Giriş yap
Kayıt ol

                  6098 SAYILI KANUN’A GÖRE KİRA BEDELİ VE TESPİTİ

6098 sayılı Kanun’nun 343-345 maddelerinde düzenlenen kira bedeli ve
tespitine ilişkin hükümler, konut ve çatılı kiralarına ilişkin
düzenlemeler arasında yer aldığı için, diğer türlü kira ilişkilerinde
uygulanmaz.

1)  KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel
hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098
sayılı Türk Borçlar Kanununun 342.maddesi 1/7/2012 tarihinden itibaren 8
yıl süreyle uygulanmaz.Bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde
belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira
sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.Kira sözleşmesinde hüküm olmayan
hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

818 sayılı kanun ile 6570 sayılı GKHK’da bulunmayan, 6098 sayılı Kanun
ile yürürlüğe giren kira bedelinin tespitine ilişkin 344.Madde şu
şekildedir:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline
ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki
artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha
uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki
kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla
hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre
belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın,
beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira
sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira
yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat
endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz
önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan
sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki
fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl
geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun,
“Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl
geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın
değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü
uygulanır.”

Hükme göre,

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin
süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça,
sözleşme aynı koşullar ile bir yıl için uzatılmış sayılır.İşte kira
bedelinin tespitine ilişkin BK. Md. 344 ve 345 bu hallerde yani
sözleşmenin yenilenmesi halinde uygulama alanı bulur.

Kural olarak kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik
yapılamaz.Ancak bunun istisnası,kira bedelidir.O halde, başlangıçtaki
kira bedelinden fazlasına yenilenen kira döneminde yer verilmesi anlaşma
veya mahkeme kararıyla mümkündür.

Şayet taraflar yeni dönem kira bedelinin ne olacağına veya ne oranda
artış olacağını sözleşme ile belirlememişlerse, tarafların anlaşmaları
kira bedelinin tespitinde dikkate alınır. (BK m.344/f.1 ). Yani mahkeme
sözleşmeye itibar eder.Ancak, bu anlaşmanın bir önceki kira yıllarındaki
üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmeyen ( eşit veya daha aşağı
) anlaşma olması gerekir.Aksi halde hakim, BK. m.344, f.2’deki
hakkaniyet ölçütüne başvurmak zorunda kalarak kira bedelini tespit
edecektir.

Taraflar yeni dönem kira bedeline ilişkin anlaşma yapmamış iseler, yeni
dönem kira bedelini mahkeme belirleyecektir.Mahkeme yeni dönem kira
bedelini anlaşmanın yokluğu sebebiyle üretici fiyat endeksindeki (ÜFE)
artış oranını geçmemek üzere kiralananın durumunu göz önüne alarak
hakkaniyete göre belirleyecektir.

Kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli yapılacağı gibi beş yıldan fazla
yenilenmiş de olabilir.Bu durumda taraflarca bu konuda bir anlaşma
yapılıp yapılmadığına bakılmazksızın,beş yıldan uzun süreli veya beş
yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5
yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim
tarafından,

-   Üretici fiyat endeksindeki artış oranı,

-   Kiralananın durumu ve

-   Emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde
    belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli
yukarıda bahsedilen

diğer kurallara göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl
geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.Ancak kanunun “Aşırı ifa
güçlüğü” başlıklı 138. Maddesi hükmü saklıdır.Beşinci yılın bitiminden
sonra yenileme gerçekleşiyorsa, “ÜFE-Kiralananın durumu-Emsal-
Hakkaniyet” ve Yabancı para değerindeki değişiklikler birlikte dikkate
alınarak yeni kira bedeli tespit edilecektir.

2)  TESPİT DAVASI

Yukarıda bahsettiğim şekilde taraflar yenilenen döneme ilişkin yeni kira
bedeli hususunda anlaşma sağlayamazlarsa,kira tespiti davası açmak
zorunluluğu ortaya çıkacaktır.Bu davayı genellikle kiraya veren taraf
açmaktadır.Fakat kiracının bu davayı açmasına engel de yoktur.

Tespit davasının yenilik doğurucu bir dava olduğu kabul edilmektedir.

Kira sözleşmesinin BK.m.347 , f.1 çerçevesinde yenilenmesi halinde
yenilenen kira dönemimin her hangi bir tarihinde dava açılabilir.

BK.m.345, f.2’ye göre mahkemenin vereceği tespit kararı ve belirlenen
yeni kira bedelinin, yeni kira yılında uygulanabilmesi için kiraya
verenin iki koşuldan birini yerine getirmesi gerekir.Buna göre,

-   Yeni kira dönemimin başlamasına en geç otuz gün kala tespit davasını
    açmalı,

-   Ya da aynı süreye uyarak kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak
    kiracıya bildirmelidir.

Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına
ilişkin hüküm varsa (intibak hükmü), otuz günlük süre ve buna bağlı
işlemleri yapmaya gerek yoktur. (BK.m.343/f.3).Böyle bir durumda taraf,
yeni kira döneminin sonuna kadar açacağı kira tespit davasını
açabilecek, alınan karar bu kira döneminin başından itibaren
uygulanacaktır.

Kiralayan yeni kira döneminde ihtirazi kayıt koymaksızın önceki
dönemdeki aynı tutar üzerinden veya kendisinin kabul etmediği artış
tutarı üzeriden kira bedelini elden teslim alırsa kira tespit açma
hakkını kaybeder.Ancak bedel banka hesabına yatırılıyorsa kiralayan bu
parayı ihtirazi kayıt koymaksızın çekse bile kira tespit davası
açabilir.

Yeni Dönem Kira Bedelinin Hak ve Nesafet Uygulaması Yoluyla Tespit
Edileceğine, Mahallinde Bilirkişi Heyeti Marifetiyle Yeniden Keşif
Yapılarak Karar Verileceğine İlişkin Yargıtay Kararı

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2012/75

K. 2012/4735

T. 27.2.2012

• KİRA TESPİTİ DAVASI (Yeni Dönem Kira Bedelinin Hak ve Nesafet
Uygulaması Yoluyla Tespit Edileceği - Mahallinde Bilirkişi Heyeti
Marifetiyle Yeniden Keşif Yapılarak Karar Verileceği)

• HAK VE NESAFET UYGULAMASI (Kira Tespiti Davasında Yeni Dönem Kira
Bedelinin Hak ve Nesafet Uygulaması Yoluyla Tespit Edileceği -
18.11.1964 Gün ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı
Dikkate Alınacağı)

• BİLİRKİŞİ RAPORU (Kira Tespiti Davasında Kira Parasının Bilirkişi
Raporundaki Verilere Göre Hakim Tarafından Tespit Edileceği - Hüküm
Kurmaya Elverişli Rapor Tanzimi İçin Yeniden Keşif Yapılacağı)

8.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı

ÖZET : Dava, kira parasının tespitine ilişkindir. Yeni dönem kira
bedelinin hak ve nesafet uygulaması yoluyla tespit edilmesi
gerekmektedir. Kira parası bilirkişi raporundaki verilere göre hakim
tarafından tespit edilir. Bilirkişi raporu yeterli bulunmayıp, emsal
taşınmazların m2 birim fiyatı uyarınca kira tespiti yoluna gidilmiş ise
de, hüküm kurmaya elverişli rapor tanzimi için mahallinde bilirkişi
heyeti marifetiyle yeniden keşif yapılarak karar verilmesi gerekir.

DAVA : Dava dilekçesinde kira parasının 05.05.2011 gününden başlayarak
aylık 10.000 TL olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen
kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz
edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki
bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davada; 05.05.2011 tarihinde başlayan döneme ilişkin aylık kira
parasının tespiti istenilmiştir. Mahkemece yapılan keşif sonucu tanzim
edilen bilirkişi raporunda davaya konu taşınmazın endekse göre aylık
4095 TL, emsallere nazaran ise 6.250 TL kira getirebileceği, ancak
taşınmazın tüm özellikleri ve tarafların gösterdiği emsallere göre bu
bedelin fahiş olduğu, 6.250 TL'nin dayanağının olmadığı gerekçesiyle,
emsallere göre belirlenen m2 birim fiyatı üzerinden %10 hakkaniyet
indirimi yapılmak suretiyle aylık kira bedelinin 4410 TL olarak
tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Yanlar arasındaki kira sözleşmesi 01.10.1995 başlangıç tarihli olup, 10
yıl sürelidir. Buna göre yeni dönem kira bedelinin 18.11.1964 gün ve 2/4
sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında açıklanan ilkeler
uyarınca hak ve nesafet uygulaması yoluyla tespit edilmesi
gerekmektedir. Anılan İçtihadı Birleştirme Kararına göre kira parası
bilirkişi raporundaki verilere göre hakim tarafından tespit edilir.

Mahkemece bilirkişi raporu yeterli bulunmayıp, emsal taşınmazların m2
birim fiyatı uyarınca kira tespiti yoluna gidilmiş ise de, bu belirleme
yukarıda açıklanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararına uygun
değildir. Hüküm kurmaya elverişli bir rapor tanzimi için mahallinde
bilirkişi heyeti marifetiyle yeniden keşif yapılarak sonucu uyarınca bir
karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile karar verilmiş olması
doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın
yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle
yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.'nun 428. maddesi gereğince
bozulmasına ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene
iadesine, 27.02.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAHLİYE DAVASI SEBEBİYLE SON ERMESİ

BK.md.350-356 arası hükümlerde kira sözleşmesinin dava yoluyla sona
erdirilmesi düzen-lenmiştir.

Buna göre, Kanun’da öngörülen sebeplerin varlığı halinde kiracı veya
kiraya veren sözleş-meyi bildirim yoluyla sona erdirmeyecektir.Bunun
yerine mahkemeye başvurmak ve mahkemeden karar alması gerekmektedir.

Unutmamalıdır ki, bu yöntem sadece konut ve çatılı iş yerleri kiraları
için geçerlidir ve sadece kiraya veren için öngörmüştür.Kiracının bu
yöntemi kullanması mümkün değildir.Ayrıca kiraya veren ancak kanunda
öngörülen sebeplere dayanarak tahliye davası açabilir.Tahliye nedenleri
olarak sınırlı sayı kabul edilmiştir.Bunun dışında bir sebebe dayanarak
dava yoluyla sözleşme sona erdirilemez.Bu durum,kiraya verenin genel
hükümler uyarınca sözleşmeyi sona erdirebilme yetkisini elinden almaz.

BK.md.353’e göre:

“ Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava
açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira
yılı için uzamış sayılır.”

Burada kastedilen şudur, BK.md.350,f.2 , 351,f.2 ve 352’de tahliye
davası açılması süresi bir aydır.Kiraya veren Kanunda öngörülen tahliye
sebepleri gerçekleşmesine rağmen bir aylık süre zarfında dava açmak
yerine dava açılacağını yazılı olarak kiracıya bildirebilir, böylece
dava açma hakkını bir kira yılı için uzatmış olur.

Tahliye nedenleri, Borçlar Kanununda iki temel başlıkta
incelenmiştir.İlk başlık “kiraya verenden kaynaklanan sebepler” şeklinde
BK.md.350, 351’de düzenlemiştir.Bunlar kanunda,

-   “Gereksinim”,

-   “Yeniden inşa ve imar”,

-   “Yeni malikin gereksinimi” şeklinde ifade edilmiştir.

-   

İkinci başlık ise “kiracıdan kaynaklanan sebepler” şeklinde BK.md.352’de
düzenlenmiştir.Bunlar:

-   “Yazılı tahliye taahhüdü”,

-   “İki haklı ihtar” ,

-   “Kiracının veyabirlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutu
    bulunması” olarak ifade edilebilir.

TAHLİYE NEDENLERİ

1)  Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri

a)  Kiraya verenin konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye

BK.md.350’ye göre,

“Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla
yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi
sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı,
genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında
kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli
sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve
fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten
başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Hükme göre kanun ihtiyaç kavramını ikiye ayırmıştır.Mesken ihtiyacı ve
iş yeri ihtiyacı olmak üzere ikili bir ayrıma gidilir.Kiraya verenin
konut veya iş yeri ihtiyacı sebebi ile tahliyesinde şu şartlar aranır,

-   Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla
    yükümlü olduğu diğer kişiler için konut yada iş yeri gereksimi
    sebebiyle kullanma zorunluluğu olmalıdır.

  Burada ihtiyaç kavramının geniş yorumlanması Yargıtay Kararları
  gereğidir.

  Eşi kavramında,imam nikahı ile eş olmayacaktır,hukuken eşi
  olacaktır.Evlilik batıl ise,evlilik devam ediyor sayılır ve batıl bir
  evlilik ile evlenen kimse de o eşinin mesken ihtiyacı sebebiyle dava
  açabilir.Hakimin butlan kararına kadar,mutlak butlan ile sakat olan
  evlilik o ana kadar bütün sonuç ve hükümlerini doğurur.

  Yargıtay kararlarına göre, hayvanlarının ihtiyacı için bir kimse
  tahliye davası açabilir.Hayvanının ahır ihtiyacı için tahliye
  davasının açılabileceği Yargıtay Kararlarında mevcuttur.

-   Kiralananı konut veya iş yeri olarak kullanma ihtiyacının gerçek
    olması gerekir.

  Kiraya verenin konut gereksinimine dayanarak açtığı davanın kabul
  edilebilmesi için bu davanın samimi olması, başka bir deyimle
  gereksinim gerçek olması gerekir.

-   Kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma gereksinimi sebebiyle
    tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden
    ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre
    fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak
    belirlenecek tarihten başlayara bir ay içinde açılmış olması.

İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasında kiracının samimi olmasına
önem

verilmelidir.İhtiyacın samimi olması gerekir.Örneğin, bir kimse daha
önceden kira bedelinin artırılması için kira bedelinin tespiti davası
açmış ve her sene bu davayı açmaktadır.Mahkemeden ise istediği bedeli
alamaktadır.Daha sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açan bu kimse
için Yargıtay, kiranın artırılması için dava açmakta olan bir kimsenin
ihtiyacı samimi olmaz demektedir.

Eski Borçlar Kanununda, gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları
için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında
kiralayan tahliye davası açabilir şeklindeydi.Yeni borçlar kanunu ise
konut ihtiyacını, Kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu, kanun gereği
bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler diyerek genişletmiştir. Bu aynı
düzenleme işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında da geçerlidir.

Ayrıca Yargıtayın bir uygulaması vardır. Eğer kira sözleşmesi bitmeden
önce veya bu sona ermeden itibaren bir aylık süre içinde tahliye
iradesini kiralayan kiracıya bildirmişse bu bildirim dava açma süresini
korur ve bu bildirimi takip eden kira sözleşmesi döneminin sonuna kadar
dava açılabilir.

Yeni Borçlar Kanunu tüm bu husuları (icra iflas kanununun kıyasen
uygulanan hükmü de dahil) bir hüküm haline getirmiştir.Madde 350:
"...belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli
sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve
fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten
başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir." Yargıtayın
belirlediği icra iflas kanunundaki 1 aylık sürenin kıyasen uygulanmasını
yeni borçlar kanuna yerleşmiş oldu.

b)  Yeni Malikin konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye

BK.md.351’e göre:

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu
veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya
işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme
tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak
bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla
sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi
sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay
içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Bir kimsenin kiradaki taşınmazın mülkiyetini sonradan edinmiş olması
gerekir.Bu edinim satım ya da bağışlama gibi bir sebepşe devren
olabileceği gibi miras, cebri icra, mahkeme ilamı gibi bir sebepler
sicil dışı gerçekleşmiş olabilir.

Yeni malikin, kendisinin eşinin,altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen
bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut yada işyeri gereksinimi
ispatlamış olması gerekmektedir.

Yeni malikin edinim tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıdan yazılı
bildirim ile konut yada iş yeri gereksinimi dolayısıyla kiralananı
tahliye etmesini talep etmesi gerekir.Yapılan bu bildirimin, kiracı
tarafından tebellüğ edilmesi gerekir.

Yeni malikin edinim tarihinden altı ay sonra tahliye davasını açmış
olması gerekir.Altı aylık süre geçmeden açılan tahliye davaları
reddedlir.Altı aylık süre dolmadan dava açılması durumunda reddedilen
davanın, altı ay dolduktan sonra aynı nedenle ikinci defa açılması
mümkündür,birinci davanın derdestliği ve kesin hüküm sayılması söz
konusu değildir.

Yeni borçlar kanununda bu düzenlemeye ilişkin değişiklik, ihtiyaç
sahiplerinin kapsamı bakımından yapılmıştır.

c)  Kiralananın yeniden inşa veya imarı sebebiyle tahliye

BK.m350/b.2 ve f.2’ye göre ,

“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı,
genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında
kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli
sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve
fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten
başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı
genişletilmesi yada değiltirilmesinin gerekmesi gerekir.Yapılacak tamir,
genişletme veya değiştirilmesi faaliyeti esnasında taşınmazın içinde
oturmanın veya çalışmanın imkansızlaştığının anlaşılması
gerekir.Kiralananı yeniden inşa veya esaslı onarımı sebebiyle tahliye
davasının, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli
sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesh
bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten
başlayarak bir ay içinde açılmış olması gerekir.

Yargıtay burada da ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında olduğu gibi,
yapılacak olan işin samimi olmasına dikkat çekmektedir.Örneğin
taşınmazda yapılması planlanan değişikliklerin, genişletme işleminin
yada başka bir onarım işi için, belediyeden alınmış onanmış tadilat
projesini ya da belediyeden alınması gereken bir ruhsat söz konusu ise
bunların alınmış olmasını aramaktadır.

Yeni Borçlar Kanununda, Eski Borçlar Kanunundan farklı olarak, belirli
süreli kira sözleşmeleri bakımından söz konusu tahliye süresinin bir ay
olduğu vurgulanmıştır.Bu bir aylık süre kıyasen uygulanmayıp kanun hükmü
haline getirilmiştir.

2)  Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri

a)  Yazılı tahliye taahüdü sebebiyle tahliye

BK.md.352/1’e göre,

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı,
kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde
boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir
ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Tahliye taahüdü bizzat kiracı tarafından yapılmalıdır.Kiracı dışında söz
gelimi, onunla birlikte oturan eşinin veya oğlunun tahliye taahüdünde
bulunmuş olmasının bir değeri yoktur.Ayrıca tahliye taahüdü tarihli
olmalı, kanuna veya ahlaka aykırı olmamalı be vir tehdit sonucu
verilmemiş olmalıdır.

Tahliye taahüdünün yazılı olması gerekmektedir.Adi yazılı olması gerekli
ve yeterlidir.Bu taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması
gerekir.İlk kira sözleşmeleri için verilen taahhütler geçerli
değildir.Yargıtay, kira kontratı ile aynı tarihi taşıyan tahliye
taahhüdlerini geçersiz saymaktadır.Burada manevi baskının varlığından
söz edilebilir.

Eski Borçlar Kanunu, kira kontratının ve yazılı tahliye taahhüdünün
tarihlerinin farklı tarihlerde yapılmış olmasını ararken, Yeni Borçlar
Kanunu bu hususla birlikte kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra
düzenlenmesi gerektiğini aramaktadır.

b)  İki haklı ihtar sebebiyle tahliye

BK.md.352, f.2’e göre,

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde;
bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya
bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine
yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya
veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların
yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla
kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Kiracıya kira bedelini ödememesinden dolayı haklı ihtar yapılmış olması
gerekir.İhtarın haklı olabilmesi için kira parasını ödeme borcunun
sözleşme, adet veya kanun hükmü gereğince ifa zamanında yerine
getirilmemesi üzerine gönderilmemesine bağlıdır.

İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinn istendiğinin
belirtilmesi gerekir.Yazılı olarak yapılması gereken ihtarda, kira
bedeli ile hangi ayların kira bedelinin ödenmediği açıklanmalıdır.Kira
bedeli ödenmediği zaman sözleşmesnin fesedileceği ve tahliye talep
edileceğinin açıklanmasına gerek yoktur.

İki haklı ihtar yapılmış olması gerekir.Bir yıldan kısa süreli kira
sözleşmesi söz konusu ise kira süresi içinde ya da bir yıl ve daha uzun
süreli kira sözleşmelerinde ise kira yılı veya bir yılı aşan süre içinde
iki haklı ihtarın yapılmış olması gerekir.İki ayrı kira yılı içinde
yapılmış birer haklı ihtar sözeü geçen hükmün uygulanması imkanını
vermez.İhtarın bir kira yılı içinde ayrı ayrı aylara ilişkin olması
gerekir.Aynı aya ait iki ihtar yeterli değildir.

Kira süresinin sonunu takip eden bir ay içinde tahliye davası açılması
gerekir.

Yeni borçlar kanunu, eski borçlar kanunundan farklı olarak, Yargıtayın
aksine bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde de iki haklı ihtar
sebebiyle tahliyeyi mümkün görmüştür. Ancak bunun için o bir yıldan kısa
süreli kira sözleşmesi dönemi içinde iki haklı ihtarın yapılması
gerekmektedir

Ayrıca yeni borçlar kanunda biraz karışık olmakla birlikte anlaşılması
gereken husus şudur; bir yıllık kira sözleşmelerinde bir kira yılı
süresi içinde ; eğer ki daha uzun süreli bir kira sözleşmesi varsa bir
kira yılını aşan sürede yani mevcut iki yılın tamamı içerisinde herhangi
tarihte iki haklı ihtar gerçekleşirse tahliye mümkün olacaktır.Yani, bir
yıldan kısa süreli kira sözlşemlerinde o sürenin içinde iki haklı ihtar;
bir yıllık kira sözleşmelerinde bir yıl içerisinde iki haklı ihtar; daha
uzun süreli kira sözleşmelerinde ise kira süresi içinde iki haklı ihtar
şeklinde anlaşılmalıdır.

c)  Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin bir konutunun bulunması
    sebebiyle tahliye

Kiracının veya eşinin konut niteliği taşımayan, işyeri mahiyetinde bir
taşınmazın bulunması tahliye sebebi değildir.Kiracının veya eşinin ya
mülkiyet hakkı ya da devam ettiği sürece mülkiyet hakkı veren üst hakkı
bulunmalıdır.İş yerleri bakımından böyle bir tahliye sebebi de söz
konusu değildir.

Konutun aynı ilçe veya belde sınırları içinde olması gerekir.

Konutun kiracının kullanılmasına elverişli olması gerekir.Kiraya verenin
kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumu bilmemesi
gerekir.Kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay
içinde tahliye davası açmalıdır.

Yeni borçlar kanununda, madde 352/son: "Kiracının veya birlikte yaşadığı
eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli
bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin
kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak
bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir."

Maddede yer alan “şehir” kelimesi “ilçe” olarak değişmiş ,diğer
değişiklik ise ; kiraya veren sözleşme yapıldığında bir konutun
varlığını biliyor ise bu hükme dayanamayacaktır.

            
Avevrak.com © 2024, her hakkı saklıdır.
bilgi@avevrak.com
Tel.: 0507 115 57 78