Anahtar kelimeler: Kyazim Akdettiğini Hacizlerin Blok Akit Vaadi Daireyi İik Harici İpotek
T.C. BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO
: ████████ EsasKARAR NO
: ████████DAVA
: Sıra Cetveline İtiraz (İflas Tasfiyesinde Düzenlenen Sıra Cetveline Yönelik Kayıt Kabul Ve Terkin Talebi (İİK 235))DAVA TARİHİ
: █████/2023KARAR TARİHİ
: █████/2026K.YAZIM TARİHİ
: █████/2026Mahkememizde görülmekte olan Sıra Cetveline İtiraz (İflas Tasfiyesinde Düzenlenen Sıra Cetveline Yönelik Kayıt Kabul Ve Terkin Talebi (İİK 235)) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
:TALEP
:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin İstanbul ili, ... ilçesi, ... ada 43 parsel sayılı E (....) Blok 103 numaralı daireyi almak üzere davalı ... ile █████/2014 tarihinde harici gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdettiğini, davalıya tüm ödemelerin yapılmış olduğunu, tapu kaydında ipotek ve hacizlerin yer aldığını, dairenin toplam satış bedelinin tamamının davalı ...ya ödendiğini, dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kayıtları ve ipotek akit tabloları incelendiğinde dava konusu taşınmazın müvekkiline satışı sonrası davalı tarafça ipotek alacaklılarına teminat olarak gösterildiğini belirterek, müvekkil ile davalı arasında akdedilen adi satış sözleşmesi gereği, müvekkilinin bedelinin tamamını ödemiş olduğu E blok 103 nolu bağımsız bölüm üzerindeki takdiyat ve ipoteklerin fekkine kaldırılmasını, tedbiren belirtilen taşınmazların pürüzsüz ve takyidatlar kaldırılıncaya kadar tedbiren teminatsız olarak karar verilmesini ve tedbirin karar kesinleşinceye kadar devamını, ayrıca taşınmaza davalıdır şerhinin tapuya müzekkere yazılarak belirtilmesini, belirtilen bağımsız bölümler üzerindeki taşınmazın müvekkile satışından sonra davalının borçları sebebiyle ve davalı lehine olan takdiyatların fekkine karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.CEVAP
:Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davacı taraf arasında █████/2014 tarihinde ... Konut Satım Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye istinaden taşınmazın tapu iptal ve tescili hususunda müvekkil şirketin üzerine düşen sorumluluğu yerine getirmeye hazır olduğunu, takyidatsız tescil için taşınmaz üzerine konan haciz ve ipoteklerin ilgili kurum ve kişilerce kaldırılması gerektiğini, resmi kurumlar kaynaklı gecikme nedeniyle müvekkil şirke ' sorumluluğuna gidilemeyeceğini, davacı tarafın müvekkil şirkete sözleşmeden doğan ödeme yükümlülüğü devam etmekte olduğundan henüz devir işleminin gerçekleştirilmediğini, müvekkil şirketin taşınmazın takyidatlı olarak devre hazır olduğunu, takyidatların kaldırılmasına ilişkin sorumluluğun ...bank ... ve ... A.Ş. ye ait olduğunu, davacı tarafın feshe ilişkin taleplerinin kabul edilebilir nitelikte olmadığını, her iki tarafın edimlerini yerine getirmesini ve taşınmazın teslim edilmesini müteakip davacı tarafın sözleşmenin feshi talebinde bulunmasının haksız, kötü niyetli ve dürüstlükten uzak bir talep olduğunu, sözleşmeden dönme süresinin dolmuş olması sebebiyle tahsil edilen konut satış bedelinin iadesinin talep edilmesinin haksız ve hukuka aykırı olduğunu belirterek, sonuç ve istem olarak beyanları yönünde karar verilmesini ve huzurdaki davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı ...bank .... vekili cevap dilekçesinde özetle; adi yazılı yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, davacı adi yazılı satış vaadi sözleşmesinden doğan taleplerini yalnızca davalı ...ya karşı ileri sürebileceğini, 30.09.1988 tarihli, 1987/2 esas, 1988/2 karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu kararı gereğince de ipoteğin fekkinin talep edilemeyeceğini, satış sözleşmesi imza tarihinde taşınmaz üzerinde ipotek bulunmakta olduğunu, ipoteğin tesisi esnasında taşınmazın davacıya satıldığının müvekkili tarafından bilinmemekte olduğunu, davanın açılmasına müvekkil banka sebebiyet vermediğinden dava mahkeme masrafları ve vekalet ücreti talebinin reddini istediklerini, davacının ihtiyati tedbir talebinin reddinin gerektiğini belirterek, netice ve talep olarak taşınmaz üzerindeki diğer takyidat lehdarlarına husumetin yaygınlaştırılmasına, adi yazılı sözleşmeden doğan şahsı hak mutlak nitelikteki ayni hak sahibi üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceğinden ve esasa ilişkin diğer itirazları kapsamında haksız ve hukuki mesnetten yoksun davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; husumet, görev ve yetki itirazlarının bulunduğunu, dava konusu taşınmaz üzerine müvekkil şirket lehine ipotek tesis edildiğini, resmi şekil şartına aykırı şekilde adi yazılı yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, davacının ipoteğe yönelik haksız taleplerini oluşturan olay ile müvekkil şirket arasında herhangi bir kredi ilişkisi ve illiyet bağı bulunmadığını, tüm bu sebeplerle davanın ipotek haklarına yönelik aleyhe talepler yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.DELİLLER VE GEREKÇE
:Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın ipoteklerden ari bir şekilde davacı adına tescili talebine ilişkindir.Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas ve ... Karar sayılı dava dosyasından, davalı ... İnş. San. Ve Tic. Aş.'nin iflasına karar verildiği, Yargıtay .... Hukuk Dairesi'nin ... Esas ve ... Karar sayılı ilamı ile yerel mahkeme kararının onandığı, kararın █████/2022 tarihinde kesinleştiği ve 2. Alacaklılar Toplantısının █████/2023 tarihinde gerçekleştiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır.Davacı ve müflis şirket arasında █████/2014 tarihinde adi yazılı şekilde ... Satım Sözleşmesi imzalanmıştır. Dava konusu sözleşmenin incelenmesinde; satıcının müflis şirket , alıcının ise ... olduğu; sözleşme konusunun İstanbul ilinde yer alan müflisin yüklenicisi olduğu ... projesindeki ... Blok, 5. Kat, 103 numaralı bağımsız bölüm olduğu, sözleşme konusu daire satış bedelinin 363.000,00 TL olduğu anlaşılmaktadır.Dosyada mübrez tapu kaydının incelenmesinde, sözleşmeye konu bağımsız bölümün müflis şirket adına kayıtlı olduğu, söz konusu taşınmaz üzerinde ipoteklerle birlikte çok sayıda icrai haciz, kamu haczi ve ihtiyati haciz şerhi bulunduğu görülmüştür.Davacı tarafından söz konusu satış sözleşmesine dayalı olarak sözleşmeye konu bağımsız bölümün ipoteklerden ari olarak adına tescili istemli olarak Bakırköy .... Tüketici Mahkemesi'nde dava açılmıştır.Bakırköy ... Tüketici Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda davacının tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir.Mahkeme kararının davalı tarafından istinaf edilmesi üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesi'nin E. ..., K. ... sayılı kararı ile "taraflar arasındaki █████/2014 tarihli adi yazılı sözleşmelerden kaynaklanan tapu iptal ve tescil isteme hakkı şahsi hak bahşettiğinden ve davaya dayanak adi yazılı temlik sözleşmeleri tapu siciline şerh verilmediğinden davacının mülkiyet aktarımı isteminin kabulüne olanak yoktur. Davalı şirketin iflasıyla, davalı iflas idaresince taahhüdün aynen ifası yoluna gidilmediğinden artık tapu iptali ve tescil istemi İİK'nın 198. maddesi uyarınca para alacağına dönüşmüştür. İİK'nın 198. maddesi uyarınca davacının mevzuu para olmayan alacağı ona muadil bir kıymette para alacağına çevrileceğinden ve bu kıymetin taşınmazın iflas tarihi itibariyle belirlenecek kıymeti olacağı da sabittir. Bu kapsamda dava sıra cetveline kayıt kabul davası olarak değerlendirileceğinden görevli mahkeme İİK 235/1 maddesine göre iflas kararını veren Ticaret Mahkemesinin bulunduğu yerdeki Ticaret Mahkemesidir. Buna göre iş bu davaya bakmakla görevli mahkeme Bakırköy Asliye Ticaret Mahkemesidir." gerekçesi ile yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.Bakırköy .... Tüketici Mahkemesi tarafından İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesi'nin kaldırma kararı doğrultusunda görevsizlik kararı verilerek dava dosyasının mahkememize gönderilerek mahkememizin ... esasına kaydının yapıldığı görülmüştür.Mahkememizce İstanbul BAM ... Hukuk Dairesi'nin kaldırma kararı doğrultusunda davaya kayıt kabul davası olarak devam edilmiştir.Bakırköy ... Tüketici Mahkemesi'nce keşfen yapılan bilirkişi incelemesi neticesinde dosyaya sunulan bilirkişi raporunda özetle; taraflar arasında akdedilen sözleşme çerçevesinde ... İlçesi, ... Mah. ... Ada, 43 Parsel sayılı "arsa" vasıflı E Blok 5. Kat 103 No'lu Bağımsız Bölümün Tam hisse ile davalı ...Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına kayıtlı olduğu, Kat İrtifakı Tesisinin █████/2017 tarihinde kurulduğu, taşınmaz üzerindeki ipotek tesislerinin olduğu ve ayrıca söz konusu taşınmaz üzerinde 14.01.2019 ile 06.09.2022 tarihleri arasında 132 adet icrai haciz, 9 adet ihtiyati haciz, 4 adet kamu haczi ile adet iflas şerhinin tesis edildiği, dava konusu taşınmazın %100 oranında anahtar teslimi tamamlanmış hali ile Dava tarihi itibari ile değeri: 2.365.000,00 TL olduğu, iflas tarihi itibari ile değerinin 395.000,00 TL olacağı, davacı ... ile ... arasındaki ... Konut Satım Sözleşmesinin 26.02.2014 tarihinde akdedildiği ve söz konusu sözleşmede satım bedelinin 363.000,00-TL olarak belirtildiği, dava konusu taşınmaz üzerindeki takyidatlar ile bu taşınmazla ilgili dosya kapsamındaki diğer işlem tarihlerinin kronolojik sıralamasının aşağıdaki gibi olduğu, Taşınmaz üzerindeki icrai haciz, kamu haczi ve ihtiyati haciz şerhleri ile ipoteklerin, davacı ile davalı ... arasında akdedilen sözleşme tarihinden sonra tesis edilmiş olduğu görülmekle birlikte davacı tarafından ödemelerin yapılmaya başlandığı veya dava konusu taşınmazın satım bedelinin tamamının ödenmiş olduğuna ilişkin bir tespit yapılamadığından ...bank tarafından ipotek tesisi dolayısıyla kredilendirme işlemi öncesinde ...'nın ticari verileri üzerinde yapacağı incelemede elde edeceği tespitlerle ilgili kanaate varılamadığı görüş ve kanaati mahkememize sunulmuştur.Dosya ve tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; kaynağını 6098 sayılı Kanun'un 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, aynı Kanun'un 237. maddesi ile TMK'nın 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmaması halinde vaat alacaklısının 6098 sayılı Kanun'un 112. maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazminini isteyebileceği açıktır.Dosya kapsamında müflis şirketin, arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu ve arsa sahibinin aynı zamanda yüklenicisi sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere sattığı anlaşılmaktadır. Bu haliyle davacı ile müflis şirket arasında imzalanan sözleşmenin TBK'nın 184. maddesi gereğince alacağın temliki hükmünde olduğu, alacağın temliki sözleşmelerinin geçerli olması için ise yazılı şekilde yapılmasının yeterli olduğu, müflisin yapsatçı olması ve halen tapu maliki olması nedenleri ile inşaatın geldiği seviyenin ve teslimin gerçekleşmemiş olmasının somut olayda önemi bulunmadığı (Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin █████████ Esas █████████ Karar sayılı ilamı) mahkememizce kabul edilmiştir.Her ne kadar davacı tarafından sözleşmeye konu bağımsız bölümün adına tescili talep edilmiş ise de İstanbul BAM .... Hukuk Dairesi'nin kaldırma kararında da belirtildiği üzere, müflisin huzurda görülen dava açılmadan önce iflasına karar verilerek kararın kesinleştiği, dava konusu taşınmazın halen iflas eden şirket adına kayıtlı olduğu, iflastan sonra müflis aleyhine masaya giren mal ve haklar için doğrudan dava açılamayacağı, iflas masasından hak iddia eden alacaklının alacağının masaya kaydını talep etmesi gerektiği, bunun kabul edilmemesi halinde sıra cetveline itiraz davası açması gerektiği ve davaya kayıt kabul davası olarak bakılması gerektiği anlaşıldığından mahkememizce davacının asıl talebi olan tapu iptali ve tescil talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.Yukarıda tespit edildiği üzere dava konusu sözleşmenin geçerli olduğu ve davacı tarafından sözleşme gereği ödemekle yükümlü olduğu tutarı ödediği anlaşıldığından; davacının, menfi zarar talebinde bulunabileceğinin kabulü gerekir. Menfi zarar, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle, davacı, taşınmazın ifasının imkansız hale geldiği tarihteki rayiç değerini isteyebilir. (Aynı yönde karar için bknz; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin E. █████████, K. ████████ sayılı kararı ile E. █████████, K. █████████ sayılı kararı) Müflis şirketin █████/2021 tarihi ile iflasına karar verildiği, iflas tarihi itibariyle satıcının ifasının imkansız hale geldiği, bu nedenle de davacının iflas tarihi itibariyle taşınmazın rayiç değerini talep edebileceği mahkememizce kabul edilmiştir.Dosyada mübrez tekniğine uygun ve denetime elverişli olarak düzenlendiği kabul edilen █████/2023 tarihli bilirkişi raporunda sözleşmeye konu bağımsız bölümün iflas tarihi itibariyle rayiç değerinin 325.875,00 TL olduğu tespit edilmiş olup dava konusu bağımsız bölümün davacıya tescili talebinin müflisin iflas tarihi ile imkansız hale geldiği, bu nedenle de davacının iflas tarihi itibariyle bağımsız bölümün rayiç değerini talep edebileceği mahkememizce kabul edilmiştir.Açıklanan nedenlerle İİK'nın 198. maddesi uyarınca huzurda açılan davanın kayıt kabul davasına dönüşmüş olması nedeni ile davacının tapu iptali ve tescil talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına, açılan davanın kabulü ile 325.875,00 TL'nin Bakırköy ... İflas Müdürlüğü'nün ... İflas sayılı dosyasında iflas tasfiye işlemleri yürütülen müflis ... İNŞ. SAN. VE TİC. A.Ş.'nin iflas masasına İİK'nın 235/1. maddesi uyarınca tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla davacı alacağı olarak kayıt ve kabulüne, huzurda görülen davanın kayıt kabul davasına dönüştüğü ve mahkememizce iflas masasına yönelik olarak karar verilmiş olması nedeni ile diğer davalılar hakkında açılan davada karar verilmesine yer olmadığına karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir.Davaya konu taşınmaz satış sözleşmesinin █████/2014 tarihinde düzenlendiği, bu tarihten sonraki yıllarda davalı banka tarafından ipoteklerin tesis edildiği, işbu ipoteklerin tesisinden önce davalı şirketin mali kayıtlarıüzerinde yapılacak basit bir inceleme ile sözleşmeden ve taşınmazın satışındanhaberdar olunabileceği, bu haliyle davalı banka tarafından dava konusu taşınmaz üzerinde ipotekler tesis edilirken borçlu şirketin defter ve kayıtları üzerinde yeterli inceleme yapılmış olsaydı taşınmazın davacıya satılmış olduğunun ve taşınmazın şirketin aktif malvarlığı içerisinde yer almadığının açıkça görülebileceği, davalı bankanın anonim şirketi olduğu ve böyle bir hukuki statüde bulunan bankanın TTK'nın 20/II. maddesi gereğince ticaretine ait tüm faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmek mecburiyetinde olduğu, basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümünün objektif bir özen ölçüsü getirdiği ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinden kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özenin gösterilmesinin gerekli olduğu, (İstanbul BAM 7. Hukuk Dairesinin █████/2020 tarih ve █████████ Esas █████████ Karar sayılı kararı) davalı bankanın bu hususta gerekli basiret ve özeni göstermediği, davalı banka tarafından ipoteklere ilişkin olarak taşınmaz yönünden yeterli inceleme yapılmadığı, taşınmazın sözleşme tarihi olan █████/2014 tarihi itibariyle yaklaşık 2 yıl sonrasında davalı banka tarafından █████/2016 tarih ve ... yevmiye nolu ve devraldığı █████/2017 tarihli ... yevmiye nolu █████/2018 tarih ve ... yevmiye nolu ipoteklerin tesis edildiği, davalı bankanın ipotek tesis edilirken gerekli incelemeleri yaptırmadığı ve özen yükümlülüğünü yerine getirmediği, satıcı ... İnşaat A.Ş.'nin şeklen malik göründüğü tapu kaydına, satış sözleşmesinden sonra ipotek koyan bankanın, teminata konu edilen taşınmazın mevcut durumunu bilmediği, kat irtifaklı yer üzerindeki binalardan habersiz olduğu ve bu binaların mesken olarak kullanıldığından bilgisi olmadığı düşünülemeyeceği, davalı bankanın, satıcıya kredi verirken ipotek kurulacak taşınmazı araştırma ve değerlendirme, risk analizi oluşturma, değer tespiti yapma ve bu taşınmazlar üzerinde eksper incelemesi yaptırması yükümlülüğü bulunduğu, bu itibarla davalı bankanın TMK nın 1023. maddesi kapsamında iyiniyetle tapuda hak iktisap etmediği ve bu kazanımının korunmayacağı, davacının davalı banka aleyhine dava açmakta haklı olduğu anlaşıldığından HMK'nın 331. uyarınca davalı banka ve ... lehine yargılama gideri ve vekalet ücreti takdir edilmemiştir.HÜKÜM
: Yukarıda açıklanan nedenlerle;1-Huzurda görülen davanın İİK'nın 198. maddesi uyarınca kayıt kabul davasına dönüşmüş olması nedeni ile davacının tapu iptali ve tescil talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına,2-AÇILAN DAVANIN KABULÜ ile 325.875,00 TL'nin Bakırköy ... İflas Müdürlüğü'nün ... İflas sayılı dosyasında iflas tasfiye işlemleri yürütülen müflis ... İNŞ. SAN. VE TİC. A.Ş.'nin iflas masasına İİK'nın 235/1. maddesi uyarınca tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla davacı alacağı olarak KAYIT VE KABULÜNE,3-Huzurda görülen davanın kayıt kabul davasına dönüştüğü ve mahkememizce iflas masasına yönelik olarak karar verilmiş olması nedeni ile diğer davalılar hakkında açılan davada karar verilmesine yer olmadığına,4-Alınması gerekli 732,00 TL karar ve ilam harcı peşin alındığından tekrar harç tayinine yer olmadığına,3-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T.'ye göre hesaplanan 45.000,00-TL maktu vekalet ücretinin davalı iflas masasından alınarak davacıya verilmesine,4-Davacı tarafından sarf olunan (6.000,00 TL bilirkişi ücreti + 1.623,50 TL posta ücreti tebligat, müzekkere ve diğer masraflardan ibaret) toplam 7.623,50 TL yargılama giderinin davalı iflas masasından tahsili ile davacıya verilmesine,5-Davacı tarafından yatırılan 25,60 TL vekalet harcı, 732 TL başvurma harcı , 732 TL peşin harcı ve 1.912,35 TL keşif harcının davalı iflas masasından alınarak davacıya verilmesine,6-Davacı tarafından yatırılan ve kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,Dair; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 341. ile 360. madde hükümleri uyarınca mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf, başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere davacı vekilinin yüzüne karşı davalıların yokluğunda verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. █████/2026Katip ...e-imzalıHakim ...e-imzalı