saatte gününün sakarya kocaeli gelmiş başlanarak davetiye olmalarıyla günde dinlenerek

Anahtar kelimeler: Saatte Gününün Sakarya Kocaeli Gelmiş Başlanarak Davetiye Olmalarıyla Günde Dinlenerek

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , ████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI

: 2025/8 E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Kocaeli 6. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: 2023/4 E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekilince duruşmasız, davalı ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 20.01.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ........ ile davacılar ... vd. vekili Avukat ...'nin gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerin murisi ile davalı yüklenici .... ...... Ltd Şti. Arasında arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini ve tapu devrinin yapıldığını, ancak davalı yüklenicinin taşınmazı davalı ...’ya, davalı ...’nun ise davalı ...’a devrettiğini, devir tarihlerinin birbirine çok yakın olup, davalılar arasında iş ilişkisi ve husumet olduğunu ileri sürerek, dava konusu taşınmazın satışının iptali ile müvekkiller adına veraset ilamındaki payları oranında kayıt ve tesciline, mahkemede aksi kanaat hasıl olursa taşınmaz bedelinin davalı ..... ...... Ltd Şti.’den tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... yetkilisi cevap dilekçesinde; şirket adına hareket eden ...'in rıza kapsamında devir yapmadığını, yolsuz tescilden sorumlu olmadıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın husumetten reddi gerektiğini, dava konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunu, davacıların ancak yükleniciden talepte bulunabileceğini, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu ve sözleşmeden haberi olmadığını, davalı şirketin müvekkiline borçlu olduğunu, borcun dava konusu arsa ve senet ile ödendiğini, iyiniyetli şekilde ...’a bedeli karşılığında satıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

3. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya tescil edilmediğini, müvekkilinin dava konusu taşınmazı davacıya ait olduğunu bilerek ve muvazaalı şekilde satın aldığına ilişkin dosyada soyut iddia dışında bir belge olmadığını, davacının iddiasını ispat edemediğini, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın boş arsa durumunda olduğu, yani davalı yüklenici firma tarafından sözleşme kapsamında yapılan bir işin bulunmadığı, durum ve koşullara göre yüklenicinin işi zamanında bitiremeyeceğinin açıkça anlaşıldığı, yüklenici temerrüdü ve fesih koşullarının oluştuğu, davacının tapu iptal ve tescil isteğinin sözleşmenin feshi istemini de içerdiğinin kabulü gerektiği, davalı yüklenici sözleşmeden kaynaklı edimlerini yerine getirmediğinden tescilin dayanağının hukuki sebepten yoksun olduğu, dava konusu taşınmazı yükleniciden satış yolu ile temlik alan davalıların TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih koşulları oluştuğundan, davacı arsa sahiplerinin davalı yüklenici tarafından devredilip en son davalı ... adına tescil edilen dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptâl ve tescilini talep edebileceği gerekçesiyle, davalılar ... ve ... ...... Ltd. Şti. aleyhine açılmış olan davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, davalı ... aleyhine açılmış olan davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... ve davalı ... vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davacıların murisi ile davalı yüklenici arasında geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığını, davacıların murisinin dava konusu taşınmazı satış işlemi ile davalı şirkete devrettiğini, taşınmazda inşaat bulunmadığını, müvekkilinin tapu siciline güvenerek iyiniyetli şekilde hak kazandığını beyan etmektedir.

2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış olup, noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmediğinden geçersiz olduğunu, müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi olup, iktisabının korunması gerektiğini, mahkeme kararının çelişkili olduğunu, davacıların talebinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Davacıların murisi arsa sahibi ile davalı yüklenici ... ...... Ltd. Şti. arasında 12.01.2017 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmenin düzenlenmesinden sonra arsa sahibi tarafından 19.10.2018 tarihinde dava konusu taşınmaz yüklenici ... ...... Ltd. Şti.’ye devredilmiş, yüklenici şirket taşınmazı davalı ...’ya 24.12.2018 tarihinde, ... ise davalı ...’a 28.12.2018 tarihinde devretmiştir. Taşınmazın son maliki davalı ... yargılama aşamasındaki savunmalarında söz konusu taşınmazı iyiniyetli olarak satın aldığını, davacıların murisi arsa sahibi ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadığını savunduğuna göre anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda davalı ...’ın davalı ...’dan taşınmazı satın aldığı tarihte iyiniyetli olup olmadığının tespiti bu davanın çözümünde önem arz etmektedir.

Mahkemece yapılacak iş; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı olmasına rağmen tapu devri yapıldığı için sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilerek, davacılara, davalılar arasındaki yakın ilişkiler konusunda ellerindeki tüm delilleri ibraz etmeleri için süre vermek, davacıların davalı ...’ın taşınmazı devralırken kötüniyetli olduğunu ispat etmeleri halinde şimdiki gibi tapu iptali ve tescile, ispat edemedikleri takdirde davanın reddine karar vermekten ibarettir.

Bozma sebebine göre davalılar vekillerinin diğer temyiz itirazlarının bu aşamada değerlendirilmesi gerekmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurularının esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Davalılar vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalılar yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalılara verilmesine,

Peşin alınan harçların istek hâlinde temyiz eden davalılara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

20.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.