Anahtar kelimeler: Akdettiği Katta Atm Almaya Blok Müşavirlik Yazildiği Anonim Alma Dış
T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO
: ████████ EsasKARAR NO
: ████████DAVA
: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)DAVA TARİHİ
: █████/2023BİRLEŞEN DAVA;(Bakırköy ..... ATM ..... Esas - .... Karar)DAVA
: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)DAVA TARİHİ
: █████/2023KARAR TARİHİ
: █████/2026GEREKÇELİ KARARINYAZILDIĞI TARİH
: █████/2026Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
:DAVA; Davacı vekili asıl davada dava dilekçesinde özetle; dava dışı .....'ın davalı ..... İnşaat Müşavirlik İç ve Dış Ticaret Anonim Şirketi ile akdettiği █████/2011 tarihli satış sözleşmesi ile işyeri olarak gösterilen M15 Blok Z2 katta bulunan 410 m2 bağımsız bölümü satın aldığını, müvekkilinin ise dava dışı ..... ile akdettiği █████/2013 tarihli satış sözleşmesi ile anılan bağımsız bölümü satın aldığını, satın alma işleminin davalı ..... İnşaat Müşavirlik İç ve Dış Ticaret Anonim Şirketi'ne █████/2013 tarihinde bildirildiğini ve kabul edildiğini, dava dışı şahsın bağımsız bölümü o tarihten itibaren hukuken ve fiilen fasılasız kullandığını, bedelini eksiksiz ödediğini, sözleşme eki vaziyet planında işyeri olarak gösterilen bağımsız bölümün zaman içinde İstanbul İli, ..... İlçesi, .... Mahallesi, .... Ada, .... Parsel olarak tapu bilgisini aldığını, dava konusu gayrimenkullerin fiilen teslim edildiğini ve 10 yıl kullanılmış olmasına rağmen müvekkili adına tapu tescilinin gerçekleşmediğini, ihtiyati tedbir taleplerinin bulunduğunu, bu sebeple M15 Blok Zemin 2.katta bulunan 410 m2 bağımsız bölümün tapusunun iptali ile müvekkili adına tescilini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı taraf üzerinde bırakılmasını talep etmiştir..CEVAP
:Davalı .... Hırdavatçı Esnafı Toplu İşyeri Yapı Kooperatifi vekili asıl davada cevap dilekçesinde özetle; davacının taraf ve aktif husumet ehliyetinin bulunmadığını, harcın eksik yatırıldığını, bu sebeplerle davanın usulden reddinin gerektiğini, müvekkili ile davacı arasında sözleşmenini bulunmadığını, müvekkili ile diğer davalı şirket arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunduğunu, diğer davalı şirketin şimdiye kadar sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, inşaatların imar mevzuatına ve sözleşmeye uygun tamamlanmadığını, diğer davalı şirketin sözleşmenini ifasında kasıd ve ağır kusurunun bulunduğunu ve özen borcuna aykırı imalat yaptığını, imkara aykırı ve ruhsatsız inşaatların satışına onay verilmesinin sözleşmeye ve hukuka aykırı olduğunu, edimlerini ifa etmemiş olan davalı şirketin yine sözleşmeye göre tam mülkiyet hakkının da bulunmadığını, bu sebeple davacının müvekkili kooperatiften hiçbir hak ve alacağının bulunmadığını, diğer avalı şirket adavacı arasında yapıldığı iddia edilen sözleşme ve içeriğinden müvekkili kooperatifin hukuki mesuliyetinin bulunmadığını,davacının tacir olduğunu, ruhsatsız, imara aykırı yeri bilerek almış olduğunu, bu sebeple sonucuna katlanmayı kabul ettiğini, davacının iptalini talep ettiği parselde, iddianın aksine bağımsız bölümün bulunmadığını, bu sebeple davanın yok hükmünde olduğunu, tüm bu sebeplerle tedbir talebinin reddini, eksik harcın tamamlattırılmasını, taraf ve aktif husumet yokluğu sebebiyle davanın usulden reddini, mahkeme aksi kanaate ise davanın esastan reddi ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasını talep etmiştir.CEVAP
:Davalı ..... İnşaat Müşavirlik İç Ve Dış Ticaret Anonim Şirketi vekili asıl davada cevap dilekçesinde özetle; Davadışı .....'ın müvekkili/müteahhit şirket/..... İnşaat Müşavirlik İç ve dış Tic. A.Ş. ile 15.09.2011 tarihli 'İkitelli Ticaret Merkezi İşyeri Satış Sözleşmesi' imzaladığını, .....'ın da davacı ile 28.01.2013 tarihli Satış Sözleşmesi yaptığını, buna göre sözleşme eki Vaziyet Planı'nda işyeri olarak gösterilen M-15 Blok Zemin 2. katta 410 m2 lik bağımsız bölümü satın aldığını, sözleşmenin davalı müteahht ile diğer davalı arsa sahibi kooperatif arasında yapılan İstanbul ..... Noterliği'nin 25.04.2002 tarih ve ...... yevmiye nolu 'Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi'ne dayandığını, dava konusu taşınmazın dava dışı .....'a 15.09.2011 tarihinde fiilen teslim edildiğini, ......'ın da davacıya 28.01.2013 tarihinde fiilen teslim ettiğini ve davacının bu tarihten beri anılan taşınmazları bilfiil kullandığının doğru olduğunu, yine anılan taşınmazların tapusunun dava tarihine kadar davalılar tarafından verilmediğinin de doğru olduğunu ancak tapuların verilememesinin nedeninin davalı arsa sahibinin müvekkili şirkete tapuları vermemesi olduğunu, diğer bir ifadeyle davalı arsa sahibi kooperatifin, müvekkili şirkete aralarındaki sözleşmeye dayalı olarak müvekkili şirkete vermesi gereken tapuları vermediğini, müvekkili şirketin edimlerini yerine getirmekte geciktiğini ileri sürerek müvekkili şirketten cezai şart taleplerinde bulunduğunu, bu konuda Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ..... E. Sayılı dosyasında dava açtığını, başka mahkemelerde açtığı diğer davalar ve müvekkili şirketin Bakırköy Asliye ..... Ticaret Mahkemesi'nin ..... E. Sayılı dosyasında açtığı tapu iptal ve tescil davasının da Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin anılan ..... E. Sayılı dosyasında birleştirildiğini, bu dosyanın celbedilmesi halinde davalılar arasındaki davalar ve bu davalar hakkında yerel mahkemenin verdiği karar ile İstinaf Mahkemesi kararlarının tamamının görüleceğini, özellikle İstinaf Mahkemesinin "davacı kooperatifin gecikme cezası şeklinde bir cezai şart talebinde bulunamayacağını, zira cezai şart taleplerinin taraflar arasındaki 25.04.2002 tarihli sözleşmeye göre ancak "ek sürelerde istenebileceği" davacı arsa sahibinin davalı müteahhide ek süre vermediğini, dava dilekçesinde ek süre verdiğine ilişkin bir ifadesinin dahi bulunmadığı gerekçesiyle yerel mahkeme kararının kaldırıldığını, tapu iptal ve tescil davası yönünden ise davacı müteahhide yetki ve süre verilerek varsa eksikliklerin ve imara aykırılıkların giderilmesini bundan sonra bir karar verilmesini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırıldığını, davalı müvekkili şirketin davacıya fiilen teslim ettiği dava konusu taşınmazların tapusunu vermek istediği halde, diğer davalı arsa sahibinin davalı müvekkiline arsaların tapunu vermemesi nedeniyle teslim edemediğini, davalı müvekkili şirket diğer davalı arsa sahibi kooperatiften arsa tapularını aldığı anda davacıya tapularını vereceğini, Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .... E. Sayılı dava dosyası ve birleşen dava dosyalarının bekletici mesele sayılmasına karar verilmesini, açıklanan nedenlerle, Bakırköy Asliye ..... Ticaret Mahkemesinin ..... E. Sayılı dosyası ve bu dosyada birleşen davaların bekletici mesele sayılmasına, davacının dava açmakta haklı olduğuna, masraf ve ücreti vekaletin buna göre değerlendirilmesine karar verilmesini istemiştir.Davacı vekili birleşen yönünden dava dilekçesinde özetle; Müvekkil ..... Plastik Eşya Ticaret ve Sanayi Limited Şirketi'nin, Davalı .... İnşaat Müşavirlik ve Dış Ticaret Anonim Şirketi ile akdettiği 21.07.2003 tarihli İkitelli Ticaret Merkezi İşyeri Satış Sözleşmesi uyarınca sözleşme eki vaziyet planında M/15A blokunda bulunan ve projesinde toplam oturumu 1260 m2 olan giriş kat Zemin 1 Kat ile 1302 m2 olan Zemin 2 Kat olmak üzere toplam 2562 m2 bağımsız bölümü satın aldığını, sözleşme gereğince davalı ..... İnşaat'ın, gayrimenkulü Şubat/2004 tarihi itibariyle müvekkiline teslim ettiğini, müvekkilinin o tarihten bu yana gayrimenkulü hukuken ve fiilen fasılasız kullandığını, müvekkilince sözleşmenin ödeme planı uyarınca toplam 512.500 Amerikan Doları bedelin sözleşmeye uygun, tam ve eksiksiz olarak Eylül/2004 itibariyle ödendiğini, sözleşme eki vaziyet planında işyeri olarak gösterilen M/15A blokunda bulunan ve projesinde toplam oturumu Zemin 1 ve Zemin 2 katlarda bulunan 2562 m2 bağımsız bölümün zaman içinde S1 Blok Zemin 1 ile 2 nci kat olarak yer aldığını, İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, .... Mahallesi, .... Ada, ..... Parsel olarak tapu bilgisi alındığını, müvekkilinin halen fiilen kullandığı bağımsız bölümün adresinin "..... Sanayi Bölgesi .... Bulvarı .... Cadde .... Sanayi Sitesi S-1 Blok Zemin 1-2 Başakşehir-İSTANBUL" olduğunu, gayrimenkulün bedelinin ödendiğini, dava konusu gayrimenkullerin fiilen teslim edildiğini ve 19 yıl kullanılmış olmasına rağmen müvekkili adına tapu tescili gerçekleştirilmediğini, davalı ..... İnşaat'ın sözlü olarak İkitelli Organize Sanayi Bölgesi içinde Organize Sanayi Bölgesi katılımcısı olan Davalı ... Hırdavatçı Esnafı Toplu İşyeri Yapı Kooperatifi ile arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davalar olduğu dışında bir beyanda bulunmadığını, Organize Sanayi bölgesinde yüksek bedellerle satın alınan taşınmazların devrinin gerçekleşmemesi üzerine davalı .... ile davalı ..... İnşaat ve müvekkilim arasında protokol imzalandığını, söz konusu protokolün 4 üncü maddesinde " İşbu protokol, kooperatifin müteahhit ile alıcı arasında düzenlenen satış sözleşmesine vereceği onayın; Müteahhidin kooperatifle yaptığı sözleşme ve protokollerdeki taahhüt ve yükümlüklüklerini tamamen yerine getirmesi halinde kanun ve mevzuat dahilinde müteahhidin ancak ifa ile hak kazanmış olacağı yerlerdeki (bağımsız bölümlerdeki) arsa payı tapularını müteahhide veya bu haklarını temlik edeceği 3. Kişilere arsa payı tapusunu vermeyi kabul ve taahhüt etmesi ile ilgili olup başkaca herhangi bir taahhüdü kapsamaz." hükmüne yer verildiğini, davalı .....'un bu protokolle ..... İnşaatla müvekkili arasında akdedilen satış vaadini sözleşmesini tanıdığını, nitekim müvekkilinin fiili olarak 19 yıldır taşınmazı kullandığını, tarafların buna karşı bir itirazı bulunmadığını, davalı tarafların aralarında İstanbul ..... Noterliğinde 25 Nisan 2002 tarih ve ..... yevmiye nolu "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesini” akdettiklerini, müvekkilinin tarafı olduğu sözleşmede anılan satış vaadi sözleşmesinin dayanak gösterildiğini, müvekkiliyle akdedilen Sözleşme üzerinden 19 yıl geçmiş olmasına rağmen davalıların hiç bir şekilde anlaşamadıklarını, davalıların aralarındaki ihtilaflara ilişkin müvekkiline bir beyan ve hukuki ihbarda bulunulmadığını, müvekkilinin hukuki statüsünde olan birçok gayrimenkul sahiplerinin sürekli olarak durumun mağruru konumunda bırakıldığını, davalı ....., Davalı ..... İnşaat Şirketi ile imzalamış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, ..... İnşaatın üçüncü kişilerle yaptığı ve yapacağı işyeri satış sözleşmelerine onay vermeyi taahüt ettiğini, dilekçeleri ekinde sunmuş oldukları protokolle müvekkilinin malikliğe dair haklarını kabul ettiğini ancak gelinen aşamada halen tapu devirlerinin gerçekleştirilmediğini, ihtilaf konusu taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere devredilmesi halinde müvekkilinin hakkını ileri sürmesinin mümkün olmayacağını bu nedenle dava konusu taşınmaz üzerine davalıların hisselerinin üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için tedbir ve davalıdır şerhi konulmasına karar verilmesini, açıklanan nedenlerle; İstanbul ili, .... İlçesi, .... Mahallesi, .... ada, .... parselde, S1 Blok Zemin 1 ve 2 nci katta bulunan 2562 m2 bağımsız bölümün tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline, İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, .... Mahallesi, .... ada, .... parsel üzerine davalıların hisselerinin üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için tedbir kararı verilmesine, İstanbul ili, .... İlçesi, ....Mahallesi,.... ada, .... parsel üzerine davalıdır şerhi konulmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yüklenmesine, diğer hakları saklı kalmak üzere karar verilmesini istemiştir.Davalı ..... Hırdavatçı Esnafı Toplu İşyeri Yapı Kooperatifi vekili birleşen dava yönünden cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili kooperatif aleyhine açılmış bulunan tapu iptali ve tescil istemli davacı dilekçesi okunduğunda, davanın usul ve esas yönünden hukuka aykırı olarak açıldığının anlaşılacağını, davacının iptalini taep ettiği parselde, iddianın aksine, bağımsız bölüm bulunmadığını, davacının taraf ve aktif husumet ehliyeti olmadığını, harcın eksik yatırıldığını, ihtiyati tedbir kararının, yasa metninden de açıkça görüleceği üzere “uyuşmazlık konusu hakkında” verilebileceğini, davacı ile müvekkili kooperatif arasında hiçbir hukuki bağ olmadığını, husumet konusu dahi söz konusu olmadığını, bağımsız bölüm olmayan, kaçak, ruhsatsız, imara aykırı inşa edilen parsele yönelik ihtiyati tedbir talebinin hukuka aykırı olduğunu, usule ilişkin itirazları doğrultusunda dava reddedilmeyip esasa girilmesi halinde; davacının esas yönünden de iddiaları gerçekle bağdaşmadığını, tüm taleplerinin haksız ve hukuka aykırı olduğunu, müvekkili kooperatif ile davacı arasında sözleşme bulunmadığını, sadece müvekkil kooperatif ile diğer davalı .... İnşaat A.Ş. arasında “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” mevcut olduğunu, davacının sözleşmeden haberdar olduğuna göre, sözleşmenin de içeriğinden haberdar olduğu kabul edilmesi gerektiğini, diğer davalı şirketin şimdiye kadar sözleşmeden kaynaklanan edimlerini ifa etmediğini, edimlerini ifa etmemiş bulunan davalı şirketin, yine sözleşmeye göre tam mülkiyet hakkının da bulunmadığını, dolayısıyla davacının müvekkili kooperatiften hiçbir hak ve alacaklarının bulunmasının söz konusu olmadığını, diğer davalı şirketle, davacı arasında yapıldığı iddia edilen 131.03.2004 tarihli sözleşme ve içeriğinden müvekkili kooperatifin hukuki mesuliyeti bulunmadığını, müvekkili kooperatifle diğer davalı arasında bulunan 25.04.2002 tarihli sözleşmeden dolayı, diğer davalı şirketin edimlerini yerine getirmediğinden müvekkili kooperatiften sözleşme gereği talepte bulunamadığından, müvekkili kooperatiften dolaylı olarak başkalarıyla işbirliğine girerek, kendi çıkmazının içerisine müvekkili kooperatifi de çekebilmek için, husumet yönelttirdiğini, müvekkili kooperatifin Sanayi ve Ticaret Bakanlığının 3650 sayılı oluru ile 13.09.1985 yılında kurulduğunu, tüzel kişiliğinin de 14.10.1985 tarihinde tescil edildiğini, müvekkil kooperatifin .... İlçesi, ..... Organize Sanayi Bölgesi .... ada ... ve .... parsel ile .... ada .... parsellerin (Eskisi; K. Çekmece İlçesi Kaynarca Köyü Mevkiinde .... pafta ..... parsel ile .... pafta .... parsel, .... pafta .... parsel, ..... pafta .... parsel, ..... pafta .... parsel olmak üzere 13 adet kadastro parselinde toplam 125.742-2) sahibi bulunduğunu, bu taşınmazların Arsa Ofisince işyeri yapılmak üzere müvekkili kooperatife tahsis edildiğini ve “amacına uygun tamamı üzerinde inşaat yapılmadan satılamaz” şerhi ile tapuda ferağı yapıldığını, kooperatifin adına kayıtlı gayrimenkullerin üzerinde amacına uygun inşaat yapmak istediğini, bunun üzerine muhtelif şirketlerle görüştüğünü ve bu görüşmeler sonucunda diğer davalı ..... İnşaat Müşavirlik İç ve Dış Ticaret A.Ş. ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılmasına karar verdiğini ancak diğer davalı şirketin bu sözleşmelerdeki edimlerini ifa etmemiş bulunduğundan, sözleşme gereği müvekkili kooperatiften herhangi bir talepte bulunma hakkına sahip bulunmadığını, müvekkili kooperatif ile diğer davalı arasında iki sözleşme imzalandığını, müvekkili kooperatif ile diğer davalı şirket arasında Kadıköy ..... Noterliğinde düzenlenmiş bulunan 04.04.1997 tarih ve ..... yevmiye nolu Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Eser Sözleşmesi ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşme ile müvekkili kooperatif adına kayıtlı bütün gayrimenkulü kapsayacak şekilde diğer davalı şirket ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak, arsayı diğer davalı şirkete teslim ettiğini, diğer davalı şirket ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmasından sonra diğer davalı şirketin isteği üzerine müvekkil kooperatifin bütün iş ve işlemlerin takibi için diğer davalı şirketin belirttiği kişilere İstanbul ...... Noterliğinin 16 Nisan 1997 tarih ve ..... yevmiye nolu vekaletnameyi düzenlettirerek verdiğini, bu sözleşmede inşaat süresinin 36 ay olduğunu, bir yıl içindeki inşaat süresinin 9 ay olarak kabul edileceğini, sözleşme süresinde tamamlanmayan inşaatların Müteahhit adına Kooperatif tarafından ikmal edileceğini, inşaat gecikmesinden dolayı Müteahhidin sorumlu olacağı ceza miktarının sözleşmede kararlaştırıldığını, Müteahhidin yükümlülüğü başlığı altında (k) ve (n) fıkralarında, Müteahhidin en geniş kullanımı sağlayacak şekilde imar müsaadesi alması, inşaatların mimari projelerinin, betonarme ve tesisat projeleri ile statik hesaplarının yapılması ve yaptırılması, inşaat ruhsatının alınması, harçlarının ve giderlerinin ödenmesi yükümlülüğü müteahhide ait olacağının kabul edildiğini, kabul edilen açık bu yükümlülüklere rağmen diğer davalı şirketin, imar planlarını gözetmeden, sözleşmedeki deyimiyle “imar müsaadesi ve imar durumuna uygun inşaat ruhsatı” almaksızın, 3194 sayılı İmar Kanunun 21. Maddesine aykırı olarak inşaata başladığını, kaçak nitelikteki inşaatların devamı sırasında Kooperatif tarafından 02.03.1999 tarihinde İstanbul ...... Noterliğinden Müteahhide keşide edilen ...... yevmiye nolu ihtarla, inşaatların İmar Planlarına uygun projelerinin yapılması ve onaylatılıp ruhsatlarının alınması hususlarında uyarılmasına rağmen, ruhsatsız kaçak inşaatlara devam edildiğini, ruhsatsız bu inşaatların sözleşme süresi içerisinde tamamlayamayacağını anlaması üzerine, diğer davalı şirketin talebi doğrultusunda, tarafların birlikte yaptıkları ve kabullerinde olan 31.03.2002 tarihli seviye tespit raporu’na göre yapılan ve noksan işlerin saptandığını, tarafların bu raporu esas alarak sözleşmenin feshi ve tasfiyesine dair, İstanbul ...... Noterliğince imzaları onaylanmış 15.04.2002 tarihli sözleşme ile aralarındaki 04.04.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesini başlatılan inşaatların bitirilmesi amacıyla, aralarında yeniden kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdetmek koşulu ile feshettiklerini, seviye tespit raporu ile saptanan noksan işler ile bu işlerin ayıplarının sorumluluğu diğer davalı şirkete ait olmak üzere, inşaatların bundan böyle tarafların yapacağı yeni sözleşmede belirlenecek şartlarla tamamlanacağının kabul edildiğini; müvekkili ile diğer davalı şirketin, 04.04.1997 tarihli ilk sözleşmenin feshi ile aynı anda, 15.04.2002 tarihinde İstanbul .... Noterliğinin ..... yevmiye nolu Düzenleme Resmi Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini akdettiklerini, bu sözleşmenin eki olup Noter onaylı Vaziyet Planında gösterilen A, B, C, F, G ve H blok yerleri, yeni yapılan 15.04.2002 tarihli Sözleşme kapsamı dışında bırakılmış olup bu alanların kooperatife ait olmakla iade edildiğini, diğer davalıya teslim edilen inşaat alanının ..... ada ..... nolu parseller olduğunu, taraflar arasında akdedilen sözleşme gereği, 30.04.2002 tarihinde inşaat yapılacak arsa, müvekkili kooperatif tarafından diğer davalıya, ikinci defa, teslim edildiğini; müvekkili ile diğer davalı şirketin, bu sözleşme ile yapılan inşaatların bitirilmesini ve teslimini şartlara ve taahhütlere bağladıklarını, fesih edilen sözleşme uyarınca arsa alanı üzerinde müteahhit tarafından yapılmış bulanan imalatların, ölçüm ve seviye düzeylerini gösterir ve iki tarafça mutabık kalınarak hazırlanan ve imza altına alınan 31.03.2002 tarihli tespit raporlarındaki gibi olduğunu, (kusurlu imalatların sorumluluğu ve düzeltilmesi müteahhide ait olmak üzere), sözleşmede belirtilen şartlar çerçevesinde yapılacağını açıkça ve kesin olarak kabul ettiklerini, sözleşmedeki Vaziyet Planında, Müstakil Bölüm olarak adlandırılan ve halen tamamlanmamış işyerlerinden M1, M2, M3, M4, M5, M6 toplam 6 (altı) Blok tamamen bitirilmek suretiyle kullanılabilir halde (iç dekorasyon hariç) diğer davalı şirket tarafından tamamlanarak en geç █████/2003 tarihinde Kooperatife teslim edileceği, Vaziyet Planında, Kooperatife ait Sosyal Tesis olarak gösterilen bina, kooperatifçe hazırlanacak proje Teknik Şartnamede belirtildiği şekilde 1 kat otopark ve otopark üstünde 2.100 M2 kaba inşaat yapılarak (dış cepheler dahil, iç kısımlar hariç) müteahhit tarafından █████/2003 tarihinde Kooperatife teslim edileceği diğer davalı şirket tarafından taahhüt edildiğini, Vaziyet Planında, Müstakil Bölüm olarak adlandırılan işyerlerinden M7, M8, M9, M10, M1, M12, M13, M14, M15 Blokları ile E Blok, D Blok ve Çarşı Blok arsa yerlerinin diğer davalı şirkete verileceğini ancak, müteahhit taahhüt ve yükümlülüklerini yerine getirinceye kadar, D Blok (... ada ..... parsel) yeri kooperatifte teminat olarak kalacağının düzenlendiğini; müvekkili kooperatifin, diğer davalı şirket tarafından yapılan inşaatlarla ilgili Mahkemeler aracılığıyla farklı zamanlarda tespitler yaptırdığını ve inşaatların sözleşmeye ve mevzuata aykırılıklarını tespit ettirdiğini; diğer davalı şirketin 25.04.2002 tarihli sözleşme ile yükümlendiği inşaatlardaki noksanlıkları tamamlamaya ve ayıplı işleri gidermeye yönelik edimini, sözleşmede kararlaştırılan sürede de ifa edemediğini, bu nedenle müvekkili kooperatif tarafından inşaatların imar mevzuatına aykırı, kaçak yapıldığını, hiçbir inşaatın projesinin dahi bulunmadığının anlaşılması ve müteahhide yapılan bütün uyarılara rağmen bu hususlarda müspet bir ilerleme sağlanamadığını, bu noksanlıkların yanında, yapılan tespitlerde de işyeri ve sosyal bloklar inşaatları dışında kalan sair alt yapı, yol ve çevre düzenlemesine ilişkin tespitte, bilirkişilerin verdiği rapora göre, Müteahhidin sözleşme ile taahhüt ettiği edimlerini gerçekleştiremediği, trafonun çalışmasını engelleyen eksikler bulunduğu, atık su tesisatlarının kapalı kanalı yapılmadığı bağlantıları bulunmadığı, elektrik kabloları ve sigortalarının bulunmadığı, çevre düzenlemesinin yapılmadığı saptanmış, bu hali ile alt yapısındaki önemli bu noksanlıklarla, binaların kullanılmasının imkansızlığının anlaşıldığını, diğer davalı şirketi müvekkili kooperatifin sürekli sözlü ve yazılı olarak ihtar ederek edimlerini sözleşmeye ve meri imar mevzuatına uygun yapması yönünde uyardığını ve ihtar ettiğini, ihtara rağmen diğer davalı şirketin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini ve sözleşmeden kaynaklanan edimini ifa etmekten de imtina ettiğini, diğer davalı şirketin sözleşmede belirtilen işleri zamanında müvekkili kooperatife teslim etmemesi nedeniyle diğer davalı şirketin; sözleşmedeki edimlerini sözleşmeye ve mevcut imar mevzuatına göre yerine getiremeyeceğini anladığından daha fazla kayba uğramamak amacıyla mevcut halleriyle inşaatlar diğer davalı şirket tarafından 30.12.2004 tarihinde Geçici Kabul/Teslim ve Tesellüm Tutanağıyla “….30.12.2004 tarihli Durum Tespit raporlarındaki gibi olduğunu (kusurlu veksik imalatların sorumluluğu ve düzeltilmesi müteahhide ait olmak üzere) kabul ederek geçici kabul yapılmasına sözleşmedeki diğer yükümlülükler hak ve borçlar karşılıklı saklı kalmak şartıyla kooperatife ait 6 blok (110 işyeri) iki kat sosyal tesis binası ve yönetim binası teslim ve tesellümüne karar vermişlerdir” şeklinde tutanakla inşaatlar müvekkil kooperatif tarafından teslim alınmak zorunda kalındığını, diğer davalı şirket ile müvekkili arasında yapılan 30.12.2004 tarihli Geçici Kabul/Teslim ve Tesellüm Tutanağıyla davacı müteahhitin temerrüde düştüğünü, inşaatların imar mevzuatına ve sözleşmeye uygun tamamlanmadığını, dğer davalı şirketin sözleşmenin ifasında kasıd ve ağır kusuru bulunduğ unu, özen borcuna aykırı imalat yaptığını, imara aykırı ve ruhsatsız inşaatların satışına onay verilmesinin sözleşmeye ve hukuka aykırı olduğunu, davacı tacir olduğu için, ruhsatsız, imara aykırı yeri bilerek almış olduğundan sonucuna katlanmayı kabullendiğini, diğer davalı şirketin sözleşme gereği tam mülkiyet hakkına sahip olmadığı gibi davacının iptalini talep ettiği parselde, iddianın aksine, bağımsız bölüm bulunmadığından davanın yok hükmünde olduğunu, diğer davalı tarafından yapılan, müvekkili kooperatife ait, 704 ada 3,4,5 nolu parsellerdeki yapılaşma; tamamen imar dışı, kaçak, tecavüzlü ve fazla inşaatlar yapıldığından bu güne kadar ruhsatları alınmadığı gibi mer’i imar planı ve imar notlarına aykırılıkların giderilmediği sürece ruhsat alınmasının da mümkün olmadığını, bununla ilgili Küçükçekmece ..... AHM. ..... D.İş sayılı dosyasından tespit yaptırıldığını ve dosyaya ibraz edilen bilirkişi raporuyla mevcut sözleşmeye, imara ve hukuka aykırı durum tespiti yaptırıldığını, davacının, diğer davalı şirketten 31.03.2004 tarihli sözleşme ile satın aldığını iddia ettiği ...... ada .... parsel üzerinde diğer davalı, imara aykırı, ruhsatsız, kaçak inşaat yaptığından bağımsız bölüm meydana getirmenin hukuken mümkün bulunmadığını, Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemesinin ..... E. Sayılı dosyasından alınan bilirkişi raporlarından, parsel üzerindeki inşaatların yıkılıp yapılmadan ruhsata bağlanamayacağının belirtildiğini dolayısıyla davacının iddia ettiğinin aksine, .... ada .... parselde M15 Blok Zemin 2.katta 410m2 bağımsız bölümün, tapuda bağımsız bölüm olarak bulunmadığını, ..... ada .... parsel, arsa olarak, tapuda tescilli olduğunu, hukuken, olamayan bağımsız bölüm dava edildiğinden, hukuken yok hükmünde bir dava ikame edildiğini, davacının, dava dilekçesinde 25.04.2002 sözleşmesinden bahsettiğini, aynı sözleşmede diğer davalı şirketin tam mülkiyet hakkına sahip olmadığını/olmadığını görmemelerinin imkansız olduğunu, buna rağmen müvekkili kooperatife dava açmaları/husumet yöneltmeler tapu iptali ve tescil talebinde bulunmalarının ne hukukla nede iyiniyetle ve de dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığını, müvekkil kooperatifi ile diğer davalı şirket arasındaki sözleşmenin D-Müteahhidin Yükümlülükleri başlığı altında düzenlenen “müteahhit firma yukarıda belirtilen arsa üzerindeki paylaşımda tam bir mülkiyet hakkında sahip olabilmesi için aşağıda belirtilen borç ve yükümlülükleri zamanında yerine getirecektir” bu düzenlemenin altında yer alan borç ve yükümlülüklerin diğer davalı şirket tarafından sözleşmede belirtilen zamanlarda yerine getirilmediğini, şimdiye kadar diğer davalı şirketin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmediğini, diğer davalı şirketin sözleşmedeki borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesinden dolayı şirket aleyhine dava açıldığını dava ve davalar açılmış davaların halen Bakırköy ..... ATM .... E. (Eski .....E.) sayılı dosyasında derdest olduğunu, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen diğer davalı şirketin sözleşmeye dayanarak talepte bulunması mümkün olmadığı gibi bu sözleşmeye istinaden de 3. şahıslar da müvekkil kooperatiften talepte bulunmalarının hukuken mümkün olmadığını, Bakırköy ..... ATM. .....-E. sayılı dosyasındaki bütün iddia ve savunmalarını tekrar ettiklerini, bu dosya ile birleşen ve tüm dosyalara sunulan belgeleri de dosyaya delil olarak sunduklarını, bunun yanında diğer davalı şirket aleyhine müvekkili kooperatifin arsalarını işgal ederek vermiş oldukları zararların tazmini amacıyla açılmış bulunan Bakırköy ..... ATM. .... E. sayılı dosyasında davanın kabulüne karar verilmiş olduğunu ve kararın kesinleştiğini, diğer davalı aleyhine açılmış bulunan K. Çekmece ..... AHM ..... E. sayılı dosyasının da kesinleştiğini, sözleşme gereği edimini yerine getirmeyen davacı aleyhine müvekkili kooperatif tarafından dava açıldığını, bu davanın halen derdest olduğunu, davacının sözleşmeye göre edimini eksiksiz yerine getirmediği sürece tam mülkiyet hakkına sahip olamayacağından davacıların taleplerinin haksız ve hukuka aykırı olduğunu, sözleşmenin I-Gecikme Cezalar başlığı altındaki düzenlemeye göre de; “bu sözleşmede müteahhide bırakılmış olan taşınmaz bölümlerle ilgili müteahhidin mülkiyet sahibi olabilmesi yukarıda müteahhidin taahhüt ve yükümlülükleri bölümünde anlatılan sorumluluklarını yerine getirmesine bağlıdır” denildiğini, diğer davalı şirketin sözleşmedeki borç ve yükümlülüklerini yerine getirmediğinden ve bu nedenle aleyhine açılmış bulunan dava derdest bulunduğundan, diğer davalı şirketin sözleşmeyi dayanak yaparak dava açmasının hukuken imkansız bulunduğundan, sözleşmeye göre dava açması hukuken imkansız olduğu halde 3. şahıs davacı tarafından açılmış bulunan davanın usul ve esas yönünden reddini talep ettiklerini, davacı ile müvekkili kooperatif arasında hiçbir ilişki olmamasına rağmen, kooperatif adına kayıtlı gayrimenkul üzerine tedbir talep edilmiş olmasının, tamamen müvekkili kooperatifi zor durumda bırakma ve tarafı olmadığı bir olayın içerisine haksız ve hukuka aykırı olarak çekilmeye çalışması gayretinden başka bir şeyle ifade edilemeyeceğini, davacı tarafından sunulan belgelerin hiçbirisinde müvekkili kooperatifin imzasının olmamasının, hiçbir şekilde arasındaki hukuki ilişkiyi ispat edecek delil ibraz edemediği halde ihtiyati tedbir talebinin haksız ve hukuka aykırı olduğunu, ihtiyati tedbir talebinin de öncelikle reddine karar verilmesini talep ettiklerini açıklanan nedenlerle; haksız ve hukuka aykırı olarak açılmış davada; haksız ve hukuka aykırı tedbir talebinin reddine, delillerinin toplanmasına, eksik harcın tamamlattırılmasına, taraf ve aktif husumet ehliyeti yokluğundan davanın usul yönünden reddine, haksız ve hukuka aykırı davanın esas yönünden reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini istemiştir.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
:Asıl ve birleşen davalar tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.Davacı, asıl davada İstanbul İli, .... İlçesi ..... Mahallesi, .... Ada,.... Parselde bulunan M15 Blok Zemin 2.katta bulunan iş yeri niteliğindeki bağımsız bölümün tapusunun iptali ile kendi adına tescilini istemiş, birleşen davada ise (Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .... Esas sayılı dosyası ile açılan); İstanbul İli, ...... İlçesi, .... Mahallesi ..... Ada, .... Parselde bulunan S1 Blok, Zemin 1 ve 2.katta bulunan bağımsız bölümün tapusunun iptali ile kendi adına tescilini istemiştir.Davalı kooperatif, davacının aktif husumetinin bulunmadığını, zira davacı ile kendileri arasında doğrudan veya dolaylı hiçbir hukuki ilişkinin bulunmadığını, aralarında sözleşme bulunmadığını, kendileri ile diğer davalı ..... İnşaat arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, ancak diğer davalı şirketin şimdiye kadar sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, bu nedenle bu davalı şirket ile davacı arasında bulunan satış sözleşmelerinden dolayı kendilerinin bir sorumluluğunun bulunmadığını savunarak asıl ve birleşen davanın reddini istemiştir.Davalı ...... İnşaat Müşavirlik İç ve Dış Ticaret Anonim Şirketi ise, kendilerinin inşaatın yüklenicisi durumunda olduğunu, dava dışı ..... isimli kişi ile kendileri arasında asıl ve birleşen davaya konu taşınmazların satışı konusunda sözleşme imzalandığı, ....'ın da davacı ile satış sözleşmeleri yaptığını, asıl davaya konu edilen taşınmazın dava dışı ....'a █████/2011 tarihinde fiilen teslim edildiğini, birleşen davaya konu taşınmazın ise yine bu kişiye yine aynı tarihte teslim edildiği, .....'ın da taşınmazları davacıya █████/2013 tarihinde teslim ettiğini, davalı arsa sahibi kooperatif ile kendileri arasında oluşan uyuşmazlık nedeniyle tapuların arsa sahibi tarafından kendilerine verilmemesi nedeniyle davacıya da taşınmazların tapusunun verilemediğini savunarak takdiri mahkemeye bırakmıştır.Mahkememizce toplanan deliller ve belgeler ile dosya üzerinden bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verilmiş olup, mahkemece resen SMMM, borçlar hukuk uzmanı, mimar ve inşaat mühendisi bilirkişilerden oluşturulan bilirkişi heyetinden rapor aldırılmıştır. Dosyaya sunulan █████/2024 tarihli bilirkişi raporunda özetle; dava konusu taşınmazlardaki yapıların ruhsata aykırı olarak yapıldıkları, bu bakımdan davacının tapu iptal ve tescil talebinin hukuken imkansız olduğu, taşınmazlardaki yapıların yeniden inşa ve iskan alınması işlerinin 18 ay süre içinde yapılabileceği, asıl dava yönünden incelenen taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin 4.500.000,00-TL olacağı, birleşen dava yönünden incelenen taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin 24.000.000,00-TL olacağı, taraf vekillerinin rapora karşı itirazları da gözetilerek bilirkişi heyetinden ek rapor aldırılmış ve bilirkişiler sunmuş oldukları █████/2025 tarihli ek raporunda kök rapordaki görüş ve kanaatlerinde bir değişikliğin oluşmadığı görüş ve kanaatlerini bildirmişlerdir.Tüm bu açıklamalar ışığında; yüklenici olan davalı ..... İnşaat Müşavirlik İç ve Dış Ticaret A.Ş'den harici satış sözleşmesi ile asıl ve birleşen davalara konu taşınmazları ilk olarak dava dışı .....'ın satın aldığı, satım bedelinin ödendiği ve taşınmazların █████/2011 tarihinde bu kişiye fiilen teslim edildiği, dava dışı .... tarafından ise taşınmazların davacıya harici satım sözleşmesi ile satılarak █████/2013 tarihinde fiilen teslim edildiği, taşınmazların tapuda devir işlemlerinin yapılamadığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı yüklenici davaya konu taşınmazları harici satış sözleşmesi ile önce dava dışı .....'a devretmiş, taşınmazlar bu kişi tarafından yine harici satış sözleşmesi ile davacıya devredilmiştir.Tapulu taşınmazların mülkiyetinin devrini ön gören her türlü sözleşmenin resmi şekilde yapılması zorunludur. Devre ilişkin bu şart geçerlilik şartıdır. █████/1988 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile "...Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre medeni kanun'un 2.maddesi gözetilerek açılan tescil davasının kabul edilebileceği." bu duruma istisna getirilmiştir. Ancak bu istisnanın varlığından bahsedilebilmesi için satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yapılması, alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması ve buna rağmen tescile yanaşmaması şartlarının bir arada bulunması gerekir.Somut olay kapsamında yapılan değerlendirmede; davaya konu taşınmazların tapuda davalı kooperatif adına kayıtlı olduğu, davacının harici satım sözleşmesi ile taşınmazları davalı ....... İnşaat A.Ş'den (yine harici satış sözleşmesi ile) satın alan .....'dan satın aldığı, bu sözleşmelerin davalı ....... İnşaat A.Ş'nin kabulünde olduğu ve geçersizlik iddiasında bulunulmadığı, taşınmazların önce dava dışı ilk alıcı ......'a, bu kişi tarafından da █████/2013 tarihinde davacıya fiilen teslim edildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davalılar arasında "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Satış Sözleşmesi" bulunduğu, bu sözleşmenin D bendi uyarınca yüklenici firma olan ....... İnşaat A.Ş'nin arsa üzerinde sözleşmede belirtilen pay yönünden mülkiyet hakkına sahip olabilmesinin sözleşmede belirtilen borç ve yükümlülüklerini zamanında yerine getirmesi şartına bağlandığı, buna göre somut olayda davalı arsa sahibi olan kooperatif ile davalı yüklenici ....... İnşaat A.Ş arasındaki işbu sözleşme uyarınca, yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümleri devredebilmesi için iş sahibi olan davalı kooperatifin muvafakati gerekmektedir.Bu durumda davalı yüklenicinin üçüncü kişilerle yapmış olduğu sözleşmeler ancak davalı iş sahibi kooperatifin onayı ile geçerli olabilecektir. Davaya konu olayda davalı iş sahibi kooperatifin bu sözleşmelere onay vermediği sabit olduğundan, alacağın temliki hükümleri gereğince davalı yüklenici ....... İnşaat A.Ş'nin henüz hak sahibi olmadığı bir hakkı davacıya veya bir başka kişiye devredebilmesi mümkün değildir. Tüm bu hususlar gözetildiğinde ve ayrıca mahkememizce aldırılan bilirkişi raporunda "Taşınmazlardaki yapılan yapıların ruhsata aykırı olarak yapıldıkları, bu nedenle tapu iptal ve tescilin hukuken imkansız olduğu" yönündeki tespit de dikkate alındığında, arsa sahibi olan davalı kooperatife yönelik edimlerini tam olarak yerine getirmediği sabit olan davalı yüklenici ....... İnşaat A.Ş'nin henüz hak sahibi olmadığı taşınmazları davacıya devretme hakkına sahip olmadığı anlaşıldığından asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.HÜKÜM
: Yukarıda açıklandığı üzere;I-ASIL DAVA YÖNÜNDEN;-DAVANIN REDDİNE,-Harçlar kanunu gereğince alınması gereken 732,00-TL karar harcının, daha önce yatırılan toplam 498.919,17-TL harçtan mahsubu ile fazla alınan 498.187,17-TL'nin yatıran tarafa iadesine,-Davalılar kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T göre hesaplanan 609.000,00-TL nisbi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,II-BİRLEŞEN DAVA YÖNÜNDEN (Mahkememizin ..... Esas sayılı dosyası);-DAVANIN REDDİNE,-Harçlar kanunu gereğince alınması gereken 732,00-TL karar harcının, daha önce yatırılan 12.125,03-TL'den mahsubu ile 11.393,03-TL'nin yatıran tarafa iadesine,-Davalılar kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T göre hesaplanan 1.296.000,00-TL nisbi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,III-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,IV-Kullanılmayan gider avansının bulunması halinde kararın kesinleşmesinden sonra HMK’nun 333. maddesi uyarınca resen yatırana iadesine,Dair, davacı ve davalı kooperatif vekilinin yüzlerine karşı, davalı ....... İnşaat...Şirketi vekilinin yokluğunda kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemelerinde İstinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. █████/2026Başkan .....e-imzalıdır.Üye ....e-imzalıdır.Üye ....e-imzalıdır.Katip ....e-imzalıdır.