Anahtar kelimeler: Bitmesi Beyoğlu Pafta Vaadi Mah Parselde İnşaatın Gayrimenkul Maliki İli
T.C.
İSTANBULBÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ15.HUKUK DAİRESİDOSYA NO
: █████████KARAR NO
: ████████TÜRK MİLLETİ ADINABÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARIİNCELENEN KARARINMAHKEMESİ
: İSTANBUL 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTARİHİ
: █████/2024NUMARASI
: ████████ Esas, ████████ KararDAVANIN KONUSU
: AlacakKARAR TARİHİ
: █████/2026Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ
:Asıl davada davacı vekili; müvekkilinin maliki olduğu İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, ... Mah. ... ada, ... pafta, 19 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde davalı ile düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince imza tarihinden itibaren 6 ay içinde inşaatın bitmesi gerektiğini, teslim olmadığı takdirde müvekkile aylık 1.000 TL gecikme cezası ödeneceğini, davalının halen sözleşmeye uygun şekilde binayı tamamlamadığını, davalının cezai şartı da ödememesi karşılığında █████/2011 tarihinde eksiklerine rağmen dairelerinden birine taşınmak zorunda kaldığını, eksikliklerin giderilmesi için ihtar edildiğini, ruhsat alınamadığını, sözleşmeye uyulmadığını belirterek davalının eksik bırakmış olduğu işler için 9.000 TL'nin sözleşme gereği ödemesi gereken cezai şarttan 1.000 TL'nin █████/2010 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili; müvekkilinin müteahhit ...Tic. Ltd. Şti. ile arsa sahibi davacı arasında, davacıya ait İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, ... Mahallesi, K.... pafta, ... ada, 19 parsel sayılı gayrimenkul üzerine bir inşaat yapmak üzere Beyoğlu 3. Noterliğince düzenlenen ... yevmiye no’lu ve 25.06.2009 tarihli “Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” yapıldığını, taraflar arasındaki Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre mezkur arsaya 1. Bodrum kat, 2. Bodrum kat, 3. Bodrum kat, Zemin kat, Birinci Normal Kat ve 2. ... kat olmak zre 6 katlı inşaat yapılacak olup, anlaşmaya göre zemin ve 1. normal kat arsa sahibi davacının olacak, dubleks katı ile 1.2. ve 3. bodrum katlar da müteahhit müvekkilinin olacağını, müvekkilinin müteahhit sözleşme ile belirlenen standartları inşaatı bitirmiş ve arsa sahibine zemin kat ve birinci normal katı süresinde ve sözleşmeye uygun olarak davacı tarafa teslim ettiğini, ancak davacı yanın yine gayrimenkulleri taraflarına devretmediğini, bu yüzden de davacı taraf aleyhine İstanbul 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ E sayılı dosyasından tapu siciline tescil için dava açıldığını, davacı tarafın dairelerin sözleşmeye uygun teslim edilmediğini iddia etmiş olsa da; söz konusu Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin 10.maddenin a bendi dairelerin bittiğini müteahhidin yapılan eserin bitimini iş verene yazılı olarak bildirmesi gerektiğinin belirtildiği, aynı maddenin b bendi ise “teslim alacağı dairelerin tek tek belirtilen şartlara uygun vaziyette ise teslim alır” dendiğini, davacı tarafın söz konusu daireleri teslim aldığını, hatta hali hazırda içinde ikamet etmekte olduğunu, her türlü teslim şartının gerçekleşmesi zaten müteahhidin dubleks katını mal sahibinin rızası ile satmış olmasından da anlaşıldığını, yani davacı tarafın daireleri alarak dairelerin sözleşmedeki şartlara uygun olduğunu kabul ettiğini, i müvekkil şirket binaların bittiğini ve dairelerin tesliminin gerektiğini Beyoğlu 49. Noterliğinin 02.08.2010 tarihli ve ... yevmiye nolu ihtarnamesiyle davalı tarafa bildirdiğini, davacı tarafın ise bundan 1,5 yıl sonra ihtarname çekerek dairelerde eksik olduğunu iddia ettiğini, eğer dairelerde olduğu iddia edilen eksiklikler var ise neden müvekkil şirketin göndermiş olduğu ihtarnameden sonra bu eksiklikler madde 10/b’ deki tespit edilip müvekkil şirkete süre verilmediğini, a da gerçekten eksiklikler var ise neden daireler teslim alınmış ve kullanıldığı, 1,5 senelik bu süre hakkaniyete ve dürüstlük kuralına aykırı olduğu hususları belirtilerek, davanın reddine, vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini istemiştir.Birleşen dosyada davacı vekili; müvekkili şirket ile davalı arasında, davalıya ait İstanbul, Beyoğlu, ... Mah., K. ... pafta, ... ada, 19 parsel sayılı gayrimenkulün üzerinde inşaat yapmak üzere Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, sözleşmeye göre arsaya 1. Bodrum kat, 2. Bodrum kat, 3. Bodrum kat, zemin kat 1.normal kat ve ikinci ... kat olmak üzere 6 katlı inşaat yapılacağını, bunlardan zemin ve birinci normal katın davalının, dubleks kat ile 1.2. Ve 3.bodrum katlarında da davacının olacağını, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yeri getirdiğini, ancak davalının dairelerin devirlerini gerçekleştirmediğini, davalıya ihtarname gönderildiğini, ancak buna rağmen gayrimenkulleri müvekkili adına devretmediğini, müvekkili tarafından sözleşme dışı olarak zoraki olarak taşınmazla ilgili 38.250 TL masraf yapıldığını beyanla davaya konu inşaat 1.bodrum kat, 2.bodrum kat ve 3. Bodrum katlarının müvekkili adına hükmen tesciline, uğramış oldukları zararlar tutarı olan 10.000TL'nin tespiti ile temerrüt tarihi olan █████/2010 tarihinden itibaren faiziyle birlikte tahsiline, yapmış oldukları sözleşme dışı işler bedeli olan 28.250,00 TL'nin toplamda 38.250,00TL'nin dava tarihiden itibaren faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Birleşen dosyada davalı vekili; taraflar arasındaki ilişkinin ticari nitelikte olduğundan bahisle öncelikle iş bölümü itirazın bulunduğunu, İstanbul 38. Asliye Ticaret Mahkemesinin dava ile birleştirilmesini, esas yönünden ise, davacının özen borcu uyarınca inşaatı sözleşme ve yasa hükümlerine, fen ve sanat kurallarına uygun yapmak ve tamamlanmış eser olarak müvekkiline teslim etmekle yükümlü olmasına rağmen sözleşmesel yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmediğini beyanla davanın reddini istemiştir.Mahkemece; Dosyanın incelenmesi ile, dava konusu taşınmazların rayiç bedellerinin 3. Bodrum kat taşınmazdaki 1,2,3 no.lu bağımsız bölümlerin kaydının olmadığı, 1 bağımsız bölüm no.lu meskenin 3.bodrumundaki eklentisi depo ile birlikte değerinin 150.000TL, 2.bağımsız bölüm no.lu meskenin 3. Bodrumundaki eklentisi depo ile birlikte değerinin 250.000TL olduğu, mimari projeye göre 3. Bodrum katın ortak alan olduğu, ortak alanlarda yapılması gereken imalat bedelleri için toplam değerinin 33.710,00TL, iki daire için 17.490 TL, davacıya ait zemin ve 1. Normal katlardaki dairelerde yapılmayan ve kusurlu yapılan imalat bedelinin toplam 8.350,00TL, gecikme cezası bedelinin 7.467,00TL, birleşen dosyanın ise, mantolama bedelinin zorunlu olarak yapılması gereken imalatlardan olduğu, binanın iskanın olmadığı, ... v.s. Abonelik ve hizmet bedeli olarak 11.850,00 TL olabileceği yönünde bilirkişi raporları alınmış, alınan raporlardaki tespit ve hesaplamalar dikkate alınarak █████/2023 tarihli kök ve █████/2024 tarihli ek raporlar hükme esas alınmış, bilirkişi raporlarının gerekçeli ve hükme yeterli olduğu kanaatine varılmış olmakla, asıl davada davacının davasının kabulüne, eksik yapılmayan iş bedeli olarak 14.350 TL ve cezai şart alacağı olarak 8.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avansı faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, birleşen davada davacının davasının kısmen kabulüne, 6.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işlenecek avans faizi ile davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, karar verilmiştir.Davalı birleşen davacı vekili istinaf dilekçesiyle, birleşen dava yönünden, yerel mahkeme dosyanın incelenmesi ile, dava konusu taşınmazların rayiç bedellerinin 3. Bodrum kat taşınmazdaki 1,2,3 no.lu bağımsız bölümlerin kaydının olmadığı " diyerek taşınmazların müvekkilimize devredilemeyeceği kanaatine vardığını, ancak davalı tarafın 21.06.2022 tarihli dilekçesinde 19 parsel 1. Bodrum 2 nolu taşınmazın müvekkilimize devredildiği hususu yerel mahkemeye açıkça beyan edildiğini, tapuda kaydı olmayan bir taşınmazın devrenin olamayacağı aşikar olduğundan, yerel mahkemenin diğer 2 taşınmaz yönünden tapuda devire uygun olup olmadığı araştırılmadan vermiş olduğu red kararının hukuka aykırı olduğunu, asıl dava yönünden, asıl davada davacı taraf ile müvekkilimiz arasında imzalanmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi anahtar teslim imalata yönelik bir sözleşme olmadığını, sözleşmede müvekkilimizin yapacağı herbir imalat kalem kalem belirtilmiş olup, davacı tarafın dava dilekçesinde belirtmiş olduğu eksiklikler bu sözleşmede yapılacağı taahhüt edilen imalatlar arasında yer almadığını, bu bakımdan davacı tarafın hem eksik imalata ilişkin taleplerinin hem de cezai şarta ilişkin taleplerinin reddi gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur.Taraflar arasındaki uyuşmazlık TBK 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Asıl davada davacı ve birleşen davada davalı arsa sahibi, asıl davada davalı-birleşen davada davacı ise yüklenicidir.Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin maliki olduğu İstanbul ili Beyoğlu ilçesi ... Mahallesinde bulunan taşınmaz üzerinde taraflar arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre inşaatın belirli sürede tamamlanması ve bağımsız bölümlerin teslim edilmesi gerektiğini, davalının sözleşmeye uygun davranmayarak inşaatı eksik ve ayıplı şekilde bıraktığını ve süresinde teslim etmediğini, bu nedenle müvekkilinin eksik iş bedeli ile cezai şart alacağına hak kazandığını ileri sürerek ıslah ile 14.350 TL eksik iş bedeli ile 8.000 TL cezai şart alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde, taraflar arasındaki sözleşme kapsamında müvekkilinin yükümlülüklerini yerine getirdiğini, inşaatın tamamlandığını ve bağımsız bölümlerin davacıya teslim edildiğini, davacının daireleri kullanmakta olduğunu, eksiklik iddialarının gerçeği yansıtmadığını, varsa eksikliklerin süresinde bildirilmediğini ve sözleşmeye aykırılık bulunmadığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.Birleşen davada davacı vekili, taraflar arasındaki sözleşme gereği müteahhide düşen bağımsız bölümlerin adına tescil edilmesi gerektiğini, davalının devri gerçekleştirmediğini, bu nedenle ihtarname gönderildiğini ancak sonuç alınamadığını, ayrıca sözleşme dışı zorunlu imalatlar nedeniyle masraf yapıldığını ve taşınmazın kullanılmaması nedeniyle zarara uğranıldığını ileri sürerek binada 1. Bodrum kat, 2. Bodrum kat, 3. Bodrum kat'ın adına tesciline, uğranılan zararın tespiti ile 10.000,00 TL bedelin tahsiline ve sözleşme dışı yapılan işler karşılığı 28.250,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiştir.Birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesinde, taraflar arasındaki ilişkinin ticari nitelikte olduğunu, iş bölümü itirazında bulunduklarını, ayrıca müvekkilinin sözleşme gereği edimlerini yerine getirdiğini, eksik ve ayıplı iş bulunmadığını, davacının sözleşme dışı taleplerinin yerinde olmadığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.Mahkemece yapılan yargılama sonucunda, taraflar arasındaki sözleşme kapsamında davalının edimlerini tam olarak yerine getirmediği, taşınmazda eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğu ve teslimde gecikme olduğu bilirkişi raporları ile tespit edilerek davacının eksik iş bedeli ve cezai şart talebinin yerinde olduğu kabul edilmiş, birleşen davada ise tescil talebinin koşullarının oluşmadığı, ancak yapılan bazı imalatlar yönünden alacak talebinin kısmen haklı olduğu değerlendirilerek, asıl davanın kabulüne 14.350 TL eksik iş bedeli ile 8.000 TL cezai şart alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, birleşen davanın kısmen kabulü ile 6.000 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine, fazlaya ilişkin istemlerin reddine karar vermiştir.Birleşen davada davacı bir kısım talebinde tarafından, taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müvekkiline düşen bağımsız bölümlerin davalı tarafından devredilmediği ileri sürülerek 1, 2 ve 3 bodrum katların adına tescili talep edilmiştir.Dava konusu parsel üzerinde kat irtifakı 29.11.2010 tarihinde kurulmuş olup, asıl dava 01.03.2012 tarihinde, birleşen dava ise 24.04.2012 tarihinde açılmıştır.Birleşen davanın davacı yüklenicinin sözleşme gereğince talep ettiği bağımsız bölümler dava dilekçesinde belirlenmesi gerekmektedir. Özellikle dosyaya celp edilen tapu kayıtları ve birleşen dosya davacı vekilinin 3. Bodrum kat bulunmadığı yönelik beyan ile yapılan bilirkişi tespitleri itibariyle, dava konusu yapılan bağımsız bölümlerin belirlenmesi gerekmektedir.Mahkemece birleşen dosya davacı vekiline, dava dilekçesinde yer alan tapu iptal ve tescil talep edilen tüm bağımsız bölümlerin bildirmesi istenmesi ve sonucuna göre yargılama yapması gerekmektedir.Asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili mahkemeye sunmuş olduğu 21.06.2022 tarihli beyan dilekçesi ile; dava konusu 19 parsel 1. Bodrum 2 nolu taşınmaz davalı yükleniciye devir edildiğinden, bu taşınmaz yönünden davanın konusu kalmadığını bildirmiştir.12.04.2022 tarihli celsede mahkemece birleşen davada dava konusu yapılan bağımsız bölümlerin bedelinin 400.000,00 TL yönünden eksik harç tamamlanması için kesin süre verilmiş, birleşen dosya davacı vekili tarafından 19.04.2022 tarihinde 2.562,00 TL tamamlama harcı yatırıldığı görülmektedir.Birleşen davada davacı vekili 150.000,00 TL üzerinden nispi peşin harç miktarı olan 2.561,63 TL üzerinden tamamlama harcı yatırdığı anlaşılmaktadır.Dava konusu yapılan bağımsız bölümler yönünden peşin nispi harç yatırılması gerekmektedir. Mahkemece 400.000,00 TL peşin harç yatırılması talep edilmiş olmasına rağmen, 2 nolu taşınmazın davalı yükleniciye devir edilmiş olması sebebiyle peşin harç yatırılmaması sözkonusu olmayacaktır.O halde, yukarıda açıklanan şekilde birleşen davada dava dilekçesi HMK 31 maddesi gereğince davacı vekilinden tapu iptal davasına konu bağımsız bölümlerin belirlenmesi, varsa eksik harçların tamamlanması gerekmektedir.Mahkemece eksik harç yatırılmış olmasına rağmen yargılamaya devam etmesi hatalı olmuştur. Mahkemece daha önce yapılan kesin önelli ihtar da dikkate alınarak tahsili gereken peşin nispi harç var ise, eksikliğin giderilmesi gerekmektedir.Ayrıca, birleşen davada dava konusu yapılan tüm bağımsız bölümler ilişkin hüküm kurulması gerekirken, doğrudan davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur. Özellikle, birleşen davacı vekilinin 2 nolu bağımsız bölüm yönünden karar verilmesine yer olmadığına yönelik talebine ilişkin bir inceleme ve hüküm kurulmamış olması hatalı olmuştur.Diğer istinaf sebepleri dairemizce incelenmemiştir.Açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.HÜKÜM
: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE,2-İSTANBUL 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin █████/2024 tarih, ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,4-Davalı tarafından yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine İADESİNE,5-Davalı tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA,6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere █████/2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.