Anahtar kelimeler: Tabii İiknın Sürülmeyen Göndermesiyle Müddeti İşle Tetkiki Hmknın Adliye İstenmesi
MAHKEMESİ :...Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki şikayetçi/borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:İstinaf aşamasında ileri sürülmeyen hususların; temyiz incelemesinde değerlendirilemeyeceğinin tabii bulunmasına, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 5311 Sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 Sayılı HMK'nın 370. maddeleri uyarınca ONANMASINA, alınması gereken 732,00 TL temyiz harcından, evvelce alınan harç varsa mahsubu ile eksik harcın temyiz edenden tahsiline, 09.03.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.Üye ...'ın Karşı Oy Yazısı;Şikayetçi/kedi borçlusunun, sair fesih nedenleri ile birlikte "...ihalenin feshine konu...ili... ilçesi ...r mah. 401 94... parsel 4 no'lu bağımsız bölüm olarak tapuya kayıtlı bulunan taşınmazın TMK. 8 55... /3 maddesindeki esaslara aykırı bir şekilde ve rehnin paraya çevrilmesine, takipte tüm taşınmazların birlikte satılması gerekir hükmüne hiçbir şekilde uygun düşmeyen ihalesinin usulsüz olarak icra edildiğini, takip dosyası kapsamından açıkça belli olmamakla birlikte yine davalı alacaklı vekilinin ... ilçesi ... 1 61... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ipotek tutarı olan 3.600.000 TL'sını,... ili ... ilçesi ... mah. 1 12... parsel 15 no'lu bağımsız bölüm için yine haricen 800.000 TL'sı tahsilat yaptığını, bu durumda ihale tarihi itibarıyla toplam tahsilatın takip dosyası asıl alacağını aşan bir tutara ulaştığı da dikkate alındığında ihalenin dayanaksız bulunduğunu..." belirtir nedenlerle ihalenin feshi istemi ile icra mahkemesine başvurduğu, İlk Derece Mahkemesince ihalenin feshi isteminin reddine karar verildiği, borçlu şirket tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği, bu kararın da şikayetçi tarafından temyiz edildiği görülmüştür.İlkin konuyla ilgili yasal düzenlemeler ve kavramların irdelenmesinde yarar vardır:Taşınmaz rehini 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 850 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.Kanunun 850. maddesinde "taşınmaz rehni, ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir." düzenlenmiş olup, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşıldığı üzere ipotek; taşınmaz rehininin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek taşınmaza taalluk eden ayni haklardandır. Birden fazla taşınmazın bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün taşınmazlar arasında paylaşılması yoluyla sağlanabilir.Konuyla ilgili 4721 sayılı Medeni Kanunun 855. maddesinde; “Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır. Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğer hallerde, her taşınmazın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir. Aksine bir anlaşma bulunmadıkça, tapu idaresi, re'sen güvenceyi taşınmazların her birine değeri oranında dağıtır.” şeklinde hüküm içerir.Uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre; bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde, her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere (rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan) kurulan rehine toplu rehin (kolektif rehin= müşterek rehin=birlikte rehin=Gesamtpfand) denilmektedir(Köprülü-Kaneti-Sınırlı Ayni Haklar-İstanbul 1982-1983, 2.Bası Sh. 291 vd.).Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi bu rehin türü “üzerinde rehin kurulmak istenen taşınmazların mülkiyetinin aynı kişiye ait olması” ya da “taşınmazlar ayrı kişilerin mülkiyetinde yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları” hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz. Ne var ki bu şartlar bulunsa bile kurulacak rehinin toplu rehin olması zorunlu değildir. Kanun bu konuda bir olanak getirmiş tarafların bu halde de rehin yükünü çeşitli taşınmazlar arasında paylaştırabileceğini ifade etmiştir. Bu bakımdan rehinin toplu olduğu kuruluş sözleşmesinde belirtilmelidir. Kuruluş sözleşmesinde toplu rehin olgusunun açıkça belirtilmemiş olması, dolayısıyla da tarafların “toplu rehin” kurma yolunu seçmemiş olmaları halinde ikinci bir yol “aynı alacak için birden fazla taşınmazın rehin yükünün rehnedilecek taşınmazlar arasında paylaştırılıp, dağıtılması”dır. Bu husus yukarıda açıklanan 4721 sayılı Medeni Kanunun 855. maddesinde yer almaktadır. Burada alacak tümlüğünü korur, ancak taşınmazlardan her biri alacağın yalnız belirli bir bölümü için sorumlu olur. Bu durumda, rehinli taşınmazların her biri alacağın ancak bir bölümüyle sorumlu olduğundan alacağın tümünün karşılanabilmesi için rehinin paraya çevrilmesinde rehinli tüm taşınmazların birlikte satılması gerekir. Toplu rehinde ise amaç tek bir alacağın tamamının, birden fazla taşınmaz ile teminat altına alınması olup, birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehinli alacaklının teminatı ne denli fazla olursa olsun temelde alacağını ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde rehinli alacaklı alacağını tahsil etmişse artık diğer taşınmaz üzerindeki rehinin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası alacaklı alacağının tutarını bir kez isteyebilir; alacağı tümüyle karşılandığında, bütün taşınmazlar üzerindeki rehin hakkının sona ermesi gerekir. Her iki rehin biçiminin arasındaki en temel fark da burada ortaya çıkmaktadır.Yeri gelmişken, toplu rehinin özelliklerinin açıklanmasında da yarar vardır. Toplu rehin sahibi; alacaklı tıpkı müteselsil borçlarda olduğu gibi her rehinli taşınmazın paraya çevrilme hasılatından alacağının tümünü alabilir ve taşınmazların bir veya birkaçından alacak karşılanınca, toplu rehinin kapsamındaki diğer taşınmazlar üzerindeki rehin hakkı da maddesel olarak sona erer. Eş söyleyişle toplu rehin hak sahibine güvencenin rehinli taşınmazlar arasında bölünmesine kıyasla daha fazla güvence sağlar. Toplu rehin yalnız bir alacaklı yararına kurulabilir ve rehinin türü de rehin kapsamındaki tüm taşınmazlar için aynı olmalıdır.Somut olayda; 07.04.2021 tarihli, ... yevmiye numaralı ipotek resmî senedinin incelenmesinde, takibe konu şikayetçi/borçlu şirkete ait... İli, ... İlçesi, ... Mah., 112 Ada, 2 Parselde bulunan 8. kat 15 no’lu mesken niteliğindeki taşınmaz üzerinde, doğmuş ve doğacak borçların teminatı olarak 800.000,00 TL bedelli üst sınır ipoteği tesis edildiği; 14.02.2022 tarihli, 5572 yevmiye numaralı ipotek resmî senedinin incelenmesinde, Tekirdağ İli, ...İlçesi, ... Mahallesi, 304 Ada, 10 Parsel, A Blok, 1 no’lu bağımsız bölüm mesken niteliğindeki taşınmaz üzerinde 1.350.000,00 TL bedelli üst sınır ipoteği tesis edildiği; 14.02.2022 tarihli (yevmiye numarası kontrol edilmelidir) ipotek resmî senedinin incelenmesinde, aynı il ve ilçede, ... Mahallesi, 1053 Ada, 22 Parsel, Zemin kat, 1 no’lu bağımsız bölüm mesken niteliğindeki taşınmaz üzerinde 5.700.000,00 TL bedelli üst sınır ipoteği tesis edildiği; 22.02.2022 tarihli, 6726 yevmiye numaralı ipotek resmî senedinin incelenmesinde, yine aynı il ve ilçede, ... Mahallesi, 2252 Ada, 1 Parsel, Zemin Kat, B Blok 1 no’lu bağımsız bölüm dükkan niteliğindeki taşınmaz üzerinde 500.000,00 TL bedelli üst sınır ipoteği tesis edildiği; 22.02.2022 tarihli, 6718 yevmiye numaralı ipotek resmî senedinin incelenmesinde, aynı yerde, ... Mahallesi, 2252 Ada, 1 Parsel, Zemi Kat, A Blok 1 no’lu bağımsız bölüm dükkan niteliğindeki taşınmaz üzerinde 700.000,00 TL bedelli üst sınır ipoteği tesis edildiği; 21.02.2022 tarihli, 7444 yevmiye numaralı ipotek resmî senedinin incelenmesinde,...İli,... İlçesi, ...r Mahallesi, 40194 Ada, 2 Parselde bulunan zemin kat 4 no’lu dükkan niteliğindeki taşınmaz üzerinde 1.200.000,00 TL bedelli üst sınır ipoteği tesis edildiği; 14.02.2022 tarihli, 5575 yevmiye numaralı ipotek resmî senedinin incelenmesinde ise ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 161 Ada, 80 Parsel üzerindeki 29 no’lu mesken niteliğindeki taşınmaz üzerinde 3.600.000,00 TL bedelli üst sınır ipoteği tesis edildiği anlaşılmıştır.Bu haliyle, aynı alacağın teminatı kapsamında birden fazla taşınmaz üzerinde ipotek tesis edildiği gözetildiğinde, takip dayanağı ipoteklerin toplu ipotek/paylı rehin niteliğinde olduğu kanaatine varılmış olup, söz konusu taşınmazlar üzerindeki toplam ipotek limiti 13.850.000,00 TL’dir.Toplu rehinde amaç tek bir alacağın tamamını birden fazla taşınmaz ile teminat altına almaktır, dolayısıyla birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehinli alacaklının teminatı ne denli fazla olursa olsun temelde alacağını ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde rehinli alacaklı, alacağını tahsil etmişse artık diğer taşınmazlar üzerindeki rehnin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası alacaklı, alacağını bir kez isteyebilir. Alacak, tümüyle karşılandığında bütün taşınmazlar üzerindeki rehin hakkının sona ermesi gerekir.4721 sayılı Medeni Kanunun 873/3. maddesinde ise; aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmiş olması halinde, rehnin paraya çevrilmesi isteminin, taşınmazların tamamı hakkında yapılacağı düzenlemesi mevcuttur. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı, alacağı gününde ödenmemişse, açıklanan yasa hükmü gereği, üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk, alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir(HGK 27.11.2002. Tarih, 12-████████ K.). Dolayısıyla tüm taşınmazlar için takibin birlikte başlatılması ve satışının da aynı anda istenmesi gerekir. Bu husus takip şartı nedeniyle kamu düzeninden olup, mahkemece re’sen nazara alınır.İncelenen dosya kapsamında;... İli, ... İlçesi, 112 Ada, 2 Parselde bulunan 8. kat 15 no’lu mesken ile ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 161 Ada, 80 Parsel üzerindeki 29 no’lu mesken niteliğindeki taşınmazların üzerinde alacaklı banka lehine toplu(paylı rehin) ipotek tesis edildiği; 27.03.2023 tarihinde, anılan taşınmazlar da dahil olmak üzere toplam 7 adet bağımsız bölüm hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip başlatıldığı; ancak takip devam ederken, 10.12.20 24... .12.2024 tarihlerinde söz konusu iki bağımsız bölüm üzerindeki ipoteklerin ve 150/c şerhlerinin fek edilmesi üzerine, 06.01.2025 tarihinde şikayetçi/kredi borçlusunun maliki bulunduğu...İli,... İlçesi, ...r Mahallesi, 40194 Ada, 2 Parselde bulunan Zemin kat 4 no’lu dükkan niteliğindeki bağımsız bölümün ihalesinin gerçekleştirildiği anlaşılmıştır.Bu haliyle, toplu(paylı rehin) ipotek kapsamında yer alan taşınmazların tamamı yönünden birlikte satış koşulu sağlanmaksızın şikayete konu taşınmazın satışına gidilmesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 873/3. maddesine açık aykırılık teşkil ettiğinden, şikayetin kabulü ile ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup bozmayı gerektirtiğinden, aksi yöndeki Dairemizin sayın çoğunluğunun onama kararına katılamıyorum.09.03.2026