varlık aşden bank akdedildiğini geriye karabük temlik feshi bankası etkili

Anahtar kelimeler: Varlık Aşden Bank Akdedildiğini Geriye Karabük Temlik Feshi Bankası Etkili

6. Hukuk Dairesi ████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Karabük 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ███████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalılar ... ve ... Bankası A.Ş. birleşen davada davalı ... Bank A.Ş'den temlik alan ... Varlık A.Ş. tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

1. Asıl davada davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde; davacılar ile davalı yüklenici ... arasında düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini akdedildiğini, yüklenicinin, sözleşme hükümlerini yerine getirmediğini, sözleşmenin geriye etkili feshi gerektiğini, taşınmazda inşaat seviyesinin % 20 oranında olduğunu öne sürerek sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalılar adına tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri arsa sahipleri adına tesciline ve kira tazminatının tahsiline karar verilmesini talep etmişlerdir.

Asıl davada davacı olarak gösterilen arsa sahibi ... hakkında taraf değişikliği yapılmıştır.

Birleşen davada davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde; asıl dava kapsamında tapu iptal ve tescil talepli davayla açılan bu davanın birleştirilerek dava konusu taşınmazların davalı alacaklılar lehine konulan hacizlerden arındırılarak tapu iptali ve tescil kararı verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl ve birleşen davalarda davalılar ..., ... ve ... A.Ş. vekilleri tapu siciline güvenen iyiniyetli 3. kişi olduklarından bahisle davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşaat seviyesi nazara alındığında; asıl davada sözleşmenin arsa sahiplerince geriye etkili olarak feshedilmesine ilişkin haklı sebep oluştuğu, arsa sahiplerinin arsa paylarını davalı yükleniciye avans olarak devrettikleri, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan borcunu ifa etmeden avans olarak devredilen payların mülkiyetini kazanamayacağı, davalıların bağımsız bölümleri satın almadan veya ipotek koydurmadan önce, bu bağımsız bölümlerin bulunduğu inşaatta gerekli araştırmayı yapıp, arsanın yükleniciye ait olmadığını bilebilecek veya bilmesi gereken durumunda oldukları dolayısıyla iyiniyet savunmasında bulunamayacaklarından sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu kayıtlarının iptaline, sözleşmeden kaynaklanan gecikme tazminatının (kira tazminatı) sözleşmenin feshiyle birlikte istenemeyeceğinden reddine, birleşen davadaki haciz alacaklısı davalılar yönünden sözleşmenin geriye etkili feshi ve taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile mülkiyet hakkı kazanamayan kayıt maliklerinin borçlarına ilişkin haciz şerhlerinin terkini gerektiğinden birleşen davada davalılar lehine konulan hacizlerin kaldırılmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalılar ..., ... ve ... A.Ş. ve birleşen davada davalılar tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmenin geriye etkili feshi halinde sözleşme gereği yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin yüklenici tarafından devri nedeniyle tapu iptali ve tescil ve takyidatların kaldırılması davalarında satın alan üçüncü kişilerin ve takyidat sahiplerinin iyiniyetinin dinlenemeyeceği, davalı ... Bankası'nın cebri icra yoluyla satın aldığı iddiasının ise sözleşmeye konu inşaatta kat irtifakının 20.10.2014 tarihinde kurulduğu, kat irtifakına esas tescil istem belgesinde davaya konu sözleşmenin şerh edildiği, ... Bankası'nın satın almaya esas olarak belirttiği tarihin bu belgenin düzenlenmesinden sonra olduğunun ve bu nedenle cebri icra yolu ile satın almış olsa dahi inşaatın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşa edildiğini ve yüklenicinin sözleşmeye göre inşaatın tamamlanmasıyla hak sahibi olduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği gerekçeleriyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Asıl davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; iyiniyetli olduğunu, taşınmazı 3. kişiden aldığını, inşaatın tamamlanma oranının eksik tespit edildiğini beyan etmektedir.

2. Asıl davada davalı ... Bankası A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde; taşınmazları alacaklarına mahsuben aldıklarını, tapu kaydında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhi bulunmadığını, davacıların kötü niyetli olduğunu beyan etmektedir.

3. Birleşen davada davalı ...vekili temyiz dilekçesinde; asıl davada davalı ...’den haciz alacaklısı olduklarını, iyiniyetli olduklarını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ile kira tazminatı istemine ilişkindir.

1-Asıl davada davalı ...’in temyiz itirazları yönünden;

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davacı arsa sahiplerinin hükmü temyiz eden asıl davada davalı ...’in tapu sicilinde mülkiyeti devraldığı anda kötüniyetli olduğunun ispatı bakımından yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği hususunda ispata yarar delillerin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek delillerin ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek temyiz edenin mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacağı hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesidir.

2- Bozma nedenine göre asıl davada davalı ... hakkında verilecek karar, birleşen davada davalı temlik alan haciz alacaklısı ... Varlık A.Ş.’nin durumunu etkileyeceğinden bu davalının temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

3- Asıl davada davalı ... Bankası A.Ş.’nin temyiz itirazları yönünden;

Dosya kapsamından 10 adet bağımsız bölümün yüklenici tarafından dava dışı ...’na satıldığı ve bu bağımsız bölümlerde asıl davada davalı ... Bankası A.Ş. lehine ipotek tesis edildiği, yapılan ipotek takibi sırasında bağımsız bölümlerin cebri icra vasıtasıyla ... A.Ş. tarafından alacağa mahsuben alındığı anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, ipotek tesisinden önceki hususlar da değerlendirilerek ipotek konusu taşınmazların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yönünden durumu, bağımsız bölümlerin dava dışı ... devrinin muvazaaya dayalı olup olmadığı ve bankanın ipoteklerin tesisi anında kötüniyetli olup olmadığının yukarıda anılan içtihadı birleştirme kararı doğrultusunda değerlendirilerek sonucuna göre karar vermektir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Yukarıda (1), ve (3) numaralı bentlerde açıklanan sebeplerle, asıl davada davalılar ... ve ... A.Ş. vekillerinin, temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının, adı geçen davalılar yararına BOZULMASINA, (3) numaralı bentte açıklanan sebeplerle, birleşen davada davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz harçların istek hâlinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

25.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.