Anahtar kelimeler: Vaadi Alıcısı Edimleri Zilyedi Getirmiş Düşen Noterliğinin Yevmiye Bölüm Anadolu
T.C. İstanbul Anadolu 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO
: ████████KARAR NO
: ████████DAVA
: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)DAVA TARİHİ
: █████/2024KARAR TARİHİ
: █████/2026Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
:İDDİA, SAVUNMA ve DOSYA KAPSAMI
:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacı Müvekkili ----- parsel üzerinde bulunan ---- bağımsız bölüm numaralı taşınmazın ---- Noterliği’nin 30.01.2018 tarih ve ----- yevmiye numaralı, ‘’Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi’’ hükümleri uyarınca ‘’Satış Vaadi Alacaklısı’’ ve ‘’Alıcısı’’ olduğunu, belirtilen satış vaadi sözleşmesine istinaden, zilyedi olduğu bağımsız bölümlerle ilgili, üzerine düşen tüm edimleri ve mali tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş ve bağımsız bölümü 11.09.2021 tarihinde davacı müvekkiline teslim edilmiş olmasına rağmen, tapularının adına takyidattan ari olarak devir ve ferağı yapılması gerekirken, işbu davanın açıldığı tarihe kadar devir ve ferağ işlemi yapılmadığından ve bu süreçte bağımsız bölümlere, üçüncü kişi bankalar lehine haciz tatbik edilmiş ve ipotek tesis edilmiş olması nedeniyle işbu davanın davalılarının hukuki durumları ve sıfatlarının; davalı ----Arsa Sahipleri ile düzenlenmiş olan sözleşmede ‘’Müteahhit’’, Davacı Müvekkille düzenlenmiş sözleşmede ‘’Satıcı’’ sıfatına haiz olduğunu, davalı ----- dava konusu taşınmaların 1/5 maliki olması nedeniyle ‘’Arsa Sahibi’’ olup hissesi oranında kayden maliki olduğunu, davalı ----, dava konusu taşınmazların 4/5 maliki olması nedeniyle ‘’Arsa Sahibi’’ olup hissesi oranında kayden malik olduğunu, davalı ----., dava konusu taşınmazların üzerine, arsa sahiplerinin borcundan dolayı, haciz uygulamış olan banka olduğunu, davalı T.C.----- dava konusu taşınmazların üzerinde, arsa sahiplerinin kendilerinin ve üçüncü kişilerin kullandıkları kredilerin teminatını oluşturmak üzere lehine ipotek tesis edilmiş ve ayrıca arsa sahiplerinin borcundan dolayı haciz uygulamış olan banka olduğunu, davacı müvekkilinin satın almak istediği bağımsız bölümlerle ilgili olarak, müteahhit-satıcı davalıya müracaat ederek; ----. Noterliğinin 30.01.2018 tarih ve ------ yevmiye numarası ile resmi şekilde düzenlediğini, ‘’Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesini’’, ekinde teknik şartname ve mahal listesi, vaziyet planı, ödeme planı ve tapu belgesi olan şekilde, satıcı sıfatıyla müteahhit-satıcı------. ile imzaladığını, davacı müvekkilinin, imzaladığı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmelerinin 3. maddesinde belirtilen KDV dahil 1.050.000.- TL satım bedelinin tamamını, satış vaadi sözleşmelerinde belirtilmiş olan ödeme vade ve senet dökümüne uygun olarak gününde ve tam bir şekilde ödediğini, davacı müvekkilinin imzalamış olduğu ‘’satış vaadi sözleşmeleri’’ ile ilgili davalı müteahhit-satıcıya, taşınmazların bedeliyle ilgili hiçbir mali borcu olmadığı gibi, davacı müvekkilinin bu sözleşme gereği diğer tüm yükümlülüklerini de eksiksiz olarak ifa ettiğini, sözleşmelerden dolayı ifası gereken hiçbir taahhüdü bulunmadığını, davacı müvekkilinin tüm edimlerini ve mali yükümlülüklerini ifa ettiği bağımsız bölümlerle ilgili olarak, müteahhit-satıcı firma, 20.12.2019 tarihinde, dava konusu bağımsız bölümün faturasını düzenlemiş ve müvekkiline teslim ettiğini, davalı müteahhit-satıcıya olan tüm edimlerini ve mali yükümlülüklerini gününde ve tam olarak ifa eden müvekkilinin, 11.09.2021 tarihinde ‘’Bağımsız Bölüm Teslim Tutanağı’’ ile dava konusu taşınmazı teslim aldığını, müvekkilinin, bedelini satış vaadi sözleşmesindeki ödeme planına ve senet dökümüne uygun olarak tam ve eksiksiz ödeyerek satın almış olduğu taşınmazın, ----- Noterliğinin 30.01.2018 tarihinde imzalanan ‘’Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi’’nin yapıldığı ve taşınmazın kendisine teslim edilmiş olduğu 11.09.2021 tarihinden bu yana zilyedi olduğu gibi, işbu dava tarihi itibariyle de taşınmazları fiilen kullanmakta olduğunu, davacı müvekkilinin ayrıca, dava konusu bağımsız bölümle ilgili olarak ----- Yönetimine tüm aidat, doğal gaz, su, elektrik tüketim bedeli, sayaç bakım bedeli ödemelerini de yapmakta olduğunu, bir başka ifadeyle müvekkilinin düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin hükümleri sonucunda meşru zilyetliği tartışmasız bir durum olduğunu, davacı müvekkilinin, müteahhit-satıcı ile aralarında düzenledikleri 30.01.2018 tarihli ‘’Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi’’nde belirtilen tüm edimlerini ve mali yükümlülüklerini gününde, tam ve eksiksiz olarak ifa etmiş olmasına rağmen, taşınmaz bedeli ödemesini gerçekleştirdiği 30.07.2018 tarihinden bugüne kadar, dava konusu bağımsız bölümün tapu müdürlüğünden, her türlü takyidattan ari olarak devir ve ferağını alamadığını, bağımsız bölümün tapusu, işbu dava tarihi itibariyle dahi, tapu sicil müdürlüğü kayıtlarında, halen arsa sahiplerinin kaydi mülkiyetinde tescilli olduğunu, dava konusu bağımsız bölümün konu olduğu ‘’Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi’’nin 15. maddesi uyarınca; müteahhit-satıcı, kat irtifaklı ve/veya kat mülkiyetli tapuyu, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 36 ay içinde olmak kaydıyla alıcıya devretme yükümlülüğünde olmasına rağmen, en son 30.01.2021 tarihinde bu yükümlülüğünü ifa etmesi gerekirken, işbu dava tarihi itibariyle tapu devir yükümlülüğünü ifa etmediğini, aynı şekilde her türlü takyidattan ari mülkiyet devir borcu altında olan davalı arsa sahipleri de tapuda devir yükümlülüklerini ifa etmediklerini, müvekkili ve davalı müteahhit-satıcı arasında düzenlenmiş olan ‘’Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri’’nin konusu olan, ‘’---- Mahallesi, 3162 ada, 204 parselde bulunan ----- numaralı bağımsız bölümle’’ ilgili olarak, dava konusu bağımsız bölümün cebri icra marifetiyle dahi üçüncü kişilere devir ve temlikini önleyecek, üçüncü kişilere rızaen devir ve ferağı önleyecek, üzerinde her neviden ayni ve şahsi hak, haciz, ipotek ve benzeri takyidat oluşturulmasını ve hak tesisini engelleyecek mahiyette, teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesini, dava konusu bağımsız bölümün davalı arsa sahipleri------ üzerindeki tapularının iptal edilerek, her türlü takyidattan ari olarak, davacı müvekkili adına tesciline karar verilmesini, dava konusu bağımsız bölüm üzerinde; davalılar -----ve T.C---- lehine oluşturulmuş haciz, ipotek ve her nevi takyidatın terkinine karar verilmesini, işbu davanın açıldığı tarih itibariyle üçüncü kişiler tarafından konulmuş başkaca takyidatların olması durumunda, bu üçüncü kişilerin de davaya dahil edilerek takyidatların terkinine karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin de davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı ----- Bankası vekili cevap dilekçesinde özetle; Öncelikle usule ilişkin itirazları bulunduğunu, dava değerinin eksik olarak gösterildiğini, 170.475.845,01-TL değer üzerinden harç yatırılması gerektiğini, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kişisel bir hak doğurduğundan müvekkil banka açısından husumet itirazı bulunduğunu, davanın açılmasında hukuki yarar bulunmadığını, esasa ilişkin itirazlarına ilişkin olarak müvekkili bankanın davalı ------ ve ----- firmalarından alacaklı olduğunu, müvekkili banka iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, müvekkili banka basiretli davrandığını, davacı tarafın aradan geçen zamana karşın huzurdaki davayı -- hidroelektrik ve ------ hakkında yasal takip başlatılmasının üzerine açılması kötü niyeti ortaya koyduğunu, davaya konu satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemiştir. TMK md. 1023 ve tapuya güven ilkesi gereğince iyiniyetli müvekkili hakkının korunması gerekmekte olduğunu, müvekkili bankanın dava dışı ----- Katılım Bankası tarafından kullandırıldığı iddia edilen krediler ile bir ilgisi ve bilgisi bulunmamakta olduğunu, müvekkili lehine dava konusu taşınmaz üzerinde tesis edilen ipotek ve haciz haklı alacağın tahsili amacı ile usule uygun olarak şerh edildiğini, buna karşın düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi söz konusu taşınmazın tapu kayıtlarına şerh edilmediğini, davalı --- ve ------ şirketlerin ipotek verme ehliyeti geçerli olup faaliyetleri için “mutad” bir işlem olduğunu, müvekkili banka'nın tapu siciline dayalı olarak iyi niyetli olarak işlediği haczinden dolayı yüklenebilecek bir kusur olmadığından vekalet ücreti ve yargılama giderine hükmedilmemesi gerekmekte olduğunu, davacı tarafın talebiyle konulan ihtiyati tedbir kararının kaldırılması gerektiğini belirterek Öncelikle nispi harcın tamamlatılmasına aksi takdirde harç eksiği tamamlanmadığından davanın reddine, görev yönünden talebimiz reddedilmesi durumunda davanın müvekkil yönünden husumetten reddine, aksi kanaatte olunması durumda mesnetsiz ve hukuki dayanaktan yoksun davanın müvekkili banka yönünden esastan reddine, dava konusu gayrimenkulün kaydı üzerine konulan ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına, huzurdaki davanın açılmasına, müvekkili banka sebebiyet vermediğinden, tüm yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı ile davalı----. üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.Davalı ---- (Yargılama sırasında ----- temlik eden davalı) vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili banka aleyhine ikame olunan dava yasal dayanaktan mahrum olup, işbu cevap dilekçesinde belirtilen ve Mahkememizce re'sen nazara alınacak hususlar itibariyle ikame olunan davanın reddini talep ettiklerini, müvekkili bankanın maliki takip borçluları olan dava konusu taşınmaz kaydında haciz alacaklısı olup, dava konusu taşınmaz kaydına uygulanan haciz usul ve yasaya uygun olduğunu, müvekkili banka ile davalılardan ---. arasında asaleten ve kefaleten imzalanmış olan Kredi sözleşmelerinin geri ödemelerinde temerrüde düşülmesi nedeni ile----- Noterliği'nin 08.11.2023 tarih ve ----- yevmiye numaralı hesap kat ihtarnameleri ile hesapları kat edildiğini, öncelikle, yargılama kapsamında taraflar dinlenmeksizin dosya üzerinden yapılan inceleme ile ve davacı tarafın talebiyle verilen ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etme gereği hasıl olduğunu, davacı tarafın dava dilekçesi ile talep ettiği ve Mahkememiz tarafından da taraflar dinlenmeden, yazılı ve/veya sözlü beyan ve itirazları sunulmadan ve deliller toplanmadan dosya üzerinden verilen ihtiyati tedbir kararına itiraz eder ve söz konusu kararın kaldırılmasını talep ettiklerini verilen tedbir kararının iyiniyetli 3. kişi konumunda olan ve haciz alacaklısı müvekkili bankayı telafisi imkansız zararlar ile karşı karşıya bırakacağı aşikar olduğunu, ihtiyati tedbir kararının, davacı ile ------ arasında imzalanmış olan ve uyuşmazlığın diğer tarafları ve müvekkili banka açısından bağlayıcılığı olmayan ama aynı zamanda sözleşmenin tarafı olmayan diğer kişi ve kurumlar açısından zarara sebebiyet verecek olan hukuki ve ticari ilişkiye dayanmakta olduğunu, müvekkili bankanın sözleşmede taraf sıfatı bulunmadığı gibi haciz alacaklısı iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğundan haklarına halel gelecek nitelikte bir karar verilmesi tapuya güven ilkesinin ihlali sonucunu doğuracağını, anılan nedenlerle müvekkili banka açısından dosyanın tefriki ile husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesini netice olarak usule ve esasa ilişkin itirazlarının kabulü ile Mahkememiz huzurunda müvekkil banka aleyhine ikame olunan haksız ve yasal dayanaktan mahrum davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.Davalı ---- vekili cevap dilekçesinde özetle; Davalı Yüklenici Müvekkili Firmanın, Davalı Arsa Sahibi----- %80 ve Davalı Arsa Sahibi ---- %20 hisse ile maliki olduklarını, ‘’---- İli, ---- İlçesi, ---- Mahallesi, ---- Caddesi, No:------ adresinde bulunan ve tapunun 175 pafta, 3162 ada, 204 parselinde kayıtlı 8.279,79 m2 yüzölçümlü taşınmazda’’, sözleşme hükümleri çerçevesinde, Arsa Sahiplerinin maliki oldukları arsanın üzerinde Yüklenici Müvekkili tarafından, anahtar teslimi şeklinde, projeye uygun olarak bağımsız bölümlerin yapımı, müşteri kabulüne ve kullanımına hazır halde teslimi, bağımsız bölümlerin reklamı, tanıtımı, pazarlanması ve tapuda satışı, satıştan elde edilecek KDV hariç hasılatın taraflar arasında paylaşımı esasına göre, ----Noterliğinin 08.12.2016 tarih ve ----- yevmiye numarası ile, ‘’Düzenleme Şeklinde Hasılat Paylaşımı Yöntemiyle Yapım ve Satım Vaadi Sözleşmesi’’ akdettiklerini, davalı yüklenici müvekkili ile davalı arsa sahipleri arasında akdedilmiş olan 08.12.2016 tarihli ‘’Düzenleme Şeklinde Hasılat Paylaşımı Yöntemiyle Yapım ve Satım Sözleşmesi’’ hükümleri uyarınca; davalı yüklenici müvekkilinin sözleşmenin konusu başlıklı 3. Maddesi ve Uygulama Aşamaları ve İnşaat İşleri İle İlgili Esaslar başlıklı 5. Maddenin, İnşaat İşleri İle İlgili Esaslar alt başlıklı 2. fıkrası uyarınca, anahtar teslimi halde projeye uygun olarak, bağımsız bölümlerin ve projede yer alan sair bölümlerin yapımını, abonelikleri yapıldığını, iskan izni alınmış ve tümüyle tamamlanmış şekilde müşteri kabulüne ve kullanımına hazır halde teslimini, bağımsız bölümlerin reklamını, tanıtımını, pazarlanmasını ve satışını, KDV dahil 10.750.000.-USD tutarındaki geçmiş harcamalar tanımlı tutarı, Arsa Sahiplerinin satış hasılat payından mahsup edilmemek üzere sözleşmede belirtilen tarihlerde ödemeyi, marka, reklam, tanıtım, satış ve pazarlama ücret ve giderlerini ödemeyi, Sözleşmenin Satış, Pazarlama ve Paylaşım İle İlgili Esaslar başlıklı 7. Maddesinin; bendi uyarınca, satış taahhüt süresi içinde tüm bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satılması için ticari basiret ve özen ile azami gayret sarf etmeyi, e bendi uyarınca, bağımsız bölümleri, sözleşmenin satış taahhüt süresi içinde ve en az, fiyat listesi/güncel fiyat listesinde yer alan satış fiyatları üzerinden satmayı, Sözleşmenin Giderler başlıklı 8. Maddesi uyarınca, sözleşmeden doğan tüm masrafları ödemeyi, Sözleşmenin Sigorta Yaptırılması başlıklı 13. Maddesi uyarınca, inşaatı sigorta yaptırmayı, Sözleşmenin Üçüncü Kişilerin Uğrayacağı Zararın Sorumluluğu başlıklı 14. Maddesi uyarınca, inşaatın başından sonuna kadar şantiye dahilinde ve haricinde ve inşaat yapım ve imalat hataları ve eksiklikler ile ilgili üçüncü kişilerin uğrayacağı zarar ve ziyanı ödemeyi yükümlendiğini, yüklenici müvekkilinin yukarıda belirtilen ve sözleşme metninde hüküm altına alınmış olan tüm inşai ve mali yükümlülüklerini tam ve eksiksiz olarak ifa ettiğini belirterek özetle davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmemesine karar verilmesini talep etmiştir.İNCELEME ve GEREKÇE
:Dava, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve her türlü takyidattan ari tescil istemine ilişkindir.Dava konusu ----- nolu bağımsız bölüm sayılı taşınmazın davacıya satışına ilişkin davacı ile davalı --- arasında, --- Noterliğinin 30.01.2018 tarih ve ------ yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiği, dava konusu bağımsız bölümün █████/2017 tarihli kat irtifakı edinme sebebine göre 4/5 payının -----adına kayıtlı olduğu, her iki hisse üzerinde davalı -----alacaklı olduğu, █████/2023 tesis tarihli ve davalı --- Bankasının alacaklı olduğu █████/2023 tesis tarihli iki adet haciz şerhi ile davalı ----- Bankası lehine konulan █████/2023 tesis tarihli ipotek şerhinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmaz üzerinde █████/2023 tarihinde ------ lehine 20.0000.000 Euro ve 390.000 TL bedelli ipotek, █████/2023 tarihinde ------- Bankası lehine 3.000.000.000 TL bedelli ipotek tesis edilmiş olup halen tapu kayıtlarında mevcut olduğu görünmektedir.Davacı ile satıcı / müteahhit --- arasında imzalanmış olan -----. Noterliğinin █████/2018 tarihli ------- yevmiye nolu “düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi” sözleşmesine göre davacının tüm taksitleri ödediği, taşınmazın fiilen davacıya █████/2021 tarihinde teslim edildiği , halen de davacının kullanımında olduğu görülmüştür.Davalılardan --- taşınmazda 1/5, --- 4/5 oranda malik olup, yargılama sırasında ---- Şirketinin, █████/2025 tarihinde ---- sayılı --- Gazatesi'nde ilan edildiği üzere diğer davalı ----- Şirketi ile birleştiği görülmüştür.Davalı ----- şirketi arsa sahipleri ile yaptığı sözleşmede yüklenici, davacı ile yaptığı sözleşmede satıcı sıfatına sahip olup süresinde verdiği cevap dilekçesinde davanın kabulüne karar verilmesini, arsa sahibi olan --- ve ----- şirketlerinde pay sahipleri arasındaki kişisel çekişmeler sebebiyle bu davaların doğduğunu belirtmiş, kendileri aleyhine vekalet ve yargılama gideri yüklenmemesini talep etmiştir.Davalılar ---- davaya süresinde bir cevap dilekçesi sunmamış, bilirkişi raporlarına beyanlarında yüklenici ------ inşaatın tümüyle bitirmediğini, yapılan sözleşmelere göre işin %100 oranında tamamlanmamış olması sebebiyle tapuları devir yükümlülüklerinin de doğmadığını , eksik işin hesaplanması gerektiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.Davalı banka vekilleri tapu siciline güven ilkesi gereği tesisi edilmiş ipoteklerin geçerli olduğunu , ipotekten ari bir tapu tescil talebinin usulsüz olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.Taşınmazın dava tarihindeki değer bilirkişi marifetiyle tespit ettirilmiş, tapu iptal tescil talebi yönünden eksik nisbi harç tamamlatılmış, dosya miktar itibariyle heyetlik olduğundan heyetçe devam edilmiştir. Bankaların ipoteğin fekki talepleri bakımından nisbi harç alınması istemi yerinde görülmemiş, maktu harç alınmıştır. ----- sayılı ilamda da belirtildiği üzere ipoteğin konusuna-borcun varlığına dair bir yargılama yapılmayacağından maktu harç ve maktu vekalet kararı verilmiştir.)Tarafların iddia ve savunmaları bakımında bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verilmiştir. Bir bağımsız denetçi, bir inşaat mühendisi, bir nitelikli hesap uzmanı (borçlar hukuku alanında uzman) bilirkişi seçilmiştir.Bilirkişiler █████/2025 tarihli raporda özetle, “ Davalı ile davalı (Eski unvanı ile---- şirket arasında █████/2018 tarihinde imzalanan Satıcı ----…. Firması ve alıcı -----… olmak üzere akdedilen satış vaadi sözleşmesi kapsamında; ---- ili, ----- ilçesi, ---numaralı parselde kayıtlı ----- numaralı bağımsız bölüme ilişkin olarak, davaya konu taşınmaz bedeli KDV dahil 1.050.000,00 TL olarak kararlaştırıldığı ve bağımsız bölümün █████/2021 tarihinde teslim edildiği, dava konusu taşınmaz olan ----- nolu bağımsız bölümü inşa aşamalarının tamamlandığını, dairede yaşamın başladığını, fonksiyon birimlerinin çalışmakta olduğunu , dairenin █████/2021 tarihinde davacıya teslim edilmiş olduğunu, fiilen kullanılan bağımsız bölümün tapu kaydının tüm takyidatlardan ari şekilde davacı adına tescilinin hakkaniyetle teknik esaslara uygun olduğunu, davacı tarafın tapu iptali ve tescil isteğinde haklı olduğunu; davalı bankalar yönünden de kredi tesisinden önce inşaat şirketinin mülkiyetinde görülen bu taşınmazı kredi alanın temlik edip etmediği, içinde oturan olup olmadığı, varsa bu kişinin ne sıfatla burada bulunduğu, sözleşmenin imzalanmasından önce satış borcu bulunup bulunmadığı hususlarında yeterli araştırma yapılmadığını, bankaların bu araştırmayı yapıp ona göre taahhüt altına girmesi, kredi tahsis etmesi gerektiği, bu bakımdna bankaların ipotek tesisinde gerekli özeni göstermedikleri, bu nedenle ipoteklerin fekki talebinin de yerinde olabileceğini” belirtmişlerdir. Arsa sahibi ile müteahhit arasında ----Noterliğinin █████/2016 tarih ----- yevmiye nolu düzenleme şeklinde hasılat paylaşımı yöntemiyle yapım ve satım vaadi sözleşmesi imzalanmıştır. Müteahhit olan --- tarafından inşaat tamamlanmış, arsa sahibi ve yüklenici arasında █████/2021 tarihinde --- Noterliğinin █████/2021 tarih ----- yevmiye nolu sözleşmesi ile taşınmazları fiziken paylaştıkları bir sözleşme daha imzalanmıştır. Bu sözleşmeye göre arsa sahibi ve yüklenicinin birbirlerini her türlü alacak ve borçtan ibra ettikleri, önceki satışlardan kaynaklı alacaklarının kalmadığı anlaşılmaktadır. Arsa sahibi ile yüklenici arasında ilk sözleşmeden sonra çeşitli tadil sözleşmeleri yapılmış, arsa sahibi bu ek tadil sözleşmeleri ile de belirlenen taşınmazların tapusunu devretmiş, son olarak █████/2021 tarihli sözleşme ile kalan 44 dairenin tapuları için de ferağ verileceği kararlaştırılmıştır.TTK'nın 20/II. maddesi gereğince ticaretine ait tüm faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmek mecburiyetindedir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü aslında objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinden kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özenin gösterilmesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir.TMK'nun 1023.maddesi; "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3.ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde düzenlenmiş, TMK 1024.maddenin 1.fıkrası ise "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3.ncü kişi bu tescile dayanamaz" şeklinde düzenlenmiştir.İpotek koyan bankanın hem basiretli tacir hem de güven kurumu olmaları nedeniyle kredi vereceği kişiler ile krediye karşı gösterilecek ayni teminatlar hususunda uzmanlığı tartışmasız olduğundan, arsa üzerinde bulunan yapıların ve bu yapılar içerisinde yaşayan insanların bankalarca bilinmediği, mevcut durumdan haberdar olmadıkları ileriye sürülemeyecektir. TMK 2.madde uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kuralına uymak zorundadır. Ayrıca, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını da kanun himaye etmemektedir TTK'da düzenlenen basiretli tacirin özen yükümlülüğünden çok daha ağır bir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Davalı bankalar da basiretli tacir olup her iki davalı banka da davaya konu taşınmazlar üzerine , taşımazlar davacıya ------ ile devir borcuna altına girildikten sonra ipotek alacaklısı olmuştur. Davalı bankaların, arsa sahiplerinin iştigal alanı itibariyle gerekli araştırmayı yapması, gerekirse ticari defterlerini incelemesi, kredi tesisinden önce inşaat şirketinin mülkiyetinde görülen bu taşınmazı temlik edip etmediğini, içinde oturan olup olmadığını ve varsa kişinin ne sıfatla burada bulunduğunu ve taşınmazı kullandığını tüm yönleriyle ve nitelikleriyle incelemesi sonra ipotek tesis ettirerek kredi kullandırması gerekirdi. Oysa somut olayda banka ipoteğinin buna göre kurulmadığı anlaşılmaktadır.Özetle davacının satım bedelinin tamamı olan KDV dahil 1.050.000,00 TL olarak ödediği, bağımsız bölümün █████/2021 tarihinde fiilen teslim edildiği, eldeki dava ile diğer dava dosyaları celp edilip incelendiğinde dava teknik yönden ortak tespite göre projenin yaklaşık %90'lık kısmının tamamlanmış tamamlanmış olduğu, dairede yaşamın başladığı, fonksiyon birimlerinin çalışmakta olduğu, davacının iyiniyetli olduğu, ipoteklerin gerekli araştırma yapılmadan tesis edildiği, arsa sahipleri ile müteahhit arasında █████/2021 tarihli sözleşme ile o tarihe kadar yapılan işler için birbirlerini ibra ettikleri, daire paylaşımlarına dair bir ihtilafın belirtilmediği, arsa sahipleri olan şirketlerin kendi ortaklık yapısındaki anlaşmazlıklar çıkana kadar da arsa sahibi ile yüklenici arasında ihtilaf çıkmadığı, halen dahi arsa sahibinin yükleniciye yönelttiği bir dava olmadığı, bu aşamada artık arsa sahiplerinin sözleşmenin nisbiliği ilkesi gereği kendilerinden bir şey istenemeyeceğini ileri sürmesinin TMK nun 2 maddesine de aykırılık teşkil edeceği anlaşılmakla, davanın kabulüne taşınmazın ipotek ve hacizlerden ari olarak davacı adına tesciline karar verilmiştir. Davalı ---- bu davanın açılmasına sebebiyet vermediği anlaşılmış, yargılama giderlerinden sorumlu tutulmamış davalı bankalar ( ve yargılama sırasında ---- temlik alan -----(eski ünvanı ..------)) maktu harç ve vekalet ücreti ile sınırlı olarak ancak HMK 125/2 uyarınca müteselsilen sorumlu tutulmuştur.HÜKÜM
:Yukarıda açıklandığı üzere;1-Davanın KABULÜNE,---- İli, ---- İlçesi, ------ Mah., 3162 ada, ---- nolu bağımsız bölüm sayılı taşınmazın Davalı, ---Şirketi (diğer davacı ------ ile birleşen) adına kayıtlı tapusunun İPTALİ ile davacı adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,2-Dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydı üzerinde bulunan davalı ----- lehine tesis edilen █████/2023 tarihli (temlik alan---- ipotek kayıtlarının FEKKİNE, ----(temlik alan -----) lehine olan hacizlerin FEKKİNE;3-İİK 28. Md uyarınca hüküm özetinin derhal tapu müdürlüğüne gönderilmesine,4-Alınması gerekli 843.637,06-TL harçtan davacı tarafından peşin ve tamamlama harcı olarak yatırılan 212.140,07-TL harcın mahsubu ile bakiye 631.496,99TL'nin 732,00-TL'sinin davalı ---- Bankası ve ---- (temlik ---- sorumluluğunda olmak üzere) davalı ------ tahsili ile hazineye irad kaydına,5-Davacı tarafından dava açılırken yatırılan 427,60-TL başvurma harcı, 212.140,07-TL peşin ver tamamlama harcının toplamı olan 212.567,67-TL'nin tapu iptali istenen davalı ---- alınarak davacıya verilmesine,6-Davacı tarafından sarfedilen toplam 38.077,90-TL yargılama giderinin davalılardan (----- hariç) müştereken ve müteselsilen diğer davalılardan alınarak davacıya verilmesine,7-Davalı ------ HMK 312/2, 323 uyarınca yargılama giderlerinden sorumlu tutulmamasına,8-Davalılar tarafından yapılan yargılama giderinin kendi üzerine bırakılmasına,9-Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştikten sonra talep halinde yatırana iadesine,10-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden A.A.Ü.T.ye göre hesaplanan 1.096.503,76 TL vekalet ücretinin (Bu tutarın sadece 45.000,00-TL'sinin davalı ----- sorumluluğunda olmak kaydıyla) davalılar ------ alınarak davacıya verilmesine,Gerekçeli kararın taraf vekillerine tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere e duruşma ile bağlanan davacı vekili ile e duruşma ile bağlanan ----- vekili ve davalı vekilinin yüzüne karşı oy birliği ile verilen karar açıkça okundu, usulen anlatıldı.