paya paydaş payını istediklerini payın tarla sattığını elbirliği haberdar alım

Anahtar kelimeler: Paya Paydaş Payını İstediklerini Payın Tarla Sattığını Elbirliği Haberdar Alım

7. Hukuk Dairesi █████████ E. , ████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi

SAYISI

: █████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: İzmir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin elbirliği hâlinde paydaş oldukları 8 90... parsel sayılı tarla nitelikli taşınmazda ██████ paya sahip olan önceki paydaş .... payını 26.04.2017 tarihinde davalıya sattığını, satış işlemininden müvekkillerinin yeni haberdar olup ön alım hakkını kullanmak istediklerini belirterek; davalı adına kayıtlı ██████ payın ön alım hakkı kapsamında iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazda mirasçıların anlaşarak fiilen bölüşüm yaptıklarını, ... ......... 20 yılı aşkın süre önce fiili paylaşım sonucu belirlenmiş muayyen 1/4 hissesini ... .... ve onun da bu yerin 1/3'ünü..............sattığını, fiili paylaşıma göre taşınmaz üzerine ev depolar ve hayvan barınakları yapıldığını, müvekkilinin gerçekte 720.000,00 TL'ye bu yeri önceki paydaş .... satın aldığını, müvekkilinin içinde numaratajlı ev, depo hayvan barınakları olan etrafı çevrili yaklaşık 20 yıldan beri böyle kullanılan gayrimenkulü satın aldığını, fili taksim nedeniyle davalıya karşı şuf'a hakkının kullanılamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "...İlk derece mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı..." gerekçesiyle; istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1 hükmü gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; kararın gerekçesi ile hüküm fıkrası ve kısa karar arasında çelişki yaratılmasının adil yargılanma hakkı ve kararların gerekçeli olması prensibine aykırı olduğunu, müvekkillerinin ilk satışlarda ön alım hakkını kullanmamalarının iyiniyetlerini ortadan kaldırmayacağını, gerekçeli kararda belirtilen tapu devir tarihlerinin hatalı olduğunu, keşif esnasında fiili taksimin gözlemlenmediği ve bilirkişi raporlarında da arazi üzerinde fiili taksim bulunmadığı mütalaa edilmiş ise de Yerel Mahkemece bu durumun dikkate alınmadığını, taşınmazın dava konusu yapılan kısmının etrafının çevrilip bina yapıldığını, kalan kısmın ise Bakanlıkça belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklüğünün altında kaldığını, ön alım hakkı talep edilen kısmın satıldıktan sonra etrafının çevrilmesinin arazinin tarımsal bütünlüğünü bozduğunu, taşınmazın bir bölümünün davalı tarafından kullanılıyor olmasının ise fiili taksim anlamına gelmediğini, zira davacının kullandığı bir bölüm bulunmadığını, Yerel Mahkemece fiili taksim bulunduğuna ilişkin verilen kararın hatalı olup esasen davalının işgali söz konusu olduğunu ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

1. Ön alım davalarında fiili taksim söz konusu ise; davalı, davanın her aşamasında fiili taksim savunmasında bulunabilir. Fiili taksim hususunun Mahkemece de resen gözetilmesi gerekir. Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz, paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri, kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun (TMK'nın) 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi, Mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu durumda savunmanın genişletilmesi de söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir.

2. Dosya kapsamı, yapılan keşif ve dinlenen tanık beyanlarından anlaşıldığı üzere; fiili taksime ilişkin olarak yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda hem davacının hem de davalıya pay satanın ayrı ayrı eylemli olarak kullandıkları yer bulunmadığından fiili taksimin varlığından söz edilemez.

Davacıların sözleşme serbestisi içinde davaya davaya konu taşınmazla ilgili olarak yapılan önceki satışlara karşı ön alım hakkını kullanmayıp kendi tercih ettikleri dava konusu satışa karşı ön alım hakkı ileri sürmeleri hem mülkiyet hakkına hem de TMK'nın 732 ve devamındaki maddelerinde düzenlenen ön alım hakkına dayalı olup dürüstlük kuralına da aykırılık teşkil etmez.

3. O hâlde, Mahkemece davacıların ön alım hakkına dayalı olarak tescil hükmü kurması gereklidir. Ne var ki, satış değerinin belirlenmesi konusunda 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un uygulanması gereklidir.

4. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik TMK'nın "Kullanılması" kenar başlıklı 734/2 hükmü şöyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."

7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1/2 hükmü ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."

7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734/2 hükmünde yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1/2 hükmünde, TMK'nın 734/2 hükmünde yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.

Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.

TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734/2 hükmü uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda Devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için Devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının Devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.

Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734/2 hükmünde bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.

Somut olaya gelince; Mahkemece fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmişse de Mahkemece verilen bu karar, yukarıda açıklanan gerekçelerle dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunmadığından doğru değidir.

25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanunla TMK'nın 734/2 hükmünde yapılan kanuni değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün, ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olacağından Mahkemece yapılacak iş; tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun teşkil edilmiş bilirkişi heyeti marifetiyle ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin nemalandırılmak üzere depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi olup açıklanan sebeplerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

13.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.