Anahtar kelimeler: Tarlanın Hissenini Hissenin Hissedarı Taksim Sattığını Tamamı Hisse Pay Satışının
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI
: █████████ E., ████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ
: Antalya 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI
: ████████ E., ███████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin ... ili, ... ilçesi, .... Mahallesi, 282 45... parsel sayılı tamamı 7604,27 m² olan taşınmazda █████ hisse ile (678,95 m²) pay sahibi olup taşınmaz üzerinde fiili taksim bulunmadığını, dava konusu tarlanın önceki hissedarı olan ... .... █████ hissenini 20.10.2022 tarihinde 50.000,00 TL. bedelle davalıya sattığını ve bu hissenin satışının müvekkiline haber verilmediğini, müvekkilinin yasal ön alım hakkını kullanarak adı geçen hisseyi devralmak istediğini ileri sürerek dava konusu taşınmaz üzerindeki davalıya ait hissenin tapusunun iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; öncelikle ... ... hisseyi müvekkiline satmadan önce hissesini satın almak isteyen olup olmadığını tüm hissedarlara sorduğunu, diğer hissedarların taşınmazı satın almak istememesi üzerine müvekkili ile davalının satım konusunda anlaştıklarını, taşınmazın içinden geçen yolun taşınmazı ikiye böldüğünü, satıcı ... ....’ın hisse miktarı ile örtüştüğü için diğer hissedarlarca ... ....’ın bu taşınmaz parçasını kullanmasına muvafakat edildiğini, dolayısıyla taşınmazda bir anlamda fiilen taksim yapıldığını, ancak müvekkilinin taşınmazı satın alırken tapuda fazla harç ödememek için satış değeri olarak tapuda, satın aldığı bedelin çok altında bir bedel gösterdiğini, gerçekte satış bedelinin 760.000,00 TL olup müvekkilinin ... Bankasındaki hesabında bulunan parasını çektiğini, yargılama devam ederken müvekkili tarafından ilgili vergi dairesine başvurularak gerçek satış bedeli üzerinden harç yatırılabileceğinden gerçek satış bedeli üzerinden harcı tamamlayabilmesi için müvekkiline süre verilmesini mahkemeden istediklerini belirterek davanın reddini savunmuştur.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "...Davanın süresinde açıldığı, davacı tarafından satış bedeli, harç ve masrafların verilen süre içerisinde depo edildiği, dinlenen tanık beyanlarının da davacının beyanını doğrulamış olup söz konusu yerde fiili taksim şartlarının oluşmadığı, resmî senette yazılı bedelin depo edilmesi gerektiği..." gerekçesiyle davanın kabulü ile Antalya ili, Kepez ilçesi, Odabaşı Mahallesi, 282 45... parselde davalı adına kayıtlı ██████ hissenin (678,95 m²) tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, depo edilen bedelin nemalarıyla birlikte kararın kesinleşmesi akabinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZDavalı vekili temyiz dilekçesinde; cevap dilekçesinde ileri sürmüş olduğu sebepleri temyiz itirazları olarak tekrar etmiş olup ilave olarak, taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, taşınmazın Devlet Su İşleri sulama kanalı ile bölünmüş olup bölünen kısmının satıcı ... tarafından kullanılmasına tüm hissedarlarca rıza gösterildiğini, davacının düşük bedelle taşınmazda pay satın almak istemesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, tapuda yazılı bedel üzerinden harç ikmal edilmiş olsa da yargılamanın devamı sırasında davalıya vergi dairesine başvurması ve gerçek satış bedeli üzerinden harcı tamamlaması konusunda Mahkemece izin ve süre verilmesi gerekirken böyle bir süre verilmeyerek, gerçek satış bedelinin ortaya çıkmasına da izin verilmediğini, böylelikle hem Devletin alması gereken harçtan mahrum kaldığını, hem de müvekkilinin gerçek satış bedeline kavuşamadığını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.Davalı vekilinin ön alım bedeline yönelik temyiz itirazı yönünden;25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 36. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası, "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir" şeklinde değiştirilmiştir.7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'a eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrasında ise "Bu maddeyi ihdas eden Kanun'la 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır" hükmüne yer verilmiştir.7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'a eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.4721 sayılı Kanun'un "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda Devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için Devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının Devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmî senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından Mahkemece yapılacak iş; tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun teşkil edilmiş bilirkişi heyeti marifetiyle ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde, daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi olup açıklanan sebeplerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Yukarıda açıklanan nedenlerle İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,13.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.