alımından vasıflı satımdan üstü bodrum zemin blok ruhsatı tapuda bakırköy

Anahtar kelimeler: Alımından Vasıflı Satımdan Üstü Bodrum Zemin Blok Ruhsatı Tapuda Bakırköy

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

13. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO

: █████████ Esas

KARAR NO

: ████████ Karar

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ

: Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesi

NUMARASI

: ████████ Esas - ████████ Karar

TARİHİ

: █████/2023

DAVA

: Tazminat (Ticari Satımdan Kaynaklanan)

KARAR TARİHİ

: █████/2026

İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkil şirket ile davalı arasında İstanbul İli ... İlçesi, ... ada 14 parsel sayılı taşınmazda A Blok 2. Bodrum kat Zemin kat 338 numaralı iş yeri vasıflı taşınmaz için 25.06.2018 tarihli sözleşme imzalandığını, taşınmazın müvekkiline tapuda 29.06.2018 tarihinde devredildiğini, taşınmazın temel üstü ruhsatı alımından 19.04.2017 tarihinden itibaren 36 ay içinde teslim edileceğini, sözleşmede 180 gün ek süre verildiğini, konu ile ilgili ihtarname çekildiğini, 902.000,00 TL bedelin ödendiğini, Ssözleşmeye göre teslim tarihinin 19.04.2020 olduğu, 180 gün ek süre de eklenirse 15.10.2020 tarihine ulaşılacağını beyanla; TBK MD. 125/2 uyarınca aynen ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçilerek, taşınmazın temerrüt tarihindeki sözleşmeye göre tamamlanmış / bitmiş haldeki rayiç bedelin bilirkişi marifetiyle tespitini, daha sonra arttırılmak üzere şimdilik 200.000,00 TL müspet zararın temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, müspet zararın karşılanmasından sonra taşınmazın davalıya iadesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında 25.06.2018 tarihinde blok ... sözleşme numaralı" Ödül İstanbul Konut/İşyeri Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, davacı şirket bu sözleşme ile sözleşme konusu bağımsız bölümün satış bedeli olan 902.000,00 TL'yi aşağıda belirtilen vadelerde müvekkil şirkete ödediğini, davacı şirketin TBK 125/2. Maddesi uyarınca aynen ifa ve geçikme tazminatından vazgeçerek müspet zararın tazmini yönündeki talebinin akdi ve hukuki dayanakları bulunmadığını belirterek davanın esastan reddini, ödenecek meblağın tespitinde taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 13.4. ve diğer ilgili Maddeleri gereğince, davacı şirket tarafından müvekkil şirkete ödenen toplam meblağ olan 902.000,00 TL'nin iadesine karar verilmesine, davacı şirketin müspet zarar taleplerinin yukarıda belirtilen nedenlerle reddine, ödenecek meblağın ödenmesinden önce davacı şirkete tapusu devredilen taşınmazın müvekkil şirkete iadesine, ödemenin bu iadeden sonra yapılmasını talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ

İlk Derece Mahkemesi █████/2023 tarih ve ████████ Esas - ████████ Karar sayılı kararında;

".......Taraflar arasında imzalanan sözleşme incelendiğinde; sözleşmenin 2.2 maddesine göre taşınmazın teslim tarihinin temel üstü ruhsat tarihinden itibaren 36 ay olduğu, ruhsat tarihinin █████/2017 olduğu, iş bu tarihe 36 ay eklendiğinde taşınmaz teslim tarihinin █████/2020 olması gerektiği, yine sözleşmenin ek 2 maddesine göre de ek 180 günlük sürenin kararlaştırıldığı, █████/2020 tarihine iş bu sürenin eklenmesi halinde taşınmaz tesliminin █████/2020 olması gerektiği, işbu sözleşme maddesine göre mücbir sebepler ve sözleşmede belirtilen diğer hükümlerin bu süreye dahil olmadığının anlaşıldığı, yine sözleşmenin 13.1 maddesi uyarınca İstanbul için çalışılmayan sürelerin de mücbir sebep olarak süreye dahil edileceğinin kararlaştırıldığı, İstanbul için bu sürenin yıllık 60 gün olarak kararlaştırıldığı, bu sürenin sözleşme ile belirlenen ek sürelerle birlikte taşınmazın teslim tarihinin belirlendiği █████/2020 tarihine kadar hesaplandığında 6 aylık sürenin teslim tarihine eklenmesi gerektiği, eklendiğinde █████/2021 tarihine tekabül ettiği, dava açılış tarihinin █████/2021 olduğu dava tarihi itibariyle teslim süresinin dolmadığı anlaşıldığından davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur." gerekçesi ile,

''1-Davanın REDDİNE,'' karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkeme tarafından İstanbul için çalışılmayan sürelerin de hesaba dahil edilerek dava tarihinde taşınmazın tesliminin gerekmediği değerlendirilmiş ise de verilen hükmün hatalı olduğunu, özel kişiler tarafından yapılan yapıların söz konusu 'çalışılmayacak gün' kapsamında bulunmadığını, Bayındırlık Bakanlığı tarafından yayımlanan █████/1982 tarihli yazıdan davalının yararlanma imkanı bulunmadığını, davalının özel hukuk kişisi sıfatıyla herhangi bir ihale kapsamında bulunmaksızın yapım işlerini gerçekleştirmekte olduğunu, davalının çalışmasına devam etmesini engelleyen bir hüküm tesis edilmediğini, günümüz inşaat sektöründe İstanbul’da zorunlu olarak 60 günlük süre boyunca hava şartları hasebiyle çalışılmadığından bahsetmek mümkün olmadığını, davalı tarafın ilgili maddeyi kötü niyetle kullanmaya çalıştığını, ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan 24.09.2018 tarihli yazıda ise yapının bulunduğu ilçe kapsamında çalışılmaya müsait olmayan günün bulunmadığının belirtildiğini, bilirkişi raporunda yer alan değerlendirmelere rağmen ilk derece mahkemesi tarafından bu husus gözetilmeksizin tesis edilen hükmün hatalı olduğunu,

Yerel mahkemenin ret gerekçelerinin hatalı olduğunu, haklı davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini, davalı tarafından dayanılan mücbir sebebe ilişkin savunmalara itibar edilemeyeceğini, nitekim davalı tarafça bahse konu taşınmazın 19.04.2017 tarihinde ruhsatının alındığı ve 36 ay sonra yani 19.04.2020 tarihinde tesliminin gerektiği gözetildiğinde taşınmazın teslim edilmesi gerektiği tarihte Covid-19 Pandemisine yönelik kısıtlamalar bulunmadığını, öngörülemez bir sebep bulunmadığı gibi inşaat sektörünün durmadığını yahut ara verilmediğini, bu sebeple davalının savunmalarının yersiz olduğunu, itibar edilemeyeceğini,

Davalı tarafından taşınmazın süresinde teslim edilmemesi nedeniyle talep edilebilecek bedelin aylık kira bedelinin; dava konusu taşınmazın peşin satış bedelinin 1/400'i olması olduğu yönünde savunmada bulunulmuşsa da tam ıslah dilekçesi doğrultusunda davanın rayiç bedellere uygun olarak kabulünün gerektiğini, söz konusu maddenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun m.20 genel işlem koşuluna aykırı olduğunu,

Somut olay değerlendirildiğinde, davalı şirket tarafından yürütülen projede imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin taraflarının müvekkil ile davalı olduğunu, davalı tarafından söz konusu proje için onlarca belki de yüzlerce satış vaadi sözleşmesi hazırlandığını ve inşaat henüz tamamlanmamışken finansman kaynağı yaratmak üzere üçüncü kişilerle aynı şekilde sözleşme tanzim edildiğini, taraflar arasında akdedilen ve tipik olarak inşaat firmaları tarafından kullanılabilen sözleşmede genel işlem koşulları bulunmakta olduğunu, karşı taraf ile müvekkil arasında müzakere yapılmadığını, müvekkile sözleşmedeki koşulları hakkında fikir ileri sürme hakkı tanınmadığını, bahse konu sözleşmelerin standart ve matbu sözleşmeler olduğunu, alıcıların sözleşmenin şartlarında değişikliğe gitme şansları bulunmadığını, bu hususun aksinin ispatının da davalının üzerinde olduğunu,

Davalı tarafın sözleşmeye eklediği madde ile müvekkil nezdinde oluşabilecek tüm zararların önüne geçmeye çalışarak müvekkilin dava açabilme hakkını dahi kullanılmaz hale getirdiğini, bunun yanı sıra doğmamış haktan feragat edilemeyeceğinden müvekkilin kira tazminatı isteyemeyeceğine yönelik ibarenin hükümsüz olduğunu,

Tüm bu sebepler birlikte gözetildiğinde çok sayıda kullanılmak üzere hazırlanan alıcı ile hiçbir müzakere süreci yürütülmeksizin imzalanan, davalı tarafından da aksi ispatlanamayan, müvekkil aleyhine olacak şekilde menfaat dengesini tamamen ortadan kaldıran ve müvekkilin mülkiyet hakkını özü itibariyle kullanılamaz hale getiren sözleşme hükümlerinin yazılmamış sayılması ile müvekkilin geç teslim nedeniyle uğramış olduğu zararın davalı yandan tahsilinin gerektiğini, ancak yerel mahkemece süreler hatalı yorumlandığı gibi, rayiç bedele ilişkin taleplerinin de reddedildiğini belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık varsa re'sen gözetilmek suretiyle yapılmıştır.

Dava,taraflar arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalının sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde taşınmazı teslim edilmediği iddiasıyla sözleşmeden dönülerek TBK. 125/2 maddesi uyarınca müsbet zararın tazmini istemine ilişkindir.

Davacı taraf davasını tam ıslah ederek, borcun ifası ve gecikme tazminatı talep etmiştir.

Mahkemece, davanın reddine, karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

Somut olayda, davacı şirket ile davalı şirket arasında İstanbul ... İlçesi, ... ada 14 parsel A Blok 2.bodrum-zemin kat 338 no.lu işyeri vasıflı bağımsız bölümün satışı konusunda adi yazılı 25.06.2018 tarihli taksitli satış sözleşmesi akdedilmiş, sözleşme uyarınca, satış bedeli olan 902.000,00 TL'nin 25 eşit taksitle verilen senetler ile ödenmesi kararlaştırılmış, sözleşmede öngörülen 26.06.2018 tarihli peşinatın ödenmesini müteakip, davacı şirkete 29.06.2018 tarihinde sözleşme konusu bağımsız bölümün kat irtifak tapusu, ipotek konulmak suretiyle tapuda kendisine devir edilmiş, davacı şirket, sözleşme konusu bağımsız bölümün satış bedeli olan 902.000,00 TL'yi belirtilen vadelerde davalı şirkete ödenmesini müteakip ipotek 19.08.2020 tarihinde terkin edilmiştir.

Taraflar arasında adi yazılı şekilde akdedilen 25.06.2018 tarihli taksitli satış sözleşmesinin 2.2. Maddesi uyarınca taşınmazın teslim tarihi temel üstü ruhsat tarihinden (19.04.2017) itibaren 36 ay sonra olarak belirtilmiş olup işbu tarihin █████/2020 olması gerektiği, yine sözleşmenin ek 2 maddesine göre de ek 180 günlük sürenin kararlaştırıldığı, █████/2020 tarihine iş bu sürenin eklenmesi halinde taşınmaz tesliminin █████/2020 olması gerekmektedir.

Sözleşmenin Mücbir sebepler başlıklı 13.1 Maddesinde "genel ve kısmi seferberlik, savaş, yangın, bulaşıcı hastalık, sel, deprem gibi doğal afetler, grev, lokavt, direniş, olağan üstü hal ilanı, halk hareketleri, akaryakıt, petrol ürünleri ve türevleri, doğal gaz, elektrik enerjisi yokluğu, kıtlığı, yapı malzemelerinin bulunamaması ve/veya aşırı fiyat artışı, karaborsa hali, ağır ekonomik kriz, döviz kurlarındaki önceden öngörülemeyen ani ve hızlı yükseliş, ... dağıtımını Yüklenecek firmalar v.b. gibi Kamu, Özel Kurum ve Kuruluşlarından gelebilecek haklı veya haksız her türlü mühürleme,inşaatın durdurulması, faaliyetten men, kamulaştırma gibi nedenlerle oluşabilecek gecikmeler mücbir sebep sayılıp, bu sebeplerin ortadan kalkmasına kadar geçen süre, bu sözleşme ve Ek'indeki sözleşmelerle kararlaştırılan sürelere ilave edilir. Bayındırlık Bakanlığı'nca çalışılamayan günler olarak kabul edilen süreler de bu sürelere ilave edilir. '' hükmü düzenlenmiştir.

Taraflar arasında imzalanan sözleşme hükümlerinde alıcı ve satıcının ayrı ayrı yükümlülükleri, hakları düzenlenmiş, ayrıca ek maddelerin üzerinde tarafların ayrı ayrı müzakere ederek kabul edilmiş şartların yazıldığı belirtilmiş, davacı taraf tacir olup basiretli tacir gibi davranması gerektiğinden davacı vekilinin sözleşme hükümlerinin genel işlem koşullarına aykırı olduğuna yönelik istinaf sebepleri yerinde görülmemiştir.

Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 13.1. Maddesinin son fıkrasında açıkça "Bayındırlık Bakanlığı’nca çalışılamayan günler olarak kabul edilen süreler de bu sürelere ilave edilir." şeklinde açık hüküm bulunmaktadır. Dosyada mevcut bulunan 07.07.1982 tarihli İl ve İlçelerde çalışılmayan günler konulu yazısı incelendiğinde "İstanbul ve İlçeleri için çalışılmayan günlerin 1 Ocak-1 Mart arasında yıllık 60 gün olarak" belirlenmiş ise de, bilirkişi ek raporunda belirtildiği üzere, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca yayımlanan █████/2018 tarihli ve ███████ sayılı genelge ile; 01.01.2019 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere ... İlçesi için çalışılmayan gün “YOK” olarak belirtilmiş, bu genelge uyarınca █████/2017 ruhsat tarihinden genelgenin yürürlüğe girdiği █████/2019 tarihine kadarki süre için (2018 yılı 1 Ocak-1 Mart arasında yıllık) 60 günlük süre 13.1. Madde uyarınca mücbir sebep olarak süreye eklenmesi gerekmektedir.

Yukarıda açıklanan █████/2020 teslim tarihine 60 günlük süre eklendiğinde █████/2020 tarihinde teslim edilmesi gerekmekte ise de bu süre içerisinde de, ... Belediye Başkanlığı 04.11.2020 tarih, ... cilt ve ... sahife nolu yapı tatil tutanağı ile 04.11.2020 tarihli tutanağı ile inşaatı mühürleyerek inşaatı durdurmuş, bu mühürleme ve inşaatı durdurma işlemi 01.03.2021 tarihine kadar sürmüştür. Yerel mahkeme dosyasına davalı tarafça 02.12.2021 tarihli dilekçe ekinde sunulan İstanbul 14. İdare Mahkemesi'nin 28.10.2021 tarih ve █████████ esas ve █████████ karar sayılı kararı ile: idare mahkemesi açıkça yapı tatil tutanağı ve mühürleme işlemini hukuka aykırı bularak iptal etmiş, bu karar ile, ... Belediye Başkanlığı tarafından yapılan mühürleme işleminde davalı şirketin kusuru bulunmadığı tespit edilmiş, taraflar arasında imzalanan Sözleşmenin 13.1. Maddesi hükmü doğrultusunda inşaatın mühürlendiği süre olan 3 ay 27 günlük durdurma süresinin de teslim süresine ilave edilmesi gerekmektedir. Bu durumda inşaatın teslim tarihinin █████/2021 tarihine tekabül ettiği, dava açılış tarihinin █████/2021 olduğu, dava tarihi itibariyle teslim süresinin dolmadığı, bu tespitlere göre davacının dava tarihi itibariyle talep hakkının olmadığı ve davanın erken açıldığı anlaşılmıştır.

Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre, ilk derece mahkemesince gerekçesi yazılmak suretiyle hüküm kurulduğu da gözetildiğinde; mahkemenin kabul ve gerekçesine göre davacı vekilinin mahkemenin kabulüne yönelik tüm istinaf sebepleri yerinde görülmemiştir.

Sonuç itibariyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 353/1-b1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM

: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davacının istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,

2-Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden davacı tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına,

3-Karar tarihi itibariyle Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 732,00 TL istinaf karar harcından istinaf eden davacı tarafından peşin olarak yatırılan 269,85 TL harcın mahsubu ile bakiye 462,15 TL'nin davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,

4-İstinaf yargılama giderlerinin istinaf eden davacı üzerinde bırakılmasına,

5-Artan gider avansı bulunması ve talep halinde yatıran tarafa iadesine,

Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK'nın 361/1. maddesi gereğince kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde Yargıtay temyiz yasa yolu açık olmak üzere █████/2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.