Anahtar kelimeler: Akdettiklerini Tadil Davadışı Talepli Feshine Açtıkları İnşaatı Geriye Terk Samsun
MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI
: █████████ E., ███████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ
: Samsun 7. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI
: ████████ E., ███████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin davadışı yüklenici ile 08.03.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 03.01.2011 tarihli ek tadil sözleşmesi akdettiklerini, yüklenicinin inşaatı tamamlayamayarak 2015 yılında inşaatı terk etmesi sonrasında sözleşmelerinin geriye etkili feshi talepli açtıkları dava neticesinde sözleşmelerin geriye etkili feshine karar verilerek kararın kesinleştiğini, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılara ait tapu kaydının avans niteliğinde olduğunu ve 3. kişinin yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi halinde oluşacak riskleri kabul ettiğini, ayrıca yerleşik Yargıtay içtihatları gereğince yolsuz şekilde tescil edilen bu taşınmaz üzerindeki takyidatların da terkini gerektiğini belirterek dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptaline ve müvekkilleri adına tapuya tesciline, taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalılar vekili cevap dilekçesinde, davacıların taleplerinin zamanaşımına uğradığını, müvekkillerinin dava konusu taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığını, müvekkilleri adına yapılan tescilinin yolsuz olduğunun söylenemeyeceğini, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ve iyiniyetli üçüncü kişi konumundaki müvekkilininin kazanımının tapuya güven ilkesi gereğince korunması gerekmekte olup sözleşmenin ifa edilmeyeceğini veya edilemeyeceğini bilmesinin beklenemeyeceğini, müvekkilinin yüklenicinin temerrüde düştüğünü, arsa sahibinin sözleşmeden döneceğini bilmesinin mümkün olmadığını, hal böyleyken 2006 yılından bu yana borca batık yüklenici ile sözleşme imzalayan davacıların gerekli araştırmaları yapmadıklarını, gerekli özen yükümlüklüklerini yerine getirmediklerini, davacıların kanunların kendilerine tanıdığı hak ve yetkileri kötüye kullanarak haksız kazanç sağlamak amacıyla kötüniyetli olarak dava açtıklarını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Samsun 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas ve ███████ Karar sayılı dosyası ile davacılar ve davadışı yüklenici arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve tadil sözleşmesinin geriye etkili feshine karar verildiği ve kararın kesinleştiği, arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili fesih olduğundan yükleniciye avans olarak verilen bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine verilmesi, imalât bedelinin de yükleniciye, arsa sahiplerince iade edilmesinin gerektiği, davaya konu bağımsız bölümün, taraflar arasındaki sözleşmeye ve alınan bilirkişi raporuna göre yükleniciye düşen daire olup, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu dairelerin arsa sahiplerine iade edilmesinin gerektiği, yüklenici tarafından bu dairelerin üçüncü kişiye veya dördüncü kişiye satılması halinde de, bu kişilerin iyiniyet savunmalarınin dinlenmeyeceği ve yine taraflar arasındaki sözleşme geriye etkili olarak feshedildiğinden, tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığına geri döneceklerinden dolayı, haciz şerhlerinin de kaldırılmasının gerektiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalılar vekili temyiz dilekçesinde; davacıların taleplerinin zamanaşımına uğradığını, arsa sahiplerinin iyiniyetli olmadıklarını, müvekkilinin arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşme dışı 3. kişiden taşınmazı satın alan iyiniyetli 3. kişi olduğunu ve kazanımının tapu siciline güven ilkesi gereği korunması gerektiğini, tescilin yolsuz tescil olmadığını, sözleşmenin ifa edilmeyeceğini ve edilemeyeceğini, yüklenicinin temerrüde düştüğünü, arsa sahibinin sözleşmeden döneceğini bilmesinin müvekkilinden beklenemeyeceğini, arsa sahiplerinin gereken özen yükümlülüklerini yerine getirmediğini, yüklenici hakkında gerekli araştırmayı yapmadan sözleşme imzaladıklarını, sözleşmeyi tapuya şerh ettirmediklerini, süreçte arsa sahibi ve yüklenicinin birlikte hareket ederek, inşaat projesinde değişiklikler yaptığını ve bitirilemeyeceği anlaşılan inşaata maddi menfaat temin etmek için daireleri kendi aile tanıdıklarına devrettiklerini, müvekkilinin uzun süredir dava konusu taşınmazın maliki olup dava açılmasının manidar olduğunu, bir kısım arsa sahiplerinin inşaatın tamamlanmaması nedeniyle ortak gider adı altında ücret talep ettiğini ve bir kısım daire sahiplerince ödendiğini, yüklenicinin imalât alacağı nedeniyle açılan tereke dosyasının beklenilmesi gerektiğini beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurulları'nı, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılacak iş; temyiz eden davalıların yargılama aşamasındaki savunmalarında söz konusu taşınmaz hisselerini iyiniyetli olarak satın aldıklarını savunduklarından, bu davalıların taşınmaz hissesinin tescili anında kötüniyetli olduklarının ispatı konusunda davacı arsa sahiplerinin delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek temyiz eden davalıların mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacakları hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesidir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde davalılara iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,21.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.