduğunun tespitini talep ettiği, davanın kabulü ile " davacının ---- Ticaret Sicil Müdürlüğünün ---sicil numarasında kayıtlı beheri 25,00 TL itibari ile kıymetle 12.000 adet paya ayrılmış 300.000,00 TL sermayeli --- Şirketin'de 6.000 adet payın sahibi ve şirketin ortağı olduğunun tespitine, pay sahipliğinin şirket pay defterine kaydına" karar verildiği,

--- BAM --- Hukuk Dairesinin 06.03-2025 tarih -- esas, --- sayılı ilamı ile " davalılar ---- Şirketi vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı ----- vekilinin husumete ilişkin istinaf başvurusunun ve davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.2 maddesi uyarınca kabulüne, ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının düzeltilmek üzere kaldırılmasına, davanın esası hakkında dairemizce yeniden karar verilmesine, bu doğrultuda;

Davanın tüm davalılar bakımından kabulü il davacının ---- Ticaret Sicil Müdürlüğünün ---- sicil numarasında kayıtlı her biri 25.00 TL itibari ile kıymetle 12.000 adet paya ayrılmış, 300.000,00 TL sermayeli davalı -----Şirketin'de 6.000 adet payın sahibi ve şirketin ortağı olduğunun tespitine, pay sahipliğinin şirket pay defterine kaydına" karar verildiği ve kararın Yargıtay ----Hukuk Dairesinin --- karar sayılı ilamı ile onanarak kesinleştiği, davacının davalı ---- Şirketinin ortağı olduğu, doğrudan veya dolayısıyla çıkar veya yararı bulunduğundan muvazaa nedeniyle sözleşmelerin iptalini talep edebileceği aktif dava ehliyetinin bulunduğu belirlenmiştir.

Davacı öncelikle; davalı ----Şirketi ile davalı ----- Şirketi arasında 09.03.2020 tarihinde akdedilmiş olan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin ve sonrasında akdedilen Taşınmaz Satımı Sözleşmesinin muvazaalı olduğunu, bu sebeple de geçersiz olduğunu, iddia etmekte ve söz konusu sözleşmelerin iptalini ve taşınmazın mülkiyet tescilinin tapuda davalı ---- Şirketi adına yapılmasını (tapu iptal ve tescilini) talep etmektedir.

Muvazaa kısaca; irade ve beyan arasında istenerek meydana getirilen uygunsuzluktur (---- Muvazaa gerek öğretide gerekse uygulamada mutlak muvazaa ve nispi muvazaa şeklide iki gruba ayrılır, mutlak muvazaa tarafların bir sözleşme yapmak istemedikleri halde üçüncü kişileri aldatmak maksadı ile aralarına hüküm ve sonuç doğurmayan görüşüşte bir sözleşme yapmaları halidir. Nispi muvazaa ise, tarafların gerçek iradelerine uygun olarak yaptıkları bir sözleşmeyi iradelerine uygun uymayan görüşüşteki bir sözleşme ile gizlemeleri şeklide tanımlanmaktadır.

Davacı öncelikle, davalı----- Şirketi (arsa sahibi) ile davalı ----Şirketi (yüklenici) arasında 09.03.2020 tarihinde akdedilmiş olan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin muvazaalı olduğunu, iddia etmiştir.

Davacı, davalı ----Şirketi (arsa sahibi) ile davalı ------Şirketi (yüklenici) arasında 09.03.2020 tarihinde akdedilmiş olan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin arkasında gizlenmiş olan ve tarafların gerçek iradelerini yansıtan başka bir sözleşme bulunduğunu iddia etmediğinden, davacının varlığını iddia ettiği muvazaa basit muvazaa” olarak anlaşılmalıdır.

Basit muvazaanın söz konusu olması için, davalı----Şirketinin, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin hüküm doğurmayacağı (bu sözleşmenin dışarıya/üçüncü kişilere karşı böyle bir görüntü yaratmak için olarak akdedildiği) hususunda anlaşmış olmaları gerekir. Bu hususu ispat etme yükümlülüğü ise davacıya aittir.

Ancak dava dosyası içeriğinde, söz konusu Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçerli olmayacağı (sadece dışarıya karşı böyle bir görüntü yaratmak) hususunda davalı/--- Şirketi ile davalı/----- Şirketinin anlaştığını ispata ilişkin delile rastlanmamıştır. Kaldı ki, raporun Mali Kısmındaki tespitlerden, bu sözleşmenin akdedildiği tarihte davalı---- Şirketi'nin “borca batık” durumda olduğu anlaşılmaktadır. Borca batık durumdaki davalı/----Şirketi'nin bu durumdan kurtulabilmek için, şirkete ait arsa üzerinde inşaat yapılmasını ve inşaat bedelinin davalı/--- Şirketi'ne arsadan pay verilmek suretiyle ödenmesini konu edinen bir Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmesi akdetmesi “hayatın olağan akışına” uygun bir durumdur. Bu sözleşmenin dışarıya karşı böyle bir görüntü yaratmak için akdedilmiş olması ise, hayatın olağan akışına uygun görünmemektedir. Bu nedenlerle, söz konusu Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin muvazaalı olmadığı,

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin “Paylaşım Esas ve Usulleri” başlıklı 6 nolu maddesi hükmüne göre; Arsa sahibi, arsa üzerinde Yüklenici tarafından .... arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve diğer edimlerinin ifası karşılığında sahibi bulundukları arsanın % 24 hissesini kendi uhdelerinde tutmak kaydıyla, kalan % 76 hisseyi yükleniciye devir ve temlik etmeyi vaad ve kabul etmiştir.

Buna göre, davalı/----- Şirketi ile Arsa Payı Karşılığı Satım Sözleşmesi akdetmek suretiyle, taşınmazı üzerinde para ödemeden, taşınmazdan sadece % 76 pay devretmek suretiyle inşaat yapılması ve bu inşaattan davalı---- Şirketi'ne % 24 pay verilmesi hususunda anlaştıktan sonra, bu şirket ile arasında organik bağ bulunan (grup şirketi olan) davalı/ ...'ne taşınmazını emsal değerinin altında bir fiyata satmış olması hususları, bu satışın bedelde muvazaalı olarak yapıldığını göstermez. Zira, Davalı/---- Şirketi'nin, Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesiyle 63.500.000 TL emsal değerli taşınmazın % 76 payını (yaklaşık 4'ünü) Yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği, uhdesinde tuttuğu % 24'lük (yaklaşık 4) payını, 27.614.211 TL bedelle davalı/ ...ne devretmiş olduğu anlaşılmaktadır. Tarafların, birlikte iş yapmaya yönelik bu iradeleri nedeniyle, sonradan taşınmazın satımı hususunda anlaşmaları halinde, tapuda satım sözleşmesinin (resmi senedin) yapılması sırasında tarafların gerçek iradelerinin “taşınmazın satımı” yönünde olmadığı, tarafların gerçek iradelerinin “şirketi zarara uğratma” yönünde olduğu, bu nedenle Satım Sözleşmesinin bedelde muvazaalı olduğunun kabul edilemeyeceği , kaldı ki bir an için söz konusu taşınmazın satışında, tarafların birlikte iş yapma iradeleri olmadığı halde, “bedelde muvazaanın” gerçekleştirildiği, yani tapuda akdedilen Satım Sözleşmesinde (Resmi Senette) satım bedelinin emsal değerden daha düşük olarak kararlaştırıldığı kabul edilse bile; bu durumda doktrinde sözü edilen “bedelde muvazaa” durumu söz konusu olabilecektir. Bedelde muvazaa halinde Tür hukukunda, vergi mevzuatına göre eksik gösterilen bedel sonradan tamamlanarak eksik öden harç cezalı olarak alınmakta ve böylece satım sözleşmesinin geçerliliği kabul edilmektedir (yani satım sözleşmesi geçersiz kabul edilmemektedir). ---

Davacı ikinci olarak; davalı ----arsa sahibi/satıcı) ile davalı ... ( alıcı) arasında 05.11.2020 tarihinde tapuda resmi şekilde ( resmi senetle) akdedilmiş olan Taşınmaz Satımı Sözleşmesinde, bedelin piyasa fiyatına göre çok düşük olarak kararlaştırıldığını, dolayısıyla da tapuda satım sözleşmesinin muvazaalı olarak akdedildiğini ve " geçersiz olduğunu; bu nedenle de bu sözleşmeye istinaden tapuda davalı ... lehine yapılmış olan mülkiyet kaydının ( tescilin) yolsuz olduğunu iddia etmektedir.

Davalı --- ile ---- imzalı 04.11.2020 tarihli --- sayılı karara göre; dava konusu taşınmazın 7.670.000 TL bedelle davalı ...ne satılmasına karar verildiği, buna ilişkin davalı ---- tarafından fatura düzenlendiği, ticari defterlere 10.11.2020 tarihinde kaydedildiği, aynı tarihte alınan 7.670.000,00 TL bedelli çekin şirket portföyünde tutulduğu, 31.12.2020 tarihi itibariyle de bankadan tahsil edilmemiş şeklinde muhasebeleştirildiği, ancak 05.11.2020 tarihinde ciro yoluyla dava dışı --- adlı kişiye çek bedelinin ödendiği, taşınmazın resmi satış senedinde gösterilen bedelin 7.670.000 TL ile bilirkişi tarafından belirlenen satım tarihindeki rayiç değeri ( 63.500.000 ) arasında fahiş fark olduğu, bu durumun yöneticinin şirkete karşı sorumluluğunun doğuracağı, tapu kaydının iptali için gerekçe yapılamayacağı belirlenmiştir.

Davacı taraf, muvazaa iddiasıyla tapu iptal talebinde bulunmuş ise de; bedel dışında bir muvazaa gerekçesi gösterilmemiştir. Alıcı ve satıcının bu sözleşmeyi görünüşte yaptıklarına, gizledikleri başka bir sözleşme bulunduğuna dair bir iddia ve kanıt sunmamıştır. Mahkemece bilirkişi eliyle yapılan kıymet takdirinde taşınmazı satış tarihindeki değerinin daha yüksek olması da tek başına muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir. Taşınmazın gerçek piyasa değerinin altında bir değerle satılması halinde muvazaa iddiasından bağımsız olarak şirket yöneticisine karşı sorumluluk davası açılabiir.

Davalı ---- ana sözleşmesine göre ; " kat karşılığı veya arsa satın alarak konut ve iş yeri inşa etmek, pazarlamak ve satmak, arsalar almak, bunları parsellemek ve satmak, bu arsalar üzerinde her türlü inşaat yapmak....vs.) şirketin mutad işlemlerinden olduğu, dolayısıyla dava konusu taşınmazın satışına ilişkin genel kurul kararı alınmasının zorunluluk olmadığı, ( Yargıtay ---- Hukuk Dairesi 01.03.2011 tarih----esas, ---- karar sayılı ilamı) 09.03.2020 tarihinde davalı ---- Şirketi ile davalı----- arasında da dava konusu taşınmaz üzerinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılmasına karar verildiği, davacının her iki sözleşme yönünden muvazaa iddiasını kanıtlayamadığı belirlenmekle davanın reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmakla aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. ( --- BAM ----. Hukuk ---

HÜKÜM

: Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere :

1-DAVANIN REDDİNE,

2-HARÇLAR

Alınması gereken 732,00 TL karar harcının 170,78 TL'si yargılama evresinde 01.12.2020 tarihinde, 130.642,87 TL'si 04.12.2020 tarihinde ve 954.000,00 TL' de 27.09.2023 tarihinde alınmış olduğundan yeniden harç alınmasına yer olmadığına, fazla alınan 1.084.081,65 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran tarafa iadesine,

3-VEKALET ÜCRETİ

Avukatlık asgari ücret tarifesine göre davalılar vekili için takdir olunan 1.691.000,00 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,

4-ARABULUCULUK ÜCRETİ

6325 Sayılı Kanunun 18/A maddesi gereği Arabuluculuk sürecinde düzenlenmiş sarf kararında yer alan 3.200,00 TL'nin davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,

5-YARGILAMA GİDERLERİ

a-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,

b-Bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine, Dair, hazır olan taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2(iki) hafta içinde Mahkememize veya Mahkememize gönderilmek üzere bulunulan yer yada başka bir yer Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek bir dilekçe ile başvurmak ve istinaf harç ve masraflarını karşılamak koşulu ile --- Bölge Adliye Mahkemesi'ne istinaf yasa yolunun açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi.