ferdileşme tapularının üyeliğinden tahsis den fiilen kaybı üyesi anadolu üyelerine

Anahtar kelimeler: Ferdileşme Tapularının Üyeliğinden Tahsis Den Fiilen Kaybı Üyesi Anadolu Üyelerine

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

17. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO

: ████████ Esas

KARAR NO

: ████████

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

İ S T İ N A F K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ

: İstanbul Anadolu 3. Asliye Ticaret Mahkemesi

TARİHİ

: █████/2021

NUMARASI

: █████████ Esas, █████████ Karar

DAVA

: Kira Kaybı Tazminatı (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklı)

KARAR TARİHİ

: █████/2026

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı kooperatifin 43 nolu üyesi olduğunu, davalı kooperatif tarafından davacıya ... nolu 3 adet bağımsız bölümün tahsis edildiğini, davalı kooperatif üyelerine 2009'den itibaren tahsis ettiği daireleri fiilen teslim ettiğini ve üyelerin fiilen kullanmaya başladığını, 2010'den itibaren davalı kooperatifçe ferdileşme yapılarak dairelerin tapularının ortaklar adına tescil edildiğini, davalı kooperatif tarafından tahsis edilen 3 adet dairenin çekilen ihtarnameye rağmen dava tarihine kadar müvekkili adına teslim ve tescil edilmediğini, davalının diğer kooperatif üyelerine tahsis ettiği bağımsız bölümleri fiilen teslim ettiğini ve ferdileşmeye geçerek adlarına tapuda tescillerini yaptığını, müvekkiline tahsis edilen 3 dairenin teslim edilmemesinin ve adına tescil edilmemesinin Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde yer alan eşitlik ilkesine aykırı olduğunu, davacıya tahsis edilen üç taşınmazın dava tarihine kadar teslim edilmemesi nedeniyle emsal kira bedellerine göre kira getirisi bakımından müvekkilinin zararı oluştuğunu, bu nedenle dava tarihinden geriye dönük 5 yıllık mahrum kalınan kira bedeli tazminatının tahsili gerektiğini, 05.09.2013-05.09.2018 tarihleri arasında her bir bağımsız bölüm (toplam 3 bağımsız bölüm) için mahrum kalınan kira bedeli tazminatının toplam 165.165,00 TL olduğunu belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 165.165,00 TL kira tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 04.11.2019 tarihli ıslah dilekçesi ile; dava dilekçesi ile talep ettikleri alacak miktarının dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının iddia ettiği zararının dava dışı ihbar olunan ... .... A.Ş'nin hukuksuz fiilinden oluştuğunu, müvekkili ile arsanın pay sahiplerinden olan ve kendisine davanın ihbarı istenen ... ... A.Ş arasında genel kurul kararı alınmadan İstanbul 34. Noterliğinin 24.11.2008 tarih ve ... yevmiye nolu Kat Karşılığı Taşınmaz Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye göre koperatifin 28 adet daireyi bitirip adı geçen şirkete teslim etmeyi ve iskan almayı taahhüt ettiğini, bu taahhüdünün teminatı olarak bir kısım kooperatif ortaklarına ait 8 daireyi teminat olarak gösterdiğini, teminat gösterilen dairelerin tapu kayıtlarına kayıt düşülmeksizin çıplak mülkiyetlerinin şirket üzerinde bırakıldığını, şirket için üretilecek 28 adet dairenin teslimi ve iskanlarının alınması halinde tapuda ferağlarının davalı kooperatife verileceğinin kararlaştırıldığını, şirkete teminat gösterilen daire sahipleri kooperatif ortaklarının onaylarının alınmadığını, bu dairelerin ortaklardan ...'ya ait B BIok 19 nolu daire, ... 'a ait B Blok ... nolu daire, davacı ...'e ait 17, 18 ve 22 nolu daireler, ... 'a ait C Blok 24 nolu daire, ... 'a ait D Blok 14 nolu daire ve ...'ye ait 36 nolu daireler olduğunu, ihbar olunan ... ... A.Ş.'nin bu şekilde tapu kaydı adına oluşturulan davacı ...'e tahsis edilen ... nolu daireyi 28.01.2014 tarihinde ...'a satıp tapuda devrettiğini, kooperatifin tuttuğu defter ve belgeler ile tapu kayıtlarının incelenmesinden bu durumun anlaşıldığını, Kooperatifin taahhüt ettiği 28 adet daireyi zamanında bitirip teslim ettiğini ve iskanlarını aldığını, ancak sözleşmeye göre teminat olarak elinde bulundurduğu kooperatif ortaklarına ait 8 adet dairenin tapuda ferağlarını kooperatife vermesi gereken ... ... A.Ş.nin teslimde gecikme ve geç iskan alma gibi nedenlerle bu dairelerin tapularının ferağlarını vermediğini, davacı ...'e ait ... nolu daireyi ...'a satıp tapuda devir işlemlerini gerçekleştirdiğini, tapuda bu dairelerin teminat oldukları yönünde bir kayıt olmaması nedeniyle satın alan kişinin tapuya güveninin korunacağı göz önünde tutularak... nolu daireyi satın alan kişi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılmadığını, şirketin son 7 daireyi satmaması için kooperatifin ihtiyati tedbirli tapu iptali ve tescil davası açtığını, şirketin sattığı ... nolu dairenin elden çıkarılması nedeniyle 400.000,00 TL üzerinden uğranılan zararın tazmini için dava açıldığını, ihbar olunan şirket üzerinde tapuda kayıtlı olan 7 adet daireye ilişkin davalı kooperatif tarafından açılan tapu iptal ve tescil davasının İstanbul Anadolu 14. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esas sayılı dosyasında derdest olduğunu, davalı tarafından ... nolu dairenin şirketçe satışı nedeniyle doğan zararın tazmini için açılan davanın İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen birleştirme kararıyla İstanbul Anadol 14. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esas sayılı dosyası ile birleştirildiğini, ... nolu pay ortaklığının karşılığı olarak yapılan dairenin tapusunun teminat olarak ... ... A.Ş'ye bırakılması ve şirketin bu daireyi üçüncü bir kişiye satıp tapuda devir işlemi yaparak elden çıkarması nedeniyle bu dairenin davacıya tapusunun verilmesi durumu ortadan kalkmış olduğundan bu pay ortaklığına ilişkin olarak davalının ortaklığının dondurulduğunu, bu pay ortaklığı için davacının 01.05.2012'ye kadar işlemiş ve ödenmiş aidat miktarı toplamının 181.180,00 TL olduğunu, bu tarihten sonraki dönemler için davacının aidat ödemesinin olmadığı, dava tarihine kadar aidat ödemesi yapmaya devam etmesi halinde 40.580,00 TL aidat ödemesinin gerektiği, kooperatifin dublex daire, normal daire ve küçük daire olmak üzere üç çeşit daire ürettiğini, kooperatifin elinde normal daire bulunmadığından davacıya elden çıkmış olan... nolu dairenin yerine başka normal daire teklifinin ve tesliminin mümkün olamadığını, ancak kooperatif elinde olan B Blok-4 nolu küçük dairenin, davacının elden çıkarılan dairesi yerine davacıya sözlü olarak teklif edildiğini, yatırdığı paranın küçük daireler için yatırılmış paralarla ölçütlenerek hesaplaşma ve mahsuplaşma teklif edildiğini, davacının bu teklifi kabul etmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

İhbar olunan ... ... A.Ş. vekili beyan dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin davacı ile davalı arasındaki ilişkiyi bilmediğini, fakat davalı kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı davranması ve geç teslimi nedeni ile doğmuş zararına karşılık müvekkilinin mülkiyetinde bulunan dava konusu taşınmazları irat kaydettiğini, müvekkili aleyhine dava konusu ... nolu taşınmazlar ile ilgili İstanbul Anadolu 14. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esas sayılı dosyası üzerinden dava açıldığını, dava konusu... nolu taşınmazın 160.000,00 TL bedelle satıldığını, satım bedelinin davalı kooperatifin borçlarına mahsup edildiğini, ... nolu daire için açılan tazminat davasının İstanbul Anadolu 14. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esas sayılı dosyası ile birleştiğini, bu dosyada alınan bilirkişi raporu ile müvekkilinin davalı kooperatiften alacaklı olduğunun tespit edildiğini belirterek davalı koperatifin beyanlarına itiraz etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece; davacı, kooperatif üyeliği kapsamında kendisine tahsis edilen ... nolu dairelerin devir ve tesliminin yapılmaması dolayısıyla uğranılan kira bedeli tazminatının davalıdan tahsilini talep ettiği, davacının, davalı kooperatifin 43 nolu üyesi olduğu, davalı kooperatif tarafından ... adet bağımsız bölümün davacıya tahsis edildiği, davalı kooperatifin üyelerine 2009'den itibaren tahsis ettiği daireleri fiilen teslim ettiği, 2010'den itibaren dairelerin tapularını ortaklar adına tescil ettiği, davalının tahsis edilen 3 adet dairenin çekilen ihtarnamelere rağmen dava tarihine kadar davacıya teslim edilmediği, tapu devrinin yapılmadığı, davacının 3 taşınmazın dava tarihine kadar teslim edilmemesi nedeniyle emsal kira bedellerine göre kira geti....,18 ve 22 nolu dairelerin ihbar olunan şirkete teminat amaçlı tapuda devirlerinin davalı kooperatif tarafından yapıldığı ve ihbar olunan şirket tarafından davacı ...'e tahsis edilen C-17 nolu bağımsız bölümün 28.01.2014 tarihinde dava dışı ...'a satıldığı, diğer iki bağımsız bölümün ihbar olunan şirket adına tapuda kaydının devam ettiği, bu hususun tarafların ortak beyanları ve dosya kapsamına alınan tapu kayıtlarından anlaşıldığı, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunun "Hak ve vecibelerde eşitlik" başlıklı 23. maddesinde; "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler" şeklinde düzenlendiği, kooperatifler hukukunda mutlak değil nispi eşitlik ilkesi geçerli olacağı, eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerektiği, somut olayda davalı kooperatifçe davaya cevap dilekçesinde, diğer üyelere 2009 yılında başlayarak 2010 yılında tahsis edilen bağımsız bölümlerin teslim edildiğinin belirtildiği, yine davalı tarafça, davacıya tahsis edilen üç bağımsız bölümün, genel kurul kararı olmaksızın dava dışı arsa payı sahibi ... ... San. A.Ş.'ye teminat amaçlı olarak tapularının devredildiği, .. nolu dairenin bu şirket tarafından üçüncü bir kişiye devredildiği, bağımsız bölümlerin davacıya tesliminin yapılamadığının kabul edildiği, davalının davacıya üç adet bağımsız bölümü verme yükümlülüğü bulunduğu, yukarıda zikredilen yasa hükmü uyarınca davalı kooperatifin ortaklarına eşit muamele etmesi gerektiğinden yükümlülüğünü yerine getirmeyen davalı kooperatifin davacının oluşan zararlarından sorumlu olacağı, dava konusu ... nolu bağımsız bölümün dava dışı bir üçüncü kişiye devri üzerine davacıya aidat borcu tahakkuk ettirilmediği belirtilmekle birlikte bilirkişi tarafından yapılan tespitte bu taşınmaza ilişkin davacının aidat borcunun bulunduğunun belirlendiği, ancak Kooperatif tarafından tahsis edilen bağımsız bölümün teslimi imkansız olsa dahi davalı kooperatifin, davacı kooperatif üyesinin kira bedelinden doğan zararınından sorumluluğunun devam edeceği (Yargıtay 11. HD. l0.07.2008 tarihli █████████ Esas █████████ Karar; 23.HD. 19.11.2018 tarihli █████████ Esas █████████ Karar), belirtilen sebeple davacının, kooperatife borcunun bulunmasının, diğer üyelere tesliminin yapıldığı tarihten itibaren kira tazminatı talep etmesine engel bulunmadığı, davacıya tahsis edilmiş olan ... nolu üç dairenin █████/2013-█████/2018 tarihine kadar getireceği rayiç kira bedellerinin 138.852,00 TL olduğunun bilirkişi tarafından hesaplandığı, bilirkişinin bu tespitinin Mahkemece de uygun bulunduğu, buna karşın davalı ve ihbar olunan tarafça İstanbul 14. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esasında görülen ve davalı tarafça ihbar olunan şirkete karşı açılan ... nolu bağımsız bölümlerin tapusunun iptaline ve ... nolu bağımsız bölümün elden çıkartılması sebebiyle tazminat istemine ilişkin davanın ve İstanbul Anadolu 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esasında davalı tarafça arsa sahibi şirkete karşı açılan ... nolu dairenin ihbar olunan şirketçe elde tutulmasından kaynaklı zararın tazminine ilişkin davanın sonucunun beklenmesinin Mahkemece görülen davanın neticesini etkilemeyeceği, bu kapsamda davalı tarafın, davacı ortaklığının ... nolu bağımsız bölüm yönünden konusuz kaldığı yönündeki savunmasının, bu yönde dosyaya yansıyan bir kooperatif kararı bulunmadığından ve davacı tarafın yeni bir bağımsız bölümün tahsisini ya da ödediği aidatlar dolayısıyla tazminat talep edebileceğinden yerinde bulunmadığı, davacı tarafça verilen 04.11.2019 tarihli dilekçe ile, ıslah talebinde bulunularak faize yönelik olarak davanın ıslah edildiği, davacının dava dilekçesi ile 165.165,00 TL kira bedeli tazminatının tahsilini talep ettiği, bu durumda dava konusu edilen asıl alacak talebi bakımından en geç dava tarihi itibariyle davalının temerrüte düştüğü, davacı tarafın ıslah ile başlangıçta istemediği alacağın faizini isteyebileceği, davacı alacağına avans faizi işletilmesi talebinin yerinde bulunmayarak yasal faize hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 138.852,00 TL kira tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin redddine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Karar yasal süresinde davalı kooperatif ile ihbar olunan tarafından istinaf edilmiştir.

Davalı istinaf nedenleri olarak; hakkında müdahillik kararı verilmeyen ihbar olunan duruşmalara katılma hakkı olmadığını ve kararı istinaf etme hakkının olmadığını, ihbar olunan şirketin istinaf talebinin usulden reddi gerektiğini, C-17 no'lu dairenin kooperatif ile sözleşme düzenleyen bir kısım arsa payı sahibi ...'lar A.Ş tarafından üçüncü kişiye satılıp tapuda devir ve teslim işlemi yapılıp elden çıkarılması nedeniyle bu pay ortaklığının konusu ortadan kalktığını, bu nedenle kooperatifin bu pay yönünden ana sözleşmeden doğan yükümlülüğünü yerine getirmesinin fiilen mümkün olmadığını, bu dairenin satışı ve devri tarihinde ait olduğu pay ortaklığının dağıldığını, bu durumda davacının bu pay ortaklığı nedeniyle kooperatife ödediği sermayesini davalının kusurundan kaynaklanan tazminat ile birlikte (haklı bir tazminat ile birlikte) istemesi dışında hukuki bir çözümün mümkün bulunmadığını bu daire için diğer dairelerle birlikte kiradan yoksun kalma tazminatı talep edemeyeceğini, yargılamanın her aşamasında yaptıkları itiraz ve hukuki uyarılarının dikkate alınmayıp elden çıkan daireye ilişkin pay ortaklığının devam ettiği kabul edilip, bu daire yönünden satış ve devir tarihini takip eden süreç için mahrum kalınan kira hesaplaması yaptırılmasının önce hukuka, sonra akla ve mantığa uygun düşmediğini, Mahkemece verilen kararın bu durumun süresiz olarak devam edeceği şeklinde bir anlam taşıyacağından hukuka aykırılığı artıracağını, mahkemece seçilen bilirkişiler tarafından düzenlenen raporlardan karara gerekçe olarak dayanak alınan bilirkişi raporunda İstanbul Anadolu 7.Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ esas sayılı dava dosyasının sonucunun beklenmesinin uygun olacağı belirtildiği halde, mahkemece bu davanın sonucu beklenmeden karar verildiğini, ancak beklenmemesinin gerekçesinin açıklanmadığını, dava dosyasının sonucunun beklenmemesi ve bilirkişi raporunun yetersizliği nedenleriyle adil yargılama hakkına erişimlerinin engellendiğini, karara gerekçe oluşturan bilirkişi raporunda davacının sahibi bulunduğu 3 adet pay ortaklığının karşılığı olarak kooperatif tarafından üretilen..., ... no'lu daireler için hesaplanan toplam 138.852,00 TL rayiç kira bedelinden davacının... no'lu daire için dava tarihine kadar ödemesi gereken ve ödemediği aidat borç ve faizi miktarı olan 58.690,58 TL'nin mahsubu sonucu davacının ancak davalıdan 80.161,42 TL talep edebileceği belirtildiği halde ve mahkemenin karar gerekçesinde bu raporun benimsendiği açıklandığı halde, davanın 138.852,00 TL üzerinden kabul edildiğini, bilirkişi raporunda belirtilen 58.690,58 TL aidat borç ve faizinin mahsup edilmediğini, nedeninin de açıklanmadığını, davacının sahibi bulunduğu... ortaklık payının karşılığı olarak üretilen ... no'lu dairenin ... A.Ş. tarafından ... isimli kişiye satılıp tapuda devir ve tescil işlemi yapıldığından bu dairenin ait olduğu pay ortaklığı yönünden kooperatif ile davacı arasındaki ortaklığın dağılmış sayılacağını, bu pay ortaklığı yönünden 1163 sayılı yasanın dağılmaya ilişkin kurallarının uygulanmasının zorunlu olduğunu, kooperatif yönetiminin kusurundan kaynaklanan bir dağılma söz konusu olduğundan, bu pay oraklığı için davacının ortaya koyduğu sermayesinin haklı bir tazminatla birlikte geri istenmesi dışındaki hukuki bir çözümün hukuka, adalete ve mantığa aykırı düşeceğini belirterek mahkeme kararının kaldırılmasını talep ve istinaf etmiştir.

İhbar olunan vekili istinaf nedenleri olarak; huzurdaki davayı esastan etkileyecek nitelikte olan ve gerek konuları gerekse de tarafları aynı olan, bu nedenle de bekletici mesele yapılması talep edilen İstanbul Anadolu 14. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ E. Sayılı dosyasının sonucu beklenilmeden karar verilmesinin hatalı olduğunu, davacının aidat borcunu ödemediğini, TBK 97. maddesi gereği aidat borcunu ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen davacıya kira tazminatı ödenmesinin hukuka aykırı olduğunu, ifa imkansızlığı nedeni ile konut tahsis edilemeyen davacıya kira tazminatı verilebilmesi için bu hususta alınmış bir genel kurul kararının bulunması gerektiğini, kesinlikle kabul anlamına gelmemek ile birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporunda... nolu daire için hesaplanan rayiç kira bedelinden mahsup işlemi yapılması gerektiği belirtilmesine rağmen mahkemece mahsup işlemi yapılmayarak hatalı bir karar verildiğini, davanın ihbar olunan şirkete ihbarının haksız olduğunu, ihbar olunan şirketin davacı ve davalı arasındaki hukuki ilişkiyi bilmesine olanak bulunmadığını belirterek mahkeme kararının kaldırılmasını talep ve istinaf etmiştir.

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE

Dava, kooperatif üyeliğine dayalı kira tazminatının tahsili istemine ilişkindir.

Mahkemece, yukarıda yazılı gerekçe ile davanın kısmen kabul kısmen reddine, 138.852,00 TL kira tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin redddine karar verilmiştir.

Karar, davalı kooperatif ile ihbar olunan tarafından istinaf edilmiştir.

İstinafa konu uyuşmazlık; davacının kendisine teslim ve kendisi adına tescil edilmeyen taşınmazlar nedeniyle davalı kooperatiften kira tazminatı talep edip edemeyeceği, davacının aidat borcu olması halinde kira tazminatından mahsubunun gerekip gerekmeyeceği ile davalı ile ihbar olunan arasındaki tapu iptal tescil davası ile gecikme tazminatı davasının bu dosyada bekletici mesele yapılıp yapılmayacağı noktalarında toplanmaktadır.

Mahkemece dosya kapsamında alınan mali bilirkişi tarafından düzenlenen 30.09.2019 ve 30.09.2019 tarihli kök ve ek raporda; davacı ...'in davalı ... Kooperatifi'nden sahibi olduğu ... nolu, 3 adet bağımsız bölümlerin dava tarihine kadar davacıya teslim edilmediği, davacının 05.09.2013'den 05.09.2018 dava tarihinden geriye dönük 5 yıllık mahrum kalınan kira bedeli tazminatının toplam 165.165,00 olduğu yönünde görüş bildirilmiştir.

Mali müşavir ve kooperatif uzmanı tarafından düzenlenen 17.02.2020 tarihli bilirkişi heyeti raporunda; davalı kooperatifin tasarrufunda ve mülkiyetinde olmayan, davacı ortağa tahsis edilmiş daireler için kira tespiti yapılmasının yasal dayanağının mevcut olmadığı, arsa sahibi şirketin mülkiyetinde bulunan üç daire bedelinin davalı kooperatifin genel kurul gündemine alınarak belirlenebileceği, davalı kooperatif tarafından davacıya ödenebileceği yönünde görüş bildirilmiştir.

Nitelikli hesaplama uzmanı bilirkişi tarafından düzenlenen 21.09.2020 tarihli raporda; dava konusu taşınmazlara ait tapu kaydının celbinin gerektiği, davacının kural olarak kooperatif tarafından diğer üyelere dairelerinin teslim edildiği Aralık 2010 dan itibaren kendisine tahsis edilen dairelerin rayiç kira bedellerini talep hakkı olduğu, davacının talebi doğrultusunda 5 yıllık zamanaşımı süresine göre 05.09.2013 tarihine göre hesaplama yapılması gerektiği, rayiç kira bedellerinin ise emlak vergi veya vergi dairesi kayıtları ile tespitinin mümkün olmadığı, mahallinde konusunda uzman inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanından oluşacak bir heyetle dava konusu taşınmazın bulunduğu semt, semt içindeki yeri, ulaşım durumu, inşa tarzı, taşınmazların binadaki konumu, alanı, civardaki emsal taşınmazların rayiç kira bedelleri dikkate alımarak keşfen tespit ettirilmesi gerektiği, ancak dosyadaki bilgilerden davacıya tahsis edilen bağımsız bölümlerin davalı kooperatif adına kayıtlı olmadığı, üçüncü şahıslara devir edilmiş olduğu, ... nolu dairenin tapusunun iptali için kooperatif tarafından açılmış bulunan davanın devam ettiği anlaşıldığından ... nolu daire için bu davanın sonucunun beklenmesi gerektiği, davacıya konut tahsisinin imkansız olduğunun anlaşılması halinde davacının eksik ödemeleri dikkate alınarak diğer üyelere verilen emsal konutların dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceği, bu zararın tespiti uzmanlık alanı dışında olduğundan mali müşavir, inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan bilirkişi kurulu tarafından keşfen yapılması gerektiği yönünde görüş bildirilmiştir.

Mali müşavir, inşaat mühendisi ve nitelikli hesaplama uzmanı bilirkişi tarafından düzenlenen 19.02.2021 tarihli raporda; davacının kural olarak kooperatif tarafından diğer üyelere dairelerinin teslim edildiği Aralık 2010 ayından itibaren kendisine tahsis edilen dairelerin rayiç kira bedellerini davalı kooperatiften talep etme hakkına sahip olduğu, davacının talebi 5 yıllık zamanaşımı süresi dikkate alınarak 05.09.2013 tarihi itibariyle olduğundan talebi doğrultusunda hesaplama yapılması gerektiği, davacı kooperatif üyesinin kooperatife borcunun bulunması diğer üyelere teslimin yapıldığı tarihten itibaren kira tazminatı talep etmesine engel bulunmadığı (Bkz. 11.HD.10.7.2008 Tarih █████████ Esas █████████ Karar; 23.HD. 19.11.2018 Tarih █████████ Esas █████████ Karar), heyetçe yapılan inceleme ve değerlendirmede davacıya ait 3 bağımsız bölümün 05.09.2013 tarihinden 05.09.2018 tarihine kadar getireceği rayiç kira bedellerinin 138.852,00 TL olarak hesaplandığı, diğer taraftan davacının kooperatif aidatlarından dolayı borcunun bulunduğu, davacının üyesi bulunduğu... numaralı ihtilaflı olan daireye ilişkin aidatların 2015 senesi Haziran ayından sonra tahakkukunun yapılmadığı, ancak kooperatifin genel muhasebesinde yevmiye defter kayıtlarında aidat borç tahakkukunun devam ettirildiği, davacının 05.09.2018 tarihi itibariyle 58.690.58 TL borçlu bulunduğu, buna göre davacının 05.09.2013 tarihinden 05.09.2018 tarihine kadar talep edebileceği kira bedeli 138.852,00 TL olmasına rağmen 17 nolu daire ile ilgili aidat borcu ve faiz tutarının 58.690.58 TL olması karşısında kooperatiften talep edebileceği tutarın 138.852.00 TL - 58.690.58 TL = 80.161.42 TL olacağı yönünde görüş bildirilmiştir.

Mali müşavir, inşaat mühendisi ve başka bir nitelikli hesaplama uzmanı bilirkişi tarafından düzenlenen 30.07.2021 tarihli raporda; 19.02.2021 tarihli rapordaki görüş tekrar edilmiştir.

1163 sayılı Kanun'un 23. maddesinde; "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler" ifadesine yer verilmiştir. Kooperatifler hukukunda mutlak değil, nispi eşitlik ilkesi geçerlidir. Eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerekir. Dairelerin teslim edildiği tarih ve teslim edilme anındaki niteliği eşitlik ilkesi uyarınca değerlendirilmeli, eşitlik ilkesine aykırı biçimde eksik ve kusurlu imalatın tespit edilmesi halinde bunun, kullanıma engel olup olmadığı, bu kapsamda kira kaybı isteminin yerinde olup olmadığı irdelenmelidir. Bu durumda, aynı statüdeki diğer üyelere teslim edilen bağımsız bölümlerin ne şekilde teslim edildiğinin, eşitlik ilkesinin ihlâl edilip edilmediğinin saptanması, eksik ve ayıplı imalatın tespiti halinde bunun kira kaybına yol açıp açmadığının belirlenmesi gerekmektedir. Teslim tarihi yönünden ise kooperatif kayıtları inceletilerek, bağımsız bölümlerin teslim tarihine ilişkin genel kurullarda bir tarih kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı, bir tarih belirlenmemiş ise bağımsız bölümlerin diğer üyelere hangi tarihte teslim edildiğinin saptanması, dayandığı delilleri sunması için davalı kooperatife olanak tanınması icap etmektedir. Konutların tamamlanmamış olması halinde, davacının da beklemesi ve bu duruma katlanması gerekir. Diğer üyelerin konutları tamamlanıp teslim edilmiş ise davacının da dairesinin bitirilip teslimini istemek hakkıdır. Kooperatifin diğer üyelerinden davacı ile aynı konumda olup, kooperatife borcu olduğu halde dairesini teslim alıp yararlanmaya başlayan üyelerin varlığının tespiti halinde, eşitlik ilkesi uyarınca davacının da aynı süre zarfında kira bedeli talep hakkı doğacağının kabulü gerekir.(Yargıtay 23. HD. 28.09.2015 tarihli █████████ E. █████████ K. Sayılı İlamı)

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacı ile aynı durumdaki diğer üyelere konutların 2010 Aralık ayından itibaren teslim edildiği, davalı kooperatifin defter, kayıt ve belgeleri, bilanço gelir gider cetvelleri ve genel kurul kararları, genel kurul hazirun cetvellerinin incelendiği, yukarıda açıklanan ilkeleri somut olay bakımından tartışan açıklayıcı, gerekçeli ve denetime elverişli rapor alındığı, davacının talebi ile bağlı dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık zamanaşımı süresi gözetilerek hesaplama yaptırıldığı, yerinde fiilen yaptırılan teknik bilirkişi incelemesine sonucunda davacının talep edebileceği kira kaybı miktarının belirlendiği, davalı kooperatifin aşamalarda C 17 nolu bağımsız bölüm ihbar olunan tarafından satıldığı için bu taşınmaz yönünden davacının aidat borcunun olmadığının beyan edildiği, diğer taşınmazlar yönünden ise bilirkişi tarafından yapılan tespitlere göre davacının aidat borcunun bulunmadığının tespit edildiği, kooperatifte kayıtlı taşınmazı teslim edilen diğer 63 üyenin de aidat borcunun bulunduğu anlaşılmakla eşitlik ilkesi uyarınca davacının da aynı süre zarfında kira bedeli talep hakkı doğacağından mahkemece yukarıda yazılı şekilde karar tesisi isabetli olmuştur.

Öte yandan, ihbar olunan ile davalı kooperatif arasındaki tapu iptali tescil davası (C18 ve C22 yönünden) ile gecikme tazminatı davası (C17 yönünden) davacının kira kaybı bedelini talep etmesine engel değildir. Çünkü davacı bu süre zarfında kendisine teslim edilmeyen taşınmazdan elde edeceği kira gelirini elde edememiştir.

Açıklanan nedenlerle; ilk derece mahkemesi kararı usul ve yasaya uygun olduğundan davalı ve ihbar olunan vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1-b.1 bendi gereğince ayrı ayrı esastan reddine karar verilmesine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M

: Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;

1-İstanbul Anadolu 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin █████████ Esas, █████████ Karar sayılı ve █████/2021 tarihli kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan davalı ve ihbar olunan vekillerinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b.1 bendi gereğince ayrı ayrı esastan REDDİNE,

2-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince alınması gereken 732,00 TL harçtan davalı tarafından yatırılan 2.371,24 TL harcın mahsubu ile bakiye 1.639,24 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davalı kooperatife İADESİNE,

3-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince alınması gereken 732,00 TL harçtan ihbar olunan tarafından yatırılan 80,70 TL harcın mahsubu ile bakiye 651,30 TL harcın ihbar olunandan tahsili ile HAZİNEYE İRAT KAYDINA,

4-Davalı ve ihbar olunan tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendileri üzerinde BIRAKILMASINA,

Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b.1 bendi ile aynı Kanunun 361.1 maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren iki haftalık süre içerisinde Temyiz Kanun Yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi.█████/2026