künyeli başakşehir çekilişe çekilişle etap mucibince çekilen blok katıldığını projesi

Anahtar kelimeler: Künyeli Başakşehir Çekilişe Çekilişle Etap Mucibince Çekilen Blok Katıldığını Projesi

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

3. HUKUK DAİRESİ

ESAS NO

: █████████

KARAR NO

: █████████

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

K A R A R

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ

: İSTANBUL 16. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ

: █████/2025

NUMARASI

: ████████ E - ████████ K

DAVANIN KONUSU

: Menfi Tespit

KARAR TARİHİ

: █████/2026

Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle , dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ...'nın, T.C. ...(...) tarafından gerçekleştirilen çekilişe katıldığını ve 26.06.2019 tarihinde çekilen bu çekilişle; İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, ... Mahallesi, 2. Etap - .... Konut Projesi kapsamında; ... Ada, 6 Parsel, ... Blok Kat: .., Daire: .. künyeli dairenin mülkiyetini, ... tarafından belirlenen ücret ve şartlar mucibince kazanma hakkı elde ettiğini, bunun üzerine 54.652 TL olarak belirlenen peşinat bedelini toparlamaya çalışan müvekkilinin; süreç zarfında, ... T.C. numaralı ...’in teklifiyle karşılaştığını, bu teklife göre ...; gerekli peşinatı bulabileceğini söylediğini ancak bunun karşılığında, ilgili taşınmaz üzerinde alım-satım dahil her türlü işlemi gerçekleştirmesine olanak sağlayacak vekaletnamenin, müvekkili tarafından kendisine verilmesini istediğini, bunun üzerine söz konusu vekaletnamenin, 16.09.2021 tarihinde Beyoğlu 12.

Noterliğinde … yevmiye numarasıyla müvekkili tarafından ...’e verildiğini, mezkur taşınmazın satımına ilişkin vekaletnameyi elde eden ...'in, bu

vekaletnameyle birlikte, aynı tarihte, ... T.C. numaralı ...'nın alıcı olarak yer aldığı, harici bir satış sözleşmesi de hazırladığını, sözde taşınmaz devir

borcu doğuran ancak resmi şekle uyulmadan imza edilen bu sözleşmeye göre; mezkur taşınmazın, 150.000 TL karşılığında ...’ya satılmış görünmekte olduğunu, taşınmaz devir borcu doğurmasına rağmen resmi şekle uyulmadan hazırlandığı için

kesin hükümsüz olan bu sözleşmeye göre; satıcı olarak geçen müvekkilinin, taşınmazı

...’ya devredecek; ... da 150.000 TL’yi müvekkili hesabına geçeceğini, ancak sadece bu kadar değil aynı zamanda, bu geçersiz devir borcuna teminat olması adına; müvekkilinin keşideci, müvekkilin kızı ...’ün avalist/KEFİL, sözde alıcı ...’nın ise lehtar olduğu ve tam 550.000 TL değerinde olan bir bono da tanzim ettirildiğini, bu bononun, ilgili sözleşmeye binaen ve müvekkilinin sözde devir borcuna teminat olması için düzenlendiği; dilekçe ekinde sunulan sözleşmenin metninde, kuşkuya mahal vermeyecek derecede açıkça ifade edildiğini, taşınmaz devir borcu doğurmasına rağmen resmi şekle uyulmadan hazırlanan 16.09.2021 tarihli kesin hükümsüz sözleşme ve dava konusu bedelsiz bononun, bu sözleşmeye binaen hazırlandığını açıkça ortaya koyan sözleşme metni) gerçek değeri milyonları bulan taşınmazı, 150.000 TL’ye ele geçirdiklerini düşünen

... ve ..., fırsatı kaçırmamak adına, 25.10.2021 tarihinde, Müvekkili adına peşinat parasının ödenmesini de sağladıklarını, ancak yine aynı

tarihte, 25.10.2021’de işleri daha da bulandırmak ve takibi zorlaştırmak adına, ..., ... T.C. numaralı ...’e ilgili taşınmaz için teamüllere aykırı olarak alt vekalet verdiğini, müvekkilinden vekalet alan ...’in ...’e verdiği; Bakırköy 29. Noterliği, ... yevmiye numaralı, 25.10.2021 tarihli alt vekalet) oyuna getirildiğini ve kullanıldığını fark eden müvekkilinin, 04.02.2022 tarihinde, vekalet görevini kötüye kullanan ...’i azlettiğini, kesin hükümsüz olan sözleşmeye dayanarak tescile zorlama davası açılamayacak oluşu nedeniyle, bu hususta ayrıca bir hukuki işleme gerek olmasa da bünyesinde

barındırdığı mücerretlik niteliği ve ciro edilme tehlikesi nedeniyle; mezkur bononun bedelsizliğinin tespiti ve bu suretle iptalini, dava sonuçlanana kadar ihtiyati tedbir olması adına, dava konusu senet aslının ivedi olarak muhafaza altına alınmasına ve ciro edilmesini önleyecek başkaca her türlü tedbire dava konusu senedin kaynağı olan satış sözleşmesinin kesin hükümsüz olması nedeniyle senedin bedelsizliğine ve dolayısıyla müvekkilin bu senedin borçlusu olmayacağına dair menfi tespite bedelsizliği tespit edilen dava konusu senedin iptaline, vekalet ücreti ve her türlü yargılama giderinin davalı taraf üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı cevap dilekçesinde özetle; davacının haksız ve hukuka aykırı olarak mesnetsiz beyanlarla menfi tespit davası açtığını, davacının dava dilekçesinde yazılan yanlış bilgiler ile konuyu saptırılmaya çalışıldığını, davacı tarafın yanlış bilgiler, yalan yanlış ithamlar ile bana ve vekalet alan ...'e iftira atarak, olayları çarpıtarak haklı çıkmaya çalışmakta olduğunu, tarafına ve ...atılan asılsız iftiranın yalan olduğunu ... ve Kızı ... de ayrıntısı ile bilmekte olduğunu, davacıyla anlaşarak İstanbul Başakşehir ... 2. (İkinci) Etapta hak sahiplerine verilen proje içinde ada ... ve parsel 6 da ... Blok 4. Kat 11 nolu konuttaki tahsis hakkını ve bilumum hukuk vecibeleriyle birlikte ...'den alındığını ve borcu bitmemiş daireyi, devir işlemi ile kendisine devrettiğini, ...'nın Kızı ... kendisi gibi Beyoğlu Belediyesinde çalışan bir memur iş arkadaşına muhabbet esnasında annesinin ... de daire hakkı olduğunu ve bunu da satmak istediklerini beyan ettiğini, ilgili arkadaşının da bu gibi daireleri alan emlakçıların olduğunu beyan ederek istersen size yönlendiririm diyerek kendisinden onay alarak kendilerine yönlendirdiğini, ...'ün telefon ile aranarak bağlantıya geçildiğini, kendisinin ...'deki daire haklarını satıp satmayacaklarının sorulduğunu, kendilerinin de ...'deki daire haklarını satmak istediklerini beyan ederek Beyoğlu Belediyesinde buluşma talebin de bulunduklarını, telefonda kendilerine daire hakkının kime ait olduğu sorulduğunu, kendisinin daire hakkının annesinin adına olduğunu beyan ettiğini, ... bizi arayarak annesi ile konuştuğunu ...'deki daire haklarını satacağını beyan ettiğini ve prosedür ile bilgi aldığını ve devir ile ilgili örnek belgeleri kendisine gönderildiğini ve maddeler üzerinde anlaşılarak bize satış devir ile ilgili konuları konuşmak için Beyoğlu Belediyesinde çalıştığı birimde randevu vererek belediyeye çağırdığını, 14.19.2021 tarihinde Beyoğlu Belediyesine ... ile birlikte istenilen tarih ve saatte görüşmeye gidilerek ...'ün çalışma ofisine gidildiğini, kendisi ile buluşup bizi kendinin çalıştığı birimin amirinin odasına götürerek annesi ... ile toplam 5 kişi olarak oturup tanıştıktan sonra konu olan mevzuyu konuşmaya başladıklarını, ...'nın ve ...'ın da Giresunlu hemşehrileri olduğunu öğrendikleri ve belediye de başka ortak tanıdıklasrının çıkması sebebi ile ve ...'nın kızının da belediye memuru olması sebebi ile kendilerine güvenerek dairesini almaya karar verdiklerini, arz ve izah ettikleri ve resen nazara alınacak sebeplerle; fazlaya ilişkin dava ve talep haklarım saklı kalmak kaydıyla; haksız, mesnetsiz ve hukuka aykırı davanın reddine, dava masrafları ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; "dava konusu harici gayrimenkul satış sözleşmesi hukuken davacıya gayrimenkul devir borcu yüklediği iddia edilmekte ise de dava konusu harici satış taahhütünün TBK m.12/2 ve m.11 , TMK m.706 ve m.634 gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmazın harici satış ve devrinin geçersiz olduğu, işbu sözleşmelerin tapuda veya resen noterde düzenlenmesi gerektiği yasal düzenlemeler gereğidir. Taşınmaz teslim edilmiş olsa dahi, yapılan devir bu nedenle hukuki sonuç doğurmayacaktır. Cezai şart niteliğinde taşınmaz satış bedeli ve peşinat olarak ödenen toplam 204.652-TL'lik ödeme karşılığında dava konusu █████/2021 tarihli davacının keşidecisi ve davacının kızı ...'ün kefil, ...'nın lehtar olarak yer aldığı ve ciro yolu ile dava dışı ...'ya intikal eden 550.000-TL'lik bononun, esasen ödenen bedelin teminatı ve satışın yapılmaması halinde cezai şart niteliğinde düzenlendiği anlaşılmakta ise de, geçersiz bir sözleşmenin hukuken cezai şart talebine engel olduğu yerleşik yargıtay içtihatları gereği olup, davacının ancak sebepsiz zenginleşme ve denkleştirici adalet kuralı gereğince TMK m.2'de göz önünde bulundurularak yapılan ödemenin denkleştirici adalet ilkesine göre dava tarihi █████/2022 tarihi itibariyle 314.775,74-TL olduğu ve davacının bu miktar borçtan sorumlu olup, bu miktarı aşan 550.000-TL bononun 235.224,26-TL'sinden ötürü davalı harici satış sözleşmesini yapan ...'ya borçlu olmadığının kabulü gerekeceği, senedin 3.şahsa intikal etmiş ve icra takibine konu edilmesi sebebiyle kambiyo senetlerinin niteliği gereği üçüncü şahıs ... yönünden geçerliliğini koruduğu dikkate alınarak dava konusu bono yönünden davacının davalı lehtar ...'ya 235.224,26TL bono bedelinden borçlu ve sorumlu olmadığının tespitine ilişkin menfi tespit davasının kabulü gerektiği , fazlaya ilişkin istemin reddi gerektiği sonuç ve kanaatine varılmış ve aşağıdaki gibi hüküm tesis etmek gerekmiştir." gerekçeleriyle

1-Davacının açtığı menfi tespit davasının dava konusu bononun icra takibine konu edilmesinden önce açıldığı, bononun dava konusu gayrimenkul harici satış sözleşmesi ödeme bedelinin sözleşmenin ifa edilmemesi halinde, sözleşme gereği gayrimenkul devri borcunun üstten davacı tarafından davalıya , ödeme bedeli ve bu nedenle oluşacak zararların tazmini için verildiği, denkleştirici adalet ilkesi gereğince harici satış ve taahhüdün hukuki sonuç doğurmadığı TBK 12/2 , TMK 706 , TBK 11 ve TMK 634 , 706 maddeleri gereğince tespit edilmekle, ödeme bedelinin yerleşik yargıtay içtihatlarına göre ve denkleştirici adalet ilkesi gereğince davacı tarafından davalıya bilirkişi raporunda belirlenen takip tarihindeki paranın reel değer olarak tespit edilen 314.775,74 TL olarak iade edilmesi gerektiği tespit edilmekle, menfi tespit davasının KISMEN KABULÜ İLE;

2-Dava konusu "Keşidecisi ... ... , tanzim tarihi █████/2021, tanzim yeri İstanbul , █████/2022 vadeli 550.000,00 TL meblağlı, lehtarı davalı ... olup , 3. Şahsa ciro yolu ile intikal eden ve senette ...'ün kefil sıfatı ile yer aldığı " bonodan ötürü davacının davalıya 235.224,26 TL borçlu olmadığının TESPİTİNE, karar verilmiştir.

Karara karşı davacı ve davalı tarafça istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Davacı vekili istinaf başvurusunda önceki iddialarını tekrarla birlikte özet olarak; müvekkiline ödendiği kabul edilen tutarın aynen iadesine karar verileceği halde, denkleştirici adalet ilkesi uygulandığından bahisle, yasal faizi ve hatta uygulanan en yüksek faizi dahi aşan şekilde bir hesaplama yapılmış olması müvekkilin hakkına halel getirdiğini, davanın tümden kabulüne karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep ve istinaf etmiştir.

Davalı vekil istinaf başvurusunda önceki iddialarını tekrarla birlikte özet olarak; davacıyla anlaşarak İstanbul Başakşehir .... Etapta hak sahiplerine verilen proje içinde ada ... ve parsel 6 da ... Blok 4. Kat ... nolu konuttaki tahsis hakkını ve bilimum hukuk vecibeleriyle birlikte ...'den alındığını ve borcu bitmemiş daireyi devir işlemi ile kendisine devrettiğini, taşınmazın devrinden sonra senedin bedelsiz hale geleceğinin beyan ve kabul edildiğini, davacının sözleşmeye uymadığını, kişinin kendi kusuruna dayanarak hak iddiasında bulunamayacağını ve hukuki haklarını kötü niyetle kullanamayacağını ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep ve istinaf etmiştir.

Dava, geçersiz taşınmaz satış sözleşmesi gereği verilen bono gereği menfi tespit talebine ilişkindir.

Davacı, davalıya vekili aracılığıyla taşınmazın 150.000,00 TL bedelle devredildiğini, sözleşme gereği 550.000 TL değerinde olan bir bono düzenlendiğini, bu miktarda borcu olmadığını ileri sürmektedir.

Davalı ise, sözleşmenin geçerli olduğunu, sözleşme gereği taşınmaz devredildiğinde bononun iade edileceğini savunmuştur.

Taraflar arasında, davacıya ait dairenin satışı 150.000,00 TL bedelle satışı konusunda anlaşma yapıldığı bu bedelin ödendiği, sözleşme gereği taşınmaz devrinde iade edilmek kaydıyla 550.000,00 TL bedelli senet verildiği hususlarında ihtilaf yoktur.

Tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme, resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir. (TMK'nın 706, BK'nın 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddesi) Bu nedenle taraflarına hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler.

█████/1940 gün ve 2/7 sayılı İçtihadı Birleştirme kararına göre, geçersiz taşınmaz satışında verilen satış bedeline alıcı faiz, taşınmazın kullanılmasından dolayı da satıcı ecrimisil veya kira bedeli isteyemez. Davaya konu taşınmaz satış sözleşmesi geçersiz olduğuna göre, her geçersiz satışta olduğu gibi taraflar aldıklarını sebepsiz iktisap hükümleri dairesinde iade ile yükümlüdürler. Bu ilkeler ışığında davalı, haricen satın alınan taşınmaz için kira bedeli isteyemez. Davaya konu taşınmaz satış sözleşmesi geçersiz olduğuna göre, her geçersiz satışta olduğu gibi taraflar aldıklarını sebepsiz iktisap hükümleri dairesinde iade ile yükümlüdürler.

Dosya kapsamındaki bilgi ve belgelerden; taraflar arasında yapılan tapulu taşınmazın satışına ilişkin harici sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğundan, davalı ödenen parayı denkleştirici adalet ilkesine göre iade etmekle yükümlüdür. Denkleştirici adalet kuralı gereğince iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ifanın imkansız hale geldiği tarihteki alım gücüne uyarlanması zorunluluğu bulunduğundan, satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken Yargıtay'ın istikrar kazanmış uygulamasına göre ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın, işçi ücretlerindeki artış ve döviz kurlarındaki artış ortalamaları gözönünde tutularak belirlenmesi gerektiği, bilirkişi raporunda da bu yönde hesaplama yapılmış olduğu anlaşılmasına göre mahkemece yazılı şekilde karar verilmesi isabetlidir.

Bu itibarla, ilk derece mahkemesince verilen kararda mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirilmesi bakımından usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmamasına göre, davacının ve davalının istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi uyarınca reddine karar verilmesi gerekmiştir.

K A R A R

: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

Davacının ve davalının istinaf başvurularının HMK 353/1-b-1 maddesi uyarınca ayrı ayrı reddine,

Davacıdan alınması gereken 732,00 TL karar ve ilam harcından, peşin alınan 615,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 116,60 TL'nin bu taraftan alınarak hazineye irat kaydına, (Harç tahsil müzekkeresinin temyiz edilen dosyalarda Dairemizce, temyiz edilmeden kesinleşen dosyalarda İlk Derece Mahkemesince ilgili Vergi Dairesine yazılmasına,)

Davalıdan alınması gereken 16.068,17 TL karar ve ilam harcından, peşin alınan 4.017,50 TL harcın mahsubu ile bakiye 12.050,67 TL'nin bu taraftan alınarak hazineye irat kaydına, (Harç tahsil müzekkeresinin temyiz edilen dosyalarda Dairemizce, temyiz edilmeden kesinleşen dosyalarda İlk Derece Mahkemesince ilgili Vergi Dairesine yazılmasına,)

İstinaf yargılama giderlerinin istinaf eden üzerinde bırakılmasına,

İstinaf sebebiyle yatırılan gider avansı bakiyesi varsa karar kesinleştiğinde istinaf edene ilk derece mahkemesince iadesine,

Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 361.madde uyarınca gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi. █████/2026