pafta yerdeki blok vaadi mah satışı noterliğinin usd yevmiye ili

Anahtar kelimeler: Pafta Yerdeki Blok Vaadi Mah Satışı Noterliğinin Usd Yevmiye İli

3. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi

SAYISI

: █████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: İstanbul Anadolu 4. Tüketici Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı Şirket vekili; müvekkili şirketin ...... Noterliğinin 31.07.1997 tarihli ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Satış Vaadi İnşaat Sözleşmesi ile hak sahibi olduğu İstanbul İli, ..... İlçesi, ..... Mah., 1262 ada, 145 pafta, 124 parsel sayılı yerdeki C. blok, 11. kat, 22 nolu dairenin 200.000 USD bedelle davalılara satışı konusunda 08.02.2006 tarihli adi yazılı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi imzalandığını, müvekkili şirketin davalı alıcılara, satış bedeli ve cezai şartın karşılığı olmak üzere toplam 06.02.2006 tarihli ve 375.000 USD tutarlı teminat mektubunu verdiğini, sözleşmenin 4. maddesinde belirtildiği üzere davalı alıcıların, müvekkili şirket ile arsa sahipleri arasında davanın derdest olduğunu ve bu dava sonucunda şirket lehine hükmen tescilin yapıldığı tarihten sonra alıcılar adına tapu devrinin yapılabileceğini bilerek ve kabul ederek daireyi satın aldıklarını, davalıların sözleşmeye konu daireyi sözleşmenin imzalandığı tarihinden itibaren kullandıklarını, sözleşmenin 4. maddesinin dördüncü paragrafında, sözleşmenin imzalanmasına müteakip 3. yılın sonunda devam eden dosyanın kesinleşmemiş olması, halen devir ve ferağı veremeyecek durumunda olması halinde alıcının keşide edeceği ihtarname ile tek taraflı olarak sözleşmeden cayma hakkına sahip olduğunun düzenlendiğini, davalıların 3 yılın sonu olan 08.02.2009 tarihinde cayma hakkını kullanmadıklarını ve 9 yıl daha taşınmazı kullanmaya devam ettiklerini, dolayısıyla davalıların cayma haklarını kaybettiklerini, müvekkili şirket ile arsa sahipleri arasındaki İstanbul 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin █████████ E. sayılı dosyası üzerinde görülen davanın karara bağlandığını ve davalılara satışı yapılan dairenin tapusunun müvekkili şirket adına tesciline karar verildiğini, karar taraflarca temyiz edildiğinden dosyanın Yargıtayda olduğunu, davalıların müvekkili şirketin verdiği teminat mektubunu paraya çevirdiğini ve teminat mektubu bedeli olan 375.000 USD'yi uhdelerine geçirdiklerini, taraflar arasındaki sözleşme adi yazılı şekilde yapıldığından asıl borca bağlı olan ferîlerin yani cezai şartın da geçersiz olduğunu, davalıların süresi içerisinde cayma haklarını kullanmadan kötü niyetli olarak teminat mektubunu paraya çevirdiklerini, davalılar 08.02.2006 tarihinden bu yana taşınmazı fiilen kullandıklarından kira kayıplarının olduğunu ileri sürerek; teminat mektubunun haksız olarak nakde çevrildiğinin tespitini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, davalılara haksız olarak ödenen 375.000 USD tutarlı teminat mektubu bedelinin, daha önce tahsil edilen 200.000 USD meblağın takas ve mahsubuyla bakiye 175.000 USD'nin nakde çevrilme tarihinden işleyecek 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesinde belirtilen temerrüt (veya TL söz konusu olduğunda Kanunun 2/2 maddesinde belirlenen avans faizi oranında ticari temerrüt) faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini, müvekkili şirketin 870.600,00 TL mahrum kalınan kira bedelinin her bir kira bedelinin muacceliyet ve temerrüt tarihinden itibaren işleyecek 3095 sayılı Kanunun 2/2 maddesinde belirli avans faizi oranında ticari temerrüt faiziyle birlikte davalılardan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar ... ve ... vekili; müvekkillerinin dava konusu gayrimenkulü 08.02.2006 tarihli sözleşme ile 375.000 USD bedel ödeyerek satın aldıklarını, davacı şirket dairenin tapusunu veremediğinden tapu devri gerçekleşinceye kadar müvekkillerine 375.000 USD değerinde teminat mektubu verildiğini, davacı şirketin vergiden kaçınmak amacıyla gayrimenkul bedelini 200.000 USD, 175.00 USD'yi ise cezai şart olarak sözleşmeye yazdığını, davacı şirketin, en geç 3 yıl içerisinde tapu devrini gerçekleştiremediği taktirde alıcıya verdiği teminat mektubunun nakde çevrilebileceğini ve geçmiş yıllara ilişkin kira talebinde bulunmayacağını sözleşme ile kabul ettiğini, aradan uzun yıllar geçmesine rağmen tapunun halen verilememesi nedeniyle davacı şirket ile yeniden 15.08.2015 tarihli Ek Düzenleme adı altında, gayrimenkul bedeli olarak ödedikleri 375.000 USD karşılığı kadar aldıkları teminat mektubunun ve ilk imzalanan sözleşme şartlarının geçerliliği konusunda anlaşma yaptıklarını, son yapılan sözleşme üzerinden de 3 sene geçmesi üzerine halen tapuyu alamayan müvekkillerinin 30.11.2018 tarihli ihtarla taşınmazı tahliye edip teslim alınmasını davacıya ihtar ettiklerini, teminat mektubunu nakde çevirmek zorunda kaldıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında akdedilen 08.02.2006 tarihli adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin 4. maddesinde yazılan cezai şarta ilişkin maddenin tüketici açısından geçerli olarak değerlendirilmesinin gerektiği, taraflar arasında akdedilen adi yazılı sözleşmenin tarihi 2006 olup, sözleşmede teslimin 3 yıl içerisinde yapılacağı hususunun kararlaştırıldığı, teslimin yapılmaması üzerine taraflar arasında 17.08.2015 tarihli bir ek protokol yapılmak suretiyle sözleşmenin geçerliliğini devam ettirdiğinin taraflar arasında kararlaştırıldığı, ek protokolden 3 yıl 2 ay 2 gün sonra davalılarca teminat senedinin paraya çevrildiği, sözleşmenin (4.4.) maddesi gereğince davacı yüklenicinin teslim süresi 3 yıl olup, tüketicinin bu sürenin geçmesi ile birlikte teminat senedini paraya çevirme hakkının olduğu, davalıların artık sözleşme ile bağlı olma yükümlülüklerinin bulunmadığı, bu durumun aynı zamanda TKHK'da yer verilen seçimlik haklardan sözleşmeden dönme hakkının da kullanılması anlamına geldiği, sözleşmenin (4.4.) maddesinde, satıcı tarafından teminat senedinin paraya çevrilmesi öncesinde bir ihtarname gönderilmesi şartı koşulmuş olup, davacının bu madde gereğince usuli şartın yerine getirilmemesini gerekçe göstererek bu tutarın iadesini talep ettiği, ihtar şartının haksız şart kapsamında kaldığı ve ihtarname gönderilmesi şartının davalı tüketicilere karşı ileri sürülemeyeceği, taraflar arasındaki sözleşmenin (4.4.) maddesi son cümlesinde, satıcı davacının kira/ecrimisil talep edemeyeceğinin gayrikabili rücu kaydı ile kabul ve beyan edildiği gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan sözleşmenin alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlem olup geçerli olduğu, 15.08.2015 tarihli ek protokol ile de 08.02.2006 tarihli sözleşmenin geçerli olduğunun taraflarca kabul edildiği, sözleşme ve ek protokol geçerli olduğundan sözleşmede kararlaştırılan cezai şart ve ecrimisile ilişkin hükümlerin de geçerli olduğu, davalı şirketin dava dışı arsa maliklerine karşı İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin █████████ E.,███████ K. sayılı dosyası ile açtığı davanın davacı şirket lehine sonuçlandığı, dava konusu bağımsız bölümün davacı şirket adına tesciline karar verildiği ancak karar tarihi itibarıyla henüz kesinleşmediğinin anlaşıldığı, sözleşmenin (4.4.) maddesine göre; devam eden yargılama dosyasının sözleşmenin ek protokolünün imzalanmasına müteakip 3. yılın sonunda 15.08.2018 tarihi itibarıyla kesinleşmediği, bu tarih itibarıyla satıcının devir ve ferağı veremeyecek durumda ve ifa imkansızlığı içinde olduğu, 08.02.2006 tarihinden 15.08.2018 tarihine kadar geçen sürede tescilin gerçekleştirilemediği, artık tüketiciden sözleşmeyi ayakta tutmasının beklenemeyeceği, sözleşme ile teslim edilen teminat mektubunun sözleşmeden dönülmesi nedeniyle nakde çevrilebileceğinin sözleşme ile kararlaştırıldığı, sözleşmeden dönme hakkını kullanan davalı tüketicilerin sözleşme bedeli ve cezai şartı talep etme haklarının bulunduğu, davacı şirkete ek protokol ile taşınmazın tescili için yeniden ve kesin süre tanındığı düşünüldüğünde, davacı satıcıya bir ihbarda veya ihtarda bulunulmasının beklenemeyeceği, bu nedenle sözleşmeden dönülmesi nedeniyle teminat mektubunun nakde çevrilmesinde sözleşmeye bir aykırılık bulunmadığı, sözleşmede satıcının kira/ecrimisil talep edemeyeceği de kararlaştırılmış olduğundan sözleşme hükümleri uyarınca kira tazminatı talebinin reddine karar verilmesinde her hangi bir isabetsizlik görülmediği, davacının talepleri maddi tazminat istemine ilişkin olduğundan davalılar lehine maktu vekalet ücretine hükmedilmesinde usul ve yasaya aykırılık olmadığı gerekçesiyle; istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; resmi şekilde düzenlenmeyen 08.02.2006 tarihli sözleşmenin geçersiz olduğunu, geçersiz bir sözleşmeye bağlı olan ferî nitelikteki cezai şartın da geçersiz olduğunu, kabul anlamına gelmemek kaydıyla; davalıların cayma hakkını kullandığını iddia ettiği tarihin 30.11.2018 tarihi olduğunu, teminat mektubunun paraya çevrildiği tarihin ise 19.10.2018 tarihi olduğunu, davalıların sözleşmeye göre teminat mektubunu paraya çevirmeden önce ihtarname keşide etmesi gerektiğini, davalıların cayma haklarını kaybettiklerini, Mahkemece sözleşmenin (4.4.) maddesinin haksız şart olarak kabul edilmesinin doğru olmadığını, Bölge Adliye Mahkemesinin dosyada dahi olmayan bir bilgiyi kararının gerekçesi olarak açıkladığını, müvekkili şirketin ödeme yapma seçeneği bertaraf edildiğinden zarara uğradığını, İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin █████████ E. sayılı dosyasının müvekkili şirket lehine sonuçlandığını, müvekkilinin davaya konu taşınmazların tapularını aldığını, yapılan ek sözleşmenin davalıların cayma haklarından vazgeçtiklerinin en büyük kanıtı olduğunu ifade ederek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.Davalılar vekili; müvekkilleri lehine maktu değil nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ifade ederek; kararın düzeltilerek onanmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müteahhitin kendi payına düşen dairenin davalılara satışına ilişkin alacağın temliki sözleşmesi gereğince davalılara verilen teminat mektubunun haksız paraya çevrilmesi nedeniyle uğranılan zararın tazmini ve mahrum kalınan kira bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

Temyiz edilen kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle davacı şirketin, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaatını üstlendiği taşınmazdan C blok, 11. kat, 22 numaralı daireyi 08.02.2006 tarihli sözleşmeyle alacağın temliki hükümlerine göre davalılara sattığı, tarafların alıcı durumundaki davalılar ve yüklenici durumundaki davacı şirket olmasına göre, taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşmenin geçerli olduğu, bu sözleşme gereğince davalıların toplam 200.000 USD'yi ödediği, teminat mektubunun nakde çevrildiği 19.10.2018 tarihi itibarıyla da dairenin teslim edilmediğinin anlaşıldığı, taraflar arasında imzalanan ve geçerli olan 08.02.2006 tarihli ve işbu sözleşmenin teyidine ilişkin 15.08.2015 tarihli ek düzenlemeyle tarafların hak ve yükümlülülüklerin belirlendiği, sözleşmelere göre davacı şirketin sözleşmeye konu taşınmazın tapu devrini süresinde davalılara veremediği ve davalıların sözleşmeyi feshederek teminat mektubunu nakde çevirdikleri tarih de gözetildiğinde davanın reddine karar verilmesinin yerinde olduğu, davacının talepleri maddi tazminat istemine ilişkin olduğundan davalılar lehine maktu vekalet ücretine hükmedilmesinde usul ve yasaya aykırılık olmadığı anlaşılmakla, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,18.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.