Anahtar kelimeler: Paydaşı Payını Satıcı Noter Alıcı Kayseri Vasıtası Sattığını Payının Parseldeki
MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI
: ████████ E., ████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ
: Kayseri 11. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI
: ████████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin paydaşı olduğu 43 71... parseldeki paydaşlardan .... payını davalıya 02.10.2023 sattığını, satışın alıcı veya satıcı tarafından müvekkiline noter vasıtası ile bildirilmesi gerekirken böyle bir bildirimin yapılmadığını belirterek ön alım hakkına dayalı olarak davalının payının iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu satış işlemleri gerçekleştirilmeden önce diğer hissedarların haberdar edildiğini, 43 71... parsel için 04.10.2023 tarihinde dava açıldığını, açılan dava neticesinde Kayseri 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 26.12.2023 tarihli ve ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile söz konusu davanın kabulüne karar verildiği, taşınmazların hissedarlarının aynı olması, davacının bu taşınmazlardan biri hakkında 2023 yılında şuf'a davası açması hususları bir bütün hâlinde değerlendirildiğinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinde belirtilen 3 aylık hak düşürücü sürenin geçmesi nedeniyle davanın reddinin gerektiğini, taşınmazın güncel bedeli üzerinden depo kararı verilmesi gerektiğini belirterek davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile noter bildirimi yapılmadığı için davanın süresinde açıldığı, taşınmaz için belirlenen satış bedeli ve tapu masraflarının da davacı tarafından mahkeme veznesine depo edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne, 43 71... parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan 7/20 hissesinin ön alım nedeniyle iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; taşınmazın dava tarihindeki güncel rayiç değerinin tespit edilerek depo kararı verilmemesi, denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmemesi suretiyle davacının sebepsiz zenginleşmesine sebebiyet verildiğini, 43 71... parsel yönünden açılan dava neticesinde Kayseri 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 26.12.2023 tarihli ve ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile söz konusu davanın kabulüne karar verildiğini, 43 71... parsel ile 43 71... parsel taşınmazlarının hissedarlarının aynı olması, davacının bu taşınmazlardan biri hakkında 04.10.2023 yılında şuf'a davası açması hususları bir bütün hâlinde değerlendirildiğinde davacının söz konusu satış işlemlerini 04.10.2023 tarihinde öğrendiği kabul edilmesi gerektiğini, davanın hak düşürücü sürenin geçmesi sebebiyle reddine karar verilmesi gerektiğini, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle güncel rayiç değeri en az 1.800.000 TL seviyesinde olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 4721 Kanun’un “Kullanılması” kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrasında önemli bir değişikliğe gidilmiştir.Anılan değişiklik şöyledir
: “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilecek kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.”Bu düzenlemeyle; kanun koyucu, ön alım bedeli, taşınmazın dava konusu ön alıma konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu ifade edilmiştir.Ayrıca ön alım hakkı sahibine, davanın taraflarınca resmî satış sözleşmesindeki bedelin ön alım bedeli olarak kabul edilmediği, bedelin uyuşmazlık konusu yapıldığı durumlarda, ön alım bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesi, bu bedelin yine hâkim tarafından belirlenen yere, verilen kesin süre içinde nemalandırmak üzere ön alım hakkını kullanan davacı tarafından nakden yatırılma yükümlülüğü getirilmiştir.Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun’a eklenen geçici 1/2 hükmünde, 4721 sayılı Kanun’un 734/2 hükmünde yapılan bu değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı belirtilmiştir.Yukarıda belirtilen yasa değişikliği nedeniyle ön alım bedelinin tarafların gösterdikleri deliller ve mahallinde uzman bilirkişiler marifetiyle yapılacak keşif sonunda alınacak rapor değerlendirilerek hâkim tarafından taşınmazın yasa değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değerinin belirlenmesi gerektiğinden hükmün bozulmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,09.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere gerekçede oy çokluğuyla, sonuçta oy birliğiyle karar verildi.G E R E K Ç E D E K A R Ş I O YDava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.Hemen belirtilmelidir ki; yasal ön alım hakkı, 08.12.2001 tarihinde 24607 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren TMK'nın 732, 7 33... . maddelerinde yer almakta olup, “ön alım hakkı sahibi” başlığı altındaki 732. maddesi “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler” şeklinde düzenlenerek ön alım hakkının; taşınmaz paydaşına, başka paydaş tarafından üçüncü kişiye satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir hak olduğu vurgulanmıştır. “Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre” başlığı altında 733. maddesi hüküm altına alınmış olup, bu maddenin dördüncü fıkrası “Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer” şeklinde düzenlenmişken, 25.12.2025 tarihinde 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun'un 35. maddesiyle “iki yıl” ibaresi “bir yıl” olarak değiştirilmiştir. Bu süre hak düşürücü süre olup, mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Yine, 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren ön alım hakkının “kullanılması” başlığı altındaki 734. maddesinin ilk fıkrasında ön alım hakkının, alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağı belirtilmiştir. 734. maddenin ikinci fıkrası ise “Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür” şeklinde düzenlenmiş iken, 7571 sayılı Kanun'un 36. maddesiyle “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir” olarak değiştirilmiştir. Ayrıca 7571 sayılı Kanun'un 37. maddesiyle TMK'ya geçici madde eklenmiş olup, “GEÇİCİ MADDE 1- (1) Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.(2) Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır” biçiminde hüküm altına alınmıştır.O hâlde eldeki davada öncelikle, 7571 sayılı Kanun ile TMK'da yapılan değişiklik ve getirilen yasal düzenlemelerin nasıl uygulanacağının çözümlenmesi gerekmektedir.Bilindiği üzere; 20.06.1951 tarih ve ███████ Esas, 1951/5 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinde “...gayrımenkul mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni şufa hakkı gayrımenkulde hisse sahibi bulunan şahsa diğer bir hissenin üçüncü şahsa satılması hâlinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli süre içinde satın almak salahiyetini veren ayni bir haktır...” ve “...müşteri meşfu hisse kendisine neye mal olmuş ise o miktar ile şefiin alacaklısı olur...” açıklamalarına yer verilmiştir. Bu bağlamda; ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması hâlinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle ve o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktarla ve belli süre içinde satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir.7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinde yapılan değişiklik öncesinde “ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisinin kurulmuş olacağı” değinilen İçtihadı Birleştirme Kararı ile Yargıtayın istikrarlı içtihatlarında sıkça vurgulanmıştır. Anılan değişiklik öncesi ön alım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret iken yapılan değişiklikle, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirleneceği ve ön alım hakkı sahibinin, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlü olduğu hüküm altına alınmıştır. Böylece; yapılan değişiklikle, satış tarihi itibariyle gerçek bedel üzerinden ön alım hakkı kullandırılmak suretiyle tarafların satış bedeline ilişkin itirazları ortadan kaldırılmış ve bedelle ilgili olarak ön alım hakkının kötüye kullanılması engellenmiş ve tarafların mülkiyet hakları korunmuştur. Ayrıca, TMK'nın 733. maddesinde ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin öngörülen iki yıllık hak düşürücü sürenin bir yıla indirilmesiyle de taraflar arasında adil bir denge sağlanmaya çalışılmıştır. Yine yukarıda belirtilen geçici madde uyarınca doğmuş olan ön alım hakkı korunmuş, ancak satış tarihi itbarıyla gerçek değer üzerinden ön alım bedelinin belirlenmesinin adilane olacağı düşüncesiyle ön alım bedeline ilişkin değişikliğin derdest davalara da uygulanması öngörülmüştür.Görüldüğü üzere, TMK'nın 734. maddesinde yapılan değişiklik sadece ön alım bedeline ilişkin olup, ön alım hakkının hukuki niteliği ve kullanılması gibi unsurlarında, yani bedel dışında hiçbir unsurunda değişiklik yapılmamıştır. Kaldı ki; yasa Koyucu, ön alım bedelinin, ön alım hakkının niteliği gereği satış tarihinden farklı bir tarih itibarıyla belirlenmesi iradesinde olsaydı, ön alım davasının asli unsurlarından olan ön alım bedelinin tespit tarihi konusunda ayrıca ve açıkça düzenleme yapması gerekirdi. Oysa yasa hükmünde böylesi bir düzenlemenin bulunmadığı, değişikliğin tüm paydaşlar bakımından ön alım hakkının kullanılabilir hâle geldiği tarih olan satış tarihine ilişkin olmadığı açıktır. Yani, aslında sadece -resmi satış senedinde gösterilen- “satış bedeli” yerine, -satış tarihindeki- “rayiç (gerçek) bedel” şeklinde değişiklik söz konusudur.Diğer taraftan, paylı mülkiyet üzere olan taşınmazdan pay satın alan davalının, diğer paydaşların yasal ön alım haklarının bulunduğunu yasa gereği bilmesi gerektiği ve satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirerek aynı Kanun'un 733. maddesi uyarınca 3 aylık hak düşürücü süreden yararlanabileceği gibi aksi hâlde dahi yapılan değişiklikle satıştan itibaren en fazla bir yıl içerisinde ön alım davası açılabileceği ve ayrıca ön alıma konu pay hakkında birden fazla paydaşın birden fazla dava ile ön alım haklarını kullanmaları hâlinde, dava tarihleri itibariyle ön alım bedellerinin belirlenmesi, her bir dava bakımından farklı ön alım bedellerinin ortaya çıkmasına neden olacağı hususları da ön alımla ilgili tüm yasa hükümlerinin amaç ve kapsamlarıyla birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu payın satış tarihi itibarıyla rayiç bedelinin belirlenmesi, ön alım hakkının ruhu, amaç ve niteliği ile “ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisinin kurulmuş olacağı” yönündeki istikrarlı Yargıtay içtihatlarıyla uyumlu olacaktır.O hâlde, yukarıda açıklanan nedenlerle, gerek ön alım davasının ilkeleri gerekse yasa hükümleri dikkate alındığında, 7571 sayılı Kanun'un yürürlük tarihinden sonra açılacak ön alım davalarında, ön alıma konu payın rayiç bedelinin -yasal değişiklik öncesinde olduğu gibi- satış tarihi esas alınarak belirlenmesi gerektiği, farklı bir ifadeyle, ön alım bedelinin, ön alım davasına konu payın satış tarihi itibarıyla rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri toplamından ibaret olduğu görüşünde olduğumdan Sayın Çoğunluğun rayiç bedelin belirlenmesinde, yasal değişiklikten sonra açılacak davalarda dava tarihinin esas alınmasına ilişkin gerekçesine katılamıyorum.Öte yandan görülmekte olan davalar bakımından da; değinilen gerekçeler yanında, dava tarihinde yürürlükte olan yasa hükümleri uyarınca yasal ön alım hakkını kullanan ve mahkemece verilen süre içerisinde ön alım bedelini depo eden ve yine mahkeme ara kararıyla nemalandıran ön alım hakkı sahibi davacının, dava sonuçlanana kadar hem anılan parayı hem de ön alım hakkını kullandığı payı tasarruftan mahrum kalacağının gözetilmesi gerektiği gibi yasal değişiklikle davacının kullandığı ön alım hakkının bertaraf edilmesinin amaçlanmadığı, aksine ön alım davasına konu payın satış bedelinin gerçek bedel dışında bir bedel gösterilmesi hâlinde payın satış tarihindeki gerçek bedeli itibarıyla ön alım hakkı tanınarak tarafların mülkiyet haklarının korunduğu dikkate alınmalıdır. Öyleyse, hakim tarafından dava konusu payın rayiç bedelinin gecikmeksizin belirlenip, bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin nemalandırılmak üzere davacı tarafından mahkemece belirlenen yere verilen kesin süre içerisinde nakden yatırılması gereğine ilişkin yasal düzenleme uyarınca, mahkemece ön alım davasına konu payın satış tarihi itibariyle rayiç bedelinin belirlenmesi ve bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin gecikmeksizin yani 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda öngörülen tahkikat aşamasının başında yatırtılması gereği dikkate alınarak, bu bedellerin tahkikat aşamasının başından itibaren nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değerin bilirkişi aracılığıyla tespit ettirilmesi ve tespit ettirilen bu ön alım bedelini -varsa daha önce yatırılan bedel ve nemalandırmanın da mahsubundan sonra kalan miktarı- nemalandırılmak üzere nakden yatırması için davacıya usulüne uygun kesin süre verilerek sonucuna göre hüküm kurulması; tarafların mülkiyet, adil yargılanma ve hukuki dinlenme haklarının korunması ve aralarında adil bir dengenin sağlanması yönünden uygun olacağı gibi ön alıma ilişkin tüm yasa hükümlerinin içerik, kapsam ve amaçlarıyla da uyumlu olacaktır.O hâlde, yukarıda açıklanan açıklanan nedenlerle ve ayrıca ön alım davasına konu payın rayiç bedelinin 7571 sayılı Kanun'un yürürlük tarihi itibarıyla belirlenmesinin yasada yer almadığı, bu şekilde belirlemenin yasanın amacını aşacağı ve davacının kullanmış olduğu yasal ön alım hakkını akamete uğratacağı düşüncesiyle, görülmekte olan davalarda ön alım bedelinin, dava konusu payın satış tarihi itibariyle belirlenen rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin tahkikat aşamasının başından itibaren nemalandırılması hâlinde ulaşacağı bedel olduğu görüşünde olduğumdan Sayın Çoğunluğun derdest davalar bakımından ön alım davasına konu payın rayiç değerinin 7571 sayılı Kanun'un yürürlük tarihi olan 25.12.2025 tarihi itibarıyla belirlenmesi yönündeki gerekçesine iştirak edemiyorum.Hâl böyle olunca, Sayın Çoğunluğun bozma kararına sonucu itibarıyla katılmakla birlikte gerekçe yönünden katılamıyorum.