Anahtar kelimeler: Level Mağaza Büyüklüğünde Alışveriş Akdedildiğini Brüt Gayrimenkul Kiralanması Yaklaşık Merkezinin
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi
SAYISI
: █████████ E., █████████ K.DAVA TARİHİ
: 27.05.2022İLK DERECE MAHKEMESİ
: Ankara 9. Sulh Hukuk MahkemesiSAYISI
: ████████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili; davacı şirket ile davalılardan ... Gayrimenkul A.Ş. arasında 01.08.2013 tarihinde ... Level Alışveriş Merkezinin 3B56-57-58, 2B84-85-86-112, 1B113-132 ve ZK23-ZK23T kısımlarını kapsayan yaklaşık brüt 5.288 m² büyüklüğünde mağaza niteliğindeki bağımsız bölümün kiralanması amacıyla kira sözleşmesi akdedildiğini, taraflar arasında 27.09.2013 tarihinde işbu kira sözleşmesine ek olarak sözleşme akdedildiğini, 31.05.2016 tarihinde davalı ... Gayrimenkul A.Ş. içerisinde gerçekleşen kısmi bölünme sonucu, bu şirketin AVM’nin mülkiyetini ... Yönetim ve AVM İşletme Anonim Şirketine devrettiğini, kiracıların lüks segment markalara "..." adı altında yıllık ve/veya aylık dönemlerde marka hakkının kullanımı sebebiyle bir bedel ödediğini, bu yüksek bedellerin kiracıların kâr marjını düşürdüğünü, öte yandan AVM'lerin bünyelerinde prestijli ve lüks markaları barındırmak istediğinden kiracılarına "... Destek Bedeli" adı altında bir destek sağlandığını, taraflar arasındaki anlaşmaya uygun olarak davacı şirket tarafından ... Destek Bedeli için 25.03.2019 tarihli e-faturanın kesildiğini, davalılar tarafından daha önce aynı usulde kesilen ... destek bedeli faturalarının kabul edilmiş olmasına rağmen bu faturanın iade edildiğini, davacı şirketin alacağı muaccel olduğundan davalının temerrüde düştüğünü, davaya konu alacağın tahsili için kesilen faturanın içeriğine (alacağa) ilişkin herhangi bir itirazda bulunulmadığını, bu nedenle başlatılan takibe davalıların haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; davanın kabulü ile takibe vaki itirazın iptaline ve takibin devamına, davalılar aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalılar vekili; davada Asliye Ticaret Mahkemesinin görevli olduğunu, tarafların 27.09.2013 tarihinde kira sözleşmesine ek sözleşme akdederek ana kira sözleşmesinde birtakım değişiklikler gerçekleştiğini, mezkur davada davalı şirketlere husumet yöneltilemeyeceğini, davacının taraflar arasındaki hukuki ilişki süresince, kira sözleşmesi ve mevzuat kaynaklı asli yükümlülüklerini yerine getirmediğini, aylık kira bedellerini ödemekten imtina ettiğini, davacının somut olayda ... bedeli talep etmesinin mümkün olmadığını, taraflar arasında hesap mutabaksızlığının 2017 yılı kira bedellerine ilişkin olarak 2018 yılı haziran ayı başında başladığını savunarak, davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davada uyuşmazlığın davacı firma tarafından kira sözleşmesi uyarınca düzenlendiği belirtilen ... bedeline ilişkin fatura bedelinin tahsili isteminden kaynaklandığı, davalı ... Gayrimenkul A.Ş firması ile davacı arasında, ... Level Projesi kapsamında inşa edilen alışveriş merkezinin bölümlerinin kiralanması hususunda 27.09.2013 tarihinde anlaşmaya varıldığı, sözleşme süresinin 10+10 kira yılı olarak belirlendiği, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin (10.) maddesinde "kiraya veren, kiracıya her kira yılı sonunda EK-5'de yer olan "... Destek Tablosu"nda belirtilen KDV hariç yıllık satış tutarları üzerinden her bir dilime karşılık gelen ... bedelini ödemeyi kabul ve taahhüt eder" hükmünün yer aldığı, ... Destek Tablosuna göre, KDV hariç cironun 9.375.000 USD tutardan az olması halinde ödenecek destek tutarının 300.000 USD olarak belirlendiği, davacının da ... Yönetim ve Avm İşletme A.Ş. firması adına 25.03.2019 tarihli ve 86 sayılı faturanın "... Destek Bedeli 25... - 24... Dönemi" açıklaması ile KDV dahil 1.596.292,20 TL bedel ile düzenlendiği, ... Yönetim ve AVM İşletme A.Ş. Firması tarafından 26.03.2019 tarihli ve 163 sayılı iade faturası düzenlenerek faturanın iade edildiği, davacı şirketçe Üsküdar 5. Noterliğinin 03.04.2019 tarihli ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile iade faturasının haksız olduğu ve 86 sayılı faturanın kayda alınarak kayıtlarının düzeltilmesinin davalı ... Yönetim firmasından talep edildiği, Davalı ... Yönetim A.Ş., dava dışı ... Proje A.Ş. tarafından davacıya gönderilen Ankara 63. Noterliğinin 12.04.2019 gün ve ... yevmiye sayılı ihtarıyla; 25.03.2019 tarihli ve 86 sayılı faturanın kabulü mümkün olmadığından iade edildiği, bu nedenle iade faturasının kayıtlara intikali ile gerekli işlemlerin yapılmasının istenildiği, davacı tarafından 11.06.2021 tarihinde başlatılan icra takibinde, 25.03.2019 tarihli ve 86 sayılı fatura bedeli 1.596.292,20 TL ... Destek Bedeli ile 531.368,00 TL işlemiş reeskont avans faizi toplamı 2.127.660,20 TL tutarın tahsili istenildiği, sözleşmenin (10.) maddesi hükmüne göre, kira yılı sonunda mülk sahibi firma tarafından kiracıya ... Destek Bedeli ödenmesi gerekeceği, davalı şirketlerce davacı kiracının kira ve ortak gider ödemelerinin süresinde yapılmadığından bahisle ... Bedeli ödenmesi gerekmeyeceği ileri sürülmekte ise de; sözleşmenin (10.) maddesinde ... Destek Bedeli Ödemelerinin kiracının borcu bulunmaması ya da kira ve aidat ödemelerinin tahsili hususunda açılmış dava bulunmaması gibi şartlara bağlanılmadığı, taraflar arasında başka dava ve icra takiplerine konu olduğu anlaşılan kira ve ortak borçlarının davacının hakkını kullanmasına engel olmayacağı, davacı tarafından 03.04.2019 tarihli ihtarnameden itibaren temerrüt oluştuğu beyanı ile avans faizi talep edildiği, davacının takip itibari ile 1.596.292,20 TL asıl alacak ve 534.910,96 TL işlemiş faiz toplamı 2.131.203,16 TL alacaklı olduğu gerekçesiyle; taleple bağlılık ilkesi gereğince davanın kabulü ile davalıların itizının iptaline, takibin devamına, asıl alacak olan 1.596.292,20 TL üzerinden %20 icra inkar tazminatının davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli sözleşmede, kira dönemi içinde ilk kira yılında her ay 29.084 EURO + KDV asgari aylık kira bedeli ödeneceğinin belirtilmiş olduğu, sözleşmenin özel şartlar (10.) maddesinde; "Kiraya veren, kiracı'ya her kira yılı sonunda Ek-5'te yer alan ... Destek Tablosu'nda belirtilen, KDV hariç yıllık satış tutarları üzerinden her bir dilime karşılık gelen ... bedelini ödemeyi kabul ve taahhüt eder" hükmünün ve ... destek tablosunda yatırımcı ... ödemesinin yıllık 300.000 USD olduğunun kararlaştırılmış olduğu, özgür irade ile kararlaştırılmış bu şartların tacir olan tarafları bağlayacağı, kiralananların mülkiyeti kiraya veren ... Gayrimenkul A.Ş. ye ait iken 31.05.2016 tarihinde diğer davalıya devredildiği, davacının bu kira sözleşmesine dayanarak başlattığı icra takibinde; 1.596.292,20 TL ... destek bedeli ve reeskont faizi 531.368,00 TL işlemiş faizin tahsilini talep ettiği, davalının sözleşme ile kararlaştırılan ... bedelini ödediğini yazılı belge ile kanıtlamak zorunda olduğu, davalıların sözleşmenin (10.) maddesinde hüküm altına alınan ... bedelini ödendiğini ispatlayamamış olmasına göre davanın mahkemece denetime elverişli bilirkişi raporu doğrultusunda yazılı şekilde itiraz nedeniyle duran takip nedeniyle itirazın iptaline karar verilmiş olmasında usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı gerekçesiyle; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalılar vekili; aylık kira bedeli alacaklarına ilişkin taleplerini içeren davaların bilirkişi tarafından incelenmediğini, bekletici mesele ve derdestlik itirazlarının değerlendirmediğini, davacının 3. kişilere ödemeyi taahhüt ettiği ... bedellerini davalı şirketlerden talep etmesinin mümkün olmadığını, davalı şirketlerin ... anlaşmasının tarafı olmadığı gibi halihazırda mecurun yer aldığı AVM'nin de maliki konumunda da olmadıklarını, davalı şirketlerin imzalamadığı, kabul ve ikrar etmediği ... bedeli tablosunu ve içinde yer alan tutarlar ile herhangi bir mutabakat göstermeyen elektronik iletilere itibar edilmeyeceğini, işlemiş faiz ile talep edilen işleyecek faiz türünün hukuka aykırılık teşkil ettiğini, davacının davaya dayanak sunduğu ihtarname içeriğinin temerrüte düşürmeye yeterli olmadığı, davalı ... Gayrimenkul A.Ş. nin hiçbir suretle temerrüte düşürülmediğini, bilirkişi raporunda ticari defter incelemesi yapılmadığını, kira ve ortak gider borçları ifa edilmeden ... bedeli ödenmeyeceğinin, itirazlarının kabul edilebilmesi için işbu düzenlemenin sözleşmede yer alma zorunluluğu bulunmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklanan ... destek bedeli alacağına ilişkin başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye; davanın görevli ve yetkili mahkemede on yıllık zamanaşımı süresinde açılmış olmasına, ... destek tablosunun tarafların imzası bulunan ve itiraz edilmeyen 12.06.2013 tarihli kira sözleşmesinin (23.) maddesi gereği eki ve ayrılmaz parçası olarak kabul edilmesine, dava konusu alacağın muaccel hale gelmesinin davacının sözleşmesel yükümlülüklerini tam ve gereği gibi ifa etmesi şartına bağlı olmamasına, ... bedelinin kira veya ortak gider alacaklarının karşılığını oluşturmaması karşısında ödemezlik def'inin yerinde olmadığının anlaşılmasına, ... bedelinin kira sözleşmesinden kaynaklanması sebebiyle muaccel olmasıyla davalının temerrüde düştüğünün ve takip talebindeki işlemiş faiz kısmının avans faiz oranına denk gelmesi karşısında, faize ilişkin itirazların yerinde olmadığının ve davalı şirketlerin borçlardan müteselsilen sorumlu olduğunun anlaşılmasına göre; davalılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edenlere yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,03.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.