konusuitirazın ofislerin depozito ncü fakat kiralandığı ödemesi ödemesinden takibi tahliye

Anahtar kelimeler: Konusuitirazın Ofislerin Depozito Ncü Fakat Kiralandığı Ödemesi Ödemesinden Takibi Tahliye

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

45. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO

:████████

KARAR NO

:████████

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

İ S T İ N A F K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ

:İSTANBUL 19. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ

:█████/2026

NUMARASI

:2026/4 Esas - ███████ Karar

DAVANIN KONUSU

:İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)

KARAR TARİHİ

:█████/2026

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353 ncü maddesi uyarınca dosya incelendi,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

:DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi ile ... yer alan ofislerin kiralandığı, iş bu taşınmazların 7/███████ tarihinde tahliye edildiği, taraflar arasında █████/2025 tarihli ... Sözleşmesi imzalandığı, bu sözleşme uyarınca depozito ödemesi yapıldığı, uyuşmazlığın depozito ödemesinden kaynaklandığı, davalıdan 824.026,11 TL nin tahsilinin talep edilmesi amacıyla icra takibi başlatıldığı, davalı şirketin icra takibinden sonra fakat davadan önce davacı şirketin banka hesabına 18.07.2025 tarihinde 174.506,40 TL ödeme yaptığını, bu sebeple eldeki davada, 649.519,71 TL asıl alacağa yönelik itirazın iptali talep edildiğini, diğer yandan davalının takipten sonra fakat davadan önce yaptığı 174.506,40 TL ödeme yönünden oluşan icra masrafları ve icra vekalet ücretinin de tahsili gerektiğinin infaz aşamasnda gözetilmesine karar verilmesi gerektiğini bildirip, davalının İstanbul 21. İcra Müdürlüğü'nün ... sayılı icra takibine yaptığı itirazın iptali ile takibin 649.519,71 TL asıl alacak üzerinden devamına, davalının icra takibinden önce fakat davadan sonra haricen yaptığı 174.506,40 TL ödemeye dair icra masrafları ve icra vekalet ücretinin de tahsili gerektiğinin infaz aşamasında gözetilmesine karar verilmesini, %20 icra inkar tazminatı ile yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

:Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı ile davalı arasında varılan mutabakat ile; hizmet süresinin sona ermesi tarihi itibariyle, davalının teminat sebebiyle sorumluluk tutarının düşülmesi sonrasında bakiye tutar davacı hesabına ödendiğini, Davalı, teminat sebebiyle sorumlu olduğu tutarla ilgili sorumluluğu altındaki işleri (duvar tadilatı, boya, onarım, halı yıkama, cam doğrama demontaj, cam doğrama uzaklaştırma-imha, iki oda arası akustik panel, teserra Layout 2113,Halı değişim işçilik) bizzat kendisinin ifa edeceğini, söz konusu hususların tamamlanması sonrasında teminat tutarının bakiyesinin iadesi hususunda tarafları anlaşmaya varmış olmalarına karşın, davacı söz konusu eksiklikleri gidermediğini davacı tarafından açılan davanın reddine karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

:İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "....Taraflar arasındaki ihtilaf konusu faturalar kiralananın teslimi ve depozito bedellerinin iadesine ilişkin olup, kira hukuku hükümlerini ilgilendiren bir meseledir. Her ne kadar sözleşme karma nitelikte olsa da asıl ve ağırlıklı edimlerin de kira hukukuna ilişkin olduğu anlaşılmaktadır. Bu sebeple uyuşmazlığın çözümünde mahkememizin görevsiz olduğu, sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğu kanaati ile...." sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğu belirtilerek görevsizlik kararı karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

:Davalı vekili tarafından süresinde sunulan istinaf dilekçesinde; taraflar arasında ticari ilişki niteliğindeki hizmet ilişkisi olduğu, bu nedenle Asliye Ticaret Mahkemelerinin görevli olduğunun kesinleştiğini, davalı şirketin yaptığı işin Türkiye ve hukuk uygulamaları açısından yeni bir iş alanı olması sebebiyle, hemen her davada göreve ilişkin çekişme oluştuğunu, ancak; uygulamada davanın ticari nitelikte olduğu; tarafların tacir olması halinde görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi, tarafların tacir olmaması halinde ise, görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olacağı hususunun netleştiğini, tüm bu nedenlerle davacı ile davalı arasındaki hukuki ilişkinin kira ilişkisi olarak değerlendirilmesi ve bu sebeple görevsizlik kararı verilmesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE GEREKÇE

:HMK'nin 355. ve 357. maddeleri gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle bağlı olarak ve kamu düzenine aykırılık hususlarını da gözetilerek yapılan inceleme neticesinde; Dava, fatura alacağına dayalı olarak başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemidir.Dosyanın tevzi edildiği İstanbul 15. Sulh Hukuk Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda davanın asliye ticaret mahkemelerinde görülmesi gerektiği belirtilerek █████/2025 tarihli █████████ Esas Sayılı görevsizlik kararı verilmiştir. Anılan görevsizlik kararından sonra dosyanın tevzi edildiği İstanbul 19. Asliye Ticaret Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda 2026/4 E. ███████ K. İle İstanbul 15. Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğundan bahisle davanın usulden reddine dair karar verilmiş ve iş bu karara yönelik davalı vekili tarafından istinaf yasa yoluna başvurulmuştur.Sunulan istinaf sebeplerinin incelenmesi:Taraflar arasında düzenlenen █████/2023 tarihli tarihli ... Ofis Hizmetleri Sözleşmesinin, Sözleşmenin şartlar ve koşullar bölümünün ...'in borç ve yükümlülükleri başlıklı 1. Maddesi: "Müşteri tarafından seçilen hizmet paketlerinin içerikleri sözleşme kapak sayfasında, genel bilgiler kısmında seçilen paket detayında detaylı olarak tanımlanmıştır. ..., belirtilen bu hizmetleri sözleşme bedeli karşılığında müşteri'ye vermeyi taahhüt eder.Bununla birlikte ... sunduğu hizmetler çerçevesinde müşterinin seçtiği hizmet paketinin içerisinde ofis ya da toplantı odası kullanımı var ise elektrik, su, sıtma, soğutma, aidat, çay-kahve ikramları, temizlik hizmetleri ve internet altyapısı hizmetlerini paylaşımlı hizmetler olarak tüm müşterilerine hizmet bedeli kapsamında sunar. Bu hizmetler tahdidi sayılmış olup bunların haricinde ...'in müşteri'ye karşı herhangi bir yükümlülüğü bulunmamaktadır. Hizmet paketi içerisinde yer alan hizmetler dışında ... tarafından müşteriye sağlanabilecek tüm ilave hizmetler bu ilave hizmet için ... tarafından belirlenen ek ücret karşılğında sağlanabilecektir.Tereddüde mahal bırakmamak adına, müşteri tarafından gerçekleştirilen telefon görüşmelerine ilişkin bedeller de hizmet bedeli kapsamında yer almamakta olup, işbu bedeller de müşteriye aynca yansıtılacaktır.... , tahsis edilen alanda bulunan tüm yapıların inşaat ve iskan ruhsatlarının içeriklerinin tam ve doğru olduğunu ve bu ruhsatların usulüne uygun olarak alındığını beyan eder.

....

2-Müşterinin Borç ve Yükümlülükleri İş bu sözleşme imzalandığı tarih itibariyle yürürlüğe girer. Müşteri sözleşmenin imza tarihi itibariyle depozito bedeli ve var ise kurulum bedeli ve sözleşme ile anlaşmaya varılan ilk ücreti pelin olarak ödemekle yükümlüdür. '' şeklindedir.Somut davada, davalının 900.000,00 TL depozito bedelinden 78.960,00 TL nin mahsubu ile bakiye depozito bedeli olan 821.040,00 TL yi davacı şirkete iade etmediği, ayrıca tadilat ve boya işlemleri için de davacı şirkete herhangi bir tarih vermediği, davadan önce haricen ödendiği belirtilen 174.506,40 TL ödemenin mahsubu ile bakiye bedel olan 649.519,71 TL üzerinden itirazın iptaline karar verilmesi talep edilmiştir.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 114. maddesinde düzenlenen dava şartları, davanın esası hakkında inceleme yapılabilmesi ve karar verilebilmesi için varlığı veya yokluğu gerekli olan şartlardır. Dava şartları gerçekleşmeden davanın esası incelenemez. Hakim dava şartı eksikliğini kendiliğinden dikkate alır, tarafların bu konuda talepte bulunmasına gerek yoktur. HMK'nın 114.maddesinde düzenlenen dava şartları mahkemeye, taraflara ve dava konusuna (müddeabihe) ilişkin olmak üzere, üçe ayrılır. Mahkemeye ilişkin dava şartları; "yargı hakkı, yargı yolu, görev, kesin yetki", taraflara ilişkin dava şartları; "davada iki tarafın bulunması, taraf ehliyeti, dava ehliyeti, davaya vekalet ehliyeti ve geçerli vekaletname, davayı takip yetkisi", dava konusuna ilişkin dava şartları ise; "davacı tarafından gider avansının yatırılması, teminat gösterilmesine ilişkin kararın yerine getirilmesi, kesin hüküm bulunmaması, hukuki yarar (menfaat) bulunması, davanın derdest olmaması" olarak sıralanmaktadır. HMK'nın 114/2 maddesinde ise diğer kanunlarda yer alan dava şartlarına ilişkin hükümlerin saklı olduğu ifade edilmiştir. Mahkeme, hem davanın açıldığı tarihte hem de yargılamanın her aşamasında dava şartlarının bulunup bulunmadığını kendiliğinden araştırıp inceler ve bu konuda tarafların istem ve beyanlarıyla bağlı değildir.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 1. maddesinde; "Mahkemelerin görevi, ancak kanunla düzenlenir. Göreve ilişkin kurallar, kamu düzenindendir." hükmü yer almaktadır. HMK'nın 114/1.c maddesi uyarınca "Mahkemenin görevli olması" dava şartlarından olup, HMK'nın 138 maddesi dikkate alınarak dava şartlarının öncelikle karara bağlanması gerekmektedir. HMK'nın 115. maddesinde ise "Mahkeme, dava şartlarının mevcut olup olmadığını, davanın her aşamasında kendiliğinden araştırır. Taraflar da dava şartı noksanlığını her zaman ileri sürebilirler. Mahkeme, dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar verir..." düzenlemesi yer almaktadır.6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 4/1.maddesinde; "Her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davaları ve çekişmesiz yargı işleri ile tarafların tacir olup olmadıklarına bakılmaksızın; a) Bu Kanunda, b) Türk Medenî Kanununun, rehin karşılığında ödünç verme işi ile uğraşanlar hakkındaki 962 ilâ 969 uncu maddelerinde, c) 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun malvarlığının veya işletmenin devralınması ile işletmelerin birleşmesi ve şekil değiştirmesi hakkındaki 202 ve 203, rekabet yasağına ilişkin 444 ve 447, yayın sözleşmesine dair 487 ilâ 501, kredi mektubu ve kredi emrini düzenleyen 515 ilâ 519, komisyon sözleşmesine ilişkin 532 ilâ 545, ticari temsilciler, ticari vekiller ve diğer tacir yardımcıları için öngörülmüş bulunan 547 ilâ 554, havale hakkındaki 555 ilâ 560, saklama sözleşmelerini düzenleyen 561 ilâ 580 inci maddelerinde, d) Fikrî mülkiyet hukukuna dair mevzuatta, e) Borsa, sergi, panayır ve pazarlar ile antrepo ve ticarete özgü diğer yerlere ilişkin özel hükümlerde, f) Bankalara, diğer kredi kuruluşlarına, finansal kurumlara ve ödünç para verme işlerine ilişkin düzenlemelerde, öngörülen hususlardan doğan hukuk davaları ve çekişmesiz yargı işleri ticari dava ve ticari nitelikte çekişmesiz yargı işi sayılır. Ancak, herhangi bir ticari işletmeyi ilgilendirmeyen havale, vedia ve fikir ve sanat eserlerine ilişkin haklardan doğan davalar bundan istisnadır." hükmüne yer verilmiş ve TTK'nın 5/1. maddesinde ticari davalara bakmakla görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemeleri olduğu belirtilmiştir.Mutlak ticari davalar, tarafların tacir olup olmadığına ve işin bir ticari işletmeyi ilgilendirip ilgilendirmediğine bakılmaksızın ticari sayılan davalar olup TTK'nın 4/1.maddesinde bentler halinde sayılmıştır. Bunların yanında Kooperatifler Kanunu (m.99), İcra İflas Kanunu (m.154), Finansal Kiralama Kanunu (m.31), Ticari İşletme Rehni Kanunu (m.22) gibi bazı özel kanunlarda belirlenmiş ticari davalar da bulunmaktadır.

Nispi ticari davalar ise her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olması halinde ticari nitelikte sayılan davalardır. TTK'nın 4/1. maddesine göre, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan ve iki tarafı da tacir olan hukuk davaları ticari dava sayılır. Bu hükme göre bir davanın ticari dava sayılabilmesi için, hem iki tarafın ticari işletmesini ilgilendirmesi hem de iki tarafın tacir olması gereklidir. Bu şartlar birlikte bulunmadıkça, uyuşmazlık konusunun ticari iş niteliğinde olması veya ticari iş karinesi sebebiyle diğer taraf için de ticari iş sayılması davanın ticari dava olması için yeterli değildir. Davacı taraf bu sözleşmeden kaynaklı alacağı bulunduğu iddiasını takip konusu etmiş olup, taraflar arasındaki sözleşmesinin hükümleri uyarınca eldeki davanın konusu olan sözleşmede kiracının taşınmazdan yararlandığı, ofisin tamamen davacı olan müşterinin hakimiyeti altına girmediği, davalı şirketin sunduğu yukarıda bahsedilen hizmetlerden yararlandığı ve sözleşmenin tarafı olan müşterinin taşınmazın kullanımı ve hizmetler için ödenmesi gereken bedel belirlendiği gibi bedele dahil olmayan ek hizmetlerde verilebileceği bunun içinde ayrıca ek hizmet alındığı zaman ödenecek meblağın belirlendiği, böylelikle kira sözleşmesi tanımı kapsamının dışında kalan edimlerinde bulunduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin hizmet sözleşmesi olduğu anlaşılmıştır. Bu kapsamda da taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmadığından HMK'nın 4. maddesinin uygulanabilir olmadığı Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görevli olmadığı anlaşılmakla davalı tarafın bu yöndeki istinaf sebeplerine itibar edilmemiştir. Taraflar arasındaki hizmet sözleşmesi TTK'nın 4. maddesinde sayılan davalardan olmadığından eldeki davanın mutlak ticari dava olmadığı sabittir.Davaya konu somut olayda; tarafların tacir sıfatına haiz olduğu ve nispi ticari dava niteliğinde olan uyuşmazlığın çözüm yerinin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğu açıktır. İş bu nedenle, uyuşmazlığın Asliye Ticaret Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.

Açıklanan nedenlerle davalı vekilinin istinaf itirazının kabulü ile kararın 6100 sayılı HMK'nın 353/1.a.3 maddesi uyarınca kaldırılmasına dair karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M

:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;

1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile, İstanbul 19. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2026/4 Esas - ███████ Karar sayılı █████/2026 tarihli kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1.a.3 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA,

2-Dosyanın, Dairemiz kararına uygun şekilde yeniden bir karar verilmek üzere mahal mahkemesine İADESİNE,

3-Davalı tarafından yatırılan 2.002,00 TL istinaf başvurma harcının Hazineye irat kaydına, davalı tarafından yatırılan 732,00 TL istinaf karar harcının ilk derece mahkemesince talep halinde iadesine,

4-Davalı tarafın yapmış olduğu istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,

5-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

6-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Kanunun 362/1.g bendi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi.█████/2026