Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye dönük feshedildiğinden, yükleniciden avans mahiyetinde edinilen tapuların iyiniyetli üçüncü kişiler adına iptali.
Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin edimini yerine getirmemesi üzerine geriye etkili olarak feshedildiği bir uyuşmazlıkta, yükleniciye avans niteliğinde devredilen tapuların sözleşme feshedildiğinden ve inşaat tamamlanmadığından bahisle üçüncü kişilere yapılan satışlarının tapu siciline güven ve iyi niyet ilkesi kapsamında korunmayacağına, zira üçüncü kişilerin arsa sahibini yüklenicinin yerine ifaya zorlayamayacağına hükmedilerek, bu kişilerin adına tescilli tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahibi adına tesciline karar verilmiştir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/59 E., 2022/1041 K.İLK DERECE MAHKEMESİ: ... 4. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2014/250 E., 2019/284 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ve davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile dava dışı ... ve Sanayi Limited Şirketi arasında ... 3. Noterliği'nin 07.03.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak ... ili, ... ilçesi 467 ada, 1 parsel nolu arsa üzerinde daire karşılığı inşaat yapılması hususunda anlaşma yapıldığını, yüklenici bu parselde inşaata başlamış ise de inşaatın kaçak başlanmış olması nedeni ile henüz zemin kat betonu atıldığı anda ilgili ... Belediyesince yıkıldığını, firmanın süresi içinde davaya konu 467 ada, 1 parsel üzerine inşaat yapmaması nedeni ile ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/422 Esas, 2013/255 Karar sayılı dosyası ile sözleşmenin feshi ve tazminat davası açıldığını, mahkeme sözleşmenin feshine ve taleple sınırlı olmak üzere tazminata karar verdiğini ve kararın 10.09.2013 tarihinde kesinleştiğini, bu mahkeme kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini, ancak sözleşme yapıldıktan sonra yüklenici firmanın yönetici ...na verilen vekaletname ile inşaatına hiç başlamadığı taşınmazlar üzerine kat irtifakı kurarak, üçüncü kişilere kat irtifakı tapusu vermek suretiyle fiilen mevcut olmayan daire ve dükkanları sattığını, davalıların bir kısmının ilk alıcılar, bir kısmının ise ikinci, üçüncü ve aharı alıcılar olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkemece feshedilmiş olmasının geriye dönük bir fesih niteliğinde olduğunu, bu itibarla eser hukuku ve eser sözleşmelerini düzenleyen TBK Yasasının hükümlerine göre, eserin bitirilip teslim edilmeden arsa sahibi tarafından yükleniciye verilen veya yüklenici adına üçüncü kişilere verilen tapu ferağlarının avans niteliğinde olduğunu, eserin bitirilip teslim edilmemiş olması halinde, avans mahiyetinde devredilen taşınmazların geri alınmasının arsa sahibinin hakkı olduğunu ileri sürerek, davalılar adına olan tüm kat irtifak ve hisse tapu kayıtlarının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAPDavalılar vekilleri cevap dilekçelerinde; tapu siciline güven ilkesinden hareketle taşınmazları satın aldıklarını, iyiniyetli olduklarını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "yüklenici firmanın süresi içinde davaya konu taşınmaz üzerine inşaat yapmaması, davacı arsa sahibine karşı sözleşme kapsamında üstlenmiş olduğu edimini yerine getirmemesi nedeniyle, ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/422 E., 2013/255 K. sayılı dosyası ile söz konusu sözleşmenin geriye yönelik olarak feshedildiği, davalıların da yükleniciden daire satın alan üçüncü şahıs durumunda oldukları, bir bağımsız bölümün arsa payını devralma hususu ise 4721 sayılı TMK'nın 2. maddesi kapsamında korunaklı olmamakla, bağımsız bölüme ilişkin arsa paylarını satın alan 3. kişilerin iyi niyetlerinin korunabilmesi için kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yüklenicinin arsa sahibine karşı üstlenmiş olduğu edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmesi şarttır. Bu nedenle arsa sahibine karşı üstlenmiş olduğu edimleri tam ve eksiksiz olarak yerine getirmeyen yükleniciden daire satın alan 3. kişilerin 6098 sayılı TBK'nın 97. madde kapsamında arsa sahibini ifaya zorlayamayacağından 3. kişilerin iyi niyetinden söz etmeninde mümkün olmadığı, bu bağlamda davacının davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptalini talep etmekte haklı olduğu" gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili, ... vekili, ... vekili, ... vekili, ... vekili, ... vekili, ..., ... vekili, ... vekili, ..., ..., ..., ... ve ... vekili, ... vekili, ... vekili, ... vekili, ... vekili, ... vekili, ... vekili, ... vekili, ... vekili, ... vekili, ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "söz konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/422 Esas, 2013/255 Karar sayılı dosyası ile geriye etkili olarak feshedildiği, kararın 10.09.2013 tarihinde kesinleştiği, yükleniciye devredilen tapu kaydının avans mahiyetinde olduğu, yüklenicinin ediminin gereklerinin yerine getirmediğinin sabit olduğu, davalıların iyiniyet savunmalarının yersiz olduğu" gerekçesi ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı ... vekili, ... vekili, ..., ... vekili, ..., ... vekili, ... vekili, ..., ..., ..., ... ve ... vekili, ... vekili, ... vekili, ... vekili, ... vekili, ... vekili, ... vekili, ... vekili temyiz dilekçelerinde, tapu siciline güvenerek iyiniyetle taşınmazı iktisap ettiklerini, taşınmazın tapuya şerh edilmediğini, mahkeme kararının hakkaniyete uygun olmadığını, davacının kötüniyetli olduğunu beyan etmişlerdir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; karara karşı temyiz kanun yoluna başvuran davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili, ..., ..., ..., ..., ... ve ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... hakkında kurulan hüküm yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret iken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir. Bozma nedenine göre davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili, ..., ..., ..., ..., ... ve ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...'ın şimdilik diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 03.07.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.