satışı maliki anadolu payı kesinlik verilecek inşaat şartı arsa eksiklikleri

Anahtar kelimeler: Satışı Maliki Anadolu Payı Kesinlik Verilecek İnşaat Şartı Arsa Eksiklikleri

6. Hukuk Dairesi ████████ E. , ████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI

: █████████ E., █████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: İstanbul Anadolu 26. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ile davalılar ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 12.10.2012 tarihinde davalıların maliki olduğu taşınmaza ilişkin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, aynı tarihte yazılı sözleşme ile davalılara verilecek olan 3 adet bağımsız bölümün 600.000,00 TL bedelle müvekkiline satışı konusunda sözleşme yapıldığını, sözleşme uyarınca davacının 600.000,00 TL tutarlı senetleri tapu devrinde ödeme yapılmak üzere davalılara verdiğini, müvekkilinin 06.06.2013 tarihinde davalı ...' a 50.000,00 TL ödeme yaptığını ileri sürerek tapu kayıtlarının iptali ile 550.000,00 TL ödenmek sureti ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, bu talepleri kabul görmediği takdirde müvekkilinin ödediği 50.000,00 TL'nin ödenmesi gereken tarihten itibaren avans reeskont faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalılardan ... ve ... vekili; müvekkillerinin arsayı 2013 yılında davacıya teslim etmelerine rağmen davacının inşaata 2015 yılında başladığını, 05.02.2018 tarihinde bitirerek 3 dairenin anahtar teslimini davalılara yaptığını, ancak davacının sözleşme uyarınca taahhüt ettiği aylık 700,00 TL kira bedellerini bugüne kadar müvekkillerine ödemediğini, davalıların ihtarname çekerek her ay 1.000,00 TL maddi zararlarının oluştuğunu bildirdiklerini, diğer yandan taraflar arasında daire satışına ilişkin imzalanan sözleşmenin şekil şartı nedeni ile geçersiz olduğunu, ayrıca sözleşmenin yapıldığı tarihten bugüne kadar yaklaşık 7 yıllık süre geçtiğini, şuan da her bir dairenin 500.000,00 TL olduğunu, davacının 3 daireyi 550.000,00 TL ödeyerek alma amacında olduğunu, davalıların maddi zararının tespiti için bilirkişi incelemesi yapılarak bu miktarın 50.000,00 TL'den takasını talep ettiklerini savunarak davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ..., aralarında yazılı sözleşme yapıldığının doğru olduğunu, ancak müteahhidin ödeme yapmadığı için daireleri alamadığını, davacının verdiği senetlerle ilgili olarak dairelerini aldıkları için herhangi bir işlem yapmadıklarını, ödemenin kardeşi İsmail'e yapıldığını beyan etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılmasının zorunlu olduğu, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin şekle uyulmadığı için geçerli olmadığı, süresinde inşaatı bitirmediğine göre sözleşmenin yerine getirilmediğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olmadığı, diğer yandan geçersiz sözleşme nedeni ile tarafların edimlerini karşılıklı iade ile yükümlü oldukları, davalılar kira bedelinin tespiti ile alacak miktarından düşülmesini talep etmiş ise de, kira bedelleri konusunda açılmış bir karşı dava olmadığı gerekçesiyle davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine, 50.000,00 TL'nin davalı ...' den 06.06.2013 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte alınarak davacıya verilmesine, diğer davalılar hakkındaki alacak talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalılar ... ve ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalılar ... ve ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile 50.000,00 TL'nin davalı ...'dan 06.06.2013 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte alınarak davacıya verilmesine, diğer davalılar hakkındaki alacak talebinin reddine, davadaki terditli ilk talep olan tapu iptal ve tescil talebi yönünden ise terditli ikinci talebin kabul edilmiş olması sebebi ile hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde; protokol gereği devri gereken bağımsız bölümlerin tapu kaydı üzerine davacı tarafından en başta şerh konulduğunu, bu sözleşmenin satış vaadi sözleşmesi olarak nitelendirilmesinin mümkün olmadığını, davanın terditli olarak açılmış olup, asıl taleplerinin tapu iptal tescil talebi olduğunu, yardımcı taleplerinin ise ödenen bedelin faizi ile iadesi olduğunu, terditli davada incelemenin ve kararın nasıl verileceği hususunun hüküm altına alındığını, terditli talebin kabulü halinde hükmedilecek bedelin avans reeskont faizi ile birlikte müvekkile iadesi ve tahsili olup, mahkemece yasal faizi ile tahsile karar verilmesinin yerinde olmadığını beyan etmektedir.

2. Davalılar ... ve ... vekili; mahkemece takas - mahsup taleplerinin karşı dava olmadığı gerekçesi ile reddetmesinin yasaya aykırı olduğunu, müvekkili ... yönünden davacının terditli her iki talebinin de reddedilmesine rağmen yanılgı ile 50.000,00 TL üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil olmazsa bedelin iadesi istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalılar ... ve ... vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki paragraf dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. HMK’nın 111. maddesi uyarınca, mahkeme, davacının asli talebinin esastan reddine karar vermedikçe, fer’î talebini inceleyemez ve hükme bağlayamaz. Bu nedenle Bölge Adliye Mahkemesince, ilk olarak tapu iptal ve tescil talebi hakkında, daha sonra terditli talebi olan alacak hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

Ne var ki bu hatanın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/2 hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeple;

1. Davalılar ... ve ... vekilinin tüm, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Davacı vekilinin Bölge Adliye Mahkemesi kararına yönelik diğer temyiz itirazlarının kabulü ile,

Bölge Adliye Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının A) 3. ve 4. numaralı bentleri hükümden çıkarılarak yerine ''3. Davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine, 4. Davacının alacak talebinin kabulüyle 50.000,00 TL'nin davalı ...'den 06.06.2013 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte alınarak davacıya verilmesine,''

5 numaralı bent olarak ''Diğer davalılar hakkındaki alacak talebinin reddine'' ibaresinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.01.2026 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Dava, arsa maliki ile yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa malikine düşecek bağımsız bölümlerden üç adedini adi sözleşmeyle satın alan yüklenici tarafından açılmış tapu iptal tescil, olmazsa ödenen bedelin tahsiline ilişkindir.

Mahkemece, sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçesiyle herkesin verdiğini geri alabileceği kuralı gereğince ödenen bedelin tahsiline karar verilmiştir.

Sayın çoğunluk tarafından bu kararın düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.

Sayın çoğunluk ile aramızda çıkan uyuşmazlık, davacının dayandığı adi nitelikteki sözleşmenin geçerli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, bazen arsa maliki yükleniciden, bazen de yüklenici arsa malikinden sözleşme gereğince kendilerine düşen bağımsız bölümleri adi yazılı sözleşme ile satın alabilmektedir. Böyle bir durumda satın alan yüklenicinin veya arsa malikinin hukuki statüsünün belirlenmesi gerekmektedir. Hangi bağımsız bölümün kime düşeceğinin tespiti noktasında sözleşmenin tarafı olan yüklenici veya arsa sahibi, karşı tarafa düşen bağımsız bölümü adi nitelikte sözleşme ile satın almışsa, bu satış çerçevesinde artık sözleşmenin tarafı olmaktan çıkarak, aynı yükleniciden taşınmaz satın alan üçüncü kişi konumuna geçmektedir. Nasıl ki adi nitelikte sözleşme ile yükleniciden taşınmaz satın alan (tüketici) üçüncü kişinin yapmış olduğu sözleşmeye geçerlilik tanınıyorsa taraflar arasındaki bu sözleşmeye de geçerlilik tanınmalıdır.

Diğer yandan adi nitelikteki bu sözleşmeyi yapan taraflardan birinin sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesi de hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Davacının, davalıya dava konusu taşınmazların bedeli olarak peşinat ve senetler verdiği tartışma konusu değildir.

Hal böyle olunca mahkemece öncelikle yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediği tespit edilip, eksik iş varsa bunun bedelinin depo ettirilerek, ayrıca ödenmeyen taşınmaz bedelini de depo ettirmek kaydıyla davacının tapu iptal ve tescil isteğini kabul etmek olmalıdır. Açıklanan bu nedenlerle ve sayın çoğunluğun düzeltme gerekçesiyle kararın bozulması gerekirken onama yönünde oluşan çoğunluk görüşüne katılmıyorum.