Anahtar kelimeler: Erbaa Hissedarlardan Payın Tapusunun Sattığını Hissesini Tapuda Samsun Senet Ödemenin
MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI
: ████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ
: Erbaa 1. Asliye Hukuk MahkemesiEK KARAR TARİHİ
: 06.02.2025SAYISI
: ████████ E., 2025/8 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının 1 07... parsel sayılı taşınmazda 1/3 hisse sahibi olduğunu, diğer hissedarlardan dava dışı ..... taşınmazdaki ████████ hissesini davalıya sattığını, davacının ön alım hakkı olduğunu ileri sürerek davalı adına kayıtlı payın tapusunun iptaline, tapuda gösterilen resmî senet üzerinden yapılan ödemenin davacı tarafından ödenmesine ve payın tapusunun davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın davacı ve dava dışı satıcının murisinden intikal ettiğini, davacının talebi üzerine taşınmaz üzerindeki iştirakın çözüldüğünü, tarafların paylarının 728 m² olarak belirlendiğini, davacının talebi üzerine taşınmazın 3 parçaya taksim edildiğini, iştirak çözüldükten sonra rızaen taksim yapıldığını, bu işlemlerden sonra zeminde belirli bir pay olan yerin davalıya devredildiğini, satış tarihin üzerinden zaman geçtiğini, gayrimenkul fiyatlarının arttığını, yüksek enflasyonun, paranın satın alma gücündeki azalmanın sebebiyle tapuda gösterilen satış bedelinin çok düşük kaldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın satış tarihinden önce fiili olarak taksim edildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.2. İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından istinaf edilmekle, İlk Derece Mahkemesinin 06.02.2025 tarihli ek kararı ile kararın kesin olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf talebinin reddine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen ek kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava değerinin karar tarihindeki istinaf kesinlik sınırı altında kaldığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun kesinlikten reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz başvuru dilekçesinde özetle; adil yargılanma hakkının ihlâl edildiğini, davanın tapu iptali ve tescil davası olduğunu, dava değerinin dava tarihindeki değer olduğunu, taşınmazda fiili taksim olmadığı, delillerinin tam olarak toplanmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeTaraflar arasındaki uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.1. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun yasal ön alım hakkının kullanılmasını düzenleyen 734/2 hükmünde önemli bir değişikliğe gidilmiştir.2. Anılan değişiklik şöyledir; “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilecek kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.”3. Bu düzenlemeyle; kanun koyucu, ön alım bedelinin taşınmazın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri olduğunu kabul etmiştir. Ayrıca ön alım hakkı sahibine, hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenecek bu bedeli, yine hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nemalandırmak üzere nakden yatırma yükümlülüğü getirilmiştir.4. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'a eklenen geçici 1/2 hükmünde, 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmünde yapılan bu değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı belirtilmiştir.5. Somut olayda; 08.11.2022 tarihli satış işlemine karşı eldeki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası 06.07.2023 tarihinde açılmıştır.6. Yukarıda açıklanan ön alım konusu payın değerine ilişkin yasa değişikliği ve bu değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı hükmü karşısında, dava konusu payın rayiç değeri dosya kapsamında belirlenmiş değildir. İlk Derece Mahkemesinin davanın reddine dair verdiği kararı davacı vekilinin istinaf ettiği, İlk Derece Mahkemesinin kararın kesin olması nedeniyle istinaf talebini reddettiği, davacı vekilinin istinaf talebinin reddine dair kararı istinaf ettiği, bunun üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin istinaf başvurusunu dosyanın esasına girmeksizin ve davanın reddedilmesine neden olan fiili taksim olgusunu incelemeksizin kesinlikten reddettiği, ancak, yasal değişiklikle birlikte rayiç değer teorisi çerçevesinde inceleme yapılacağından kararın kesin olamayacağı göz önünde bulundurulduğunda Bölge Adliye Mahkemesince işin esası olan fiili taksim olgusuna yönelik inceleme yapılarak karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde verilen karar doğru görülmemiştir. Sonuç olarak Bölge Adliye Mahkemesinin istinaf başvurusunun kesinlikten reddine ilişkin kararının bozulmasına, işin esasının ve istinaf nedenlerinin incelenmesi için dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.VI. KARARYukarıda açıklanan nedenlerle;Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,Dosyanın istinaf incelemesi yapılmak üzere Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,09.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.