Anahtar kelimeler: Yerdeki Blok Vaadi Kdv Gayrimenkul İli İlçesi Anadolu Mahallesi Kat
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi
SAYISI
: ████████ E., ████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ
: İstanbul Anadolu 1. Tüketici MahkemesiSAYISI
: ████████ E., █████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili; müvekkili şirket ile davalı gerçek kişiler arasında 17.08.2005 tarihinde imzalanmış olan adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesiyle müvekkilinin 31.07.1997 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı satış vaadi inşaat sözleşmesi ile hak sahibi bulunduğu, İstanbul ili ... ilçesi ... Mahallesi 1 45... ada 124 parsel sayılı yerdeki A blok 3. kat 6 nolu dairenin, KDV dahil 145.000 USD bedelle satılması hususunda anlaştıklarını, satışa konu gayrimenkulun bedeli olan KDV dahil 145.000 USD ve cezai şart karşılığı olarak 170.000 USD olmak üzere toplam 315.000 USD tutarlı, ... Türk Katılım Bankası A.Ş. tarafından tanzim edilmiş olan 25.08.2008 tarihli teminat mektubunun, müvekkili tarafından davalılara verilmiş olduğunu, davalı alıcıların, müvekkili satıcı ile arsa sahipleri arasında tapu devri ve tescili davasının derdest olduğunu ve bu dava sonucunda satıcı lehine hükmen tescilin yapıldığı tarihten sonra alıcı adına tapu devrinin yapılabileceğini bilerek ve kabul ederek daireyi satın aldıklarını, sözleşmenin imzası ile birlikte dairenin fiilen alıcıya teslim edildiğini, sözleşmede; sözleşmenin imzalanmasını müteakip 3 yılın sonunda devam eden dosyanın kesinleşmemiş olması halinde alıcının keşide edeceği ihtarname ile tek taraflı olarak sözleşmeden cayma hakkına sahip olduğunun düzenlendiğini, davalı alıcıların cayma haklarını, sözleşme üzerinden 10 yıl geçmesine rağmen kullanmadıklarını, müvekkili şirket ile arsa sahipleri arasındaki görülen tapu iptali ve tescil davasında, davalılara satışı yapılmış olan dairenin tapusunun müvekkili şirket adına tesciline karar verildiğini, davalıların müvekkili şirket ile davanın geldiği durum ve aşamayı bilmelerine rağmen, müvekkili şirket ile aralarındaki sözleşme hükümlerine aykırı hareket ederek, herhangi bir ihbar ve ihtarda bulunmaksızın müvekkili şirketin vermiş olduğu teminat mektubunu paraya çevirerek 315.000 USD'yi uhdelerine geçirdikleri, davalıların sözleşmeyi ihlal etmeleri ve teminat mektubunu haksız olarak paraya çevirmeleri nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını ileri sürerek; fazlaya dair talep ve hakları saklı kalmak üzere teminat mektubunun haksız olarak nakde çevrildiğinin tespitine, davalılara haksız yere ödenen 315.000 USD tutarlı teminat mektubu bedelinin, daha önce tahsil edilen 145.000 USD meblağın takas ve mahsubuyla bakiye 170.000 USD'nin, nakde çevrilme tarihinden itibaren işleyecek 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesinde belirli avans faizi oranında ticari temerrüt faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAP1. Davalılar ... ve ... vekili; davacı şirketin satmış olduğu gayrimenkulun tapusunu veremediğinden, tapu devri gerçekleşinceye kadar müvekkillerine 315.000 USD değerinde kat'i süresiz ve Bankaya başvuru halinde derhal nakde çevrilebilecek teminat mektubu verdiğini, davacı şirketin, en geç 3 yıl içerisinde satıcının tapu devrini gerçekleştiremediği takdirde, alıcıya vermiş olduğu teminat mektubunun nakde çevrilebileceğini ve geçmiş yıllara ilişkin kira talebinde bulunmayacağını da sözleşme ile kabul ettiğini, uzun yıllar geçmesine rağmen tapunun halen verilmemesi nedeniyle, davacı şirket ile yeniden 15.08.2015 tarihli ek düzenleme adı altında gayrimenkul bedeli olarak ödedikleri 315.000 USD karşılığı kadar teminat mektubunun ve ilk imzalanan gayrimenkul satış sözleşmesi şartlarının geçerliliği konusunda anlaşma yapıldığını ve bu ek sözleşme üzerinden de 3 sene geçmesine rağmen halen tapularını alamadıkları daire ile ilgili 12 sene evvel ödemiş oldukları 315.000 USD olan teminat mektubunu nakde çevirmek zorunda kaldıklarını savunarak; davanın reddini istemiştir.2. Davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili; davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının davalı Banka yönünden 11.06.2020 tarihli dilekçesi ile davadan feragat ettiği, davaya konu 17.08.2005 tarihli sözleşmenin geçerlilik şartlarını taşıdığı, tarafların █████/2015 tarihinde ek düzenleme adı altında gayrimenkul bedeli olarak ödedikleri 315.000 USD karşılığı kadar aldıkları teminat mektubunun ve ilk imzalanan gayrimenkul satış sözleşmesi şartlarının geçerliliği konusunda anlaşma akdettikleri, bu kapsamda taşınmazın süresi içerisinde davalıları teslim edilmediği, sözleşme kapsamında davalıların teminat mektubunu paraya çevirmelerinin şartlarının oluştuğu, sözleşmenin devamı niteliğinde olan Protokolde, ihtar şartının aranmadığı, bilirkişilerce taşınmazın sözleşme tarihi itibariyle rayiç değerinin 330.000 USD olduğu yönünde tespitte bulundukları, bu kapsamda sözleşmede taşınmazın bedelinin cezai şart olarak ayrıştırılarak yazılmasının haksız şart olduğu, davalıların taşınmaz bedeli olarak bu tutarı ödedikleri, sözleşmenin süresinde ifa edilmemesi nedeniyle davalıların zararlarının tazmini amacıyla teminat mektubunu nakde çevirmekte haklı oldukları gerekçesiyle; davanın davalılar yönünden esastan, davalı Banka yönünden feragat nedeniyle reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; gerek 17.08.2005 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gerekse 17.08.2015 tarihindeki ek sözleşmenin tarafların iradesini yansıttığı, teminata ilişkin kararlaştırılan cezai şartın haksız şart teşkil etmediği, davacı tarafın basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü olan tacir olması nedeniyle davacı ile davalı arasındaki 17.08.2005 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin genel işlem koşullarına aykırı hükümler içermediği, dava açılıncaya kadar sözleşme hükümlerinin ayakta olduğu dolayısıyla taraflar arasında bağlayıcı hükümleri içerdiği, davalıların sözleşmeden dönmek ve 17.08.2005 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile cezai şart olarak kararlaştırılan miktardaki teminat mektubunu paraya çevirmek için aradan geçen 13 yılı aşkın uzun süre gözetildiğinde ihtarnameye bağlı olmadıkları gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun oy çokluğuyla reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz yoluna başvurmuştur.V. TEMYİZA.Temyiz SebepleriDavacı vekili; taraflar arasında düzenlenen sözleşmede, sözleşmenin imzalanmasını takip eden 3 yılın sonunda, devam eden dosyanın kesinleşmemiş olması ve satıcının da hala devir ve ferağı veremeyecek durumda olması halinde alıcıların keşide edeceği ihtarname ile tek taraflı olarak sözleşmeden cayma hakkına sahip olduğunun düzenlendiğini, ancak davalıların, sözleşmenin imzalanma tarihinden itibaren 3. yılın sonunda yani 17.08.2008 tarihinde cayma hakkını kullanmadığını ve 10 yıl daha taşınmazı kullanmaya devam ettiğini ve bu süreçte müvekkil şirkete herhangi bir ihbar ya da ihtarda bulunmadıkları gibi, müvekkili ile 15.08.2015 tarihinde ek düzenleme adı altında Gayrimenkul Satış Sözleşmesi şartlarının geçerliliği konusunda anlaşma yaptıklarını, bu haliyle davalıların, sözleşmede öngörülen 3 yılın sonunda ve makul bir süre geçtikten sonra cayma hakkını kullanmadıklarından cayma hakkını kaybettiklerini, müvekkili şirket ile arsa sahipleri arasında görülen, tapu iptal davası karara bağlandığını ve verilen karar davalılara satışı yapılan A blok 6 no'lu dairenin tapusunun müvekkil şirket adına tesciline karar verildiğini, davalıların, müvekkil şirket ile olan davanın geldiği durum ve aşamayı bilmesine rağmen müvekkili şirket ile arasındaki sözleşme hükümlerine aykırı hareket ederek, herhangi bir ihbar ve ihtarda bulunmaksızın müvekkili şirketin vermiş olduğu teminat mektubunu nakde çevirdiğini, davaya konu sözleşmenin niteliği, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olup geçerli olmadığını, davalıların, sözleşmenin imza tarihinden taşınmazı teslim ettikleri tarihine kadar satış konusu daireden yararlandıklarını, müvekkilin ise, davalılara taşınmazın tescilini vermek için devam eden tapu iptal ve tescil davasının kesinleşmesini beklediğini, bütün bu hususlara rağmen davalılar, kurdaki ani artışı fırsat bilerek kötü niyetli bir şekilde teminat mektubunu paraya çevirerek müvekkili zarara uğrattıklarını, sözleşmenin hukuki niteliği itibariyle bir taahhüt işlemi olduğunu, sözleşmenin alacağın temliki sözleşmesi olarak nitelendirilemeyeceğini, kabul anlamına gelmemek kaydıyla, işbu sözleşmenin alacağın temliki sözleşmesi olduğunun kabulü halinde dahi cezai şart bedeli olarak kararlaştırılan 170.000 USD'nin müvekkile iade edilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin davalılar tarafından ihlali ve teminat mektubunun paraya çevrilmesi nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle taraflar arasında imzalanan ve geçerli olan sözleşmelerle tarafların hak ve yükümlülülüklerin belirlendiği, sözleşmelere göre davacı şirketin sözleşmeye konu taşınmazın tapu devrini süresinde davalılara veremediği ve sözleşmeye göre davalıların teminat mektubunu nakde çevirdikleri tarih de gözetildiğinde, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370. maddesi uyarınca ONANMASINA,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,18.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.