Anahtar kelimeler: Gebze Şerhin Bam Sakarya Esaskarar Yapım Yazildiği Başkan Geriye Anonim
T.C. SAKARYA BAM 5. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No: ████████ - ████████
T.C.SAKARYABÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ5. HUKUK DAİRESİDOSYA NO
: ████████KARAR NO
: ████████KARAR TARİHİ
: █████/2025KARARIN YAZILDIĞI TARİH
: █████/2025T Ü R K M İ L L E T İ A D I N Aİ S T İ N A F K A R A R IBAŞKAN
:... (...)ÜYE
:... (...)ÜYE
:... (...)KATİP
:... (...)İNCELENEN KARARINMAHKEMESİ
: GEBZE ASLİYE TİCARET MAHKEMESİDAVA TARİHİ
: █████/2022KARAR TARİHİ
: █████/2024NUMARASI
: ████████ Esas - ████████ KararDAVACI
: İŞLER TİCARET GIDA VE İHTİYAÇ MADDELERİ LİMİTED ŞİRKETİVEKİLİ
: Av..DAVALI
: GEBZE İMAR KONUT İNŞAAT SANAYİ TİCARET VE ANONİM ŞİRKETİVEKİLLERİ
: Av. ...Av. ...DAVA
:Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi ve yüklenici lehine konulan şerhin terkini talebiHÜKÜM
: İstinaf başvurusunun esastan reddiİSTİNAF EDEN
: Davalı vekiliTaraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi ve yüklenici lehine konulan şerhin terkini talebi nedeniyle yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.İlk derece mahkemesinin kararı davalı vekili tarafından istinaf edilmekle; kesinlik, süre, istinaf şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, istinaf dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Üye Hakim tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde özetle;Vekil eden şirket ile muhatap şirket arasında, Kocaeli ili, Gebze İlçesi, ... Mah. ... ada, ... parselde kayıtlı taşınmazla ilgili olarak, Gebze 3. Noterliği'nin 01.08.2017 tarih, ... yevmiye sayılı, Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmenin akdedilmesinden sonra makul sürede inşaat ruhsat işlemlerinin tamamlanmaması ve inşaata başlanmaması nedeni müvekkili şirketin maddi zarara maruz kaldığını, davacı tarafın girişimlerine rağmen, davalı tarafından işe başlanması ve sözleşme gereğinin yerine getirilmesi konusunda olumlu yanıt verilmemesi üzerine, Satış Vaadi ve Arsa Payı karşılığı İnşaat Sözleşmesinin “geriye etkili olarak” feshedildiğine yönelik Gebze 2. Noterliğinin 14.6.2022 tarih, 5889 sayılı ihtarnamesinin keşide edildiğini, davalı ile yapılan sözleşme tarihi 01.08.2017 olup, davalının bulunduğu durum ve tutumundan davalıya sözleşmeyi ifası için süre verilmesine de gerek bulunmadığını, davalı tarafın edimini süresinde yerine getirmediğinin belirlenerek, Gebze 3. Noterliği'nin 01.08.2017 tarih, ... yevmiye sayılı, Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı karşılığı İnşaat Sözleşmesinin, geriye etkili olarak feshine karar verilmesini, sözleşmeye konu davacı adına kayıtlı olan, Kocaeli ili, Gebze İlçesi, ... Mah. ... ada, ... parselde kayıtlı taşınmazın tapu kaydında bulunan sözleşme şerhinin terkinine karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde özetle;Vekil eden şirket ile davalı şirket arasında Gebze 3. Noterliği'nin 01.08.2017 tarih, ... yevmiye sayılı, Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme konusu gayrimenkul üzerinde tapu maliki davacı şirket adına hacizler olduğundan, vekil eden şirket yetkilileri tarafından davacı şirket yetkililerine sözleşmenin ifası kapsamında inşaat ruhsatı için başvuru yapılacağından hacizlerin terkin edilmesinin talep edildiğini, vekil eden şirket yetkililerinin ruhsat işlemleri için tekrar çalışma yaptıklarında bu kere gayrimenkulde █████/2018 tarihinde yüksek miktarlı Halk Bankası Lehine ipotek konulduğunu, vekil eden şirket yetkililerinin ipoteğin kaldırılmasını talep ettiklerini, davacı şirket yetkililerinin, inşaatın yapımının bekletilmesini söylediğini ve ipoteği kaldıramayacaklarını söylediğini, gayrimenkulde haciz ve ipoteğin varlığı ile bina inşa edilmesi halinde haciz ve ipotekler tüm bağımsız bölümlere aktarıldığından vekil eden açısından haciz ve ipoteklerin varlığı halinde inşaata başlanmasının mümkün olmadığını, vekil eden tarafından haksız bu ihtara karşı Gebze 12. Noterliği'nin █████/2021 tarih, 595 yevmiye numaralı ihtarı ile cevap verildiğini ve haksız taleplere itiraz edildiğini, müvekkili şirket tarafından davacıdan sözleşmenin ifa edilmesi için gayrimenkulün hazır edilmesinin talep edildiğini, bu kere davacı şirket yetkililerinin sözleşme gereği işlemlerin takibi için vermiş oldukları vekalet için Gebze 3. Noterliği'nin █████/2021 tarih 19272 yevmiye numaralı azilnameyi gönderdiklerini, gönderilmiş olan azilname ile sözleşmenin ifasının engellenmeye çalışıldığını, vekil eden şirketin sözleşmenin ifasını amaçlayıp gerekli ön hazırlıkları yaptığını, fakat davacıdan kaynaklanan haciz, ipotek, azilname ve engellemeler neticesinde sözleşmeyi ifa edemediğini, inşaata başlanamamasının sebebinin davacı yanın ağır kusuru olduğunu, vekil edenin sözleşmeyi ifa edeceği için başka sözleşmeler yaparken mevcut sözleşmenin varlığını gözeterek hareket ettiğini ve bir kısım işleri işbu sözleşmenin varlığı sebebi ile alamadığını, davacının kusuru sebebi ile sözleşmenin ifasının geciktiğini, davanın reddini talep etmiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına göre;...''Davanın kabulüne, Taraflar arasında düzenlenen Gebze 3. Noterliğinin 01.08.2017 tarih, ... yevmiye sayılı, Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, sözleşmeye konu davacı adına kayıtlı olan, Kocaeli ili, Gebze İlçesi, ... Mah. ... ada, ... parselde kayıtlı taşınmazın tapu kaydında bulunan █████/2020 tarihli davalı Gebze İmar Konut İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi adına %60 hissesinden hak karşılığı inşaat hakkına dair şerhin kaldırılmasına'' karar verilmiştir.IV. İSTİNAFA. İstinaf Yoluna Başvuranlarİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf isteminde bulunmuştur.B. İstinaf SebepleriDavalı vekili istinaf dilekçesinde özetle;Mahkemenin vekil edenin şirketin inşaat ruhsatını almadığı şeklindeki dava kabul gerekçesi doğru ve kabul edilebilir olmadığını, vekil eden tarafından ruhsat alınması için her türlü işlem yapılmış, dilekçe ekindeki belgelerden de anlaşılacağı üzere ruhsat alınması için gerekli olan her türlü harç da yatırıldığını, davacı tarafın yönlendirmesi ile davacı tarafın izin vermediğinden davacının tanık olarak dinlettiğini, ...'ın Belediyeye giderek gerekli imzaları atmaması sebebiyle ruhsat çıkartılamadığını, davacı taraf sözleşme imzalandıktan sonra taşınmaz üzerinde yeni takyidatlar oluşturarak sözleşmenin ifasını güç ve vekil edenden beklenemez hale getirdiğini, taşınmaz üzerinde takyidatlar bulunuyor olduğu halde vekil eden inşaat yapımına başlaması dürüstlük kuralı çerçevesinde, vekil edenden beklenemeyeceğini, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan taşınmaz üzerindeki haciz ve ipoteğin varlığı ile bina inşa edilmesi halinde haciz ve ipotekler tüm bağımsız bölümlere aktarılacağından, vekil edene düşecek olan bağımsız bölümlere de bu takyidatlar sirayet edeceğinden, vekil eden tarafından bu haksız ihtarnameye karşı Gebze 12. Noterliği'nin █████/2021 Tarih ve 595 Yevmiye numaralı ihtarı ile cevap verildiğini, davacının haksız taleplerine itiraz edildiğini, inşaata başlanamamasının sebebinin taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılmaması olduğu kendilerine bildirildiğini, vekil eden şirket tarafından davacıdan sözleşmenin ifa edilmesi için gayrimenkulün hazır edilmesi talep edildiğini, davacı şirket yetkilileri sözleşme gereği işlemlerin takibi için vermiş oldukları vekalet için Gebze 3.Noterliği'nden █████/2021 Tarih ve 19272 Yevmiye numaralı azilname ile vekil edene azlettiğini, sözleşmenin ifasını güçleştirdiğini, vekil edenin sözleşmeyi ifa etmesini engellemeye çalıştığını açıkça gözler önüne serdiğini, davacı tarafın sözleşmenin ifasını güçleştirmek ve feshini sağlayabilmek için haciz ve ipotekleri bilerek ve isteyerek kaldırmadığını, vekil eden azilnema gönderdiğini ve vekil edenin girişimlerine rağmen ifayi engellediğini, gerekli zemin oluşturulduğunu ve işbu davanın açıldığını, ruhsat alınıp inşaata başlandığında ipotek ve hacizler tüm bağımsız bölümlere sirayet ettiğini, arsaya yapılacak tüm dairelerde haciz ve ipotekli olacağını, vekil edene düşecek olan bağımsız bölümler de bu haciz ve ipoteklerden etkilenecek, hacizli ve ipotekli halde bulunacağını, davacı tarafın bu takyidatları kaldırıp kaldırmayacağının bilinmediğini, yerel mahkeme ilamının kaldırılmasını, davasının reddini talep etmiştir.Davacı vekili istinafa cevap dilekçesinde özetle;Vekil eden şirket ile muhatap şirket arasında, Kocaeli ili, Gebze İlçesi, ... Mah. ... ada, ... parselde kayıtlı taşınmazla ilgili olarak, Gebze 3 Noterliğinin 01.08.2017 tarih, ... yevmiye sayılı, Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, makul sürede inşaat ruhsat işlemlerinin tamamlanmaması ve inşaata başlanmaması nedeni vekil eden şirket maddi zarara maruz kalmış, tüm girişimlere rağmen, davalı tarafından işe başlanmaması ve sözleşme gereğinin yerine getirilmemesi üzerine, Satış Vaadi ve Arsa Payı karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedildiğine yönelik Gebze 2. Noterliğinin 14.6.2022 tarih, 5889 sayılı ihtarname keşide edildiğini, davalı şirket adına yetkisili ve davacı tarafından belediye işlem takibi için yetkilendirilen vekil , inşaat için davacı tarafın ödemek zorunda kaldığı ruhsat harçlarını belediyeden geri almaya çalıştığı bu şekilde, vekil eden şirketin rızası dışında, davalının inşaat ruhsat başvurusunun iptalini de sağlamak istediği, davalı şirketin sözleşme gereği işlemleri yapabilmesi ve inşaata başlaması için iş takibi amacıyla vekil eden şirkete verdirilen vekaletname ile yetkilendirilen ... isimli vekilin, Gebze Belediyesine ruhsat başvuru iptali için dilekçe ile başvurduğunu, dosyaya ibraz edilen Gebze Ticaret Sicil Gazetesi örneğinde vekil ...'in, davalı şirket ile organik bağının açık olduğu, ... tarafından Gebze Belediyesine sunulan, 24.6.2021 tarih, 37892 dilekçe no lu , başvurusu ile davaya konu taşınmazla ilgili ruhsatın iptalini ve daha önce davacı şirket yetkilisince belediyeye ödenen harçların kendi özel hesabına aktarılmasını istediği sabit olup, davalı şirketin ve davalı şirketin müdürünün ...'in inşaata başlamak veya ruhsat almak için çabası olmadığı gibi esasen ruhsat almayı engelleyecek kötü niyetli girişimlerde bulunduğu da sabitt olduğunu, davalı tarafın istinaf başvurusunun reddine karar verilmesini, yargılama-istinaf giderlerinin davalı taraf yüklenmesini talep etmiştir.1. Uyuşmazlık ve Hukuki NitelendirmeUyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi ve yüklenici lehine konulan şerhin terkini talebi istemine ilişkindir.2. İlgili Hukuk6100 HMK, 6098 Sayılı TBK3. Değerlendirme ve kararDava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi ve yüklenici lehine konulan şerhin terkini talebine ilişkindir.İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır.İlk derece mahkemesinin ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararıyla davanın kabulüne dair karara davalı tarafın istinaf talebi üzerine dairemizin ████████ Esas █████████ Karar sayılı ilamıyla mahkeme kararının H.M.K'nun 353/1-a-4 maddesi gereğince kaldırılmasına karar verilmiş, kaldırma kararı üzerine mahkemece eksiklikler ikmal edilerek yazılı şekilde hüküm kurulmuş, ikinci karara karşı davalı tarafça istinaf yoluna başvurulmuştur.Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, edimin süresinde yerine getirilmemesi durumunda kural olarak sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi istenebilir. Sözleşmenin feshi ise ancak mahkeme kararıyla mümkün olur. Bunun istisnası tarafların fesih konusunda iradelerinin birleşmesidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 tarih 3/1 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca yüklenici tarafından, imara ve projesine uygun inşaat yapılması inşaat seviyesinin %90’ı aşması ve iskân raporu alınmasına engel bir durumun bulunmaması hallerinde sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine karar verilebileceği kabul edilmektedirArsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde sözleşme konusu taşınmaza yapılan inşaatın seviyesinin, sözleşmenin taraflarından birine ya da bir kısmına yapılacak inşaatın seviyesine göre değil, sözleşme konusu işin tamamına ve yapılması kararlaştırılan inşaatın bütününe göre belirlenmesi gerekir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 10.07.2013 gün ████████ Esas, █████████ karar sayılı ilamı ile benzer içtihatları).Buna göre somut dosya incelendiğinde; davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında Gebze 3 Noterliğinin 01.08.2017 tarih, ... yevmiye sayılı, Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile davacı arsa sahibine ait ... ada ... parsel nolu taşınmaz üzerinde davalı tarafça sözleşmede belirtilen şekilde inşaat yapımının üstlenildiği, sözleşmeye göre arsanın %60’ının davalı yükleniciye verileceğinin, işin inşaat ruhsatından itibaren 24 ayda tamamlanacağı, deprem, sel ve ölüm gibi afetlerden dolayı 6 ay ek süre verileceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.Dosyada yer alan delillerden, dava konusu davacı arsa sahibine ait ... ada ... parsel nolu taşınmaz üzerinde sözleşme tarihinden sonra birkısım haciz şerhleri konulduğu ve 21.5.2018 tarihli banka ipoteği konulduğu, banka ipoteğinin 22.4.2019 tarihinde terkin edildiği, davacı tarafından davalıya 13.1.2021 tarihli ihtarname ile sözleşmenin ifasının talep edildiği, 6.7.2021 tarihinde davacının davalıyı vekaletten azlettiği, davacının 14.6.2022 tarihli ihtarnamesi ile sözleşmenin tek taraflı feshedilerek sonrasında eldeki davanın açıldığı, dava konusu inşaata ilişkin yapı ruhsatının alınmamış olduğu ve inşaata başlanmadığı anlaşılmaktadır.Bu durumda sözleşme ile yapımı üstlenilen inşaatın süresinde tamamlanmadığı, bu halde 6098 sayılı TBK'nın 124/3. maddesindeki süre verilmeksizin ve ihtara gerek olmaksızın fesih koşulları gerçekleştiği ve davacı arsa sahibi 6098 sayılı TBK'nın 125/II. maddesindeki sözleşmeden dönme seçimlik hakkını tercih ettiğinden, mahkemece sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi yerindedir. Her ne kadar davalı tarafça taşınmaz üzerinde takyidatlar olması ve davacının azilnamesi nedenleriyle davacının ifaya engel olduğu ileri sürülmüşse de, taşınmaz üzerinde takyidat olmasının ruhsat alımına ve inşaat yapımına engel teşkil etmediği, kaldı ki, davalının kendi lehine tapuya şerh koydurmuş olduğu, davacı azilnamesinin de ruhsat alımına dair makul sürenin hitamından çok sonra olduğundan bu nedenlerle davacıya kusur yüklenmesinin olanaklı olmadığından davalı tarafın bu yöndeki istinaf nedenleri yerinde görülmemiştir.Açıklanan nedenlerle; mahkeme kararı yerinde görüldüğünden, davalı vekilinin yerinde bulunmayan istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.HÜKÜM
: Yukarıda açıklanan nedenlerle;1-Davalının istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1/b.1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,2-Alınması gerekli istinaf karar harcından peşin alınan harcın mahsubu ile bakiye 5.123 TL nin davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına, (harç tahsil müzekkeresinin temyize tabi dosyalarda Dairemizce, temyize tabi olmayan (kesin karar) dosyalarda ilk derece mahkemesince ilgili vergi dairesine yazı yazılmak sureti ile yerine getirilmesine,)3-İstinaf yargılama giderlerinin istinaf kanun yoluna başvuran davalı üzerinde bırakılmasına,4- Duruşma açılmadığından vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına,5-İstinaf kararının yerel mahkemesince taraflara tebliğine,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda oybirliği ile (feshine karar verilen sözleşme değeri itibariyle) HMK.362/1-a maddesi uyarınca KESİN olarak karar verildi.█████/2025...Başkan ...¸e-imzalıdır...Üye ...¸e-imzalıdır...Üye ...¸e-imzalıdır...Katip ...¸e-imzalıdır