Anahtar kelimeler: Arsalar Yapımına Başlanmış Vaadi Mah Eser İnşaatın Gayrimenkul Noterliğinin Antalya
T.C.
ANTALYA4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİESAS NO
: ████████ EsasKARAR NO
: ████████DAVA
: Eser Sözleşmesi, Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)DAVA TARİHİ
: █████/2019DAVA
: Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan AlacakDAVA TARİHİ
: █████/2024KARAR TARİHİ
: █████/2026Mahkememizde görülmekte olan "Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacak" davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle
: Müvekkili ... ile davalı .... Ltd Şti arasında Antalya ... .Noterliği’nin ... gün ve ... yevmiye sayılı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, yüklenici davalının mülkiyeti müvekkiline ait ... İli. ... İlçesi ... Mah. ... Ada ... parsel, ... Ada ... parsel ve ... Ada ... parsel sayılı arsalar üzerinde sözleşme öncesi başka yükleniciler tarafından yapımına başlanmış inşaatın tamamlanması hususunda anlaşıldığını, Sözleşmenin 2.maddesinde “Sözleşme konusu arsalar Antalya .. .Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ... /... Değişik İş sayılı dosyasına ibraz edilen bilirkişi raporlarına yansıyan hali ile yükleniciye teslim edilecektir” hükmü bulunduğunu, bu hüküm gereğince sözleşmede belirtilen taşınmazlar ve üzerindeki mevcut inşaatın Antalya ... .Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ... /... Esas sayılı kararına göre Antalya ... .İcra Müdürlüğü’nün .... /... E sayılı tedbir infazı tutanağıyla davalı şirket temsilcisine teslim edildiğini, davalı Yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmediğini, bunun üzerine, sözleşmenin geriye etkili feshi istemiyle Antalya Asliye ... .Hukuk Mahkemesi’nde dava açıldığını, açılan dava sonunda ... /... Esas .../... sayılı karar ile davanın reddedildiğini, kesinleşen bu hukuki durum karşısında, arsalar üzerindeki sözleşme öncesinde varolan veya sözleşme öncesi varolanın yenilenmesi niteliğinde olan kısımların dışında kalan durumların ortadan kaldırıldığını, bu durumun Antalya ... .Noterliği’nin ... gün ve ... yevmiye nolu ihtarname ile davalıya bildirilmesi için şirket müdürü ... ... ... ’nın adresine tebligat gönderildiğini, bu ihtarnamede “Bu ihtarnamenin tarihi itibariyle, sözleşmeye konu ... ,... ... Mh. ... Ada ... ; ... Ada ... ve ... Ada .... parsel sayılı taşınmazların tapu kaydına sözleşme tarihi ... dan sonra işlenmiş olan hertürlü takyidat kaldırılmış bulunmakla bu ihtarnamenin tebliğini izleyen bir ay içinde yapı ruhsatnamesinin alınması ve ruhsatname tarihini izleyen üç gün içinde bir örneğinin kooperatife ulaştırılması” hususunun istendiğini, ihtarname de ayrıca "Varlığını sürdürdüğü yargı kararıyla belirtilen sözleşme gereği bakım ve gözetimleri altında bulunan binalar ve arsalarda: Antalya Asliye ... .Hukuk Mahkemesi’nin .... /... .D.İş sayılı dosyası ve Antalya Asliye ... .Ticaret Mahkemesi’nin ... /... D.İş sayılı dosyasından yaptırılan tesbitlerle belirlenen (özelilkle hırsız nedenli) değer eksilmelerinin telafisi Aksi takdirde sözleşmenin geriye etkili feshi istemiyle dava açılacağı ve zararların tazmini için gerekli hukuki işlemlerin başlatılacağı" hususunun ihtar edildiğini ancak ihtarnamenin gereğinin yerine getirilmediğini bu nedenlerle davacı ile davalı arasında yapılmış olan Antalya ... .Noterliği’nin ... gün ve ... sayısını taşıyan Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacı tarafından dava konusu ve tarafları aynı olan davanın daha önce Antalya ... .Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... /... E. sayılı dosyası ile açıldığını, Mahkemece yapılan yargılama neticesinde davanın reddine karar verildiğini, bu davanın deracattan geçerek kesinleştiğini, bu sebeple kesin hüküm itirazlarının olduğunu, Davacı kooperatifin, sözleşmesinin ifasını talepte samimi ve iyiniyetli olmadığını, zira, hali hazırda ve sözleşmenin fesih iradesinin bildirildiği tarihte sözleşmeye konu taşınmazın her türlü hukuki ve fiili manialardan arındırılarak müvekkili kooperatife teslim edilmiş olmadığını, Her ne kadar davacının, sözleşmeye konu işin yapılması hususunda müvekkili şirkete ihtarname keşide ettiğinden bahsedilmekte ise de, ihtarnamenin keşide tarihi itibariyle sözleşmeye konu arsa üzerindeki kaçak ve mevzuata aykırı yapıların yıkılmadığını ve taşınmazdan kaldırılmadığını, arsa üzerindeki kaçak ve yıkılması muhakkak olduğu iddia edilen yapıların kaldırılıp arsanın temizlenmesi işinin yapılması hususunda davacı kooperatif yönetim kurulu arasında ihtilaf çıktığını ve bu ihtilaf nedeniyle yönetim kurulu üyesi ... ... tarafından davacı kooperatif yönetim kurulu başkanının Antalya Cumhuriyet Başsavcılığına şikayet edildiğini, davacı tarafın sözleşmeye konu taşınmaz üzerindeki kaçak yapıların yıkılmasına dair müvekkil şirkete Antalya ... . Noterliğinin ... ... .... tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile taşınmaz üzerindeki hukuki ve fiili maniaların kaldırıldığı bir bildirilmiş ise de, kaçak yapıların yıkılmasının ... tarihli genel kurulda karara bağlandığını ve yine ... tarihli yönetim kurulunda konunun tartışıldığını ve Başkan yardımcısı ...'un muhalefetine rağmen ve ancak bu tarihten sonra kaçak yapıların taşınmazdan kaldırılmaya çalışıldığını, Sözleşmeye konu edimlerin ifa edilememesinin davacı yanının ağır kusuru ve temerrüdünden kaynaklı olduğunu, yine Antalya ... . Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile taşınmaz üzerindeki hukuki manianın kaldırıldığı belirtilmiş ise de, bu maniaların davacı kooperatif ile ilk yüklenici kooperatif arasındaki davalardan kaynaklı ihtiyati tedbir, satış ve hacizlerin kaldırılmasına ilişkin olduğunu, yine davalı müvekkili firmanın şirket müdürünün mesken olarak kullandığı adresine ihtarname gönderilmesinin usule ve kanuna aykırı olduğunu, Şirket tüzel kişiliği ile ilgili bütün tebligatların şirketin bulunduğu merkez adresine yapılmasının zorunlu olduğunu, davacı arsa sahibinin, müvekkil şirket ile aralarındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesini tek taraflı feshe hakkı olmadığını, davacı kooperatif yönetimin sözleşmenin feshine dair karar almaya yetkisinin de olmadığını Zira, davacı yönetimin feshe dair ihtarname keşide ettiği tarihte, yönetim kurulunun seçiminin yapıldığı genel kurulun iptaline dair Antalya ... . Ticaret Mahkemesinin ... /... Esas sayıda görülen davanın yapılan yargılaması neticesinde genel kurulun ve alınan tüm kararların mutlak butlanla batıl olduğunun tespitine karar verilmiş olduğunu bu nedenlerle davanın reddini talep etmiştir.Antalya ....Asliye Hukuk Mahkemesinin ... tarih .../... Esas .../... Karar sayılı gerekçeli kararı ile davacının davasının kabulü ile Antalya ... .Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshine karar verilmiş, verilen kararın istinaf edilmesi üzerine Antalya Bölge Adliye Mahkemesi ... . Hukuk Dairesinin... tarih, .../... Esas, .../... Karar sayılı ilamı ile "..1)6102 Sayılı TTK'nın 16/1. maddesinde bütün ticari şirketler tacir olarak sayılmış, 124/1. maddesinde de ticari şirketlerin kollektif, komandit, anonim, limited ve kooperatif şirketlerden ibaret olduğu, 4/1 maddesinde de, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olan hususlardan doğan ve iki tarafı da tacir olan davaların ticari dava sayılacağı belirtilmiştir. (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun █████/2021 tarih ve 2020/2 esas sayılı kararı) 6335 Sayılı Kanun'un 2. maddesi ile değişik 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 5. maddesi uyarınca ticari davalar asliye ticaret mahkemelerince görülerek karara bağlanır.Somut olayda, davalı yüklenici şirket ile davacı arsa sahibi konut yapı kooperatifinin tacir olduğu ve ticari faaliyetleri kapsamında aralarında eser sözleşmesi düzenledikleri anlaşılmakla açılan davaya bakma görevi ticaret mahkemesine ait bulunmaktadır. Göreve ilişkin düzenlemeler, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 1. maddesi uyarınca kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemelerce ve istinaf incelemesi aşamasında Bölge Adliye Mahkemesince re'sen incelenir. Bu sebeple, ticari nitelikteki bu davada uyuşmazlığın Asliye Ticaret Mahkemesinde görülerek karara bağlanması gerekirken, görevsiz Asliye Hukuk Mahkemesi olarak karar verilmesi usul ve yasaya uygun düşmemektedir.2)Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun █████/1984 gün 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı kararıyla, istisna (eser) sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak 818 Sayılı Borçlar Kanununun 106 -108. maddeleri (6098 Sayılı TBK 125. maddesi) hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir.Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Bilindiği üzere fesih, sözleşme ilişkisini sona erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından, taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister.Ancak, gerek Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesi %90 ve üzeri orana ulaşmış olmalıdır. Bunun için yüklenicinin işten el çektiği tarihte inşaatın fiziki durumunun tespitinde ve yapılan işin tüm işe oranının saptanmasında zorunluluk vardır. Böylece işin arz ettiği özellik, işin kapsamı ile birlikte değerlendirilerek feshin ileriye etkili mi, yoksa geriye etkili mi sonuçlar doğuracağı üzerinde durulması gerekir. İleriye etkili fesih talebinin kabulüne karar verilmesi gereken hallerde de sadece ileriye etkili fesihle yetinilmesi de yeni davalara neden olacağından uyuşmazlığın çözümlendiğinden söz edilemez. Kaldı ki, yüklenicinin hak ettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bırakılacak pay oranının belirlenmesi tarafların dava ve mahsup taleplerini karşılayacak, infaz kabiliyeti olan hüküm kurulacaktır.Yargıtay 15.Hukuk Dairesinin 07.04.2004 tarih █████████ Esas ve █████████ Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, geriye etkili fesih talep edebilecek olan davacı arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ettiği durumlarda, imalâtın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine ve teslimi gereken tarihten ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe kadar koşulları gerçekleşmişse gecikme tazminatına ve kendisine ait bağımsız bölümlerin tesbitine karar verilebilmesini isteyebilmesi mümkündür. (Bkz. Yargıtay 15. HD.'nin █████/2019 gün █████████ Esas █████████ Karar)Yapılan açıklamalar doğrultusunda somut olayın incelenmesinde, davacı tarafça ileriye etkili mi, yoksa geriye etkili mi olduğu belirtilmeksizin, dava dilekçesi ile sözleşmenin feshine karar verilmesi talep edilmiştir. Yerel mahkemece bu husus davacı vekiline açıklattırılmaksızın ve dava tarihi itibariyle inşaatın seviyesinin %24,82 oranında olduğu belirtilmesine rağmen sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine karar verilmiştir. O halde, öncelikle davacı vekiline sözleşmenin feshini ileriye etkili mi, yoksa geriye etkili olarak mı talep ettiği hususunun usulünce açıklattırılması gerekmektedir.3)Harca tabi davalarda nisbi harcın eksik olması halinde ne şekilde işlem yapılacağı 492 Sayılı Harçlar Kanununun 30. ve 32. maddelerinde gösterilmiştir. Verilen süre içerisinde noksan harç tamamlanmadığı takdirde davaya devam olunamaz. Bu durumda yapılacak işlem, dosyanın işlemden kaldırılmasıdır. Sonraki 3 ay içerisinde harç eksiği tamamlanarak davanın yenilenmemesi halinde ise, HMK'nun 150. maddesi uyarınca davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekir. Kamu düzeninden olan ve Hakim tarafından re'sen gözetilmesi gereken eksik harcın ikmali davaya devamın şartı niteliğindedir.Ayrıca dava değerinin belirlenmemesi durumu, verilen kararın istinafa tabi olup olmayacağı, başka bir ifadeyle ilk derece mahkemesi kararının kesin nitelikte bulunup bulunmadığı, istinafa tabi olduğunun kabulü halinde ise, temyiz yolunun açık olup olmadığı hususunda tereddüt oluşturmaktadır. Gerçekte istinafı mümkün bir kararın değeri düşük gösterildiği için istinaf ya da temyiz edilememesi durumu, HMK 27. maddesinde düzenlenen hukuki dinlenilme hakkına aykırılık teşkil edecektir. Bu sebeple, öncelikle dava değerinin belirlenerek, bu miktar üzerinden eksik harcın tamamlattırılması gerekir.Somut olayda, fesih talebiyle ilgili davanın değeri davacı tarafça ... TL olarak gösterilmiş ise de, gösterilen bu değer dosya kapsamına uygun düşmemektedir. Davacı vekilinin bildirdiği bu değer, taraflar arasında yapılmış bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gösterilen gayrimenkulün emlak vergisine esas rayiç değerinin dahi çok altındadır.Sözleşmenin geriye etkili feshi taleplerinde peşin harcın, sözleşme gereği davalı yükleniciye devredilmesi taahhüt edilen arsanın dava tarihi itibariyle belirlenecek rayiç değeri üzerinden hesaplanması gerekir.(Bkz. Yargıtay 15. HD █████/2009 T. ████████ E- ████████ K)Sözleşmenin ileriye etkili fesih taleplerinde ise, sözleşme konusu taşınmaz üzerindeki inşaatın dava tarihi itibariyle değeri belirlenerek bu değer üzerinden hesaplanacak eksik nispi harcın usulüne uygun olarak tamamlattırılması gerekmektedir.Bu nedenle, ilk derece mahkemesince eksik harç tamamlattırılarak yargılamaya devam edilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya uygun düşmemektedir.Bu sebeplerle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile HMK'nun 353/1-a/3,4,6 maddeleri uyarınca, esası incelenmeden kararın kaldırılmasına..." gerekçesiyle davanın yeniden görülmesi için Antalya ... .Asliye Hukuk Mahkemesinin ... tarih ... /... Esas .../... Karar sayılı kararının kaldırılmasına karar verilmiş olmakla Antalya ... .Asliye Hukuk Mahkemesinin ... /... Esas sayılı esasına kaydı yapılmıştır.Antalya ... .Asliye Hukuk Mahkemesinin ... tarih .../... Esas .../... Karar sayılı dosyasında yeniden yapılan yargılamada; dosyanın görevsizliğine karar verilerek Mahkememize gönderildiği ve yukarıdaki esasa kayıt edildiği görülmüştür.Taraflara usulüne uygun meşruhatlı davetiyeler tebliğ edilmiş, taraf teşkili sağlanmıştır.Davacı tarafa tebligat çıkartılarak, mahkememizin ... /... Esas sayılı dosyasında sözleşmenin geriye etkili feshinin talep edildiği, bu talep yönünden dava değerinin ... tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (KKİS) bedeli (... TL) olduğu görülmekle alınması gerekli harç miktarı ... TL'dir. (... TL*... /... =... TL / ... = ... TL) tarafınızca yatırılan peşin harç ise .... TL'dir. ( ... TL- ... = .. Bakiye harcın tebliğinden itibaren 1 haftalık kesin süre içerisinde mahkeme veznesine depo edilmesine, eksik harcın 1 haftalık kesin sürede ikmal edilmemesi halinde Harçlar Kanunu 30-32. Maddesi gereği dosyanın işlemden kaldırılarak 3 aylık süre sonunda davanın açılmamış sayılmasına karar verilebileceği hususu ihtar edilmiş, davacı tarafça eksik harcın yatırılmış olduğu görülmüştür.Antalya ...Asliye Hukuk Mahkemesi'nin .../... Esas sayılı dosyasının, Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .../... Esas .../... Karar sayılı dosyasının, Antalya ....Asliye Hukuk Mahkemesi'nin .../... Esas .../... Karar sayılı dosyasının, Antalya ... .Sulh Hukuk Mahkemesi'nin .../... D.iş sayılı dosyasının, Antalya ....İcra Müdürlüğü'nün ../... sayılı icra takip dosyasının, Antalya ....Asliye Hukuk Mahkemesi'nin .../.. D.iş sayılı dosyasının, Antalya ....Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ../... D.İş sayılı dosyasının suretlerinin gönderilerek dosyamız arasına alındığı görülmüştür.Antalya Ticaret Sicil Müdürlüğü'nden davalı ... Ltd Şti'ne ilişkin sicil dosyasının gönderilerek dosyamız arasına alındığı görülmüştür.Antalya ....Noterliği'nden gelen yazı cevabı ile, Noterliklerinin ... gün ve ... yevmiye nolu ihtarnamenin ve .... gün ve ... yevmiye nolu ihtarnamenin onaylı suretinin gönderilerek dosyamız arasına alındığı görülmüştür.... Tapu Müdürlüğü'nden gelen yazı cevabı ile, Davaya konu edilen ... ili ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel, ... ada ... parsel ve ... ada .. parsel sayılı taşınmazlara ilişkin tapu kayıtlarının gönderilerek dosyamız arasına alındığı görülmüştür.Antalya ....Asliye Hukuk Mahkemesinin .../... Esas sayılı dosyasında dosya üzerinden İnşaat Mühendisi Bilirkişisinden rapor alındığı, bilirkişinin ... tarihli raporunda özetle; ''Antalya ....Asliye Hukuk Mahkemesi'nin .../... esas sayılı dosyasında bulunan Yargıtay ....Hukuk Dairesi'nin ... tarih .../... Esas ... /.... sayılı kararında; Taraflar arasında Antalya ...noterliği'nin ... arih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, taraflar arasındaki sözleşmeden sonra sözleşme konusu olan ... ada ... parsel ve ... parsel ile ... ada ... parsel sayılı taşınmazlar üzerine davacı arsa sahibinin borçları nedeni ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz şerhlerinin işlenmiş olduğu, sözleşmeden sonra tapu kaydına işlenen bu şerhler nedeniyle taşınmazların satılması ihtimali dahiline girdiğinden bunların terkini sağlanmadan yükleniciden inşaata başlaması, eğer başlamış ise inşaata devam etmesinin belenemeyeceği, bu durumda ortaya çıkan hukuki engelleri giderme yükümlülüğünün arsa sahibine ait olduğu, davacının fesih isteminde haklı bulunduğundan söz etmenin mümkün olmadığı hususlarının bozma ilamına konu olduğunu, bu bozma ilamı doğrultusunda ... ASHM'nin ... /... esas sayılı dosyasına davanın reddedildiğini, kesinleşen bu hukuki durum karşısında sözleşme öncesinde arsalar üzerinde var olan bozma kararında belirtilen hukuki engeller ortadan kaldırıldığı durumunun Antalya ... .Noterliği'nin ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile davalıya bildirildiğini, dava dosyası ile dosya içerisindeki diğer mahkemelerin dava ile birleştirilen dosyaları ve bilirkişi raporlarının incelenmesinde; işin sözleşmede belirtilen süresi ve ek süre içerisinde bitirilmediği, sözleşmede belirtilen parsellerdeki yapılan inşaatların bilirkişiler marifeti ile tespit edildiği, yapılan işlerin seviye oranlarının ... tarihinde yapılan 1.keşif ile bilirkişi heyetince düzenlenen ... tarihli raporda, inşaatlardaki kamülatif gerçekleşme yüzdesinin %24,82 olarak tespit edilmiş olması, yüklenicinin işin bitirilmesi için inşaatta hiçbir çalışma yapmaması ve gayret göstermediğini belirttiği görülmüştür.Antalya ... .Asliye Hukuk Mahkemesinin .../... Esas sayılı dosyasında rapora itiraz üzerine İnşaat Mühendisi bilirkişisinden ek rapor alındığı, bilirkişinin ... tarihli ek raporunda özetle;'' Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin .../... Esas sayılı dosyasında fen bilirkişisi olarak görev alan harita mühendisinin ... tarihli raporunda; ... ada ... parsele ve ... ada ... parsele ait mimari projede su basmanların parsel sınırından 5,00 metre geri çekilerek yapılacağı belirtilmesine rağmen, bazı bloklarda bu şarta uyulmadığının ekli krokide tecavüzlü blokların gösterildiğinin anlaşıldığını, noter ihtarındaki hususların ve Yargıtay Bozma ilamındaki hususların ruhsat almak için giderilip giderilmediği, hususunda; davaya konu ... ada ... parsel, ... ada ... parsel ve ... ada ... parsel sayılı taşınmazların tapu kaydı üzerindeki takyidatların terkini ibaresi ile kaldırılmış olduğu, bu konuda herhangi bir engelin olmayacağı, ancak fen bilirkişisi raporunda belirtildiği üzere söz konusu parsellerde sözleşmeden önce ruhsat alınarak başlanan sonrasında 3194 sayılı imar kanunu gereğince 5 yıllık ruhsat süresinin dolması nedeniyle sonrasında rahatsız duruma düşen parsellerde başlanılan bloklar için imar çapına göre 5,00 metre çekme mesafeleri korunmadan tecavüzlü olarak inşaatlara başlanıldığı, ruhsatsız duruma düşen inşaatların ruhsatlandırılması için 3194 sayılı imar kanunu ve sözleşmenin yapıldığı ... tarihindeki yürürlükte ki 4708 sayılı yapı denetim kanunu kapsamında ilgili belediyesi ile ruhsatlandırılmak için yapılması gereken işlemlerin belediyeden sorulması gerektiğini, belediyece ruhsatsız duruma düşen binaların yeniden ruhsatlandırılması için gerekli olan evrakları tarafların müracaatı halinde taraflara bildirilmekte olduğunu, ruhsat yenilenmesi konusunda herhangi bir müracaatın yapıldığına dair dilekçesinin dosyasında olmadığını, sözleşme öncesi ruhsatı alınmış parsel bazındaki bloklardan imara göre çekme mesafelerinin sağlanmadığı tecavüzlü duruma düşen bloklar için ruhsat yenilenmesi yapılabilmesi için bir engel teşkil etmekte olduğunu'' belirttiği görülmüştür.Mahkememizce mahallinde delillerin değerlendirilmesi amacıyla re'sen seçilecek bir gayrimenkul değerleme uzmanı inşaat mühendisi bilirkişi eşliğinde keşif icra edilmiş, bilirkişinin düzenlemiş olduğu ... tarihli raporda özetle; ''Antalya .. . Asliye Hukuk Mahkemesi ... /... ... /.. K sayılı dosyasına ilişkin düzenlenen İstinaf Kararında; Sözleşmenin Geriye etkili feshi talebiyle peşin harcın Sözleşme gereği davalı Yükleniciye devredilmesi taahhüt edilen arsanın dava tarihi itibariyle belirlenecek Tayiç değeri üzerinden hesaplanması gerekir, Şeklinde karar verildiği görülmüştür.Tapu Kaydı
: Dosya içerisinde bulunan tapu kayıtları incelendiğinde;a) ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel Sayılı taşınmazın ARSA vasfında olduğu ve 6.835m2 alanlı olduğub) ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel Sayılı taşınmazın ARSA vasfında olduğu ve 6.107m2 alanlı olduğuc) ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel Sayılı taşınmazın ARSA vasfında olduğu ve 2.630m2 alanlı olduğu belirlenmiştir.Dava konusu edilen taşınmazlara ilişkin güncel durum incelemesi yapıldığında; ... ada (... Pârsel, ... ada ... Parsel ve ... ada ... Parsellerin ... tarihli İmar işlemi ile pasife alındığı ve ... Mahallesi ... ada ... parsel Sayılı 15,572m2 alanlı parsele dönüştüğü belirlenmiştir. Parsellerin tevhid işlemi ile alan ve sınır değişikliği olmadığı tespit edilmiştir.Keşif Sırasında Yapılan Tespitler
: Keşif tarihinde taşınmazda yapılan incelemelerde; dava konusu b-Parseller (tevhid Sonrasında .... ada ... Parsel) üzerinde Site inşaatına ilişkin temel inşaatının devam ettiği, parsel etrafının çevrili olduğu görülmüştür. Keşif sırasında davacı taraf yetkilileri beyanlarına göre taşınmaz üzerinde davalı dışında yeni bir müteahhit ile anlaşma sağlandığı ve inşaatın ... İnşaat tarafından yapıldığı belirtilmiştir.Konum ve Çevre Özellikleri
: Taşınmazın konum ve çevre özellikleri incelendiğinde, ekli uydu görüntülerinde işaretlenmiş olduğu şekliyle ... ... Bulvarının yaklaşık 450mt kuzeyinde konumlu olup sahile yaklaşık 1,7km mesafededir. Parsel konut yerleşim alanı içerisinde bulunmakta olup yakın çevresinde benzer yapılaşma Şartlarında inşa edilmiş yeni binalar ve inşaatı devam eden villa - müstakil konutlar olduğu belirlenmiştir. Bölgede yapılaşma seyrek olup yeni yapılaşma sahaları arasında olan alanlardandır. Parselin uydu haritasında konumları görselde işaretlenmiştir.Tevhid Öncesi Duruma İlişkin Tespitler
:Dosya içerisinde bulunan ... .Asliye Hukuk Mahkemesi ... /... E sayılı dosyasına hazırlanmış fen bilirkişisi Taporunda; ... ada ... parsel sayılı taşınmazın 2630m2 alanlı arsa olduğu, ... ada ... parselin 6107m2 alanlı arsa, ... ada ... parselin ise 6835m2 alanlı arsa olduğu belirtilmiştir. Rapor ekinde bulunan kroki eklenmiş ve parsellerin tevhid öncesi durumları buradan gösterilmiştir.Taşınmazların geçmiş tarihli uydu görüntüleri incelendiğinde de;... ada ... parsel ve ... ada ... parseller üzerinde bloklara ait inşaatların bulunduğu görülmüş, sonrasında çekilen 2020 yılı ... ayı uydu görüntüsünde ise inşaatların kaldırıldığı ve arsaların boş durumda olduğu görülmüştür.Taşınmaz Değerlerine İlişkin Hesaplamalar:Dava konusu ... ada ... parsel, ... ada ... parsel ve ... ada ... parsellerin tevhid sonrasında ... ada .. parsel olduğu belirlenmiş, parsellerin toplam alanı değişmediği belirlendiğinden toplam 15.572m2 alanlı imar parseli üzerinden değerlendirme yapılacaktır. Taşınmazın arsa olmasından ötürü değer tespitinde emsal araştırması yapıldığında; ... İlçesi, ... Mahallesi ... Ada ... Parsel, 5.401,00 m? yüzölçümlü, ARSA niteliğindeki taşınmazın ████████ hissesi (17,5 m2) ... ... adına kayıtlı iken, ... ... hissesinin tamamını ... ,-TL bedelle ... tarihli resmi senet ile ... ... ... satılmıştır. Satış tarihindeki birim değeri ... TL / 17,5m2=... TL/m2. dir. Bu değerin Yi-Üfe endeksleri ile güncellendiğinde dava tarihindeki değerinin ... TL/m2 çıktığı görülmüştür. .... Bulvarına cepheli olduğu için çevresindeki parseller ise E:0,60 inşaat yoğunluğuna sahip olup zemin katta zorunlu ticari ve konut alanı lejantına sahiptir. Emsal taşınmaz davaya konu taşınmazın kuş uçuşu 5,3km batısında konumludur. Emsalin olduğu yerde tüm alt yapı ve belediye hizmetlerinin tam olduğu, ulaşımın kolay ve asfalt yolla sağlandığı, çevresinde konut ve ticaret amaçlı yapıların bulunduğu tespit edilmiştir.Emsal taşınmazın dava konusu taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı belediye hizmetlerinden faydalanması, dava tarihinden önce ve şahıslar arası gerçekleşen serbest satış Olması, satış bedelinin reel piyasa değerlerine yakın olması, arsa vasfında olması, topoğrafik yapısının benzer olması gibi sebeplerle dava konusu taşınmaza kıyas-ı emsal seçilmiş olup üstünlük ve eksikleri mukayese edilecektir. Yapılan emsal tespiti sonrasında mukayese kriterleri ile değerlendirme yapıldığında;Yapılan puanlama ve değerlendirmeler sonrasında; dava konusu taşınmazın emsal taşınmazdan ███████ = 2,00 kat daha değerli olabileceği tespit edilmiştir. Belirlenen oran üzerinden dava konusu taşınmazların ... dava tarihinde birim değerleri: ... TL / 2,00 kat = ... TL/m2 olabileceği belirlenmiştir.Belirlenen bedel üzerinden ... dava tarihinde arsaların değeri:... ada ... parsel
: ... TL/m2 x 263m2=... TL... ada ... parsel
: ... TL/m2 x 6107m2 = ... TL... ada ... parsel
: ... TL/m2 x 6835m2 =... TLToplam
: ... .,... TL olabileceği belirlenmiştir.SONUÇTakdiri Sayın Mahkemenizde olmak üzere;* Dava konusu edilen ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel, ... ada ... parsel ve ... ada ... parsellerin imar uygulaması neticesinde toplam alanları değişmeden 15.572m2 alanlı ... Mahallesi ... ada ... parsel sayı taşınmaz olduğu,* Parseller Üzerinde bulunan yapıların 2020 yılı ... ayı öncesinde kaldırıldığının geçmiş tarihli uydu fotoğraflarından belirlendiği,* BAM ... . H.D. ... /... sayılı İstinaf Kararında belirtildiği şekliyle; ... .Aliye Hukuk Mahkemesi ... /... E sayılı davasının açılış tarihi olan ... tarihinde arsa rayiç değerlerine ilişkin yapılan inceleme ve hesaplamalar sonrasında;... ada ... parsel 2630m2 alan için ... TL... ada ... parsel 6107m2 alan için ... TL... ada ... parsel 6835m2 alan için ... TLToplam
: 15.572m2 için ... TL olabileceği'' sonuç ve kanaatine varılmıştır.Mahkememizin birleşen Mahkememizin ... /... Esas, .. /.. Karar sayılı dava dosyasının Mahkememiz dava dosyasından tefriki ile Mahkememizin ..../... sırasına kaydedildiği görülmüştür.DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
: Dava, taraflar arasında düzenlenen Antalya .. . Noterliği ... tarih ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca davalı tarafın edimi süresinde yerine getirmemesinden kaynaklı sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebine ilişkindir.Taraflar arasında, Antalya ... . Noterliğinin ... tarihli ... sayılı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı görülmüştür.Türk Borçlar Kanunu'nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin özel bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren bir sözleşme olup, bu sözleşmelerde arsa sahibi; inşaat yapılacak arsayı hazır durumda yükleniciye teslim etmek ve inşaat yapıldıktan sonra da yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümlerin devrini sağlamak, yüklenici ise; arsa üzerinde bilime, fenne ve imara uygun bir şekilde binayı yaparak arsa sahibine teslim etmek borç ve yükümlülükleri altındadır.TBK.'nın 473/1. Maddesinde; "yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir" hükmü düzenlenmiştir.Anılan hükme göre; sözleşmedeki süre (ek süreler de dahil) henüz dolmamış olsa bile, durum ve koşullara göre yüklenicinin işi zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılabiliyorsa, yüklenici temerrütü ve fesih koşulları oluşacaktır.Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK’nın 706, Borçlar Kanunu’nun 213, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26.maddeleri gereğince resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde “düzenleme” şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla, bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı “sözleşmenin feshi” davası sonunda fesih (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. (Yargıtay 15. HD.'nin █████████ E. █████████ K. Sayılı ilamı da bu yöndedir.)Somut olayda; Taraflar arasında Antalya ... Noterliğinin ... tarihli ... sayılı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiş olup, davacı arsa sahibi, davalı şirket yüklenicidir. Davacı, davalı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini belirterek sözleşmenin feshine karar verilmesini talep etmektedir. Davalı, kaçak ve yıkılması muhakkak olan yapıların taşınmaz üzerinden kaldırılmadığı ve sözleşmeye göre edimin ifaya hazır olarak teslim edilmediğini, sözleşmeye konu edimlerin ifa edilememesinin davacı yanının ağır kusuru ve temerrüdünden kaynaklandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.Davacı ile davalı arasındaki ilişki, kurulduğu tarihte yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesi, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi arsa payı karşılığı niteliğinde olup, davacı arsa sahibi, davalı ise yüklenicidir.Taraflar arasında düzenlenen ... tarih, ... yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenleme şeklinde resmi şekilde yapılarak resmi şekil şartına uyulduğu görülmüştür. Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK. 470). Yüklenicinin borcu sözleşmeye, fen ve tekniğine uygun şekilde ve zamanında işi teslim, iş sahibinin borcu ise, iş bedelinin ödenmesidir (TBK. 471 ve TBK. 479).Sözleşmenin feshi, sözleşme ilişkisinin ileriye etkili olarak son bulmasıdır. Eser sözleşmeleri ani edimli sözleşmeler arasında sayıldığından kural olarak geriye etkili olarak sona erer. Uygulamada her iki halde de sözleşmenin feshi delinmekle birlikte doktrinde dönme ve fesih farklı anlamlarda kullanılıp değerlendirilmektedir.Eser sözleşmelerinde yüklenici sözleşme ve ekleriyle fen ve tekniğine göre kararlaştırılan sürede tamamlayıp iş sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Haklı bir sebep olmaksızın gecikme halinde yüklenici temerrüdü gerçekleşmiş olur. Yüklenicinin temerrüdü sonucu iş sahibi TBK'nun 125/2. Maddesi gereğince tanınan seçimlik haklarda sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. TBK'nun 124. Maddesindeki süre verilmesini gerektirmeyen durumlar dışında yüklenicinin temerrüdü halinde iş sahibinin yükleniciye TBK'nun 123. Maddesi gereğince uygun bir süre verdikten sonra sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanması mümkündür.Dönme, sözleşmeyi sona erdiren ve tarafların iradelerine bağlı sebeplerden birisidir, beyandan ibarettir. Nakit bedel karşılığı eser sözleşmelerinde tek taraflı bir irade açıklaması olan dönme beyanı bozucu yenilik doğuran bir hak olduğundan karşı tarafa ulaşmasıyla hukuki sonuçlarını doğurur. Bu nedenle nakit bedel karşılığı eser sözleşmesinden dönmek için dava açılmasında hukuki yarar bulunmamaktadır. Dönme beyanının açık olmasına gerek yoktur. Kesin veya dönme sözcüğü kullanılmasa da işin parasının geri istenmesi gibi dönme iradesini gösteren beyanlarda bulunulmuş ise sözleşmeden dönme iradesinin bildirildiğinin kabulü gerekir. Dönme halinde sona erme geriye etkili sonuç doğuracağından taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aldıklarını karşı tarafa iade etme yükümlülüğündedir.Nakit bedel karşılığı eser sözleşmelerinde, dönme halinde yüklenicinin talep edebileceği iş sahibinin arsasında veya binasında yaptığı ve sökülüp sökülemeyecek imalatların bedeli sözleşme fiyatlarıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatların tarafların dönme konusunda iradelerinin birleştiği yada dönmeye ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarihteki mahalli piyasa rayiçleri ile belirlenip istenebileceği kabul edilmekte ve uygulanılmaktadır. (Usul ve Esaslarıyla Eser Sözleşmesi Uygulaması, Muammer Öztürk, Zeki Gözütok 2. Baskı Sayfa 460, 461, 462, 463, 464. Açıklamaları)Dava konusu somut olayda, Antalya ... . Noterliğinin ... tarih, ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile bir ay içinde inşaat ruhsatnamesi alınarak bir örneğinin ruhsat tarihini izleyen üç gün içinde kooperatife verilmesi aksi takdirde sözleşmenin geriye etkili feshi nedeniyle dava açılacağının belirtildiği ve ihtarnamenin davalı yükleniciye tebliğ edildiği anlaşılmıştır.Yargıtay ... . Hukuk Dairesinin ... tarih, ... /... Esas, ... /... Karar sayılı emsal kararında, "... ... . Temyiz Sebepleri, Davalı vekili temyiz dilekçesinde;a.Arsa sahiplerinden ...'in vefatından itibaren mirasçılarının, talep olmaksızın vekaletname çıkartarak müvekkili şirkete teslim etmeleri gerektiğini, bu hususta müvekkili şirketin yazılı bir talebinin olmadığı gerekçesi ile müvekkili aleyhine bir değerlendirme yapılmasının doğru olmadığını, ...Uyuşmazlık, düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin feshi istemine ilişkindir. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle geriye etkili fesih koşullarının oluştuğunun anlaşılmasına göre usul ve kanuna uygun olup, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA," şeklinde belirtilmiştir.Yukarıda belirtilen kanun maddesi ve emsal içtihat doğrultusunda yapılan değerlendirmede: Dava konusu somut olayda, davacı arsa sahibinin talebinin davalının edimini süresinde yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshi istemine ilişkindir.Mahkememizce alınan ... tarihli bilirkişi raporunda parseller üzerinde bulunan yapıların 2020 yılı ... ayı öncesinde kaldırıldığının geçmiş tarihli uydu fotoğraflarından belirlendiği, Antalya BAM ... . H.D. ... /.. sayılı kaldırma ilamında belirtildiği şekliyle; Antalya ... .Asliye Hukuk Mahkemesi ... /... E sayılı davasının açılış tarihi olan ... tarihinde arsa rayiç değerlerine ilişkin yapılan inceleme ve hesaplamalar sonrasında taşınmaz değerinin hesaplandığı, belirtilen değer üzerinden eksik harcın tamamlandığı, taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında inşaat ruhsatının alınmasının yüklenicinin sorumluluğunda olduğu, davacı tarafça yükleniciye ... tarih, ... yevmiye nolu ihtarname ile yapı ruhsatının alınmasının talep edildiği, taraflar arasındaki sözleşme kapsamında arsa sahipleri tarafından yapı ruhsatının alınması yönünde davacı yükleniciye vekaletname verilmediği, Yüklenici tarafından da bu hususta arsa sahibi olarak kooperatifin vekaletname vermesine ilişkin talepte bulunulmadığı, bu hususta davalı yüklenici tarafından davacı arsa sahibini temerrüde düşürdüğüne dair yazılı belge ibraz edilmediği, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshi koşullarının oluştuğu, davacı arsa sahibinin sözleşmenin feshini istemekte haklı olduğu anlaşılmakla davacının davasının kabulüne karar vermek gerekmiş, açıklanan gerekçelerle aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.HÜKÜM
: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davanın KABULÜNE, Antalya ... . Noterliğinin ... tarih, ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak FESHİNE,2-Harçlar kanunu uyarınca alınması gerekli ... TL karar harcından peşin alınan ... TL peşin harcın ve ... TL tamamlama harcının mahsubu ile eksik kalan ... TL harcın davalıdan tahsili ile HAZİNEYE GELİR KAYDINA,3-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi Gereğince hesaplanan ... TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,4-Davacı tarafından yapılan tebligat, posta ve bilirkişi giderinden ibaret toplam ... TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,5-Davacı tarafından yapılan toplam ... TL ilk dava masrafının davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,6-Davacı tarafça kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde istek aranmaksızın davacıya İADESİNE,Dair, davacı vekili ve davalı vekilinin yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 6100 Sayılı Kanunun 345.maddesi gereğince 2 hafta içerisinde Antalya Bölge Adliye Mahkemesi ilgili İstinaf Dairesi Başkanlığına sunulmak üzere Mahkememize verilecek dilekçe ile İstinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. █████/2026Başkan ...¸e-imzalıdırÜye ...¸e-imzalıdırÜye ...¸e-imzalıdırKatip ...¸e-imzalıdır