Anahtar kelimeler: Bodrum İnşa Blok İmalat İnşaatın Devri Payı İmza İnşaat Arsa
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
SAYISI
: █████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ
: Bodrum 3. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI
: ████████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılardan ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü :I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı ... arasında 24.06.2019 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin devri sözleşmesi imzalandığını, inşaatın teslim süresinin devredilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imza edildiği 07.03.2018 tarihinden itibaren 15 ay olduğunu, davalı tarafından inşa edilen A ve B blok taşınmazlarda hem eksik imalât olduğunu hem de mimari projeye aykırı yapıldığından yıkım kararı verildiğini, imara aykırılık nedeniyle yapı tatil tutanağı düzenlendikten sonra yapının diğer davalı ...’a muvazaalı şekilde devredildiğini, davalının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri yerine getirmediğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini ile bu sözleşmenin devrine ilişkin sözleşmenin feshi ile taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, sözleşmenin 9-b maddesi gereği şimdilik 10.000,00 TL tazminatın ve idari para cezası 2.064,32 TL’nin faiziyle tahsilini talep etmiştir.II. CEVAP1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin inşaatı süresinden önce tamamlayıp arsa sahibine teslim ettiğini, yapı kayıt belgesi alındığını, kendisine düşen taşınmazı iyiniyetli olarak diğer davalıya sattığını savunarak davanın reddini istemiştir.2. Davalı ... cevap dilekçesinde; süre verilmesi halinde yapının imara uygun hale getirilmesinin mümkün olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenicinin taraflar arasında düzenlenen sözleşme gereğince süresi içerisinde inşaatı sözleşmeye ve mimari projeye uygun olarak tamamlayarak ve iskân alarak davacı arsa sahibine teslim etmediği, inşaatla ilgili olarak yapı tatil zaptı düzenlenerek yıkım kararı alındığı, yıkım kararının usuli sebeple ortadan kaldırılığı görülmekte ise de aynı kararda yapı tatil zaptına yönelik açılan davanın reddine karar verildiği, yapı kayıt belgesinin ise inşaatı yasal hale ve mimari projesine uygun hale getirmeyeceği, kaldı ki yapı kayıt belgelerinin de iptal edildiği, inşaatta mimari projeye aykırı kısımların eski hale iadesi durumunda inşaatın tamamlanma seviyesinin %80 olduğunun tespit edildiği, mimari projeye aykırı ruhsatsız ve kaçak olan kısmın herhangi bir ekonomik değerinin olmayacağı, inşaatın tamamlanma seviyesinin %80 olduğu ve inşaatın tamamlanma seviyesine nazaran sözleşmenin geriye etkili feshi gerektiği, borçluya atıfet mehli tanınmasının alacaklı muvafakatinde olup davacı arsa sahibinin muvafakati olmadığı, davalı ...'in yükleniciden almış olduğu bağımsız bölüm nedeniyle arsa sahibi davacıya karşı iyiniyet iddiasında bulunamayacağı, davalı ...'in yüklenicinin şahsi hakkını temlik aldığı ve yüklenicinin inşaat sözleşmesine göre süresi içerinde edimini ifa etmemesine nazaran davalı ...'e devrettiği bağımsız bölüme hak kazanamadığı, davacı, sözleşmenin geriye etkili feshini talep ettiği için TBK'nın 179. maddesi kapsamında gecikme cezası talep edemeyeceği, menfi zarar kapsamında olan idari para cezasının yükleniciden tazminine yönelik talebin yerinde olduğu gerekçesiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi devir sözleşmesinin geriye etkili feshine, davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına kaydına, 2.064,32 TL’nin davalı ...’den tahsiline, gecikme cezası talebinin reddine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile binaların imara ve projesine uygun şekilde tamamlanmadığı, imara aykırılığın giderilmesi için binaların imara aykırı kısımlarının yıkılması sonrasında tamamlanma seviyesinin % 80 oranında olacağı, bu oranın sözleşmenin geriye etkili feshi için yeterli olduğu, burada imara aykırılığın giderilmesi için yükleniciye süre verilmesine de gerek bulunmadığı, imara aykırılığın ancak yıkım ile giderilebileceği belirtildiğinden tamamlanma oranının %80 seviyesine ineceği, kaldı ki binalarla ilgili olarak alınan yapı kayıt belgelerinin dahi ilgili kurum tarafından iptal edildiği, bu durumda halihazırda imara aykırı olan binalarla ilgili olarak, yüklenicinin süresi içinde edimini yerine getirmediği, temerrüde düştüğü ve bu suretle sözleşmenin geriye etkili olarak feshi koşullarının oluştuğu, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde; arsa sahibi tarafından yükleniciye "avans" niteliğinde devredilen arsa payı ya da bağımsız bölümlerin devirlerinin de yolsuz tescil haline geleceği ve bu durumda üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesi gereği iyiniyetlerinin korunmayacağı, müspet zarar kapsamında kalan gecikme cezasının istenemeyeceği, ancak belediyeye ödenen cezanın talep edilebileceği, dava konusu taşınmaz yüklenici tarafından diğer davalıya devredildiğinden tapu iptale ilişkin yargılama giderinden yüklenici ile birlikte müteselsilen sorumlu olacaklarından buna ilişkin itirazın yerinde görüldüğü gerekçesiyle istinaf başvurusunun kabulü ile davanın kısmen kabulüne, dava konusu sözleşmenin geriye etkili feshine, menfi zarar kapsamında ödenen 2.064,32 TL’nin davalı yükleniciden tahsiline, gecikme tazminatı isteminin reddine, tapu iptal tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı ... vekili temyiz dilekçesinde;a.Müvekkilinin diğer davalıyı tanımadan dava konusu taşınmazı satış tarihindeki emsal bedelle aldığını, davacının TMK’nın 2. ve 3. maddelerine aykırı hareket ettiğini,b. Taşınmazların %100 tamamlandığını, yapının ruhsat ve eklerine uygun hale getirilmesi bedelinin yapı bedelinin %2.5 oranına tekabül ettiğini, davacının kötüniyetli olduğunu,c. Müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi olduğunu, tapuya güven ilkesi gereği taşınmazın bedelini ödeyerek satın aldığını, davacının payına düşen taşınmazı projeye uygun hale getirmek üzere talep ettiği yetkinin reddedildiğini, muvazaaya dair somut delil bulunmadığını,d. Davanın açılmasında kusuru olmayan müvekkili aleyhine sözleşmenin asıl tarafı diğer davalı ile eşdeğer şekilde vekalet ücreti ve yargılama giderine hükmedildiğini,e. Davacının ıslahla 90.000,00 TL’ye artırdığı gecikme cezası reddedilmesine rağmen lehine vekalete ücretine hükmedilmediğini beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve devir sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tazminat ile tapu kaydının iptali ve tescil istemine ilişkindir.1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı ... vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.2.Davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici ... arasında imzalanan 24.06.2019 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin devrine ilişkin sözleşmeye konu devralınan 07.03.2018 tarihli sözleşmede inşaatın anahtar teslim olarak teslim edileceği kararlaştırılmıştır.Dosyada mevcut 12.05.2022 tarihli bilirkişi heyet raporuna göre taraflar arasındaki sözleşmeye göre yapılması gereken A ve B blokların fiili olarak %100 tamamlandığı, A ve B bloklarda ruhsat eki onaylı projesine aykırı imalatların yıkılması durumunda A ve B bokların tamamlanma oranın %80 olabileceği, arsa sahiplerine isabet eden B blokta ağırlıklı olarak izolasyon kaynaklı oluşan hasar ve ayıplı – eksik işler olduğu, ruhsat eki projesine aykırı yapılan imalâtların ya yıkılarak mevcut onaylı projesine uygun hale getirilip bitirilmesi ya da mevcut imalâtın tadilat projesi ile ruhsata bağlanması ile mümkün olabileceği belirtilmiştir.Davalı ... tarafından yargılama aşamasında ruhsat eki projesine aykırı yapıların mevcut onaylı projesine uygun hale getirilmesi için yetki ve süre talep edilmiştir. Mahkemece, bilirkişi raporunda ruhsat eki projesine aykırılığın yıkılarak ya da tadilat projesi ile giderilebileceği tespit edildiğinden ilgili Belediyeye yazı yazılarak söz konusu inşaatta projesine aykırı yapılan imalâtın tadilat projesi ile ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığının sorulması, mümkün olduğunun bildirilmesi halinde ise davalı ...’a tadilat projesinin ve sözleşmede iskân şartı olduğundan iskânın alınması için süre ve yetki verilerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinin ve tapu iptal tescil talebinin değerlendirip sonucuna göre bir karar verilmesi için kararın bozulması gerekmiştir.Öte yandan, mahkemece, mevcut imalâtın tadilat projesi ile ruhsata bağlanmasının mümkün olmaması veya verilen süre ve yetkiye rağmen işlem yapılmaması halinde ise şimdiki gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine karar verilmesi gerekir. Bu durumda ise davacı arsa sahibinin tapu iptal tescil talebi yönünden;Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.Bu nedenle;Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalı ... açılan tapu iptal ve tescil davası yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesidir. Bu durumda mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal tescil istemi yönünden yukarıda yapılan açıklamalar ışığında inceleme ve araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeple ;1. Yukarıda (1) no.lu bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,2. (2) no.lu bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,21.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.