itirazda durduğunu tarafı alınamadığını aktarılması kira arabuluculuk anadolu ihtarname ödenmediğini

Anahtar kelimeler: İtirazda Durduğunu Tarafı Alınamadığını Aktarılması Kira Arabuluculuk Anadolu İhtarname Ödenmediğini

T.C. İstanbul Anadolu 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

: ████████ Esas

KARAR NO

: ████████

DAVA

: İtirazın İptali (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ

: █████/2024

KARAR TARİHİ

: █████/2026

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ----- arasında yapılan kira sözleşmesine konu taşınmazın müvekkili ile ------- arasında yapılan sözleşme ile el değiştirdiğini, kira sözleşmesinin ve peşin alınan kira bedellerinin kira sözleşmesinin yeni tarafı olan müvekkili şirkete aktarılması gerektiğini, ancak ihtarname ile talep edilen bedellerin müvekkili şirkete ödenmediğini, başlatılan icra takibine de haksız itirazda bulunulması nedeniyle takibin durduğunu, arabuluculuk başvurusunda da bir sonuç alınamadığını beyanla davalarının kabulüne, itirazın iptali ile takibin devamına ve icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafından peşin harç eksik ödendiğini, Bilindiği üzere itirazın iptali davalarının genel hükümlere göre nispi harca tabi olduğunu, Bu doğrultuda itirazın iptali davasında harca esas değer asıl alacak miktarı olarak dikkate alındığını, Davacı yanın huzurdaki dosyada peşin harcı eksik yatırdığını, Bu kapsamda, davacıya öncelikle eksik harcı tamamlaması konusunda uygun süre verilmesi gerektiğini , harcın tamamlanmasından sonra yargılamaya devam edilmesi gerektiğini , aksi halde dosyanın işlemden kaldırılması ve süresi içinde harç ikmaliyle yenilenme yapılmadığı takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerektiğini, Nitekim Yargıtay kararlarının da bu yönde olduğuna,davacı yanın tarafı olduğu finansal kiralama kiracı değişikliği sözleşmesi davacı yanın kiralananı mevcut hukuki durumuyla kabul ederek devraldığını açıkça ortaya olduğunu, ---- tarihli Kira Sözleşmesinden ---- sonra akdedilen ve davacı tarafın da tarafı bulunduğu --- tarihli Finansal Kiralama Kiracı Değişikliği Sözleşmesi------- davacı tarafın taşınmazı hukuki durumunu bilerek, taşınmazı olduğu gibi kabul ettiğini yazılı biçimde ispatladığını, ilgili sözleşmenin 6. maddesinde davacı taşınmazı gezip, incelediğini ve mevcut haliyle kabul ettiğini beyan etmekte olduğunu, Yine aynı hükümde davacı, devir eden Müvekkili Şirketten hiçbir hak ve talepte bulunmayacağını, bu anlamda Müvekkil Şirketi en geniş anlamda ibra ettiğini kabul edildiğini, Satış Sözleşmesi'nin eki niteliğinde bulunan ve Müvekkili Şirket ile davacı arasında imzalanan Satış Ünite Genel Şartnamesinin 1. maddesinde, davacının bağımsız bölümü serbestçe incelediğini, tapu kayıtları, inşaat ruhsatı ve imar durumu hakkında bilgi aldığını, ana gayrimenkulü yerinde gördüğünü, bütün koşulları bildiğini ve bu hali ile inceleyip bilgi sahibi olduğunu kabul ettiğini, davacı ilgili hükmün devamında taşınmazı yerinde görerek beğenerek sözleşme şartlarına ve eklerine uygun olarak teslim aldığını ve Müvekkili Şirketin başka hiçbir yükümlülüğü kalmadığını ayrıca kabul ettiğini, Davacı yan tarafından sunulan kira sözleşmesinin--- tarihli, Satış Sözleşmesi'nin ise daha yeni -------- olduğu gözetildiğinde davacı yanın kiralananın hukuki durumunu bilmeksizin devraldığından bahis mümkün olmadığını, davacı yan yukarıda Sayın Mahkemeniz incelemesine sunulan Satış Sözleşmesinde devir eden Müvekkili Şirketin başka hiçbir sorumluluğu bulunmadığını, Müvekkili Şirketi en geniş anlamda ibra ettiğini açıkça kabul ettiğini, müvekkili şirketin herhangi bir iade borcundan sorumlu olduğu iddiası kötü niyetle hak iddia etme çabasından öteye geçmediğini, Anılan sebepler dairesinde, huzurdaki davanın reddi gerektiğini, davacı yanın basiretli bir tacir olarak davranma yükümlülüğü gözetildiğinde, kötü niyetli davanın reddi gerektiği açık olduğunu, davacının taşınmazı edinmeye yönelik sözleşme müzakerelerinde ve taşınmazın hukuki durumunun tespitinde basiretli bir tacir olarak hareket etmesi gerektiği muhakkak olduğunu, Ayrıca, davacının satın alma aşamasında taşınmazı gezip, görmeden, içindeki kiracı ile iletişim kurmadan, kira bedelinin ne kadar olduğu ve nasıl ödendiğini öğrenmeden, taşınmazı satın aldığının kabulü hem yukarıda sunulan sözleşme hükümlerine hem de hakkaniyete aykırı olacağını, böyle bir kabul hayatın olağan akışı ile de bağdaşmayacağını, Diğer bir ifade ile, davacının taşınmazı ödeme biçimini bilerek satın aldığını, davacı yanın taşınmaz devir şartlarını bildiğinin Kira Sözleşmesi’nden doğan her türlü alacak ve güvence bedelinin iade edilmeyeceği hususunda mutabık kalındığının kabulü gerektiğini, " Eldeki davada, davacının ticarî bir şirket olup, basiretli bir tacir olarak hipermarket olarak kullanmak amacıyla kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gazete ilanları ile yetinmeyip gerek hukukî, gerekse fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmaları yapması ve ondan sonra kira sözleşmesini imzalaması gerektiğini, Davacı şirketin, taşınmazın inşaat hâlinde olduğunu görerek ve taşınmazın durumunu bilerek kiraladığını, bu kapsamda, hem sözleşme müzakeresi sırasında hem de bizzat sözleşme hükümlerinde taşınmazın hukuki durumunu bilerek, olduğu gibi kabul eden davacının devrin gerçekleşmesinin ardından iade talebinde bulunması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet ve dürüstlük kuralları ile bağdaşmadığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte, bir an için müvekkili şirketin iade yükümlülüğü olduğu kabul edilse dahi müvekkili şirketin borcun tamamından sorumluluğu bulunmadığını, Kira Sözleşmesi uyarınca kiralanan taşınmazın müvekkili Şirket tarafından tek başına kiralanmadığını, kira sözleşmesinin kapak sayfasından da açıklıkla anlaşılabileceği üzere taşınmazın dava dışı----- birlikte kiralandığını, Kira sözleşmesinden doğan semereler de %60 oranında dava dışı ----tarafından, geriye kalan %40 oranında semerenin ise Müvekkili Şirket tarafından edinileceği düzenlendiğini, Nitekim, ----- başlıklı 5. maddesi "Kiralananın kira bedeli ilk iki yıl için aylık net ------ +KDV'dir. KDV ve vergiler Kiracıya ait olduğunu, Bu bedelin -----ödeneceğini, Kiracının-------- aylık kira bedelini işbu Sözleşmenin imzalandığı tarih itibariye Kiralayana peşin olarak ödeyecek, ödenen bu bedel kira borcundan mahsup edileceğini, kira bedelinin Kiracı tarafından ilk ----aylık kira bedeli 2 için aylık olarak Kiralayan'ın------ + KDV'lik kısmını toplamda 2.178.000 TL + KDV ---- kısmını toplamda-------- hesabına nakden ve peşin ödenecektir." hükmünü havi olduğunu, benzer biçimde Kira Sözleşmesi'nin "Depozito" başlıklı 9. maddesi "Kiracı, sözleşmenin yürürlüğe girme anında, bu sözleşmeden doğacak borçları ve kiralayanın uğrayacağı her türlü zarar ve ziyanı teminat olarak----- tutarındaki depozito bedelini, %60'ını------- kiralayanların banka hesabına yatıracaktır." biçiminde düzenlendiğini, dava dışı ------arasında kira sözleşmesinden doğan hasılatların %--------; %40 Müvekkili Şirket arasında olacak biçimde paylaştırılması öngörüldüğünü,Buna rağmen davacı yanın dava dilekçesinde bu ayrımı gözetmediğini ve borcun tamamından müvekkili şirketinin sorumluymuş izlenimini yaratılmaya çalışıldığını, böyle bir borcun mevcut olduğunu kabul etmemekle beraber bir an için borcun varlığı kabul edilse dahi Müvekkili Şirket'in borcun tamamından sorumluluğu bulunmadığını, alacak likit olmadığından mahkeme aksi yönde karar verse dahi müvekkili şirket aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilemeyeceğini savunarak, fazlaya ilişkin tüm hakları saklı kalmak kaydıyla; Davacıya harca esas değer gösterilmesi ve noksan harcın giderilmesi için 2 hafta kesin süre verilmesine, verilen işbu kesin süre sonunda eksikliğin giderilmemiş olması halinde davanın usulden reddine, herhalde, haksız ve mesnetsiz davanın esastan reddine, takibinde haksız ve kötü niyetli olan alacaklı hakkında takip konusu alacağın %20’sinden az olmamak üzere tazminata mahkûm edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

:Dava, peşin ödenen kira bedelinin taşınmazın devrinden sonraki kısma ilişkin başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptaline ilişkindir. İş bu dava,----- tarihinde Mahkememizin --- Esas sırasında açılmış, Mahkememizin ----- K.sayılı kararı ile Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, kararın istinaf edilmesi üzerine istinaf incelemesi yapılmak üzere dosya---- Mahkemesi'ne gönderilmiş, ----.sayılı kararı ile Mahkememizce verilen kararın kaldırılmasına karar verilerek dosya iade edilmiş ve işbu esas numarası üzerinden yargılamaya devam olunmuştur.Davaya konu ---- esas sayılı dosyası alınıp incelendiğinde, davacı tarafından davalı hakkında ----- asıl alacağa yıllık %9 ve değişen oranlarda yasal faizi ile birlikte takip başlatıldığı, ödeme emrinin --- tarihinde borçluya tebliğ edildiği ve süresinde borca ve ferilerine itiraz edilmesi nedeniyle takibin durdurulduğu görülmüştür. Mahkememizce nitelikli hesaplamalar alanında uzman bilirkişi ile mali müşavirden oluşan bilirkişi heyetinden rapor alınmış, raporda davalı şirket ticari defterlerine göre, davalı şirket----- olmak üzere toplam ----- fatura edildiği Kayıtlarında; -- tarihli muhasebe maddesinde -------adına yapılan kiralamadan kaynaklı ---- kira bedeli alacağı kayıtlı olduğu, bedelin tahsil tarihinin -----olduğu tespiti yapılmış, bunun dışında raporda varılan sonuca iştirak edilmemiştir. Uyuşmazlığın, kira kontratı süresi içerisinde satın alınan bir gayrimenkulün kontrattan doğan haklarının paylaşımına ilişkin olduğu, mülkiyetin devredilmesinin, yazılı sözleşmeye bağlandığı------ davalı ------- tarafından sunulduğu, kiraya veren ---- kiracı----- arsında -------tarihinde imzalanan---- maddeden oluşan özel hükümler içerdiği, --- tarihli kira sözleşmesi incelendiğinde, kiracının ---- kiralayan tarafın----- aylık kira bedelinin kiralayanların banka hesabına nakden ve peşin ödeneceğinin yazılı, kiralanan yerin------- parselde kurulu ------ nolu bağımsız bölüm, kiracının kiralananı bizzat kullanmak zorunda olduğu, kiralayanın açık ve yazılı izni olmadan alt kira yapılamayacağına yönelik hüküm bulunduğu, sözleşmenin 8.2.maddesinde "kira bedeli , kiracı tarafından ilk 22 aylık kira bedeli için aylık kiralayanın ----kısmını toplam ---- hesabına,---kısmının toplamı -----hesabına peşin ve nakden ödenecektir" denildiği görülmüştür. Davacı----- metrekare arsa üzerinde kurulu taşınmazın --- numaralı bağımsız bölümünü ---- bedelle satın aldığı tapu senedinde kayıtlıdır. Kiracı ---- tarihinde ------ nezdindeki hesabından kiraya veren----nezdindeki ---- numaralı hesabına ----- göndermiştir

Kiralanan taşınmazın tapu kaydı alınıp incelendiğinde, kiralanan taşınmazın -----tarihinde mülkiyetinin ---- geçtiği tespit edilmiştir. Davacı tarafça kira sözleşmesinin taraflarından ---- ödenen kısım için aynı sebeple---sayılı dosyasında dava açmış, -----ödenen kısım içinde iş bu davayı açmıştır

Yeni malik olan davacı tarafından davalıya gönderilen------- yevmiye numaralı ihtarnamesi incelendiğinde, taşınmazın mülkiyetinin --- tarihinde ----geçtiği belirlenerek TBK 314.maddesi kapsamında davalı tarafından peşin alınan kira bedelinin ---- tarihinden itibaren ileriye dönük kısmının ödenmesi talep edilmiş , ihtarnamenin davalıya ------ tarihinde tebliğ edildiği görülmüştür.

Davacı vekiline icra takibine konu alacağı nasıl hesapladığını açıklaması için süre verilmiş, davacı vekili ---- tarihli dilekçesi ile açıklama yapmış talep edilen tutarın içerisinde depozito tutarının bulunmadığını bildirmiştir. Dava dilekçesinde, özetleri verilen -------------- esas sayılı ilamlarında da belirtildiği üzere TBK 310.maddesi gereğince kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağı ve bu tarihten itibaren kira bedelinin yeni malik ile ödenmesi gerektiği, daha önce peşin tahsil edilen kira bedelinin yeni iktisaptan sonraki kısmının tahsil eden tarafından sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davacıya iade edilmesi gerektiği, davanın sebepsiz zenginleşmeye dayalı olması nedeniyle, Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olmadığı, tarafların ticari şirket olması nedeniyle mahkememizin görevli olduğu tespit edilmiştir. Davacının talep ve ihtarnamesi ile dava dışı kiracı tarafından davalıya yapılan ödeme miktarı ve TBK 310.maddesi dikkate alındığında Mülkiyetin el değiştirmesi ile beraber eski malikler ile kiracı arasında akdedilen kira sözleşmesi ve kira sözleşmesinin başında peşin alınan kira bedellerinin yasal olarak taşınmazın satışı tarihi itibariyle sonraki aylara ilişkin kısmının yeni malik olan şirket’e devredilmesi gerektiği, peşin kira ödemesinin taşınmaz mülkiyetinin devrinden sonraki döneme isabet eden kısmı davacının talep edebileceği, kira sözleşmesi, yapılan ödeme ve taşınmaz devir tarihine göre icra takibine konu bedeli davacının talepte haklı olduğu, davacı tarafından davalıya ihtarname gönderilerek --------- tarihinden itibaren yeni malik olduğu ve peşin olarak tahsil edilen kira paralarının kendisine iadesinin istenildiği, ihtarnamenin davalıya tebliğ edildiği, kira sözleşmesine göre kiracının davalıya ödeyeceği kira bedelinin açık olup, alacak likit ve itirazda haksız olduğundan tespit edilen miktarın %20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline ve davacının davasının kabulüne dair dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM

: Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;

1-Davanın kabulü ile ; ----------Esas sayılı icra takibine davalı tarafından yapılan itirazın iptaline, takibin kaldığı yerden devamına,

-Asıl alacak üzerinden hesaplancak %20 icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

2-)Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-(13) maddesi ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Yönetmeliğinin 26/2 maddeleri ile Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi uyarınca --------- bütçesinden ödenen 3.600,00-TL arabuluculuk ücretinin davalıdan tahsili ile Hazineye Gelir Kaydına,

3-)Karar ve ilâm harcı olan 110.820,85-TL harçtan peşin alınan 19.593,61-TL harcın mahsubu ile bakiye 91.227,24-TL harcın davalıdan tahsili ile Hazineye Gelir Kaydına,

4-)Davacı vekille temsil olunmakla karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 245.125,16-TLvekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,

5-)Davacı tarafça yatırılan 21.679,01-TL harç ve bilirkişi, posta, tebligat gideri olmak üzere, toplam 20.334,50-TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,

6-)Kullanılmayan gider avansının kararın kesinleşmesini müteakip HMK madde 333/1 uyarınca yatıran tarafa iadesine,

Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde--------- Adliye Mahkemesi’ne İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.█████/2026