Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan villa teslimi gecikmesi nedeniyle fesih, gecikme tazminatı ve tazminat talepli davanın Yargıtay tarafından usulden bozulması.
Özet: Bu dava, arsa sahiplerinin müteahhitleri, arsa payı karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca villaları tamamlamama ve teslimat gecikmesi nedeniyle dava etmesi üzerine, ilk derece mahkemesinin villa kısmına ilişkin sözleşmeyi feshederek gecikme tazminatına hükmettiği, ancak istinaf mahkemesinin, davalı şirketin sorumluluğunun devralan şirkete geçtiği yönündeki hatalı pasif husumet kararı ve yargılama giderlerinin hesaplanmasındaki usuli eksiklikler nedeniyle kararı bozarak yeniden inceleme gerekliliğine işaret ettiği bir uyuşmazlıktır.
6. Hukuk Dairesi         2025/1721 E.  ,  2025/2744 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/301 E., 2022/426 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... Pazarlama ve Sanayi A.Ş. ve ... mirasçıları vekilleri ile davacılar ... mirasçıları vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 25.06.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davacılar vekili Avukat ... ile davalılar ... vd. vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu taşınmazda müvekkillerinin arsa malikleri olduğunu, davalılar ile aralarında arsa karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlediklerini, sözleşmeye göre 31.12.2009 tarihine kadar tamamlanarak iskan ruhsatları da alınmış olarak davacılara teslim edilmesi gereken villalara, davalılar tarafından bugüne kadar başlanmamış, projeleri dahi belediyelere verilmemiş, yapı ruhsatlarının da alınmamış olması nedeniyle, 27574/1- 14... /1-14 parsellerde villalar ile ilgili bölümünün haklı olarak feshine, sözleşme kapsamındaki tüm parsellerde yapımı tamamlanmamış daire ve villaların gecikmesi nedeniyle (80 daire ve 14 villa için) fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100.000 USD gecikme zammı ile 20.000,00 TL cezayı aşan zararlarının ihtarname tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ..., ... şirketleri ve ... vekili cevap dilekçesinde; arsa sahiplerinin sözleşmeyi ihlal ederek inşaat yapımının gecikmesine neden olduğunu, 2008-2009 yıllarında tüm dünyada ve ülkemizde de görülen ekonomik kriz nedeniyle gecikmelerin olup, bu durumun ... 49. Noterliğinin 13.03.2009 tarihli ihtarnamesi ile bildirildiğini, sözleşmenin villalara ilişkin kısmının durdurulduğunu, bu durumun bildirilmesine rağmen arsa sahiplerince herhangi bir tasarrufta bulunulmadığını, davanın açılma nedeninin arsa sahipleri tarafından sözleşmenin villalara ilişkin kısmında değişiklik yapılmak istenmesi ve 28 adet villa sayısının 20'ye indirilerek, müvekkiline sözleşmede bulunmayan ilave yükümlülükler getirilmesi olduğunu, arsa sahiplerinin tasdik ettiği projeye aykırı yapı talepleri nedeniyle iskanın alınamadığını belirterek, davanın reddini talep etmiştir.
III.MAHKEME KARARI
Mahkemece verilen 09.12.2014 tarihli ilk kararda, taraflar arasındaki sözleşmede 275 76... parselde çok katlı bloklar ile 275 74... -14, 275 75... -14 no'lu parsellerde 28 villanın inşaasına karar verildiği, davalıların 14 villa yönünden sözleşme hükümlerini yerine getirmedikleri, kusurlu oldukları gerekçesiyle, davalı ... AŞ'nin tüzel kişiliği kalmadığından davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, diğer davalılar yönünden ise davanın kısmen kabulüne 31.10.2005 tarihli sözleşmenin 14 villa yönünden feshine, 601,600 USD gecikme tazminatının fiili ödeme tarihindeki rayicine göre Atabir...AŞ dışındaki davalılardan tahsiline, cezayı aşan bir zarar bulunmadığından, bu yöndeki talebin reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
1.Mahkemenin 09.12.2014 tarihli kararının süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 15.06.2016 tarihli ve 2015/4340 Esas, 2016/3667 Karar sayılı ilamı ile taraflar arasındaki 31.10.2009 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, 275 74... ila 14 arası ve 275 75... ila14 arası parsel sayılı taşınmazlarla ilgili kısmı yönünden geriye etkili şekilde feshedildiğinin anlaşıldığı belirtilerek, davalılar ... Şti. ve ... mirasçıları vekilinin tüm, davacılar vekilinin ise diğer temyiz itirazlarının yerinde görülmediği açıklanmış ve "Dava dilekçesinde davalı olarak gösterilen ... Otomotiv Turizm İnşaat ... San. ve Tic. AŞ, dava tarihinden sonra yargılama sırasında davalılardan ... Pazarlama ve San. AŞ'ye devredilmiş ve adı geçen şirkete ait borçlardan TTK hükümleri kapsam ve sınırında ... Şti. sorumlu hale gelmiştir. Bu durumda, ... Şti. hakkında karar verilmesine yer olmadığına dair hüküm tesis edilmesi gerekirken, davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. Mahkemece, harcı yatırılan değer üzerinden vekalet ücretine hükmedilmişse de, hesabın hatalı yapılması ve yargılama giderlerinin paylaşımı konusunda kabul ve ret oranına göre taraflara yüklenecek giderlerin açıkça yazılmayarak HMK'nın 294. maddesine aykırı olarak karar verilmesi de hatalı olmuştur.Diğer yandan; dava dilekçesinin ikinci sayfasında açıkça, taraflar arasındaki sözleşmenin, tapu kaydına şerhedildiği belirtilip, fesih istemi ile birlikte bu şerhin de kaldırılması talep edildiğine göre mahkemece, bu hususta HMK'nın 26. maddesine aykırı olacak şekilde olumlu veya olumsuz bir karar verilmemesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.Son olarak, hüküm fıkrasının üçüncü bendinde hükmedilen ve yabancı para birimi üzerinden hesaplanan gecikme tazminatı yönünden, fiili ödeme tarihindeki rayice göre "TL" karşılığının ödenmesine göre karar verilmişse de, rayicin yani kur türünün ne olduğunun karar yerinde gösterilmemesi de hatalı olmuştur" gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
2. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 15.06.2016 tarihli ve 2015/4340 Esas, 2016/3667 Karar sayılı ilamına karşı yüklenici ... Oto. Paz. ve San. A.Ş. ile ... mirasçıları vekilince yasal süresi içinde karar düzeltme talebinde bulunulması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 21.02.2019 tarihli ve 2018/4810 Esas, 2019/725 Karar sayılı ilamı ile "Davalı yükleniciler ve özellikle karar düzeltme talebinde bulunan yüklenici şirket ile ... Mirasçıları aşamalarındaki savunmalarında diğer hususlar yanında davacı arsa sahiplerinin kendilerine ait bağımsız bölümlerin fiilen teslim alınarak kullanıldığı veya kiraya verilerek gelir elde edildiği ve bazılarının da davadan önce dava dışı 3. kişilere tapuda satılarak devredildiğini ileri sürmüşlerdir.
Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 16.1 ve 16.2 maddesi hükümlerine göre teslim, yapı kullanma izin belgesi alınması koşuluna bağlanmış olup fiilen teslim edilmiş olsa dahi arsa sahibi fiilen teslim aldığı bağımsız bölümleri kendisi kullanarak ya da 3. kişilere kiraya vererek ekonomik yarar sağlamadığı sürece temerrüde düşen yükleniciyi gecikme tazminatı ödeme sorumluluğundan kurtarmaz. Arsa sahiplerinin kendilerine düşen bağımsız bölümleri fiilen teslim alıp kendileri tarafından oturmak suretiyle kullanmak ya da 3. kişilere kiraya vermek sureti ile ekonomik yarar sağlamaları ya da teslimi gereken tarihten sonra dava tarihinden önce 3. kişilere satıp tapuda devretmeleri halinde yapı kullanma izin belgesi alınmasa dahi satım tarihinden ve ekonomik yarar sağlama halinde kiraya verme ve fiili kullanma tarihinden sonraki dönem için gecikme tazminatı istemeleri mümkün değildir.
Bu durumda mahkemece davalı temyiz ve karar düzeltme talebinde bulunan yüklenicilerin bu savunmaları ile ilgili davacı arsa sahiplerinin kendilerine düşen bağımsız bölümler ve villaların intikalleri ile birlikte tapu kayıtları getirtilip arsa sahiplerinin kendilerine fiilen teslim edilen bağımsız bölümleri kullanarak ya da kiraya vermek sureti ile ekonomik yarar sağladıkları konusunda davalı savunmaları, sundukları deliller doğrultusunda araştırılıp kanıtlanacak olgulara göre ve dava tarihinden önce arsa sahiplerinin kendilerine ait bağımsız bölümleri tapuda satıp devrettikleri ile fiilen kullanmak ya da kiraya vererek ekonomik yarar sağladıklarının ispatlanması halinde bu bağımsız bölümlerle ilgili tapuda satış ve devir tarihi ile fiilen kullanılarak ya da kiraya verilmek sureti ile kazanç elde edilen tarihlerden sonra gecikme tazminatı istenemeyeceği dikkate alınmak sureti ile davacı arsa sahiplerinin istemekte haklı olduğu gecikme tazminatı miktarı konusunda hükme esas rapor düzenleyen bilirkişi kurulundan gerekçeli ve denetime elverişli ek rapor alınarak davanın sonuçlandırılması gerekirken eksik inceleme ile yazılı miktarda gecikme tazminatına hükmedilmesi doğru olmamıştır."gerekçesiyle Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 15.06.20 16... /4340 Esas, 2016/3667 Karar sayılı ilamının, davalılar ... Oto. Paz. ve San. A.Ş. ile ... mirasçıları yararına bozulmasına karar verilmiştir.
3.Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla,"...Tüzel kişiliği kalmadığından, taraf ehliyeti sona erdiğinden, tüm hak ve borçları ... A.Ş'ye geçtiğinden, tebligat da ... A.Ş'ye yapılacağından, .....Şirketi karar başlığında da gösterilmemiştir. Davadan sonra oluşan bu durum nedeniyle, bu davalı vekiline yararına vekalet ücreti takdir edilmemiş, bu davalının sorumluluğu birleştiği ... A.Ş'ye intikal etmiştir.Davacıların cezayı aşan zarar taleplerinin ve diğer itirazlarının kesinleştiği anlaşıldığından, hüküm verilmesine yer olmadığı anlaşılmıştır. Davacı, davalılara ihtar göndermiş ise de, bu ihtarlar belirli bir miktar ihtiva etmediğinden, faize dava ve ıslah tarihlerinden itibaren karar verilmesi gerekmiştir. Türkiye Cumhuriyeti ... Bankası efektif satış kuru üzerinden yapılan araştırmada dava tarihi olan 12.07.2010 tarihinde 1 USD = 1.560,40 TL olduğu, ıslah tarihi olan 30.09,2014 tarihinde 1 USD =2.2847 TL olduğu, bu durumda kabul edilen 100.000,00 USD ... 1.5604 = 156.040,00 TL, 465.511,59 USD ... 2.2847 = 1.063,554,32 TL olmak üzere toplam kabul edilen kısım üzerinden 565.511,59 USD = 1.219,594,32 TL olduğu, red edilen kısım 35.488,41USD ... 2.2847 = 81.080,37 TL olduğu anlaşılmakla harç, vekalet ve yargılama gideri bu miktar üzerinden hesaplanmıştır.Mahkememizce alınan bilirkişi raporu denetime açık ve usulüne uygun olarak düzenlenmştir."gerekçesiyle "Davanın kısmen kabulüne, Davalı... Otom. Tur. İnş. .... Pazarlama San. ve Tic. A.Ş. , diğer davalılardan ... İş Gelirtirme Tic. A.Ş. (... PAz. San. ve Tic. A.Ş. )'ye devredildiğinden hakkında karar verilmesine yer olmadığına, Davacıların cezayı aşan zarar taleplerinin ve diğer itirazlarının reddi ile kesinleştiği anlaşmakla bu talep hakkında hüküm verilmesine yer olmadığına, taraflar arasında imzalan sözleşmenin 275 74... -14 Parseller ile 275 75... -14 Parsellerde yapımı kararlaştırılan villalara ilişkin kısmının feshine ve bu parseller üzerine konulan 5 yıl süreli sözleşme şerhinin kaldırılmasına, 14 villaya ve 80 daireye ilişkin gecikme tazminatı 565.511,59-USD'nin fiili ödeme tarihindeki USD satış kuru üzerinden T.C. ... Bankasının USD'nin bir yıllık mevduatına uyguladıkları faiz oranıyla davalılar ... İş Gelirtirme Tic. A.Ş. (... Paz. San. ve Tic. A.Ş.) ... Holding A.Ş. ve ... mirasçılarından müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, 100.000,00-USD'sine dava tarihinden bakiyesine de ıslah tarihi olan 30.09.2014 tarihinden itibaren %7 ve değişen oranlarda T.C. ... Bankasının USD'nin 1 yıllık mevduatına uyguladıkları en yüksek faizin uygulanmasına" karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Davalılar vekili temyiz dilekçesinde,
a. Mahkeme kararına esas alınan bilirkişi raporunda ve mahkeme kararında Yargıtay 15. Hukuk Dairesi bozma ilamı sonrasında dosyaya celbedilen belgeler, (Davacıların bağımsız bölümlerin fiili teslimi ile birlikte gecikme tazminatı talep edemeyeceklerine ilişkin) bağımsız bölümleri kullanma amacı, şekli konusunda hiçbir değerlendirme yapılmadığını,
b. Davacıların paylarına düşen bağımsız bölümleri fiilen teslim almak suretiyle kullanmaya, satmaya, kiralamaya ya da başka yollarla bağımsız bölümler üstünde tasarrufta bulunmaya başladıklarını,
c. Davacıların bağımsız bölümleri kullanmaları, satmaları, kiralamaları ya da başka şekilde tasarrufta bulunmaları ile iskan ruhsatının hiçbir ilgisi olmadığını beyan etmektedir.
2.Davacılar vekili temyiz dilekçesinde,
a. Mahkemenin 22.11.2022 tarihli kararının hüküm fıkrasının (5) numaralı bendinde “Devlet Bankalarının” yerine “T.C ... bankasının” yazılmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, “T.C ... Bankası” ibaresinin çıkarılarak yerine “Devlet bankalarının” ibaresinin eklenmesi gerektiğini,
b. Mahkemenin harç ve vekalet ücretini hatalı hesapladığını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici iş ortaklığı arasında imzalanan arsa karşılığı inşaat yapım ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin yüklenicilerin temerrüdü sebebiyle sözleşmenin 14 villa ile ilgili kısmının iptâli ve gecikme tazminatı ile cezayı aşan zararların tahsili istemine ilişkindir.
1. Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı, bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde bozma ilamı doğrultusunda bilirkişi raporu alındığı ve buna uygun olarak karar verildiği, alınan bilirkişi raporunun olaya uygun ve içerik itibariyle yeterli ve inandırıcı olduğu anlaşılmakla, davalılar vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;
492 sayılı Harçlar Kanunu hükümlerine göre, yargı işlemlerinden bu kanuna bağlı (1) sayılı tarifede yazılı olanları, yargı harçlarına tabidir (2. md.). Yargı harçları (1) sayılı tarifede yazılı işlemlerden değer ölçüsüne göre nispi esas üzerinden, işlemin nev'i ve mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınır (15. md.). Yargı harçları (1) sayılı tarifede yazılı nispetler üzerinden alınır (21. md.). (1) sayılı tarifenin A.III.1.a maddesinde konusu belli bir değerle ilgili bulunan davalarda esas hakkında karar verilmesi halinde hüküm altına alınan anlaşmazlık konusu değer üzerinden binde 68,31 oranında karar ve ilâm harcı alınır. (1) sayılı tarifede yazılı nispi karar ve ilam harcının 1/4'ü peşin alınır (28. md.)
Mahkemece, anılan hükümlere aykırı olarak sadece hüküm altına alınan gecikme tazminatı üzerinden karar ve ilam harcı alınmış ve davacı yararına vekalet ücreti taktir edilmiştir.Taraflar arasındaki 31.10.2009 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, 275 74... ila 14 arası ve 275 75... ila14 arası parsel sayılı taşınmazlarla ilgili kısmı yönünden geriye etkili şekilde feshedilmesi nedeniyle, bilirkişi tarafından belirlenen 8.960.000TL'lik miktar üzerinden karar ve ilam harcı alınmamıştır. Yine hüküm fıkrasının 5. bendinde hüküm altına alınan alacağa uygulanacak faizin, Devlet Bankalarının o yabancı para birimi üzerinden açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz olarak gösterilmesi gerekirken T.C. ... Bankasının uyguladığı faiz olarak gösterilmesi de doğru olmamış ve kararın bu nedenlerle bozulması uygun bulunmuş ise de, yapılan bu yanlışlıkların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, 6100 sayılı HMK’nın geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 438/VII. maddesi gereğince düzeltilerek onanması uygun bulunmuştur
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Davalılar vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine,
2.Davacılar vekilinin temyiz itirazının kabulü ile mahkeme kararının, hüküm fıkrasının 6 numaralı bendinin hükümden çıkartılarak, 6. bent yerine "alınması gereken 695.368,09 TL karar ve ilam harcından, dava açılışında alınan peşin harç ile tamamlama harcı ve ıslah harcı toplamı olan (25,20 TL, 2.750,25TL, 85.571,40 TL, 64.327,55 TL tamamlama harcı) ile 19.557,00 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 172.231,40 TL’nin mahsubu ile bakiye 523.136,69 TL harcın davalılardan alınarak Hazineye gelir kaydına, davacılar tarafından yatırılan peşin, ıslah ve tamamlama harç tutarı 172.231,40 TL’nin davalılar ... İş Geliştirme Ticaret A.Ş. (... Paz.San.ve Tic.A.Ş.), ... Holding A,Ş. ve ... mirasçıları ... ve ... ’dan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine” cümlesinin yazılmasına, yine hüküm fıkrasının 9. bendinin 2. satırında yeralan "145.567,55" rakamlarının çıkartılarak yerine "339.795,94" rakamlarının yazılmasına, yine hüküm fıkrasının 5. bendinin 2. satırında yeralan "T.C. ... Bankasının" kelimelerinin çıkartılarak yerine " Devlet Bankalarının" kelimelerinin yazılmasına, hükmün bu şekliyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacıya verilmesine,
Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden taraflara iadesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
Dosyanın mahkemesine gönderilmesine,
03.07.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.