Anahtar kelimeler: İstemsiz Müh Taah İstemli İnş Masrafı San Birleşen Eski Şti
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI
: ████████ E., ████████ K.BİRLEŞEN ANKARA 23. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ ████████ ESASBİRLEŞEN ANKARA 23. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ ███████ ESAS (ESKİ ESAS:████████)BİRLEŞEN ANKARA 23. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ ████████ ESASİlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen kararı davalı ...Ş. vekili tarafından duruşma istemli, davalılardan ..., ..., ..., ..., ............İnş. San. Müh. Taah. San. ve Tic. Ltd. Şti., ..., ..., ..., .... .... Yönetim A.Ş., ..., ..., Sosyal Güvenlik Kurumu, ..., Gelir İdaresi Başkanlığı, ... ... Yönetim A.Ş. ve birleşen davalarda davacılar ..., ..., ..., ... vekilleri tarafından duruşma istemsiz olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda duruşma isteminin duruşma masrafı yatırılmadığından reddine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVA1-Asıl davada davacılar vekili; arsa sahibi müvekkilleri ile davalı yüklenici şirket arasında 30.07.2008 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bağıtlandığını, sözleşmeye göre taşınmaz üzerinde 42 bağımsız bölümlü binayı 24 dairenin tamamı ve 1 dairenin %50'si ve yine 1 dairenin %35'i ve 1 dükkan yüklenici firmaya, kalanı müvekkillerine ait olmak üzere arsa sahiplerinin istediği daireleri onların isteklerine uygun olarak inşaatta istenilen malzemeler kullanılmak suretiyle inşa edeceğini, inşaatın ruhsatının sözleşmenin imzalanmasından sonra 4 ay içerisinde alınıp, bu tarihten itibaren 20 ayda yüklenici inşaatı tamamlayıp anahtar teslimi teslim edeceğini, ancak davalı yüklenicinin sözleşmeden ... edimlerini yerine getirmediğini teslim yükümlülüğünün doğduğu 30.07.2010 tarihinde ve bugün itibariyle henüz inşaatı yarı oranında dahi tamamlamadığını, davalı yüklenicinin 31.07.2007 günü temerrüde düştüğünü ve bu tarih itibariyle sözleşmenin feshini isteme hakkının doğduğunu, davalı yüklenicinin gösterdiği üçüncü şahıslara yapılan temliklerin hukuki dayanağı bulunmadığını ileri sürerek davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı arsa sahipleri adına tesciline, sözleşmenin geriye etkili şekilde feshini; davalı yüklenicinin sözleşme konusu taşınmaza müdahalesinin önlenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.2-Birleşen Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyasında davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı yüklenici ........ Ltd. Şti. vekili 30.07.2008 tarihli asıl ve 01.08.2008 tarihli ek sözleşmenin geriye etkili olarak feshini kabul ettiklerini bu nedenle fesih tarihi itibariyle imalât /malzeme bedelini fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL nin faiziyle birlikte tahsilini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında davacı yüklenici ... .... Ltd. Şti. 3/8 kalan payını ...'na temlik etmiştir.3-Birleşen Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas, ████████ Karar sayılı dosyasında davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ... (B) blok, 4 ve 17 no.lu bağımsız bölümleri yüklenici ...... Ltd. Şti'nden satın aldığını, ancak yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili feshinin kaçınılmaz olacağını bu nedenle çekişmeli (B) blok, 4 ve 17 no.lu bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile davacı arsa sahipleri adına tescilini talep ve dava etmiştir.4-Birleşen Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ███████ E., ████████ K. sayılı davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; yüklenicinin önceden imalât bedeline yönelik alacağının yüzde yüzünü temlik ettiğini, daha sonra bir kısım payların yükleniciye iade olduğunu, mahkemenin bozma kararından önce birleşen Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ E. sayılı dosyasında alacağın % 25'i davacı ..., %25'i ..., % 12,5'i ..., % 37,5'i yüklenici şirket adına karara çıktığını o tarihte dava değerinin 10.000,00 TL olarak gösterildiğini, bozmadan önce verilen kararda fahiş hatalı bilirkişi raporuna itiraz edilmişse de hatalı olarak karar verildiğini, yüklenici ... ... İnşaat Mühendislik Taahhüt Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. kendisine ait payını davacılardan ...'na temlik edildiğinden bu davanın şimdilik 3.750,00 TL ...'na, 2.500,00 TL ..., 2.500,00 TL ...’a, 1.250,00 TL sözleşme fesih edildiğinden ve kanun yoluna gidilmeden kesinleştiğinden, ilk açılan davada 10.000,00 TL'ye karar verildiğinin, iş bu davada da yeniden rapor alınarak fazlaya ilişkin haklar saklı tutulmak kaydı ile 10.000,00 TL'nin davalı arsa sahiplerinden tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.5-Birleşen Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ E., ████████ K. sayılı davasında; arsa sahibi davacılar vekili dava dilekeçsinde özetle, dava konusu edilen taşınmaza ilişkin bir kısım takyidat lehtarlarına ve yüklenici şirket aleyhine dava açarak, taşınmaz kayıtlarında bulunan tüm takyidatların kaldırılmasını, yüklenici davalı şirket ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle, davalı adına sözleşme gereği verilen 70 m² arsa payının yolsuz tescil olması nedeniyle tapusunun iptali ile 29 m²'sinin arsa sahibi ... mirasçısı ........... ve .............. adlarına tescilini, 41 m² belediye hissesinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici adına alınmasın nedeniyle 4'er m²'sinin davacı arsa sahibi ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ... adına tesciline, 7 m²'sinin arsa sahibi ... mirasçıları ..., ............ ... ........... davalı arsa sahibi ... adına 1'er pay olmak üzere tescilini, 6 m²'sinin ...'a tescilini talep ve dava etmiştir.II. CEVAP1-Asıl davada davalı davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili bankanın müşteri olan dava dışı ..... ..... Dan. Gıd. Tur. İnş. ..... .... İlet. San. ve Tic. Ltd. Şti. firmasına kredi verdiğini, anılan kredinin teminatı olarak davaya konu taşınmazla ipoek tesis edildiğini, müvekkili bankanın yahu dava dışı ipotek verenin veya kredi müşterisinin davalı yüklenici ile herhangi bir hukuki ilişkisinin olmadığını, uyuşmazlık konusu taşınmazın 05.08.2010 tarihinde davalılardan ...'e satıldığını, 25.01.2011 tarihinde şifahi olarak tapu müdürlüğüne ilgili taşınmazın akıbeti sorulduğunda adı geçen taşınmazın son malikinin dava dışı ........... olduğunun öğrenildiğini, müvekkili bankanın işbu davaya konu uyuşmazlığın doğrudan tarafı olmayıp Medeni Kanun hükümleri kapsamında üçüncü kişi konumunda olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.2-Davalı ... ..........İnşaat... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; husumet itirazında bulunduklarını, müvekkili şirkete borçlu ...'a icra dosyaları ile takip başlatıldığını, takibin kesinleşmesinin akabinde alacağı tahsil edebilmek amacı ile borçlu adına kayıtlı olan tapuların uyap üzerinden yapılan araştırmasında haciz şerhi işlendiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.3-Davalı ...... Anadolu .......Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin yasal alacağından dolayı Ankara 23. İcra Müdürlüğü'nün █████████ sayılı dosyasında alacaklısı bulunduğu ...'ın borcuna istinaden sözleşme konusu arsa üzerinde bulunan 4/9 no.lu bağımsız bölüm haciz koydurduğunu, müvekkili şirkete husumet yöneltilmesinde davacının bir menfaatinin bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.4-Davalı ... ... Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili kurumun davalı ...'a 250.000,00 TL kredi verdiğini, alınan kredi teminatı olarak ipotek tesis edildiğini, yapılan işlemlerde hukuka aykırılığın bulunmadığını, diğer davalılar arasındaki hukuki problemlerin müvekkili bankayı bağlamayacağını savunarak davanın reddini savunmuştur.5-Davalı ... 05.05.2011 tarihli dilekçesi ile; 5.7.2010 tarihinde Ankara 9. İcra Müdürlüğü'nün █████████ Esas sayılı dosyası ile icra takibi yaptığını, söz konusu icra dosyasında borçluların ........... ve ...... Medikal olduğunu, davalı olarak gösterilme nedeninin ............a ait bir kısım malları haciz kararı ile haczetmesi olduğunu, kendisinin hukuken korunmuş hakları için hukuk mücadelesi başlattığını savunarak davanın reddini dilemiştir.6-Davalı yüklenici ... ...... Tic. Ltd. Şti. vekili 03.05.2011 tarihli dilekçesi ile; davaya bir itirazlarının olmadığını, sözleşmenin feshi istemini kabul ettiklerini, sözleşmenin feshi sebebiyle müvekkili şirketin yapmış olduğu 2.000.000,00 TL'ye yakın imalât bedelinin müvekkili şirkete ödenmesi gerektiğini beyan etmiştir.7-Dahili davalı ... cevap dilekçesinde özetle; 6. satış işlemi ile taşınmazı satın alan kişi konumunda olduğunu, satış işleminin yapıldığı sırada tapu kaydında temliki tasarruf yetkisini sınırlayan bir takyidatta mevcut bulunmadığını, dava konusu yapılan daireye ait payın satışını tapuda ilk yapan kişinin arsa sahibi konumunda bulunan ... olduğunu, bu haliyle yükleniciye ait bu daireyi satın alanların iyiniyetli olduklarının açık olduğunu, davanın yasal dayanaktan yoksun olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.8-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin diğer davalı ... Ltd. Şti. ve ........... imzaladığı alacağın temliki sözleşmesi uyarınca 20 no.lu bağımsız bölümü devraldığını, geriye etkili fesih halinde yüklenicinin arsa üzerinde yapılan inşaat maliyeti kadar bir alacağının doğacağını, yüklenicinin bu alacağından 130.000,00 TL'lik bölümünü müvekkiline temlik ettiğinin ortada olduğunu, ileriye etkili fesih halinde ise müvekkilinin tapu devrini aldığı tarih daha önceki bir tarih olduğu için müvekkilinin tapusunun iptalinin söz konusu olamayacağını savunarak davanın reddini, davanın kabulü ve geriye etkili fesih halinde müvekkilinin yükleniciden olan ve sözleşmede gösterilen alacağının davacıların yükleniciye ödemekle yükümlü olduğu miktar dikkate alınarak alacağın temliki hükümlerince müvekkiline ödenmesine, ileriye etkili fesih halinde müvekkiline karşı tapu iptal ve tescil talebinin reddine ya da talep kabul edilecek olursa müvekkilinin yükleniciden olan ve sözleşmede gösterilen alacağının davacıların yükleniciye ödemekle yükümlü olduğu miktar dikkate alınarak alacağın temliki hükümlerince müvekkiline ödenmesini istemiştir.9-... tarihli cevap dilekçesinde özetle; yapılan inşaatta 18 no.lu daireyi müteahhitten satın aldığını, dairenin parasını ödediğini, açılan davanın haksız olduğunu savunarak davanın reddini savunmuştur.Davalılar ... ve ... 26.04.2011 tarihli celsede; davayı kabul ettiğini beyan etmiştirlerdir.10-Davalı ... davanın reddini istemiştir.11-Davalı ... 26.04.2011 tarihli celsede; kız kardeşi ... ile birlikte iki daire aldıklarını, bedelini ödediklerini, hakkından vazgeçmediğini beyan etmiştir.12-Dahili davalı Gelir İdaresi Başkanlığı vekili cevap dilekçesinde; haciz konulma tarihi itibariyle gayrimenkulün tapu kayıtlarında, taşınmazın borçlu adına kayıtlı olduğunu, dolayısıyla dava konusu taşınmaz ile ilgili tedbir olsa da idarenin haciz koymasını kaldıran bir yasal düzenlemenin olmadığını, borçlu olan.......... adına gözüken tapu kaydının haciz konulmasını yasal ve korunması gereken bir durum olduğunu savunarak bu nedenle davanın reddini istemiştir.13-Dahili davalı ..... Isıtma Soğutma Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; borçlu Hakan Kılıçarslan'ın borcu ödememesi üzerine İzmir 11. İcra Müdürlüğü'nün ████████ sayılı takip başlatıldığını, tapu malikinin o tarihte ..........olduğunu, mahkememizce konulan tedbirin hacze engel teşkil etmeyeceğini, haciz şerhinin kaldırılmasının muvazaalı tapu iptal davası yoluyla hacizlerden kurtulmak için imkân tanıdığını, bu talebin yasal dayanağının olmadığını savunarak reddini talep etmiştir.14-Dahili Davalı ... vekili cevap dilekçesi ile; Hakan Kılınçarlan'ın adına kayıt ve tescil edilen taşınmazın tapu kaydında Ankara 11. İcra Dairesi'nin ████████ E. sayılı dosyasıdan uygulanmış haciz şerhi mevcut olduğunu, ilgili dosyada alacaklı ... A.Ş. gözüktüğü için müvekkile husumet yönlendirildiğini, ancak alacak temlik sözleşmesi ile ... ... Yönetimi A.Ş'ye temlik edildiğini savuanrak pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddini talep etmiştir.15-Dahili davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesi ile; müvekkili şirket tarafından TMK'nın 1023. maddesi çerçevesinde "tapuya güven ilkesi" kapsamında tapu sicilindeki kayıtlara güvenerek haciz işlemi yapıldığını, yapılan işlemlerde usulsüzlük olmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin 12.04.2022 tarihli kararı ile bozma ilamına uyulmasına ve asıl davada sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı arsa sahipleri adına tesciline, birleşen Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas, ████████ Karar sayılı dosyada davanın kabulü ile 10.000,00 TL imalât bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalı arsa sahiplerinden kat irtifakı kurulmadan önceki tapudaki hisseleri oranında tahsili ile bu miktarın 3/8'inin temlik alan ...'na, 2/8'inin temlik alan ...'ye, 2/8'inin temlik alan ...'a ve 1/8'inin temlik alan ...'a ödenmesine, birleşen Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas, ████████ Karar sayılı dosyada dava konusu bağımsız bölümlerin davalı arsa malikleri adına tescil isteminde hukuki yarar bulunmadığından talebin reddine, birleşen Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ███████ Esas, ████████ Karar sayılı dosyada; davacının davasının kısmen kabulü ile 10.000,00 TL imalât bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalı arsa sahiplerinden kat irtifakı kurulmadan önceki tapudaki hisseleri oranında tahsili ile bu miktarın 3/8'inin temlik alan ...'na, 2/8'inin temlik alan ...'ye, 2/8'inin temlik alan ...'a ve 1/8'inin temlik alan ...'a ödenmesine, fazla ilişkin talebin zamanaşımı uğraması nedeniyle reddine, Birleşen Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas, ████████ Karar sayılı dosyada; dava konusu taşınmazda bulunan ve dava konusu edilen takyidatların kaldırılarak, davalı adına sözleşme gereği verilen 70 m² arsa payının yolsuz tescil olması nedeniyle tapusunun iptali ile davacı arsa sahiplerine hisseleri oranında tesciline karar verilmiştir.IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİİlk Derece Mahkemesinin 12.04.2022 tarihli kararının süresi içinde davalı .... vekili, müdahil ..... vekili, ... ... İnş. Müh. Taah. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili, birleşen her iki dava davacıları ..., ..., ... vekili, ..., birleşen dava davalıları ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... .... Malzeme San. ve Tic. A.Ş. vekili, .... vekili, davalılar ..., ..., ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, her ne kadar yerel mahkemece, bir kısım haciz alacaklısı davaya dahil edilmiş ve bir kısım haciz alacaklısı aleyhine açılan birleşen ████████ Esas sayılı davanın, eldeki dava ile birleştirilmesi sureti ile taraf teşkilinin sağlanmış olduğunun kabulü ile asıl dava bakımından taşınmazların takyidatlardan ari şekilde asıl davacılar adına tesciline karar verilmiş ise de dosya kapsamındaki tapu kayıtları ve haciz şerhleri incelendiğinde, halen asıl dava davacıları lehine takyidatları kaldırılan bir kısım lehtarların işbu davada taraf olarak gösterilmedikleri anlaşılmış olup, adı geçenlerin aleyhine karar verilmiş olması nedeni ile, bu lehtarların tümünün işbu davada hasım olarak gösterilmesi zorunlu olup, bu husus gözetilmeksizin ve taraf teşkili usulünce sağlanmadan yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğu belirtilerek bozulmuştur.Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucu asıl dava yönünden sözleşmeye göre inşaatın teslim tarihi sözleşmeye göre 30.07.2010 tarihi olduğu, inşaat seviyesinin A blokta %43,25, B blokta %18,50 seviyesinde olması nedeniyle davacı arsa sahiplerinin sözleşmeyi geriye etkili fesih taleplerinin yasaya uygun olduğu, davacılar tarafından talep edilen geriye etkili fesih talebine davalı yüklenicinin karşı çıkmaması ve hatta talebi kabul etmesi nedeniyle taraf iradeleri geriye etkili fesih konusunda uyuştuğu gerekçesi ile sözleşmenin dava tarihi itibari ile geriye etkili olarak feshine, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi durumunda yüklenici tarafından yapılan imalât bedelinin feshin kesinleşme tarihi itibariyle hesaplanması gerektiği, somut olayda taraf iradelerinin uyuşması nedeniyle sözleşmenin fesih tarihi davalı yüklenicinin 03.05.2011 tarihli cevap dilekçesi tarihi olduğu, imalât bedelinin (A) blokta 1.726.041,76 TL, (B) blokta 789.432 TL olup toplam imalât bedeli 2.515.473,76 TL olarak hesaplandığı, yükleniciden devam eden inşaattan bağımsız bölüm arsa payanı satın alanlar satın aldıkları bu bağımsız bölümlerin arsa payları ile tapularına ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini ifa etmesi durumunda hak kazanabilecekleri, inşaat halindeki bir binada arsa payı (bağımsız bölüm) satın alanların iyiniyetli oldukları kabul edilemeyeceğinden yararlanamayacakları, aynı şekilde gerek yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin gerekse satın almayı gerçekleştiren üçüncü kişilerin bizzat ya da bu kişilerin borçları nedeniyle satın aldıkları bağısız bölümler üzerine tesis ettirilmiş haciz ve ipotek sahiplerinin hakları ancak davalı yüklenici şirketin edimlerini eksiksiz yerine getirmesi halinde korunacağı, sözleşmenin geriye etkili fesih istemi usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesi ile dava konusu bağımsız bölümlerin üzerindeki haciz ve ipoteklerin kaldırılarak takyidatsız olarak arsa sahipleri adına payları oranında tesciline karar verilmiş, taşınmaza yönelik el atmanın önlenmesi talebi de mevcut olup iddia ve toplanan delillere göre davacılar tarafından davalı yüklenicinin dava konusu taşınmaza ne tür müdahalede bulunduğu açıklanmadığı gibi bu iddiaya yönelik herhangi bir delil de bildirilmediği gerekçesi ile müdahalenin menni talebinin reddine karar verilmiş, davacı olarak da görülen arsa sahipleri adına olan tapu kayıtlarının iptali ile tesciline ilişkin talebin ise idari yoldan temin etmeleri mümkün iken dava yoluyla talep etmelerinin de hukuki yararları bulunmadığından reddedilmiştir.Birleşen Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosya yönünden, taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshinin yasaya uyarlı olması nedeniyle yüklenici şirketin ve bu şirketten haklarını temlik yoluyla devralan gerçek kişilerin BK'nın 61. maddesi uyarınca sebepsiz iktisap kuralları gereği fesih zamanına kadar yapılan işlerin bedelini talep etmeleri yasaya ve dosya kapsamına uygun olduğu, talep edebilecekleri imalât bedelinin 2.515.473,76 TL olduğu, bu miktarın gerek temlik alacaklıları ..., ..., ... ve ...'a temlik hisseleri oranında dava tarihinden itibaren yasal faiziyle ödenmesi gerektiği, dosyaya ibraz edilen temlik belgelerine göre ...'nun 3/8, ...'nin 2/8, ...'un 2/8 ve ...'ın 1/8 hisseye sahip oldukları, davanın ıslah edilmediği gerekçesi ile taleple bağlı kalınarak davanın 10.000,00 TL üzerinden kabulüne karar verilmiştir.Birleşen Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas, ████████ Karar sayılı dosya yönünden, davacı arsa sahipleri tarafından ... hakkında başlangıçta dava dilekçesi ile dava açılmamış ise de yargılama aşamasında ... davaya dahil edilerek adına kayıtlı (B) blok, 4 ve 17 no.lu bağımsız bölümlerin de iptalinin ve davacılar adına tescilinin talep edildiği, bu bağımsız bölümlerin dava tarihinde davalı ... adına kayıtlı olduğu, dava devam ederken her iki bağımsız bölümü 20.01.2011 tarihinde .......... onunda 28.01.2011 tarihinde ...'a devrettiği, her ne kadar birleşen bu dosyanın dava tarihi 16.05.2011 olup bu tarih itibariyle her iki bağımsız bölüm de davacı ... adına kayıtlı ise de kendi adına kayıtlı olan bu taşınmazları idari yoldan davalı arsa maliklerine devretmesi mümkün iken bu yola başvurmayarak davalılar adına tescil talep etmesinde hukuki yarar bulunmadığından davanın reddine karar verilmiştir.Birleşen Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ███████ E., ████████ K. sayılı dosya yönünden; imalât bedelinin 2.515.473,76 TL olduğu, davacılar vekilince talep artırım dilekçesi sunarak, davasını 2.515.473,76 TL'ye çıkardığını, davasının belirsiz alacak davası olduğunu beyan ettiği, birleşen davanın davalılar vekili ıslaha karşı zamanaşımı itirazında bulunduğu, dosyaya ibraz edilen dava dilekçesinde, HMK'nın 107/2. maddesinde düzenlenen belirsiz alacak davasına açıkça dayandırmadığı ve dilekçe içeriğinde davanın belirsiz alacak davası olduğuna ilişkin bir ibarenin bulunmadığı, fazlaya ilişkin hakların saklı tutulduğu da göz önününe alındığında, açılan davanın kısmi dava olduğu, bu nedenle, birleşen davanın davalılar vekilinin zamanaşımı itirazına ilişkin açılan davanın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden kaynaklı imalât bedel alacağı olması karşısında, TBK'nın 146. maddesinin 6. fıkrası gereği 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğu, sözleşmenin geriye etkili feshinin de tarafların iradelerinin uyuştuğu 03.05.2011 tarihinde gerçekleştiği dikkate alınarak, birleşen davanın davalı vekilinin zamanaşımı itirazının kabulüne, davanın kısmen kabulü ile 10.000,00 TL imalât bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalı arsa sahiplerinden kat irtifakı kurulmadan önceki tapudaki hisseleri oranında tahsili ile bu miktarın 3/8'inin temlik alan ...'na, 2/8'inin temlik alan ...'ye, 2/8'inin temlik alan ...'a ve 1/8'inin temlik alan ...'a ödenmesine karar verilmiştir.Birleşen Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ E., ████████ K. sayılı dava yönünden; dava konusu edilen taşınmazların takyidatların kaldırılarak, davalı adına sözleşme gereği verilen 70 m² arsa payının yolsuz tescil olması nedeniyle tapusunun iptali ile 29 m²'sinin arsa sahibi ... mirasçısı ........... ve ... Y..... adlarına tesciline, 41 m² belediye hissesinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici adına alınması nedeniyle, 4/2399'er hissenin arsa sahipleri ..., ..., ..., ..., ..., ... adlarına, 1/2399'er hissesinin muris arsa sahibi ... varisleri ..., ..., ..., ... adlarına, 7/14394'er hissesinin ..., ......... ... adlarına, 7/28788'er hissesinin ....... .......... ..., İ..... .... adlarına, 6/2399 hissenin ... adına dava konusu edilen takyidatlar kaldırılmak suretiyle kayıt ve tesciline karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri1.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan .........’dan olan alacağına binaen haciz uygulayan banka davalı gösterilmiş ise de bu alacak ... ... A.Ş’ye temlik edildiğini, bu nedenle pasif husumet ehliyetleri olmadığını beyan etmektedir.2.Davalı ..., ... vekili temyiz dilekçesinde,Müvekkillerinin tapuya güven ilkesi gereğince taşınmazları satın aldıklarını, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında muvazaalı ilişki olduğunu beyan etmektedir.3.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;Dava konusu bağımsız bölümü tapuya güven ilkesi gereği iyiniyetle satın aldığını beyan etmektedir.4.Davalı .......... vekili temyiz dilekçesinde;a. Müvekkilinin davada sadece feri müdahil sıfatı ile yer almasına rağmen aleyhine hüküm kurulmasının ve yargılama giderlerine hükmedilmesinin hatalı olduğunu,b. Dava konusu bağımsız bölümü dava açıldıktan sonra 24.01.2011 tarihinde, .......isimli dava dışı kişiden satın aldığını, davacıların davaya tazminat olarak mı yoksa davaya yeni malike karşı devam edeceği mi hususunda bir beyanlarının olmadığını,c. Taşınmazı tapuya güven ilkesi gereğince iyiniyetle iktisap ettiğini beyan etmektedir.5.Davalı ...Ş. vekili temyiz dilekçesinde;Bankanın üzerinde ipoteği olan taşınmazın ...... tarafından satıldığını, dava konusu taşınmazı ..., yüklenici firmadan değil, davacı .........dan satın aldığını, bu nedenle ..., İlk Derece Mahkemesinin gerekçeli kararında belirtilen türde 3. kişi olmadığını ve ipoteğin fekkine karar verilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.6.... Doğ. İnş. San. Müh. Taah. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili;Kararın tamamen hukuka ve somut duruma aykırı olduğunu, kimi arsa sahipleri ile müteahhit görüşmeleri sürdürmekte ve binaları da tamamlamayı düşünmekte olduğunu, bu nedenle sözleşmenin feshi dahil tüm kararın bozulmasın talep ettiklerini beyan etmektedir.7.Birleşen davalarda davacılar ..., ..., ..., ... vekili;a. Bilirkişiler uzmanlık alanlarına girmediğini beyan etmelerine rağmen ve uzmanlık alanı olan bilirkişileri tevdi gerektiği belirtilmesine rağmen bu eksiklikler giderilmeden karar verildiğini,b. Zamanaşımı konusunda fevkalade yanılgıya düşülmüştür.c. HMK'nın 107/2 hükümleri ihlal edildiğini, harç ikmali, için süre verilmediğini,d. Birleşen 23. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ███████ Esas sayılı dava ek dava olarak ve belirsiz alacak davası olarak açıldığını, ancak bilirkişi raporu verilmediğinden alacak miktarı belirlenemediğini,e. Bina imalât değerlerinin yanlış hesaplandığını,f. ... kendisi bizzat arsa sahiplerine tapularını vermek istediğini, ancak arsa sahipleri almadıklarını, temerrüde düştüklerini dava ve yargılama giderlerinden sorumlu olmayacaklarını, amacının mahkeme masraflarından kaçınmak olduğunu, bunda hukuki menfaati olmadığını söylemenin mümkün olmayacağını,8.Davalılar ..., ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde;Müvekkili davalıların taşınmazı tapuya güven ilkesi gereğince iyiniyetle iktisap ettiğini beyan etmektedir.9.Davalı ...Ş. vekili temyiz dilekçesinde;Tapuya güven ilkesi gereğince haciz koyulduğunu ve müvekkilinin iyiniyetli olduğunu beyan etmektedir.10.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;Tapuya güven ilkesi gereği taşınmazın iktisap edildiğini beyan etmektedir.11.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;Davalı müvekkil ..., tapu siciline güven ilkesi doğrultusunda hareket etmiş olup, yüklenici olmayan ve tescili ...'e ait olan A blok, 10 no.lu bağımsız bölümün 1/2 hissesini ve B blok, 21 no.lu bağımsız bölümün tamamını satın aldığını beyan etmektedir.12.Davalı Sosyal Güvenlik Kurumu vekili temyiz dilekçesinde,Müvekkilİ kurum lehine haciz tesis edildiği tarihte, davacılar tarafından müvekkil kuruma yöneltilmiş herhangi bir dava bulunmaması ve mezkur taşınmaza ilişkin ihtiyati tedbir kararının olmaması ihtilafsız olduğunu, mevcut hukuksal durumda tesis edilen haczin kaldırılmasını gerektiren bir husus bulunmadığını, tapuya güven ilkesi gereğince haciz tatbik edildiğini beyan etmektedir.13.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;a. Mahkemece muvazaaya ilişkin araştırma yapılmadığını, yüklenicinin feshi kabulünün muvazaalı olduğunu,b. Yüklenicinin alacağını temlik edemeyeceğini, zaten taşınmaz sattığı kişilerin yükleniciye halef olduklarını,c. Temlik alanın bilerek davayı zamanaşımına uğrattığını beyan etmektedir.14.Davalı Gelir İdaresi Başkanlığı vekili temyiz dilekçesinde;İdarece tesis edilen iş ve işlemler yasal ve usule uygun olup Ankara 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin işbu kararının idaremiz aleyhine kısımlarının bozulması gerektiğini beyan etmektedirler.15.Davalı ...Ş. vekili temyiz dilekçesinde;Davada müvekkilin pasif husumet ehliyeti bulunmadığını, temlik alınan ... T.A.Ş'den devrolan borçlusunun Serkan Kılıçarslan olan dosyada banka tarafından haciz işlemi yapıldığını, dolayısıyla müvekkil şirketin iş bu davanın açılmasında herhangi bir kusuru bulunmadığını müvekkil şirket yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil, takyidatların terkini, müdahalenin men’i, birleşen ████████ Esas sayılı dava imalât bedelinin tahsili, birleşen ████████ Esas sayılı dava yükleniciden temlik alanın, arsa sahipleri lehine açtığı tapu iptali ve tescil, birleşen ███████ Esas sayılı dava yükleniciden temlik alanların açtığı imalât bedeline ilişkin ek dava, birleşen ████████ Esas sayılı dava, asıl davadaki talepler ile takyidatlarda haciz alacaklısı olarak görünen bir kısım davalılara karşı açılan taraf teşkiline ilişkindir.1- Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3/2. maddesinin atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428. ve 439/2. maddelerinde de yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla, birleşen ████████ Esas sayılı, birleşen ████████ Esas sayılı ve ███████ Esas sayılı davalarda ileri sürülen temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.2- Asıl davaya ilişkin temyiz itirazlarına gelince;2.1 Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c. maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.2.2 Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).2.3 Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.2.4 TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.2.5 TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.2.6 Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.2.7 Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.2.8 Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.2.9 İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.2.10 Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılacak iş; taşınmazın son tapu maliklerinin tapu sicilinde mülkiyeti devraldığı anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadığını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispata yarar delillerin ibrazı için, arsa sahibine verilecek makul süre neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesi, yine ipoteklerin kaldırılması hususunda da yukarıda anlatılan hususlar dikkate alınarak bir karar verilmesinden ibarettir.3- Birleşen ████████ Esas sayılı ve ███████ Esas sayılı davalar ise yüklenicinin imalât bedelinin tahsili istemine ilişkin olup mahkemece birleşen ████████ Esas sayılı dosyada taleple bağlı kalınarak 10.000,00 TL‘nin kabulüne karar verilmiş, ███████ Esas sayılı dosyada ise 10.000,00 TL‘nin kabulüne, ıslah ile artırılan bakiye talebin ise zamanaşımı nedeni ile reddine karar verilmiştir.3.1 Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde zamanaşımının fesih tarihi itibari ile başlayacağı, bu tarihin fesih iradelerinin birleştiği ya da bu şekilde bir irade birleşmesi yoksa fesih hakkındaki mahkeme kararının kesinleştiği veya kesinleşen mahkeme kararına göre belirlenen fesih tarihi itibariyle, başlayacağı dikkate alındığında mahkemenin de kabulünde olduğu üzere feshin 03.05.2011 tarihinde gerçekleştiği ve ıslah ile artırılan bakiye talebin ise zamanaşımı nedeni ile reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.4- ████████ Esas sayılı dosya yönünden temyiz itirazlarının incelenmesine gelince, birleşen bu davada arsa sahipleri tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuş ve mahkemece yolsuz tescil nedeni ile 61233 ada, 2 parsel sayılı taşınmazda bulunan 70 m² ve 29 m²’lik taşınmazların iptaline karar verilmiş ise de 61233 ada, 2 parsel sayılı taşınmazda kat irtifakı kurulduğu, taşınmazın kimler adına kayıtlı olduğu da hükümde yer almadığı dikkate alındığında kurulan hüküm infaza elverişli değildir.4.1 Mahkemece tapu iptali ile tesciline karar verilen taşınmazların üzerindeki takyidatların kaldırılmasına karar verilmiş ise de bir taşınmaz üzerinde haczin geçerli olması için haciz anında taşınmazın takip borçlusu adına tapuda kayıtlı olması gerekmektedir. Bu taşınmazın daha sonra yolsuz tescil nedeni ile gerçek malikine tapu iptal ve tescil yolu ile dönmesi halinde hacizlerin geçersiz olacağı dikkate alınarak yukarıda “2” no.lu bentte açıklanan 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı dikkate alınarak bir karar verilmesi gerekmektedir.VI-KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgililere iadesine,Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,15.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.