arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi, muvazaalı devirler ve ipotekler sebebiyle tapu iptali, tescil ve sözleşme feshi davası.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi, muvazaalı devirler ve ipotekler sebebiyle tapu iptali, tescil ve sözleşme feshi davası.

Özet: Arsa sahipleri tarafından yükleniciye karşı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin edimini yerine getirmeyerek arsayı üçüncü kişilere muvazaalı şekilde devrettiği iddiasıyla açılan asıl ve birleşen davalarda, taşınmazların tapu kayıtlarının iptaliyle adlarına tescili ve sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilirken; yüklenici sözleşmenin şekil şartına uymadığını, üçüncü kişi ise iyiniyetli alıcı olduğunu savunmuştur.

6. Hukuk Dairesi 2024/2522 E. , 2025/2747 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/707 E., 2024/1099 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen 2022/95 E. sayılı davada davalı ... vekilince duruşma istemli, birleşen 2022/85 E. sayılı davada davalı T. ... Bankası T. A. O. vekilince duruşma istemsiz temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 13.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen 2022/95 E. sayılı davada davalı ... vekili Avukat ..., asıl ve birleşen davalarda davalı ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. yetkilisi ... ile asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili Avukat ...’ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacılar vekili; arsa sahibi müvekkilleri ile davalı yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti. arasında, 20.02.2016 tarihinde adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, adı geçen sözleşmeye göre; müvekkillerinin sahibi oldukları 63 85... , 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10 parseller ile ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını ve sözleşmeye müteakip adı geçen parselleri inşaata başlamak üzere davalı yüklenici şirkete devrettiklerini, adı geçen anlaşmaya göre, 6385 ada, 6 ve 7 parsellerin (tevhid ve imar uygulaması sonrası 9166/5 olmuştur) tevhidi ile yapılacak binada köşe 1. kat, 3 numaralı bağımsız bölüm ile 2. kat 5 numaralı bağımsız bölüm dairelerin mal sahibi ...'ye ait olacağının kararlaştırıldığını, ancak inşaata başlanmadığını ve arsanın muvazaalı olarak diğer davalı ...’a devredildiğini, davalı yüklenicinin inşaata başlamadığını sadece tevhid işlemi yaptığını, davalı yüklenici şirket yetkilisinin tutuklandığını, davalının alacaklılarını zarara uğratma niyetinde olduğu taşınmazı da diğer davalı ...’ye devrettiğini davalı yüklenicinin ...'a toplamda 7 parça taşınmaz/bağımsız bölüm devrettiğini, bu devirlerin ortalama tarih olarak Aralık 2018 ve Ocak 2019 döneminde olduğunu, davalı ...’nin iyiniyetli olmadığını ileri sürerek, 5 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile arsa sahibi müvekkilleri adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiş, 15.11.2022 tarihli kısmi ıslah dilekçesiyle sözleşmenin geriye etkili feshini de talep etmiştir.

2. Birleşen 2022/85 E. sayılı davada davacı vekili; asıl davada anlatılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında 8 ve 9 numaralı parsellerin tevhidi ile oluşan 6 numaralı parselde, davalı yüklenicinin yapılacak olan binada 4 numaralı bağımsız bölümü müvekkiline vermeyi kabul ve taahhüt ettiğini, ancak edimini yerine getirmediğini ve taşınmaza diğer davalı banka lehine ipotek konulduğunu ileri sürerek, 6 parsel 4 numaralı bağımsız bölüm tapu kaydının iptali ile haciz ve ipoteklerden arındırılmış olarak müvekkil davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiş, 15.11.2022 tarihli kısmi ıslah dilekçesiyle sözleşmenin geriye etkili feshini de talep etmiştir.

3. Birleşen 2022/95 E. sayılı davada davacı vekili; asıl davada anlatılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında 8 ve 9 numaralı parsellerin tevhidi ile oluşan 6 numaralı parselde, davalı yüklenicinin yapılacak olan binada 6 numaralı bağımsız bölümü müvekkiline vermeyi kabul ve taahhüt ettiğini, ancak edimini yerine getirmediğini ileri sürerek, 6 parsel 6 numaralı bağımsız bölüm tapu kaydının iptali ile müvekkil davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiş, 15.11.2022 tarihli kısmi ıslah dilekçesiyle sözleşmenin geriye etkili feshini de talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Asıl ve birleşen davalarda davalı ... İnşaat Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; arsa sahibi davacılar ile düzenlenen sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını, sözleşmenin şekil şartlarına uygun olmadığını, bu nedenle sözleşmenin hukuken geçersiz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Asıl ve birleşen 2022/95 E. sayılı davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; yüklenici ve arsa sahiplerini tanımadığını,diğer davalı yüklenici şirketin dava konusu taşınmazı satışa çıkardığını emlakçıdan duyması üzerine yatırım amaçlı olarak "... komisyoncusu" aracılığıyla rayiç bedeli mukabili satın aldığını, alım satım işlerinin tamamını emlakçının yürüttüğünü, tapuda gerekli kontrolü yaptıktan sonra taşınmazın üzerinde herhangi bir şerh olmadığını öğrendikten sonra satış bedelini de banka aracılığıyla ve bir kısmını da çeklerle ödediğini, satışın gerçek bir satış olduğunu, iddia edildiği gibi danışıklı bir satış olmadığını, gerçek bir alım satıma olduğunu, muvazaanın söz konusu olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

3. Birleşen 2022/85 E. sayılı davada davalı T. ... Bankası T. A. O. vekili cevap dilekçesinde; harç eksikliği tamamlanmadan davaya devam edilmesinin hukuka aykırı olduğunu, ipotek bedeli olan 480.000,00 TL üzerinden peşin harç eksikliğinin ikmal edilmeden davaya devam edilemeyeceğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh ettirilmediğini, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, taşınmazlarda yer alan binaların mevcut inşaat seviyesinin projenin bütününe göre oranının %60 olduğu, bu durumda geriye etkili feshin mümkün olduğu, yükleniciye devredilen taşınmazların avans niteliğinde olduğu gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen 2022/95 E. sayılı davada davalı ... vekili ile asıl ve birleşen 2022/85 E. sayılı davada davalı T. ... Bankası T. A. O. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, sözleşme gereği davalı yüklenicinin davacıların arsalarını tevhid etmek suretiyle yapmayı taahhüt ettiği binayı %60 oranında kısmen tamamladığı, daha sonra işi terk ettiği ve davacılara kalması gereken bağımsız bölümleri de diğer davalıya temlik ettiği, bir tanesi üzerine de diğer davalı banka yararına ipotek tesis ettirdiği, inşaatın tamamlanma seviyesine göre geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde davalı 3. kişilerin edinimlerinin yolsuz hale geldiği ve yapımı devam eden bir inşaattan bağımsız bölüm aldıkları için sözleşmenin ifa edilmemesi halinde yapılan tescilin yolsuz kalacağını bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli kabul edilmelerine de olanak bulunmadığı, davalı bankanın isminin karar başlığında mükerrer yazılmasının da karar yerinde düzeltilebilecek basit yazım hatası niteliğinde olduğu gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Asıl ve birleşen 2022/95 E. sayılı davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılıp bunun tapuya şerh edilmemesinin davacıların kusuru olduğunu, bu kusurlarının getirdiği sonuca katlanmak zorunda olduklarını,

b. Müvekkilinin taşınmazları rayiç değerleri üzerinden satın aldığını, bu hususun banka havale dekontları ve araç satışı ile sabit olduğunu,

c. Müvekkilinin iyiniyetli olduğunu,

d. Müvekkilinin iyiniyetli olmasına rağmen vekalet ücreti ödemek zorunda bırakılmasının adil olmadığını beyan etmektedir.

2. Birleşen 2022/85 E. sayılı davada davalı T. ... Bankası T. A.O. vekili temyiz dilekçesinde;

a. Müvekkil Bankanın asıl davada taraf olmadığı halde yargılama gideri ve vekalet ücreti ödemesine hükmedildiğini,

b. Sözleşmenin tapuya şerh ettirilmediğini, müvekkilinin iyiniyetli olarak ipotek tesis ettiğini,

c. İşbu birleşen davaya sebebiyet vermemiş olan müvekkil banka aleyhine yargılama gideri ve aleyhe vekalet ücretine karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Sonuç

Asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ile ipoteğin terkini istemlerine ilişkindir.

1. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden asıl ve birleşen 2022/95 E. sayılı davada davalı ...’ın, asıl davada 5 parsel sayılı taşınmazın, birleşen 2022/95 E. sayılı davada 6 parsel sayılı taşınmazda 6 no'lu bağımsız bölümün tapu sicilinde mülkiyeti devraldığı anda, birleşen 2022/85 E. sayılı davada davalı T. ... Bankası T. A.O.’nun 6 parsel sayılı taşınmazda 4 no'lu bağımsız bölüm üzerinde ipotek tesis tarihinde TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadıkları yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiklerini veya bilmeleri gerektiği hususunda ispata yarar delillerin ibrazı için, asıl ve birleşen davalarda davacı arsa sahiplerine verilecek makul süre neticesinde oluşacak uygun sonuca göre karar verilmesinden ibarettir.

2. Bozma nedenine göre; asıl ve birleşen 2022/95 E. sayılı davada davalı ... vekili ve asıl ve birleşen 2022/85 E. sayılı davada davalı T. ... Bankası T. A.O. vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI.KARAR

Açıklanan sebeple,

Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurularının esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

(2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle asıl ve birleşen 2022/95 E. sayılı davada davalı ... vekili ve asıl ve birleşen 2022/85 E. sayılı davada davalı T. ... Bankası T. A.O. vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil edilen asıl ve birleşen 2022/95 E. sayılı davada ... yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl ve birleşen 2022/95 E. sayılı davada davacılardan alınarak asıl ve birleşen 2022/95 E. sayılı davada ...’a verilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde ilgililere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

03.07.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.