villa havuz kuşadası ndan oldukça katlı yıldır şehir almanyada ulaşım

Anahtar kelimeler: Villa Havuz Kuşadası Ndan Oldukça Katlı Yıldır Şehir Almanyada Ulaşım

3. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi

SAYISI

: █████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Kuşadası 3. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)

SAYISI

: ████████ E., ███████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının 45 yıldır Almanya'da yaşadığını, ....'ndan taşınmaz almak istediğini, 10.02.2018 tarihinde davalı şirketten 625.000 TL bedelle ... 7 14... parselde kayıtlı bahçe içinde iki katlı bir villa satın aldığını, havuz başında yer alan taşınmazın piyasa değerinin oldukça yüksek olduğunu, davacının ve eşinin ulaşım kolaylığı nedeniyle şehir merkezinde bir taşınmaz almak istediklerini, tanıdıkları için davalıya başvurduklarını, gösterilen taşınmazı beğendiklerini, bunun üzerine davalı şirketin davacıya evleri takas etmeyi, ..... villayı verip üzerine de 93.000,00 Euro daha ücret ödemeleri karşılığında ... mahallesi 23 42... parselde kayıtlı taşınmazı alabileceklerini teklif ettiğini, davacının piyasadan fikri olmadığından davalı şirket tarafından yapılan teklifi kabul ettiğini, davalı şirketin villayı tapuda devraldığını, üzerine 93.000,00 Euro daha alarak karşılığında ... mahallesindeki taşınmazı davacıya devrettiğini, 93.000,00 Euro'nun 90.000,00 Euro'sunu peşin ödediğini, 3.000,00 Euro için senet düzenlendiğini, akabinde davacının ülkesine döndüğünü, davalıya devrettiği villasının bir kaç gün içinde daha yüksek bir bedelle başkasına satıldığını, yeni aldığı taşınmazın ise oturma ruhsatının olmadığını, aynı apartmanda daha iyi konumdaki dairelerin kendisinin ödediği tutardan daha düşük bedellerde alıcı bulduğunu öğrendiğini, normal şartlar altında gerçekleşmesi mümkün olmayan bu hukuki işlemin, davalının kötü niyeti ve yanlış yönlendirmesi sonucu gerçekleştiğini, davacının yıllardır yurt dışında yaşaması, Türk lirasının Euro karşısında değerinden haberi olmaması, taşınmazlar arasındaki değer farkını anlayabilecek bilgiye, araştırma yapabilecek zaman ve deneyime sahip olmayan bir tüketici olması, davalının ise davacının bu durumundan ve tecrübesizliğinden faydalanmakta olan bir inşaat şirketi olduğunu, tapu devir aşamasında patlak veren Covid-19 Pandemisi ile ortaya çıkan sınırlamalar ve uçuş yasakları nedeni ile davacının bir an önce Almanya'ya dönmek zorunda kaldığını, taşınmazlar için bir piyasa incelemesi yapamadıklarını, davalı ise davacının darda kalmasından, bilgisizlik ve tecrübesizliğinden yararlandığını, haksız kazanç elde ettiğini, bu sebep ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı TBK) 28. maddesinde yer alan aşırı yararlanmanın subjektif unsurunun da gerçekleştiğini, davacının gabin nedeni ile uğradığı zararın davalıya ödeme yapıldığı tarihten itibaren 3095 sayılı Kanun'un 4/a maddesi gereğince işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tazminini talep etmiş, 24.01.2024 tarihli ıslah dilekçesi ile 2.000,00 Euro olan talebini 68.000,00 Euro artırmakla 70.000,00 Euro'ya çıkarmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; davanın bir yıllık zaman aşımı süresi içinde açılmadığını, davacının belirsiz alacak davası açamayacağını, davacının davalıdan haksız ve hukuka aykırı kazanç sağlayarak sebepsiz zenginleşme çabası içine girdiğini, aşırı yararlanmanın objektif şartı denilen karşılıklı edimler arasında açık nispetsizliğin sözleşmenin kurulduğu esnada mevcut olması gerektiğini, sözleşme kurulduktan sonra böyle bir nispetsizliğin ortaya çıkmasında aşırı yararlanma kurumuna başvurulamayacağını, davacının davalıya kendisinin geldiğini, takas önerisinde kendisinin bulunduğunu, davacının pandemi sonrası müstakil ev fiyatlarındaki artıştan dolayı haksız çıkar sağlama içerisinde olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. İlk Derece Mahkemesinin 01.04.2021 tarihli ve ████████ E., ████████ K. sayılı kararıyla; davanın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı TBK) 28. maddesi uyarınca aşırı yararlanma hukuksal nedenine dayalı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı HMK) 107. maddesinde düzenlenen belirsiz alacak davası yönünde ikame edildiğini, davacının alacağın miktarını yahut değerini tam ve kesin olarak belirleyebileceğinden, belirsiz alacak davası açmasında hukuki yararı bulunmadığı gerekçesiyle; aynı Kanun'un 114/1-h ve 115/2 maddeleri gereğince hukuki yarar yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesinin 17.09.2021 tarihli ve █████████ E., █████████ K. sayılı kararıyla; aşırı yararlanmanın varlığı ve miktarı ancak yargılama sırasında konusunda uzman bilirkişilerden alınacak rapor/raporlar ile tespit edilebilecek nitelikte olduğundan davacıdan alacağının miktarını tam ve kesin olarak belirlemesi beklenemeyeceği, bu durumda dava konusu alacak için davacının belirsiz alacak davası açmakta hukuki yararının mevcut olduğu kabul edilerek işin esasına girilip, taraf delilleri toplanarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme ile davanın dava şartı yokluğundan usulden red kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesinin kararının kaldırılmasına, davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın taşınmazların devir tarihinden itibaren bir yıllık süre geçmeden açıldığı bu nedenle zamanaşımı itirazlarının yerinde olmadığı, ... Mahallesi'ndeki 5 nolu bağımsız bölümün 29.07.2020 devir tarihindeki değerinin 1.075.000,00 TL olduğu, ... Mahallesi'ndeki 6 numaralı bağımsız bölümün 05.03.2020 devir tarihindeki değerin 1.015.000,00 TL olduğu, taşınmazların değerleri arasında gabin oluşturacak nispette aşırı oransızlık bulunmadığı, bu nedenle gabinin objektif unsurunun gerçekleşmediği, öte yandan, davacının yurt dışında yaşamasının tek başına gabinin sübjektif unsuru bakımından düşüncesizlik, deneyimsizlik ve zor durum olgularının kabul edilebilmesi için günümüz imkanlarında taşınmaz piyasa rayiçlerinin internet ilanları üzerinde araştırma imkanının bulunması karşısında yeterli olmadığı, bu kapsamda eldeki uyuşmazlıkta gabinin objektif ve sübjektif unsurlarının gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen bila tarihli "sözleşmedir" başlıklı sözleşme ile ... Mahallesi'ndeki 6 nolu bağımız bölümün davalı tarafından davacıya satıldığı ve bedelinin ... Mahallesi 714/1 de bulunan 5 no'lu bağımsız bölümde kayıtlı villa ile takas yapılıp bakiye kalan 93.000,00 Euro ödeneceğinin kararlaştırıldığı ve bu sözleşme kapsamında davacıya ait ... Mahallesinde bulunan villanın dava dışı....'e ve ... Mahallesinde bulunan 6 nolu bağımsız bölümün de davacı adına satışının yapılarak tapuda devredildiği, gabin iddiasında objektif unsur olan edimler arasındaki orantısızlığın tesbitinde 6 nolu bağımsız bölümün tapu devir tarihi olan 05.03.2020'nin esas alınması gerektiği, dosya içerisinde alınan bilirkişi raporu kapsamında 05.03.2020 tarihinde ... Mahallesi'ndeki 6 nolu taşınmazın değerinin 1.015.000,00 TL olduğu, takas olarak verilen ... Mahallesinde villanın değerinin 925.000,00 TL olarak belirlendiği, taşınmazlar arasındaki bedel farkının 90.000,00 TL olduğu Euro TL paritesinde 14.729,95 Euro bedele karşılık geldiği, davacı tarafça ayrıca 90.000,00 Euro ödenmiş olmakla edimler arasında aşırı orantısızlığın varlığının ve bu doğrultuda gabin hukuksal nedenindeki objektif unsurun gerçekleştiğinin kabulü gerektiği, davacı tüketicinin Alman uyruklu olduğu ve yurt dışında yaşadığı; davalının ise tacir olup taşınmaz satışının iştigal alanında olması nedeniyle taşınmazların değerini bilebilecek durumda olduğu anlaşılmakla gabin hukuksal nedenindeki subjektif unsurun da gerçekleştiğinin kabulü gerektiği, bu halde dosya içerisinde yer alan ibraname ve tarafların kabulünde yer aldığı üzere, davacı tarafça ilave olarak ödenen 90.000,00 Euro'dan taşınmazlar arasındaki davalı lehine değer farkı olan 14.729,95,00 Euro da mahsup edilerek davacı vekilinin talebiyle bağlı kalınmak suretiyle davacının fazla ödediği 70.000,00 Euro bedelin davalıdan tahsili gerektiği, dosya içerisinde yer alan tahsilat makbuzu ve davalı beyanından 50.000,00 Euro'nun 13.02.2020 tarihinde ödendiği anlaşılmakla bu bedele,13.02.2020 tarihinden itibaren, bakiye 20.000,00 Euro bedele ise davalı vekilinin cevap dilekçesinde yer aldığı üzere (40.000, 00... .03.2020 tarihinde ödendiği şeklindeki beyanı) 05.03.2020 tarihinden itibaren 3095 sayılı kanunun 4/a maddesi uyarınca Devlet Bankalarının Euro ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı üzerinden faiz işletilmesine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle; davacının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, esas hakkında yeniden karar verilmesine; davanın kabulü ile; 70.000,00 Euro'nun, 50.000,00 Euro'suna 13.02.2020 tarihinden itibaren, 20.000,00 Euro'suna 05.03.2020 tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesi uyarınca devlet bankalarının Euro ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı üzerinden işleyecek faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacı tarafa verilmesine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; davacı lehine hükmedilen vekâlet ücreti hesaplanırken dava konusu yabancı para alacağı için dava tarihi esas alınarak döviz kuru üzerinden hesaplama yapıldığını, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümleri uyarınca yabancı para alacaklarına ilişkin vekâlet ücretinin hesaplanmasında esas alınması gereken kurun karar tarihindeki TCMB efektif satış kuru olması gerektiğini, ileri sürerek, tahsiline karar verilen yabancı para alacağının, karar tarihi itibarıyla TCMB efektif satış kuru üzerinden hesaplanacak Türk Lirası karşılığı üzerinden nispi vekalet ücretine karar verilmesini, bu yönde kararın 6. bendinin düzelterek onanmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; davacının, Alman vatandaşlığına geçmeden önce Türk vatandaşı olduğunu, yabancı uyruklu olmasının deneyimsiz ve tecrübesiz olmasının somut olayda düşünülemeyeceği, bir çok taşınmaz alım-satımı yaptığını, dolayısı ile bilgisizlik ve tecrübesizlikten bahsetmenin mümkün olmayacağını, Güzelçamlıda bulunan taşınmazı satmayı kendilerinin istediğini, davacının isteyerek ve bilerek sözleşmeyi imzaladığını, davacının annesi ve babasının Türk olduğundan, davacının yabancı uyruklu olduğu iddiasının dinlenemeyeceğini, edimler arasındaki her oransızlık yüzünden sözleşmenin iptali cihetine gidilmesinin ticari hayattaki güveni ortadan kaldıracağını, ticari hayatta kar gütmenin amaç olduğunu, asıl olanın sözleşme özgürlüğü olduğunu, bu nedenle gabinin şartlarının oluşması için subjektif şartın da gerçekleşmesi gerektiğini, gabinin subjektif unsuru olan düşüncesizlik ve deneyimsizlikte tarafın özeliklerine göre değerlendirme yapılması gerektiğini, davacının Türkçe bildiğini, hayatının belirli bir dönemi Türkiye'de yaşadığını ve Türkiye'de alım gücü hakkında bilgi sahibi olduğunu, satım esnasında henüz pandeminin olmadığını, tanık beyanlarıylada bu durumun açıkça ortaya konulduğunu, kararda gabinin subjektif unsurunun varlığı için gerekli olan şartların değerlendirilmediğini, sözleşmenin yapıldığı 13.02.2020 tarihinden, Kulepark'taki taşınmazın 05.03.2020 devir tarihine kadar ki sürede üç haftalık bir zaman olduğunu, Yargıtay kararında da belirtildiği üzere bu süre içerisinde araştırma yapmış olması gerektiğini, tanık beyanları ve yine .... Emlak Müşavirleri Derneği'nden alınan 16.11.2022 tarihli yazıda dikkate alındığında gabinin objektif unsurnun da oluşmadığını, bilirkişi raporunda gerçek piyasa değerine göre taşınmazlara değer biçilmediğini, ...'da ki evin 13.02.2020 tarihindeki değerinin tespit edilmediğini, yüksek ve ortak özellik olmayan taşınmazların kıstas alındığını, Kulepark'ta bulunan taşınmaz içinse emsal taşınmaz bedelini (deniz manzarası daha kötü olmasına rağmen) 4.250.000,00 TL olarak gösterildiğini ancak taşınmazın keşif tarihi değerinin ise 3.400.000,00 TL olarak gösterildiğini, davacı vekili tarafından dosyaya sunulan evrakta ....'ta ki evin değerinin 1.250.000,00 TL belirtildiğini, ...'da ki evin 05.03.2020 tarihde ki değerinin 925.000,00-TL olduğu dikkate alındığında arada ki farkın 325.000,00 TL olduğunu, bir Euro'yu 6,11-TL'den olduğu dikkate alındığında 53.191,48 Euro'ya denk gelmekte olduğunu, bu halde dahi gabinin şartlarının oluşmadığını, davacının ekonomik açıdan zor durumda bulunmasının, mevcut evini satmak zorunda kalması ve/veya temyiz kudretini kaldırmayan ölçüdeki akıl zayıflığı düşüncesizliği, ileri yaş durumu, hastalığı söz konusu olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, gabin iddiasına dayalı tazminat istemine ilişkindir.

Aşırı yararlanma (gabin) durumunun varlığını kabul için gerekli koşullar iki tanedir. Bunlar edimler arasında aşırı oransızlık ve karşı yanın özel durumundan yararlanmadır. Şu hâlde, sadece aşırı oransızlık yetmez. Aşırı yararlanmada edimler arasındaki oransızlığın karşı yanın şahsında var olan durumların istismarından doğmuş olması gerekir.

Objektif unsur olarak edimler arasındaki aşırı oransızlık (nispetsizlik) aşikâr olmalı, işten anlayan herkesin gözüne çarpacak yükseklikte bulunmalıdır. Bu hususu saptarken hâkim, edimin sözleşmenin yapıldığı andaki objektif değerini esas almak zorundadır. Subjektif unsur olarak aşırı oransızlığın (nispetsizliğin), karşı yanın özel durumundan bilerek yararlanma sonucu doğması gerekir. Karşı yanın özel durumu, onun darda kalması (müzayakası), hafifliği (hiffeti) veya tecrübesizliği hâlinde ortaya çıkar. Bu hâller yasada sınırlı olarak sayılmıştır.

Zarar görenin darda kalması hâli (müzayakası), zor durumda kalması, sıkıntılı olma parasızlık anlamındadır. Bu durum ekonomik (maddi) veya şahsi nedenlerden kaynaklanabilir. Gabinde müzayaka, maddi olabileceği gibi, manevi de olabilir. Gerçek kişiler gibi tüzel kişiler de zor durumda kalma hâlinde olabilirler. Kanun maddesinde amaçlanan düşüncesizlik (hiffet) bir kişinin genel karakter olarak hafif düşünce ve yapıda olmasını değil, somut olayda yapılan sözleşme yönünden özen göstermeme ve düşüncesizlik hâlini ifade eder. Bu itibarla zarar gören tarafın, belirli bir konuda eksik yetenekli olması veya uzağı görememesi, yaptığı sözleşmenin sonuçlarını gereği gibi düşünememesi mülga BK'nın 21. maddesi anlamında düşüncesizliktir. Tecrübesizlik (deneyimsizlik) zarar gören kişinin genel hayat ve iş tecrübelerindeki noksanlığını ifade eder. Burada sömürülen tarafın genel bir tecrübesizliği değil, sadece yapılan sözleşmeye ilişkin yeterli bilgi ve deney noksanlığı söz konusudur.

Diğer taraftan gabinden söz edebilmek için karşı tarafın, zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden ve tecrübesizliğinden bilerek yararlanmış olması, açık nispetsizliğin bu yararlanma başka bir ifadeyle sömürme kastı sonucu bulunması gerekir. Eğer taraf, bu zaaftan yararlanma fikriyle hareket etmemişse diğer unsurlar gerçekleşmiş olsa bile gabinden (aşırı yararlanmadan) söz edilemez. Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 28.05.2025 tarihli ve 2023/6-906 E., ████████ K. sayılı kararında da benimsenmiştir. Gabinin varlığı zarar görene öngörülen hak düşürücü süre içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirerek Kanun'da öngörülen haklarını kullanmak amacıyla dava açıp iddiasını her türlü delille kanıtlama ve verdiğini geri isteme hakkı verir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.10.2025 tarihli ve 2024/1-399 E., ████████ K. sayılı kararı).

Yukarıda verilen bilgiler ışığında somut olay incelendiğinde, ... Mahallesinde bulunan villanın devri için verilen vekaletnamenin ve ... Mahallesinde bulunan bağımsız bölümün devir tarihi olan 05.03.2020 tarihindeki değerlerinin esas alınmasının yerinde olmasına ve tarafların edimleri arasındaki farkın aşırı oransız olmasına, davalının tacir olması nedeniyle taşınmazların değerine vakıf olduğu ve davacı tarafın Almanya vatandaşı olması ve uzun süre Türkiye'de yaşamaması, hayatın olağan akışı içerisinde edimler arasındaki farkın bu denli fazla olmasının tüketici olan tarafın bilgisizliğinin açık göstergesi olduğu ve davalı tarafın öncesine dayanan güven ilişkisinden de yararlanarak davacının bilgisizliği ve tecrübesizliğinden faydalandığı dolayısıyla 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı TBK) 28. maddesinde yer alan aşırı yararlanmanın unsurlarının mevcut olduğunun anlaşılmasına, hükme esas alınan kök ve ek bilirkişi raporlarının taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine uygun olmasına ve öte yandan yabancı para alacağının dava tarihindeki kura göre hesaplanan Türk Lirası değeri üzerinden davalı lehine nispi vekalet ücretine hükmedilmesinin Dairenin içtihatlarına uygun olmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Fazla alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,22.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.