Anahtar kelimeler: Çiğdemtepe Dubleks Kattakiler Katta Dükkan Tapunun Katlı Tevzi Zemin Şer
T.C. ...10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINAT.C.ANKARA10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİGEREKÇELİ KARARESAS NO
: ████████KARAR NO
: ████████HAKİM
: ... ...KATİP
: ... ...DAVA
: Alacak (Eser Sözleşmesine Dayalı)DAVA TARİHİ
: █████/2024KARAR TARİHİ
: █████/2026KARAR YAZIM TARİHİ
: █████/2026...8. Asliye Hukuk Mahkemesinin █████/2024 tarih ve ███████ Esas, ███████ Karar sayılı görevsizlik kararı sonucu mahkememize tevzi olunan Alacak ( Eser Sözleşmesine Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;DAVA
:Davacı Vekili, Dava Dilekçesinde Özetle; Müvekkilleri ile davalılar arasında Y.... .... .... şirketinin müteahhit, davalılardan... şirketinin arsa sahiplerinden olduğunu, sözleşmeye göre ...ili ... ilçesi Çiğdemtepe mahallesinde, tapunun 61196 ada ve 3 parsel numarasında kayıtlı taşınmaz üzerinde zemin kat +13 katlı ve her katta 2 şer daire olmak üzere ve 13. katta dubleks ve zemin kattakiler dükkan olacak şekilde 28 bağımsız bölüm inşa etmek üzere anlaştıklarını, anılan sözleşmenin Teknik Şartlar bölümünün 57. maddesi uyarınca binanın en üst katının teras daire (dubleks) olarak yapılacağı ve bu dairenin Arsa sahibine ait olacağı, yapım masraflarının da arsa sahibine ait olacağını, Müvekkili Firmanın inşaatı bitirip dubleks daireyi teslim ettiğini, bu dubleksi 3. bir şahsa sattıklarını, dubleksin teras katının yapım masraflarını müvekkiline bu güne kadar ödemediklerini, fazlaya ve ek zarara ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak üzere davalılardan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilen binanın 13. katında bulunan dubleks dairenin teras katının yapım masraflarının, dubleks dairenin davalılarla 3. kişiye satım tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte müşterek ve müteselsilen tahsiline, aynı taşınmaz üzerinde inşa edilen binada bulunan davalılar adına kayıtlı 22 nolu bağımsız bölümün 3. şahıslara devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir kararı verilmesine, yargılama giderlerinin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini dava ve talep etmiştir.Davacı Vekili █████/2026 Tarihinde Islah Dilekçesi Sunmuş, Dilekçesinde Özetle; davalılardan .... ... .... Yevmiye Nolu .... .... .... Tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satışvaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesiuyarıncainşa edilen binanın 13. Katında bulunan dubleks dairenin teras katının yapım masrafı olan 193.396,24 TL nin ,dubleks dairenin davalılarla 3. Kişiye satım tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte müşterek ve Müteselsilen tahsilinie karar verilmesi ile yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.CEVAP
:Davalılar Vekili Cevap Dilekçesinde Özetle; Dava dilekçesinde ve ...18. Noterliği'nden gönderilen ihtarnamede taraflar arasındaki sözleşmenin hem... İnşaat hem de ... ile akdedildiğinin ifade edildiğini, oysa ...’ın sözleşmenin tarafı olmadığını, sözleşmenin tarafının... İnşaat olduğunu, ...’ın şirket temsilcisi sıfatıyla sözleşmeyi imzaladığını, ...'ın gerek taşınmazın satış tarihinde, gerekse ihtarnamenin tebliğ tarihinde şirkette yetkisi bulunmadığını, satış işleminin müvekkili tarafından gerçekleştirilmediğini, dolayısıyla müvekkili ... yönünden husumet yokluğundan red kararı verilmesi gerektiğini, dava konusu sözleşmenin taraflarının arsa sahipleri ile müteahhit şirket ... Ltd. Şti. olduğunu, bu şirketin yetkilisi olarak sözleşmeye imza atan davacı ...'in de huzurdaki davada aktif dava ehliyeti bulunmadığını, ... Ltd.Şti.’nin yetkilisinden bağımsız alacak ve borç ilişkisi kurabilen ayrı bir tüzel kişiliği olduğunu, hak ve alacaklarının şirket yetkilisi tarafından talep ve dava edilmesinin hukuken mümkün olmadığını, bu nedenle; davanın ...'in aktif husumet yokluğu nedeniyle de reddi gerektiğini, ... ltd.Şti ile müvekkili arasında akdedilen ... 1. Noterliğinin █████/2013 Tarihli 04136 Yevmiye Numaralı sözleşmesine dayalı olarak herhangi bir talepte bulunulmasının zamanaşımının nedeniyle de hukuken mümkün olmadığını, şöyle ki; davacıların "...gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilen binanın 13. katında bulunan dubleks dairenin teras katının yapım masraflarının" şeklindeki taleplerinden de görüleceği üzere yapım işi olduğunu, mahiyeti itibariyle eser sözleşmesi niteliğinde olduğunu, TBK’nın 470. Maddesi ve 147/6. Maddesi ile de eser sözleşmelerinden kaynaklanan alacakların 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğunu, kabul anlamına gelmemekle birlikte aralarındaki sözleşmenin genel zamanaşımına tabi bir sözleşme olduğu kabul edilse dahi 10 yıllık genel zamanaşımının da geçmiş olduğunu, davacıların müvekkili şirketi ibra ettiğini, müvekkili şirketin davacılara herhangi bir borcu bulunmadığını, bu nedenlerle; davanın müvekkili ... yönünden öncelikle husumet yokluğu, zamanaşımı nedeniyle usulden ve esastan reddine, müvekkili şirket... Ltd.Şti. yönünden öncelikle zamanaşımı nedeniyle usulden ve esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.DELİLLER
:... Tapu Müdürlüğü'nden dava konusu ...ili ... ilçesi Çiğdemtepe Mah. Hudutları dahilinde kain tapunun 61196 ada ve 3 parsel numarasında kayıtlı taşınmaza ait tapu kayıtları getirtilmiş, incelenmiştir.... 1. Noterliği'nden davacılar ..., ... ile davalılar ... ve ... arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bir sureti getirtilmiş, incelenmiştir.... Belediye Başkanlığı Fen İşleri Müdürlüğü'nden dava konusu ...İli, ... .... ... parsel numarasında kayıtlı binanın arşiv-mimari projesinin bir örneği getirtilmiş, incelenmiştir.Tüm Dosya Kapsamı Ve Ön İnceleme Duruşmasında Belirlenen Uyuşmazlık Konuları Hakkında Mali Müşavir, İnşaat Mühendisi, Nitelikli Hesap Uzmanı Ve Elektrik Mühendisinden Oluşturulan Bilirkişi Heyetinden Alınan Son Bilirkişi Raporunda Özetle, taraflar arasındaki sözleşmeye göre; davacının dubleks dairenin teras katının toplam maliyetini alması gerektiğine karar verilirse 193.396,24 TL, sadece teras kısmının maliyetini alması gerektiğine karar verilirse 65.200,00 TL + KDV alacaklı olduğu, faiz talebi, zamanaşımı, muvafakat ve ibraname hususlarında hukuki değerlendirme gerektiğinden takdirin mahkemede olduğu yönünde görüş ve kanaatleri bildirilmiştir.DELİL DEĞERLENDİRME VE HUKUKİ GEREKÇE
:Dava, Eser sözleşmesinden kaynaklanan Alacak davasıdır.Taraflar arasındaki uyuşmazlık; Davacıların dava konusu işe ilişkin davalılardan alacağı olup olmadığı, var ise miktarı, alacağın muaccel olup olmadığı, faizin türü ve miktarının ne olduğu, davacıların davalıları ibra edip etmediği, dava konusu alacağın zamanaşımına uğrayıp uğramadığı, Davalı ...'ın pasif, davacı ...'in aktif dava ehliyeti olup olmadığı, hususlarına ilişkindir.Davalı... İnşaat Ltd.Şti. ve diğer arsa sahipleri ile davacı müteahhid ... Otomotiv Emlak Ltd.Şti. Arasında ... 1. Noterliğinden 12.02.2013 tarih ve 04136 yevmiye nolu “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalanmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibinin arsası karşılığında bir bina sahibi olması üzerine yapılan sözleşme olup karşılıklı edim yüklediğinden TBK’nın 470. Maddesinde düzenlenmiş eser sözleşmelerindendir.Dava konusu Sözleşmenin 57. Maddesinde “Binanın en üst katı teras daire (dubleks daire) yapılacaktır. Arsa sahibine düşen terasın yapım masrafları arsa sahibine aittir.” denmektedir.Davacı davalıya bir ihtarname göndermiş, bu ihtarda; inşaatın tamamlandığı sözleşmenin 57. maddesi gereğince dubleks dairenin inşaat maliyetinin kendisine ödenmesi gerektiği, bu dairenin 3. bir şahsa satıldığı, 148,31 m2 olan daire inşaatı için 4C İnşaat Maliyet Birim Fiyatı olan 1.630,00 TL’den (1.630,00 * 148,31) 241.745,30 TL +KDV bedelin dairenin 3. kişiye satılma tarihinden başlayacak faizi ile birlikte 3 iş günü içinde ödenmesi talep edilmiş, Davalı cevap ihtarında; sözleşmenin tarafının... şirketi olduğunu, ...’ın sorumluluğu bulunmadığını, sözleşmenin 57. Maddesinin yanlış yorumlandığını, bütün teras katın değil sadece teras kısmının anlaşılması gerektiğini, kendilerine devredilen 5 nolu bölümün devri sırasında 10.04.2019 tarihli muvafakatname ile yaptıkları satışın kabul edildiğini, 18.04.2019 tarihli ibraname ile de kendilerinin en geniş anlamda ibra edildiğini, bu sebeple borçları bulunmadığını ihtar etmiştir.Davalı dava konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacı şirket hissine ait olan fakat sözleşmeye konu binanın iskanının alınması ve teslim edilmesini teminat altına almak amacıyla davalı şirkete devredilen (5) Nolu bağımsız bölümün devri █████/2019 tarihli davacı şirketin muvafakatı alınarak yapıldığından ibra edildiğini iddia etse de iş bu muvafakatin iskan alım ücreti için verildiği dava konusu iş bedeline ilişkin bir ibra taşımayacağı açık olup davalıya verilen kesin sürede var olduğunu iddia ettiği 18.04.2019 tarihli ibraname de dosyaya sunulmadığından ibraya ilişkin iddiası sübut bulmamıştır.Taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu binanın yapılıp teslim edildiği, dava konusu dubleks dairenin 3. Bir şahsa satıldığı çekişmesizdir. Dava açılmadan önce karşılıklı gönderilen ihtarnamelerden, dava dilekçesindeki talepten ve dava konusu sözleşmenin ilgili maddesinden Dubleks olan dairenin dubleks katının maliyetini talep edebileceği anlaşılmış olup mahkememizce alınan bilirkişi heyet raporu ve ek raporunda Bayındırlık Bakanlığı 2019 yılı( dava konu işin yapım tarihine ilişkin başka ispata yarar delil bulunmadığından davaya konu dairenin devir tarihi dikkate alınarak 2019 yapıldığı tarih kabul edilerek) yapı yaklaşık birim maliyetleri hakkında tebliğ kapsamında 4. Sınıf C grubunda Konutlar başlığında birim metrekare fiyatının 1.630,00 TL olduğu kabul edilerek yapılan hesaplama sonucu bulunan 193.396,24 TL + KDV fiyat dosya kapsamına uygun görülmüştür.Dava kısmi dava olup davaya ve ıslaha karşı yapılan zamanaşımı itirazlarının değerlendirilmesinde; eser sözleşmelerinde 5 yıllık zamanaşımı uygulanmakta olup zamanaşımının işin teslim tarihi olarak dairenin devir tarihi(25 nolu bölüm:28.09.2018, 5 nolu bağımsız bölüm 18.04.2019) esas alırsak, pandemide duran süreler ve arabuluculuk sebebiyle duran süreler birlikte değerlendirildiğinde dava tarihi olan 26.01.2024 tarihinde zamanaşımının dolmadığı ancak ıslah tarihinde zamanaşımının dolduğu anlaşılmakla 20.000,00 TL nin 03.06.2019(temerrüt-cevabi ihtar) tarihinden işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ...'nden tahsili ile davacı ...'ne verilmesine, Islahla talep edilen bakiye kısmın zamanaşımı nedeniyle reddine karar vermek gerekmiştir.Dava konusu sözleşmede ... ve ... temsil ettikleri şirketlerin temsilcisi sıfatı ile sözleşmeleri imzaladıkları açık olup sözleşmenin her hangi bir yerinde bu şahıslara her hangi bir edim yüklendiğinde dair bir hüküm bulunmadığından Davacı ...'in davasının aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine, Davalı ...'a yöneltilen davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş olup davanın kısmen kabulüne ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm tesisi yoluna gidilmiştir.HÜKÜM
:Yukarıda açıklanan nedenlere, kararın dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, dosyadaki kanıtlara göre;Davanın Kısmen Kabulü ile;1-20.000,00 TL nin 03.06.2019 tarihinden işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ...'nden tahsili ile davacı ...'ne verilmesine, Islahla talep edilen bakiye kısmın Zamanaşımı Nedeniyle Reddine,2-Davacı ...'in davasının aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine,3-Davalı ...'a yöneltilen davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine,4-492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince, alınması gereken 1.366,20 TL nispi karar ve ilam harcın, peşin alınan 427,60 TL ile 2.961,19 TL ıslah harcının toplamı olan 3.388,79 TL'den indirilmesi ile arta kalan 2.022,59 TL'nin kararın kesinleşmesi ve talep halinde davacılara iadesine,5-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca, davacı ...'ne yararına kabul miktarına göre hesaplanan 20.000,00 TL vekalet ücretinin davalı ...'nden alınarak, kendisini vekil ile temsil ettiren davacıya verilmesine,6-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca, davalı ... yararına red miktarlarına göre hesaplanan 45.000,00 TL maktu vekalet ücretinin davacı ...'nden alınarak, kendisini vekil ile temsil ettiren bu davalıya verilmesine,7-Davacı ...'in davasının aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine ilişkin Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca, davalılar lehine 45.000,00 TL maktu vekalet ücretinin davacı Davacı ...'nden alınarak, kendisini vekil ile temsil ettiren davalılara verilmesine,8-Davalı ...'a yöneltilen davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine ilişkin Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca, davalı ... lehine 45.000,00 TL maktu vekalet ücretinin davacılardan alınarak, kendisini vekil ile temsil ettiren bu davalıya verilmesine,9-Arabuluculuk aşamasında harcanan 3.200,00 TL giderin kabul ve red oranına göre 325,00 TL'sinin davalı ...'nden 2.875,00 TL'sinin davacılardan tahsili ile hazineye gelir kaydına,10-Davacı taraflarca yatırılan peşin harç ve ıslah harcının toplamından indirilen tutar olan 1.366,20 TL'nin davalı ...'nden tahsili ile davacılara ödenmesine,9-Davacılar tarafından yapılan 427,60 TL başvuru harcı, 14.833,50 TL tebligat/posta/müzekkere masrafı, bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 15.261,10 TL yargılama giderinin kabul ve red oranına göre 1.578,00 TL'sinin davalı ...'nden alınarak davacılara verilmesine, bakiye kısmın davacılar üzerinde bıkarılmasına, kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacılara iadesine,Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde ...Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. █████/2026Katip ...⌞ e-imzalıdır⌝Hakim ...⌞ e-imzalıdır⌝*