Anahtar kelimeler: Ytarihi Vaadi Yapmaya Dahili Katip Vermeye Ankara Milleti Hakim Özetle
T.C. ANKARA 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİT.C.ANKARA GEREKÇELİ KARAR7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİESAS NO
: ████████ EsasKARAR NO
: ████████HAKİM
: ... ...KATİP
: ... ...DAVACI
: ... - ... ....VEKİLLERİ
: Av. ... -Av. ... -DAVALI
: 1- ... - ... ...VEKİLLERİ
: Av. ... -....Av. ... -....DAVALI
: 2-... - ... ....DAHİLİ DAVALILAR
: 3- ... - ... ...VEKİLİ
: Av. ... -....DAVALILAR
: 4- ... - ... ...5- ... - ... ...6- ... - ... ...7- ... - ... ...8- ... - ... ...9- ... - ... ...DAVA
: Tapu İptali ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)DAVA TARİHİ
: █████/2018KARAR TARİHİ
: █████/2023KARAR Y.TARİHİ
: █████/2023Mahkememizde görülmekte olan tapu iptali ve tescil (satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;İDDİA
:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin davalı şirketin sahibi ve müteahhitliğin yaptığı ... İlçesi ... parseldeki, kendisine isabet ettiğini beyan ettiği .... nolu daireyi haricen satın aldığını, satış sözleşmesine göre; ... parseldeki inşaata konu mimari projesini yapımı üzerine anlaşma sağlanmış ise de dairenin devrinin yapılmadığını, müvekkili şirket tarafından mimari projelerin yapılıp ... nezdindeki işlemlerin tamamlanması sonrasında dairenin devrilmesinin davalı müteahhitlikten istendiğini ancak dairenin teslim edilmediğini, müvekkilinin mağdur olduğunu, satış sözleşmesine konu .... nolu dairenin, satıcı tarafından satış sözleşmesindeki sorumluklarını ifa etmeden, müvekkiline natamam şekilde teslim edildiğini, tüm ince işçilik ve malzemeler dahil olmak üzere olan imalat ve eksikliklerin davacı müvekkili tarafından yaptırıldığını, müteahhit tarafından ileri sürülen çeşitli beyan ve bahaneler ile dairenin tapuda devir edilmediğini, müvekkili şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davalı müteahhit isabet eden ve halen toprak sahibi üzerinde bulunan daireyi, ilk aşamada mimari proje yapma karşılığında haricen satış sözleşmesine göre satın alındığını, üzerine düşen yükümlülüklerini eksiksiz olarak ifa ettiğini, dava konusu dairenin eksiksiz ve yapılı olduğu halde müteahhitten kaynaklanan ve davalılar arasındaki nedenlerden devrin yapılmaması için bahane gösterilerek davacının mağduriyetinin sürdürüldüğünü belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik ... İlçesi ... parselde kayıtlı bulunan, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı müteahhit ... ... Ltd. Şti. isabet eden ve müvekkiline harici satış sözleşmesi ile satılan .... nolu dairenin, davalılar adına olan kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline, tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.SAVUNMA
:Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; usulü itirazlarının yanı sıra esasa ilişkin olarak; davacı davalı şirketler arasında arsa sahipleri dışında yapıldığı iddia edilen ve davaya dayanak gösterilen harici satış vaadi sözleşmesi noterden yapılmadığı, ayrıca muvazaa kuşkusu bulunduğundan geçerli olmadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahibi müvekkillere özgülenen 40 adet dairenin bulunduğu ... bloklarının, noksan işlerin bulunması ve yapım kullanma izin belgelerinin alınmaması sebebiyle ... şirketin tescil talep hakkı doğmadığından, ... şirket teminat olarak gösterilen daireleri üçüncü kişilere satamaz hükmü yer aldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini tümüyle yerine getirmesi halinde tescile hak kazanabilecek davacının sözleşmedeki eksik ifa dolayısıyla da yüklenicinin halefi sıfatıyla yükümlülüklerini mevcut olduğunu, yeklenici şirketin, sözleşmede belirtilen süre içerisinde edimlerini yerine getirmediğini, binalardaki eksik ve ayıplı işlerin tamamlanmadığını ve iskan raporunun alınmadığını, arsa sahiplerinin eksik işlerin tamamlayıp iskanın alınması için mahkeme kararıyla iskan şartına bağlanmış bağımsız bölümleri satıp eksik işleri tamamlamak durumda kalındığını savunmuş öncelikle görevsizlik ve husumet itirazları doğrultusunda karar verilmesini, ... uyarınca yüklenicinin edimlerine tam olarak yerine getirmemesi, ... ve onun halefi durumundaki davacı tarafın kişisel haklarının doğmaması sebebiyle tescil koşulları oluşmayan davanın reddine, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, müvekkillere ait ... bloklardaki; işçilik dahil noksan bırakılan işlerin parasal değerlerinin tespitinin yapılarak; ... ya da onun halefi olan davacı tarafından aynen ifası veya saptanacak bedelin arsa sahibi müvekkile ödenmesi ya da Mahkemenizce davacıya verilecek önel ve yetki sonucunda, müvekkillere ait binaların oturma izin belgelenmn alınması halinde, tescil hükmünün verilmesine talep etmiştir.Davalı ... Eml. Bilg. ... Ltd. Şti.'ne dava dilekçesi usulüne uygun olarak tebliği edilmiş, davalı süresi içeresinde cevap dilekçesi sunmamıştır.YARGILAMA VE GEREKÇE
:Dava, yüklenicinin halefi sıfatıyla açılan tapu iptal ve tescil talebine ilişkindir.Satış sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu kayıtları, mimari projeler, ... müzekkere cevabı, bilirkişi raporları ve diğer bilge belgeler dosyada mevcuttur.Mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmıştır. Davaya konu .... parsel sayılı taşınmazın.... nolu bağımsız bölümde fen bilirkişisi ve gayrimenkul değerleme uzmanı eşliğinde mahkememizce yerinde inceleme yapılmıştır.Keşif sonrası bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen █████/2019 tarihli raporun sonuç kısmında özetle; ....parselini teşkil eden, 16.258 m2 yüzölçümlü “Arsa” nitelikli ana taşınmaz bünyesinde yer alan; .... arsa paylı ....nolu, “konut” nitelikli bağımsız bölüm için, bulunduğu semt ve mevkii, emsallerinin alım - satım rayiçleri, inşaat tarz ve evsafı, yüzölçümü, inşasında kullanılan malzeme ve işçilik kalitesi, şehir ve iş merkezine mesafesi, bina içerisindeki ve bölgedeki konumu, yıpranma payı, değerine tesir edecek tüm etkenler ile günün ekonomik koşulları da nazara alındığında arsa payı dahil değerleri; .... nolu konut için; rapor teslim tarihi olan şubat 2019 tarihli güncel pazar değeri: 160.000 TL, dava tarihi olan 18.09.2018 tarihli pazar değeri: 155.000 TL, ilk dava dilekçesinin verildiği 06.03.2018 tarihli pazar değeri: 150.000 TL şeklinde tahmin ve takdir edildiği görüşü bildirilmiştir.Dosya üzerinde bilirkişi incelemesi yapılmıştır.Bilirkişi kurulu 20.12.2019 ve 07.02.2020 tarihli raporlarının sonuç kısmında özetle; İskan (Yapı Kullanım İzin ) alınması koşulu ile, yüklenicinin borçlarının hesaplanarak sözleşme kapsamında altı adet dairenin de bugünkü değeri hesaplanarak kalan kısmın proje müellifine yüklenicinin borcu olacağından, davacıya teslim edilen taşınmazın natamam bugünki fiyatı tespit edilerek yüklenicinin payı olan %64 oranını karşılanması durumunda arsa sahiplerinin taşınmazın tapusunu davacı tarafa devretmesi gerektiği görüşü bildirilmiştir.Bilirkişi raporu taraf vekillerine tebliğ edilmiş, taraflar süresi içeresinde rapora karşı beyan ve itirazlarını sunmuşlardır.Mahallinde keşif yapılmak suretiyle dosya yeni bilirkişi heyetine tevdii edilmiştir.Keşif sonrası bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen 05.03.2021 tarihli raporlarının sonuç kısmında özetle; davacının tapu iptal tescil istemine konu bağımsız bölüm davalı ... adına kayıtlı ise de; davacının istemine konu dairenin; kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği; edimini tamamlaması karşılığı müteahhit özgülenen dairelerden olduğu, bu açıdan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan tüm arsa sahiplerinin de menfaatini ilgilendirmekte olup, davalı arsa sahibinin; ...'de tüm paydaşların sözleşmenin tarafı olduğunu belirterek, ...'ne taraf olan arsa sahibi diğer paydaşların davaya dahil edilmesi talebinin takdirinin Mahkemenize ait bulunduğu, Yerleşik ... kararlarında; davacının tescil talebinde bulunmaya hak kazanması için öncelikle satış sözleşmesi uyarınca yükümlendiği edimi yerine getirip getirmediğinin araştırılması gerektiği belirtilmekte olup, davacı ve davalı ... arasındaki satış sözleşmesine göre; davacının ediminin 43767 ada 1 parseldeki inşaata konu mimari projelerin yapımı olarak belirlenmiş olduğu, dosya kapsamında mimari projeye rastlanmamış olup, davacının satıcı yükleniciye karşı sözleşmeden doğan edimini yerine getirip getirmediğinin belirlenmesi yönünden öncelikle; .... parsel üzerinde bulunan taşınmazın mimari projesi ile bu projeyi yapan firmanın adı ve ünvanının istenmesine ihtiyaç bulunduğu, mahallinde yapılan keşifte; proje bütünündeki tamamlanma seviyesinin % 95,76 olduğu, eksikliklerin tamamlanma bedelinin 217.450 TL olduğunun tespit edildiği, iskan ruhsatının alınmamış olduğunun anlaşıldığı, Sayın Mahkeme tarafından iskan ruhsatı masrafları ile ilgili yazılan müzekkerelere verilen cevaplarda; dava konusu ada parseldeki inşaata ilişkin vergi, ... harçlarının bildirilmediği, ... firmaya ait genel borçların bildirildiğinin, iskan harç ve masrafları ile ilgili Belediye'ye yazılan yazıya verilen 27.11.2020 tarihli cevapta da sadece ....'a ilişkin iskan harcının bildirildiği, proje bütünündeki iskan harç ve masraflarının bildirilmediğinin görüldüğü, bu sebeple yapı kullanma izin belgesi alınabilmesi için gerekli bedellerin doğru şekilde hesaplanabilmesi için .... parselde bulunan inşaata ilişkin (proje bütünü bazında) borç bilgilerinin öğrenilmesine ihtiyaç bulunduğu, yapılan tespitler çerçevesinde; davacının, ... ile yapmış olduğu 01.08.2011 tarihli harici satış sözleşmesindeki edimini yerine getirdiğini kanıtladığı takdirde; arsa sahiplerine karşı yüklenicinin halefi olan davacıya, eksiklik ve iskan ruhsatı borçlarını davalı arsa sahiplerine ifa etmek suretiyle birlikte ifa yoluyla davaya konu .... no'lu bağımsız bölümün adına olan kaydın iptali ile davacı adına tescili talebi konusundaki takdirin Mahkemeye ait bulunduğu, dava konusu .... no'lu bağımsız bölümün değerinin; dava tarihi itibariyle 150.000 TL, keşif tarihi itibariyle 225.000 TL olarak hesap ve takdir edildiği görüşü bildirilmiştir.Bilirkişi raporu taraf vekillerine tebliğ edilmiş, taraflar süresi içeresinde rapora karşı beyan ve itirazlarını sunmuşlardır.İtirazlar değerlendirilmek üzere dosya bilirkişi kuruluna tevdii edilmiştir.Bilirkişi kurulu 24.05.2021, 24.08.2021 ve 13.03.2023 tarihli ek raporlarının sonuç kısmında özetle; davacının tapu iptal tescil istemine konu bağımsız bölüm davalı ... adına kayıtlıise de; davacının istemine konu dairenin; kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği; ediminitamamlaması karşılığı müteahhide özgülenen dairelerden olduğu, bu açıdan kat karşılığı inşaatsözleşmesinin tarafı olan tüm arsa sahiplerinin de menfaatini ilgilendirmekte olup, davalı arsasahibinin; ....’de tüm paydaşların sözleşmenin tarafı olduğunu belirterek, ...’ne tarafolan arsa sahibi diğer paydaşların davaya dahil edilmesi talebinin takdirininMahkemenize ait bulunduğu, mahallinde yapılan keşifte; proje bütünündeki tamamlanma seviyesinin %95,76 olduğu,eksikliklerin giderim bedeli ve iskan ruhsatı masrafı toplamının Şubat-2023 tarihiitibariyle tamamlanma bedelinin 2.144.748,35-TL olarak hesaplanmış olduğu,Sayın Mahkeme tarafından yazılan müzekkereye ... tarafından verilen 23.06.2021 tarihli yanıtta; mimari projeyi yapanfirmanın ... Müh. San. Tic. Ltd. Şti. olarak belirtildiği, yapılanmimari projenin düzenleme esaslarına uygun olduğu, bununla birlikte huzurdaki davacının,... Müh. Elk. Mek. Tes. İnş. Bil. San. ve Tic. Ltd. Şti. olduğugörülmekte olup, firmaların aynı firma olup olmadığı hususunda ...’nın07.10.2021 tarihli yazısında; ... Müh. Elk. Mek. Tes. İnş. Bil. San. ve Tic.Ltd. Şti.nin kuruluş tarihinin 30.04.2009 olduğu,şirketin kuruluş tarihinden itibarenherhangi bir unvan değişikliği işlemine dosyada rastlanmadığı belirtilmekte olup, takdirinMahkemeye ait bulunduğu,bu suretle mimari projeyi yapan firma ile davacı firmanın aynı şirket olduğunun kabulü halinde; davacı alıcı firmanın, satıcı yükleniciye karşı satış sözleşmesinden kaynaklı ediminiyerine getirdiğinden söz edilebileceği,bu bağlamda; yüklenicinin halefi olan davacıya; eksiklikve iskan ruhsatı borçlarını da arsa sahiplerine ifa etmek için depo kararı verilmesi suretiylebirlikte ifa yoluyla davaya konu.... no’lu bağımsız bölümün adına olan kaydın iptali iledavacı adına tescili talebi konusundaki takdirin Sayın Mahkemeye ait bulunduğu,şayet farklı firmalar olduğu değerlendirilir ise; davacının edimini yerine getirdiğinden sözedilemeyecek olup, bu durumda da takdiri Mahkemenize ait olmak üzere; tescil şartlarınınoluşmamış olacağı, dava konusu ....no’lu b.bölümün değerinin; dava tarihi itibariyle 150.000 TL, keşif tarihi itibariyle 225.000 TL olarak hesap ve takdir edildiği,güncel değer itibariyle 965.000 TL olarak hesap ve takdir edildiği görüşü bildirilmiştir.Bilirkişi raporu dosya kapsamı ve delil durumuna uygun olup, hükme esas alınmıştır.Dosya kapsamına göre davalı müteahhit şirket ile davalı arsa sahibi ...'ın da aralarında bulunduğu sonradan davaya dahil edilen arsa sahipleri ..., ..., ..., ...., ..., ... arasında ....Noterliği'nin 04.03.2011 tarih ve ... y.no'lu düzenleme şeklinde kat ve daire karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin aktedildiği görülmüştür. Her ne kadar davacının tapu iptal tescil istemine konu bağımsız bölüm, davalı arsa sahibi ... adına kayıtlı ise de; bu bağımsız bölümün, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği edimini tamamlaması karşılığı yükleniciye özgülenen dairelerden olduğu anlaşılmaktadır. Bu açıdan eldeki davanın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan tüm arsa sahiplerinin de menfaatini ilgilendirdiğinden, ....'de tüm paydaşların davaya dahili sağlanarak davaya devam olunmuştur.Somut uyuşmazlıkta; davacı şirket, 01.08.2011 tarihli adi yazılı sözleşme ile; .... parselde yapılacak olan .... nolu bağımsız bölümü, binanın mimari projesinin alınması karşılığı, davalı yükleniciden satın aldığını, sözleşme gereği edimini ifa ettiği halde davalı ... ve arsa sahiplerinin devre yanaşmadığını ileri sürerek, bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.Bu yönüyle dava; davalı ... ile davalı arsa sahipleri arasında imzalanan düzenleme şeklinde kat ve daire karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 162 (TBK'nın 183). maddesi uyarınca temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.Davacının arsa sahibi ile ... arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesine göre; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, ... arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya ) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı ) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşaasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. ... bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan ..., yukarıda sayılan edimleri yerine getirdiğinde, arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakları arsa sahibinin onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakları yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.Dosyada mevcut davalı ... ile davalı arsa sahipleri arasında akdedilen 04.03.2011 tarihli düzenleme şeklinde kat ve daire karşılığı inşaat yapım sözleşmesi'nin 21. maddesinde; "Müteahhide ait olacağı kararlaştırılan 44 daire, 15 dubleks ve ticaret (4 daire karşılığı) merkezinden müteahhidin bu sözleşme ile yükümlülük ve sorumluluğunun teminatı olarak işin tamamlanıp iskan raporunun alınması ve arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin teslimi ile arsa sahiplerince müteahhide tapu ferağ edilecektir...." düzenlemesine yer verilmiştir.Mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen raporda, davalı yüklenicinin sözleşme uyarınca tamamlaması gereken inşaatı tamamlamadığı, inşaatın %95,76 seviyesinde olduğu, inşaatın tamamlanma bedelinin; 836.400 TL eksik işler bedeli, 297.012,80 TL vergi borcu, 934.410,83 TL ... prim borcu ile 76.924,72 TL iskan masrafları olmak üzere toplam 2.144.748,35 TL olduğu belirlenmiştir. Davacı, dava konusu bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescile hak kazanabilmesi için, davalı yüklenicinin, 04.03.2011 tarihli sözleşme ile arsa sahiplerine karşı olan tüm yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmesi gerekmektedir. Dosya kapsamında davalı yüklenicinin inşaatı tamamlayamadığı sabit olup, inşaatın iskanını alınabilmesi için bilirkişi heyetince belirlenen 2.144.748,35 TL’yi davalı arsa sahipleri yararına mahkeme veznesine depo etmesi gerekmektedir. Mahkemece 10.04.2023 tarihli celsenin 3 nolu ara kararı ile verilen ihtarlı süreye rağmen, davacı yan bedeli, depo etmemiştir. Bu halde davacının tapu iptali ve tescil talebinin şartları oluşmadığından davanı reddine karar verilerek, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.Anlatılan nedenlerle,HÜKÜM
:1-Davanın reddine,2-Davalı taraflar kendini vekille temsil ettirdiğinden A.A.Ü.T. 3,13 maddeleri gereğince hesaplanan takdiren 23.500,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara ödenmesine,3-492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 179,90-TL harçtan peşin alınan 256,17.-TL, yargılamanın devamı aşamasında yatırılan 2.305,45-TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 2.561,62-TL harcın mahsubu ile arta kalan 2.381,72 TL harcın karar kesinleştikten sonra istek halinde yatırana iadesine,4-Masrafların davacı üzerinde bırakılmasına,5-Arta kalan gider avansının karar kesinleştiğinde YATIRANA İADESİNE,Dair davacı vekili, davalılar ... ve ... vekillerinin yüzüne karşı, diğer davalıların yokluğunda yapılan inceleme sonucunda HMK 345. maddesi gereğince kararın tebliği tarihinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde kararı veren .... Mahkemesine ya da buraya gönderilmek üzere istinaf edenin bulunduğu yer İlk Derece Mahkemesine verilecek dilekçe ile .... Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yasa yolu açık olmak üzere 03.07.2023 tarihinde verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. █████/2023Katip ...e-imzalıdırHakim ...e-imzalıdır