saatte gününün geldi başlanarak davetiye günde sözlü hazır avukat kesinlik

Anahtar kelimeler: Saatte Gününün Geldi Başlanarak Davetiye Günde Sözlü Hazır Avukat Kesinlik

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı temyiz eden bir kısım davalılar vekillerince duruşmasız, davalılar ... ve ... vekilleri tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.10.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı..., davalı ... vd. vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ... ..., davalı ... vekili avukat ..., davalı asil ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla, duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında yapılan ... Noterliği'nin 05.07.2012 tarih ve ... yevmiye no'lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisinin temerrüde düştüğünü ve inşaatın tamamlanamayacağı açıkça anlaşıldığından, sözleşmenin geriye etkili biçimde feshini, bu sözleşmeye istinaden, tesis edilen kat irtifakının sonlandırılarak ortadan kaldırılmasını, diğer davalılara yapılan devirler yönünden de tapu kayıtlarının iptali ile tevhit öncesi eski haline iadesini ve tüm takyidatlardan arınmış olarak müvekkili arsa sahibi adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar ... vekili, ... vekili, ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...,, ..., ..., ..., iyiniyetli üçüncü kişi olduklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalılardan ..., ..., ... yargılamaya katılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmişler, davalılardan ...vekili dosyaya sunduğu beyan dilekçesi ile iyi niyetli üçüncü kişi olduklarından davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında davacı ile davalı ...arasında 05.07.2012 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği, inşaatın tamamlanma süresinin sözleşmede 24 ay olarak belirtildiği, işin tamamlanmaması nedeniyle daha sonra taraflar yapılan 25.11.2014 tarihli ek protokol ile 30.04.2016 tarihinde işin bitirileceğinin kararlaştırıldığı, hal böyleyken inşaatın Nisan 2016 tarihinde tamamlanması gerektiğini, ancak keşif tarihi itibariyle taşınmazın tamamlanma oranının %10 olduğu, davacının fesih talebinin haklı olduğu, davalı ...'nin davalı ... Şirketinin yetkili temsilcisi olduğu, sözleşmenin davacı ile davalı ... Şirketi arasında kurulmuş olduğu anlaşılmakla, davalı ... aleyhine açılan davanın husumet yokluğundan reddine, 156 ada, 547 parsel, C blok, 2. kat, 5. bağımsız bölümün davacı ... tarafından davalı ...'ye satıldığı anlaşılmakla, bu davalı yönünden tapu iptal ve tescil talebinin reddine, davalı ... adına olan taşınmazın dava sırasında ihale ile satılmış olduğu anlaşıldığından, bu davalı yönünden konusuz kalan davada karar verilmesine yer olmadığına, taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verildiğinden, davalı ... İnşaat Şirketi tarafından 3. kişilere satılan taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline, 156 ada, 547 parsel, C blok, 2. kat, 5. bağımsız bölümün davacı ... tarafından davalı ...'ye satıldığı, bu davalı yönünden davanın reddine karar verildiği, bu haliyle tüm taşınmazlar yönünden tapu iptal ve tescile karar verilmediği anlaşılmakla, taşınmazların eski hale iadesine ve kat irtifakının ortadan kaldırılmasına ilişkin taleplerin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde bir kısım davalılar vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine; Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölümü davacı arsa sahibinden tapu siciline güvenerek devraldıklarını beyan etmektedir.

2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölümü davacı arsa sahibinin ...'ye sattığını, davalının ise burayı ...'ten satın alan ... isimli şahıstan devraldığını beyan etmektedir.

3. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölümü tapu siciline güvenerek devraldıklarını beyan etmektedir.

4. Davalı ... vd. vekili temyiz dilekçesinde; davalı kayıt maliklerinin tamamınn tapularını aynı usulle temin ettiklerini, farklı doğrultudaki kararların hukuka ve adalete olan güveni zedelediğini beyan etmektedir.

5. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölümü dava dışı üçüncü kişiden tapu siciline güvenerek devraldıklarını beyan etmektedir.

6. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; bir yandan müteahhit şirkete karşı açtığı davada, şirketin içini boşaltması sonucu bir şey yapamayan; diğer yandan da arsa sahibi tarafından açılan işbu davanın kabulü ile %0 seviyesindeki tapulu taşınmazı elinden alınan müvekkilinin tazminat hakkının olup olmadığının da kararda açıkça gösterilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

7. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölümü dava dışı üçüncü kişiden tapu siciline güvenerek devraldıklarını beyan etmektedir.

8. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölümü tapu siciline güvenerek devraldıklarını, %75,9 inşaat seviyesi dikkate alındığında sözleşmenin geriye etkili feshinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

9. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölümü davacı arsa sahibinden devraldıklarını beyan etmektedir.

10. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölümü davacı arsa sahibinden devraldıklarını beyan etmektedir.

11. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; tamamen iyiniyetli olarak bedeli ödenmek suretiyle daire satın aldıklarını beyan etmektedir.

12. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölümü ... isimli kişiden tapu siciline güvenerek devraldıklarını beyan etmektedir.

13. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölümü tapu siciline güvenerek, bedelinin tamamını ödemek suretiyle devraldıklarını beyan etmektedir.

14. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölümü tapu siciline güvenerek, bedelinin tamamını ödemek suretiyle devraldıklarını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ile eski hale iade istemlerine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden davalıların, tapu sicilinde mülkiyeti devraldıkları anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadıklarını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiklerini veya bilmeleri gerektiğini ispata yarar delillerin ibrazı için, davacı arsa sahibine verilecek makul süre neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesinden ibarettir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının temyiz eden davalılar yararına BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan tahsili ile adı geçen davalılara ödenmesine,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden davalılara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

01.07.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.